臺灣臺中地方法院民事判決 106年度重訴字第6號原 告 吳慶祥訴訟代理人 謝秉錡律師複代理人 劉靜芬律師
李秉哲律師張淳烝被 告 張光榮上列當事人間履行買賣契約事件，本院於民國107年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將臺中市○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等四筆土地依現況交付原告占有。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造各負擔百分五十。
本判決第一項原告勝訴部分，於原告以新臺幣肆佰貳拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行；但如被告以新臺幣壹仟貳佰捌拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時訴之聲明第二項原為「確認兩造於民國104年12月13日所簽訂之不動產買賣契約書之買賣總價款應減少為1102萬5000元」。嗣原告於民國107年8月10日具狀變更為「被告應給付原告新臺幣630,573元整暨自民事訴之變更狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」；復於107年8月10日言詞辯論期日時，當庭將訴之聲明第三項變更為「被告應自民國106年12月1日起至第一項聲明履行完畢之日止，按日給付原告新臺幣11025元整」。經核原告上揭變更所請求之基礎事實相同，揆諸前揭規定及說明，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告方面：㈠主張：
1.兩造於104年12月13日簽定土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告以總價金新臺幣（下同）1280萬元購買被告所有坐落臺中市○區○○段地號74、74-32、74-
33、74-65等4筆土地（下稱系爭4筆土地），由於原告買受系爭4筆土地之目的為供建築使用，因此兩造訂有「本物件須於民國104年12月31日前確定能供興建使用，否則雙方無條件解約」等語；後經建築師之告知，原告始知悉系爭4筆土地臨路寬不足5米，無法建築，兩造遂於104年12月26日簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定「被告應協助原告取得鄰地，而兩造所簽訂之買賣契約第2、3、4期款項均往後順延」。原告為確認系爭4筆土地及相鄰同地段73-2地號土地等5筆土地合併後之建築線所在，遂請第三人亞興測量有限公司（下稱亞興測量公司）於105年5月3日測量建築線，亦與建築師確認可行後，原告遂於105年6月16日以第三人即配偶游桂雲之名義，向第三人購買同段73-2地號之土地，並於105年6月22日給付被告系爭買賣契約之第2期款200萬元。又依系爭買賣契約，系爭4筆土地尚需請地政機關進行複丈，原告遂於105年6月30日申請複丈，經地政機關排定105年7月25日到場實施測量時，原告始知系爭4筆土地有部分遭第三人占用，且因地政機關僅在現場指明界址所在，原告無從得知遭占用之面積多寡，故請求亞興測量公司協助計算遭占用之面積及減損之價值，經亞興測量公司計算遭占用之面積約為5.211坪（約17.226平方公尺），減損之價值約為177萬5000元。
2.原告於知悉系爭4筆土地有遭鄰地占用，發現與被告所提供之現況說明書第4點不符合時，即邀集被告、仲介與履約代書等，先後於同年7月30日、8月11日、23日及9月30日協商處理第三人占用之事宜，然均無共識，原告因此於105年10月委託律師以律字第0000000-0號函要求被告履行契約，經被告於105年10月7日收受後，未予回應。
3.原告於105年10月17日委託律師以律字第0000000-0號函，要求被告領取原告所主張之系爭4筆土地買賣價金尾款322萬5000元，並將土地點交予原告，被告於105年10月21日收受函文後，仍未理會，原告因此遂於105年11月3日將上開322萬5000元款項向本院提存所提存（本院105年度存字第1929號），並提起本訴訟，並為如下請求：
⑴系爭4筆土地因遭他人占用面積約為5.211坪（17.226平
方公尺），而每坪土地買賣價金（含稅）為34萬0830元（即每平方公尺10萬3101元），原告認為應減少之價金為177萬5000元，是原告認為應給付被告之尾款為322萬
50 00元（計算式：500萬元-177萬5000元＝322萬5000元）。本件被告已於不動產現況說明書表明被告之系爭4筆土地未遭他人占用，卻與地政機關到場指界之結果不合，故系爭4筆土地欠缺被告保證之品質，且系爭4筆土地存有瑕疵，原告自得依民法第227、231、359、360條之規定對被告主張債務不履行之損害賠償或價金減少請求權請求給付63萬0573元。
⑵依照系爭買賣契約第4條約定「第四期：尾款：過戶完
畢後五日內（最遲民國105年2月1日），甲方應給付新臺幣伍佰萬元整。乙方同意甲方得以本買賣土地向金融機構申辦抵押貸款，並以該金融機構所得核准之最高額度貸款支付本期價金。乙方應於甲方支付本期價金同時點交標的物」。系爭買賣契約已先由兩造以系爭協議書將各期履行期間順延，原告並合法行使價金減少請求權，因被告逾期拒絕受領該筆款項，原告因此於105年11月3日提存，是以原告已依約履行給付尾款之義務，然被告迄今仍未依約點交系爭4筆土地予原告，原告因此依系爭買賣契約第4條之約定，請求被告點交系爭4筆土地。
⑶依系爭買賣契約第13條第1項約定「除因不可抗力之事
由外，乙方違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應按甲方已支付價金千分之一計算違約金予甲方，甲方並得於該期應支付之價款逕為扣除。若經甲方催告期滿而乙方仍不履約者，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之價金加倍返還予甲方作為違約賠償」。本件原告已依法行使價金減少請求權並給付尾款，然被告未於原告提存之日（即105年11月3日）點交系爭4筆土地予原告，被告顯已違約；又原告已依約給付被告價金1102萬5000元（簽約款現金10萬元、支票90萬元、105年6月22日匯用印款200萬元、於105年7月11日分2次匯完稅款480萬元，尾款500萬元則已提存），則原告依系爭買賣契約第13條第1項之約定，請求被告自106年12月1日起至前項聲明履行完畢之日止，按日給付原告1萬1025元。
4.退步言，倘鈞院認為被告無保證品質之情事，惟被告依契約約定，應擔保系爭土地未遭他人占用之情事，更於不動產標的物現況說明書勾選並未有被占他人用土地之情形，然經地政複丈之結果，系爭土地確有遭他人占用，致使原告買受具有瑕疵之系爭土地，已足以減損該房屋預定效用，而有物之瑕疵及未依債之本旨為給付之情事，原告自得依民法第359條規定主張減少價金，而依民法第179條規定請求返還63萬0573元。
㈡對被告抗辯之陳述：
1.兩造已同意依系爭協議書所載之內容變更原先第4期尾款之清償日，系爭協議書並未載明第4期尾款須何時給付，其自屬無確定期限之債務。被告並未2次催告原告履行契約，故其所為解除契約與法未合。且土地複丈之結果發現系爭4筆土地遭他人占用，然被告拒絕排除侵害，原告已於105年10月3日以律師函向被告主張同時履行抗辯，原告並無任何給付遲延之情事。
2.系爭買賣契約第6條第3項之約定原係指第3期之完稅款而言。兩造嗣後以系爭協議書約定第3期完稅款、第4期尾款往後順延，則被告於105年7月22日將產權移轉予原告配偶前，原告已於105年7月11日付清第3期完稅款，是被告抗辯原告未於105年7月11日付清第4期尾款，應將系爭4筆土地產權回復被告，係誤解系爭買賣契約條款之意。
3.原告雖於訂立契約時已知悉系爭74-32地號有第三人建物存在，關於系爭土地遭第三人占用之問題，原告與被告既簽訂系爭買賣契約，依照系爭買賣契約第11條第1、2項約定，暨不動產說明書保證且重申本件土地並未有遭他人占用之情事，且未要求刪除該條項之約定，則雙方權利義務，理當以系爭買賣契約及其附件為準，不得因原告是否知悉系爭土地有遭第三人占用之情事而免除被告排除第三人占用之責任等語。
㈢聲明：
1.被告應將臺中市○區○○段00000000000000000000地號4筆土地上之地上物騰空，並交付占有予原告。
2.被告應給付原告630,573元整暨自民事訴之變更狀繕本送達被告翌日起清償日止，按年息百分之5計算利息。
3.被告應自106年12月1日起至前項聲明履行完畢之日止，按日給付原告1萬1025元整。
4.如受有利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠抗辯：
1.系爭土地買賣契約，兩造合意簽有特別約定「本物件須於民國104年12月31日前，確定能供興建、使用，否則無條件解約，衍生費用雙方各半，約5-6千元正」。被告主張解除契約，因為104年12月31日無法興建的話，雙方就無條件解除契約。
2.被告於105年10月6日以臺中何厝郵局存證號碼0006存證信函催告原告「貴我雙方土地買賣，所有權移轉業於民國105年7月22日登記完竣，迄今已逾第四期支付價金多時（過戶完畢五日內）請於函到十日內支付新臺幣伍佰萬元整，同時點交標的物，除文正段74-33地號待確定（面積）被占用部分外，依契約第十二條（土地點交）『依契約簽定時之現況點交之。如於催告期限內不履行時，依法得解除契約』」，並由原告於105年10月7日收受，被告契約解除權已合法行使，是原告應就解約之結果，依系爭賣賣契約第13條第2項之約定辦理。
3.依系爭買賣契約第6條貸款約定：第3項、若原告無須貸款，應於土地增值稅單核下三日內（最遲105年1月15日前，因順延應為105年7月1日前）以現金或銀行本票壹次付清全部價金【買賣總價1,280萬元，已付第一期簽約金100萬元，第二期用印款200萬元本期應為980萬元即1,280萬元-100萬元-200萬元＝980萬元】)。原告於105年7月11日僅支付480萬元，卻於7月15日繳交土地增值稅將產權逕自移轉登記為其配偶游桂雲名下，原告未依約於105年7月1日前一次付清總價金980萬元，依約原告應立即將產權回復登記至被告名下，不得異議及推諉；否則原告應負違約及一切損害賠償任。
4.原告曾發函通知被告領取所提存之價金，但被告不同意。因尾款之價金是500萬元，原告未完全給付價金，故被告無法點交系爭4筆土地予原告；且原告申辦貸款時已將系爭4筆土地設定抵押權登記，卻僅給付被告部分之價金，被告並無擔保原告之支付能力。
5.出賣人給付之標的物有瑕疵者，本質上即屬不完全給付之一種，民法既已明定買受人之檢查及通知義務，否則視為承認其所受領之物，亦即承認其所受領之品質，自含有排除買受人另依不完全給付規定請求之意，應認民法所定瑕疵擔保責任請求權之規定優先適用於債編通則關於債務不履行之規定，是原告以受有63萬0573元損失，依民法第227條求被告履行契約，自無理由。
6.原告於105年5月3日測量時，就已發現系爭4筆土地有部分遭占用，但原告未將測量之結果通知被告，迄至105年7月22日登記過戶完成後，始以此方式主張減少價金，被告認原告故意違反誠信原則。
7.系爭4筆土地買賣價金合計1280萬元，面積共40.08坪，當時被告是系爭4筆土地一起出售，並未計算每坪之價額，依系爭買賣契約「土地簽約注意、現況查檢點」第7、12點之約定，系爭74-32地號土地與鄰地有共同壁，共同壁應扣除，故遭第三人占用之面積不到17.226平方公尺。兩造協商之過程中，被告提議既然系爭4筆土地有部分遭占用，原告是否先支付被告350萬元，並將150萬元提存至法院，待原告對第三人侵占之土地要回時，再支付給被告，惟原告不同意。
8.被告不同意原告之價金減少請求權，認為原告未依債之本旨履行，故原告向被告主張並無理由等語。
㈡聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：原告主張：兩造於104年12月13日簽定系爭買賣契約，約定由原告以總價金1280萬元購買被告所有系爭4筆土地；由於原告買受系爭4筆土地之目的係為供建築使用，兩造因此定有「本物件須於104年12月31日前確定能供興建使用，否則雙方無條件解約」等語；兩造於104年12月26日簽訂系爭協議書，約定「被告應協助原告取得鄰地，兩造所簽訂之買賣契約第2、3、4期款項均往後順延」；原告為確認系爭4筆土地及鄰地73-2號土地等5筆土地合併後之建築線所在，遂請亞興測量公司於105年5月3日測量建築線，經與建築師確認可行後，原告於105年6月16日以其配偶游桂雲之名義向第三人購買同段地號73-2號土地，原告買受上開鄰地後，於105年6月22日給付被告系爭買賣契約之第2期款200萬元，105年7月11日給付被告第3期款480萬；上揭系爭4筆土地確有部分遭第三人占用，其占用之情形如臺中市中正地政事務所收件日期106年2月10日土測字第016500號土地複丈成果圖所示；另有部分目前由被告以鐵皮圍繞，在其上擺放盆栽使用；系爭4筆土地業已於105年7月22日移轉登記予原告之配偶游桂雲，迄今尚未完成點交；原告業已支付系爭土地買賣價金780萬元予被告；被告於104年11月8日簽署系爭4筆土地之不動產說明書；兩造先後於105年7月30日、8月11日、8月23日及9月30日協商系爭4筆土地遭第三人占用之事宜，然均無共識；原告於105年10月委託律師以律字第0000000-0號函要求被告履約，被告於105年10月7日收受。被告亦寄催告函予原告；原告於105年10月17日委託律師以律字第0000000-0號函，要求被告領取原告主張之土地買賣價金尾款322萬5000元，並將土地點交予原告，被告於105年10月21日收受；然被告認為系爭4筆土地之尾款價金應為500萬元，故不同意原告所提之金額，而未將系爭4筆土地點交予原告；原告於105年11月3日將322萬5000元款項以105年度存字第1929號提存書提存予本院提存所，復於本件起訴後之106年11月30日將177萬5000元款項以106年度存字第2292號提存書提存予本院提存所等情，為被告所不爭執（參本院卷第153頁背面至154頁背面），復有中信房屋土地買賣契約書、支票影本、協議書、不動產買賣契約書、不動產說明書、中信房屋一般委託銷售契約書、房地產標的現況說明書、律師函限時掛號函件執據、中華郵政掛號郵件收件回執、提存書、匯款申請書代收入收據、國內匯款申請書回條等影本、現場照片、土地複丈成果圖、土地登記第一類謄本、郵局存證信函影本、本院勘驗筆錄等在卷可資佐證（參本院卷第8至58、75至87、90至91、103至106、110、180頁），足認上揭事實，堪予認定。而本件原告係主張：兩造於104年12月13日簽定系爭買賣契約，約定由原告以總價金1280萬元購買被告所有系爭4筆土地，原告買受系爭4筆土地之目的係為建築使用，原告為確認系爭4筆土地及相鄰同地段73-2地號土地等5筆土地合併後之建築線所在，請亞興測量公司於105年5月3日測量建築線，亦與建築師確認可行後，於105年6月22日給付被告系爭買賣契約之第2期款200萬元，然系爭4筆土地經地政機關於105年7月25日實施測量時，原告始知系爭4筆土地有部分遭第三人占用，經亞興測量公司協助計算遭占用之面積及減損之價值之結果，發現系爭4筆土地遭占用之面積約為5.211坪（約17.226平方公尺），減損之價值約為63萬0573元；兩造經協商無果，原告因此於105年10月17日委託律師以律字第0000000-0號函，要求被告領取原告所主張之系爭4筆土地買賣價金尾款322萬5000元，並將土地點交予原告，被告卻未理會，原告因此於105年11月3日將上開322萬5000元款項向本院提存，並提起本訴，請求：確認系爭4筆土地遭他人占用所應減少之價金為63萬0573元，並請求被告點交系爭4筆土地，且請求被告自106年12月1日起至前項聲明履行完畢之日止，按日給付原告1萬1025元之違約金等語。然此為被告所否認，並已前詞加以置辯。是本件兩造主要之爭執事項為：㈠原告主張：依系爭買賣契約第4條之約定請求被告將系爭4筆土地上之地上物騰空，並點交交付原告占有，有無理由？㈡原告主張：系爭4筆土地經地政機關於105年7月25日測量時，原告始知系爭4筆土地部分遭第三人占用，經計算遭占用之面積約為5.211坪（約17.226平方公尺），且欠缺被告保證之品質而有瑕疵，原告依民法第227、231、359、360條等規定請求被告給付63萬0573元，有無理由？㈢原告主張：依系爭買賣契約第13條第1項約定，請求被告自106年12月1日起至履行完畢之日止，按日給付原告1萬1025元，有無理由？經查：
㈠就原告主張：系爭4筆土地經地政機關於105年7月25日測量
時，原告始知系爭4筆土地部分遭第三人占用，經計算遭占用之面積約為5.211坪（約17.226平方公尺），且欠缺被告保證之品質而有瑕疵，原告依民法第227、231、359、360條等規定請求被告給付63萬0573元，有無理由部分：
1.系爭4筆土地經本院會同兩造及臺中市中正地政事務所（下稱中正地政事務所）人員於106年3月1日前往現場進行會勘，並由中正地政事務所人員進行土地複丈之結果，發現系爭74地號土地分別遭相鄰之第三人所有門牌號碼為臺中市○區○○街○○○○○街○000號及111號之建物分別各占用0.5平方公尺（合計1平方公尺）、湖北街113號之建物占用4平方公尺；系爭74-32地號土地分別遭相鄰之第三人所有湖北街107號之建物占用19平方公尺、被告所設置之雜物間占用10平方公尺；系爭74-33地號土地分別依序遭相鄰之第三人所有湖北街107號、109號之建物占用7平方公尺、4平方公尺、被告所設置之雜物間占用11平方公尺等事實，有本院勘驗筆錄、中正地政事務所鑑測日期106年3月1日土地複丈成果圖可資為證（參本院卷第103至
106、110頁），足認此部分事實，堪予認定。
2.本件原告雖主張其遭占用之土地面積為5.211坪（約17.226平方公尺），減損之價值為177萬5000元云云。然原告於本院106年6月2日及107年3月5日言詞辯論期日時均自承：
其向被告購買系爭4筆土地（含74-32地號土地被告應有部分2分之1）前曾至現場看過超過10次以上，當時已知悉系爭74-32地號土地上有第三人之建物（即湖北街107號房屋）占用系爭74-32地號土地，且願意購買等語（參本院卷第126、208頁背面、209頁）。而被告對此並抗辯：原告當時知道系爭4筆土地之現況，由現況查檢點就可看出原告知悉等語（參本院卷第209頁）；此對照卷附兩造所簽訂之「土地簽約注意、現況查檢點」第7點記載現況：無占用占用；第12點記載「無分割協議。分管現況目前有地上物隨同移轉」等內容（參本院卷第14頁）觀之，足見「土地簽約注意、現況查檢點」之記載確與系爭4筆土地之實際現況並不一致。而原告對此亦表示：其知悉系爭4筆土地之事實狀況與勾選之狀況不一樣之事實（參本院卷第209頁背面），是在此情形下，本件應係以系爭4筆土地為現況之交易買賣較符合兩造當初訂約之真意。此由兩造於104年12月13日訂立系爭買賣契約後，原告自行委託亞興測量公司於105年5月3日所出具之系爭4筆土地連同相鄰之同地段73-2地號土地地籍套繪圖（參本院卷第92至94頁），其上已明確繪製系爭4筆土地確有遭第三人占用之現實狀況存在，原告卻仍於105年6月22日給付第2期買賣價金200萬元予被告、於105年7月11日給付第3期買賣價金480萬予被告，並由被告於105年7月22日將系爭4筆土地所有權移轉登記予原告之配偶游桂雲等情，亦可得印證。是本院認就系爭4筆土地之買賣應係以現況交易較符合兩造當初訂約真意之事實，堪予認定。
3.原告雖主張：原告迄至地政機關於105年7月25日到場測量時，始知悉系爭4筆土地部分遭第三人占用等云云。然原告於本院106年6月2日及107年3月5日言詞辯論期日時，已明確自陳：其向被告購買系爭4筆土地（含74之32地號土地被告應有部分2分之1）前曾至現場看過超過10次以上，當時已知悉系爭74-32地號土地上有第三人之建物（即湖北街107號房屋）占用系爭74-32地號土地，且願意購買等語。是原告此部分主張與事證不符，難以採信。況原告上揭主張亦與原告自行委託亞興測量公司於105年5月3日所出具之系爭4筆土地連同相鄰之同地段73-2地號土地地籍套繪圖之內容有異。是原告之主張顯難採信。原告雖又主張：依照兩造所簽訂之系爭買賣契約第7條土地複丈之約定，系爭4筆土地「須辦理複丈」，並進一步約定「一、乙方（即被告）應於簽訂本契約書後即向地政機關申請土地複丈，於實地測定界址之同時，應即在界址上埋設界樁，最遲應於點交本買賣土地前，完成土地複丈測量。複丈測量時乙方應通知甲方（即原告）到場。二、…。複丈完成後，如發現有部分面積被他人侵占、私設巷道或既成道路等情形，致甲方無法行使所有權或行使有重大困難，乙方應於土地複丈完成後十日內排除，否則雙方同意按本買賣成交總價與面積之比例減少價金。…」等語（參本院卷第9頁）。然依照系爭買賣契約第12條土地點交約定「一、本買賣土地依本契約書簽定時之現況點交之。點交時，
甲、乙雙方應填寫『土地點交書』。」是系爭買賣契約之第7條及第12條第1項之前後約定，顯然相互矛盾歧異。而經進一步檢視系爭買賣契約書之各項條款，係採「中信房屋」所印製之制式印刷體契約內容加以勾選而已，並非各條項約款逐一確認列載之約定。是原告依系爭買賣第7條之約定，認系爭4筆土地部分遭人侵占，被告未加以排除，因此依成交總價與面積之比例請求減少價金之主張是否可採，自屬有疑。況由系爭買賣契約第11條擔保責任部分，兩造約定「七、本買賣土地上『有』違章建築，若有甲、乙雙方已確實知悉，甲方不得向乙方主張瑕疵擔保或損害賠償。…。八、本買賣土地上如有違章建築，甲乙雙方同意：無論何時被通知拆除或遭拆除，均由甲方自行負擔風險」等內容觀之，本件實難以認定原告於訂立系爭買賣契約之初，全然不知系爭4筆土地有部分遭第三人占用之情事，故兩造間縱使於訂約之初有系爭買賣契約第7條之約定，然原告至少於系爭4筆土地買賣移轉登記前，已可得加以知悉，卻未據此向被告表明是否仍欲繼續履約，或為減少買賣價金之主張，迄至系爭4筆土地移轉登記完成後，始向被告主張應減少系爭4筆土地之買賣價金，亦有違誠信原則而有權利濫用之虞，是原告此部分所為主張及請求，自無可採。
4.綜上所述，原告因無法舉證證明被告有保證系爭4筆土地絕無遭第三人占用之權利瑕疵等情存在，則原告依民法第
227、231、359、360條等規定請求被告給付63萬0573元，自屬無據，不應准許。
㈡就原告主張：依系爭買賣契約第4條之約定請求被告將系爭4
筆土地上之地上物騰空，並點交交付原告占有，有無理由部分：
1.依照系爭買賣契約第4條約定「第4期款：尾款：過戶完畢五日內（最遲民國105年2月1日前），甲方應交付伍佰萬元整。…。乙方應於甲方支付本期價金同時點交標的物」；第12條約定「一、本買賣土地依本契約書簽定時之現況點交之。點交時，甲、乙雙方應填寫『土地點交書』。二、本買賣契約未因解除、撤銷等原因失效，而甲方拒絕點交或逾期點交三日以上，經乙方催告期限內仍未履約或提起訴訟者，即視為點交完成，乙方對本買賣土地即不負保管之責」等語。又本件兩造於104年12月13日訂立系爭買賣契約後，另於104年12月26日始另訂立系爭協議書，其中第2點約定「且臺中市○區○○段○○○○○○○○號過戶至買方名下後五天內買方需交付第二期用印款新臺幣200萬整，而第三期完稅款新臺幣480萬整，第四期尾款新臺幣500萬整皆往後順延」等語，此有兩造於104年12月26日所訂立之系爭協議書影本在卷可證（參本院卷第17頁）。而由兩造於104年12月26日所簽訂之系爭協議書，並未見兩造第4期款履約之期限為何，是依照系爭買賣契約第4條之約定，被告應於原告支付第4期尾款同時，點交系爭4筆土地予原告，方符合上揭系爭買賣契約之約定。
2.本件原告原係主張系爭4筆土地買賣之價金總額應由1280萬元減少為1102萬5000元，而主張應減少之系爭4筆土地買賣價金總額177萬5000元，故其於105年11月3日僅為被告向本院提存所提存之尾款金額為322萬5000元（計算式為500萬-177萬5000＝322萬5000），迄至本件訴訟中之106年11月30日始又提存177萬5000元，此有本院105年度存字第1920號、106年度存字第2292號提存書影本（參本院卷第57、180頁）在卷可資佐證，是此至多可認原告迄至106年11月30日始將系爭買賣契約之尾款給付被告。然被告則於本件訴訟中抗辯：兩造契約業已解除，不認為其有收受上揭價金之義務。故兩造間是否有繼續履行系爭買賣契約之義務，以及履行契約之時點為何等，自當以本件訴訟最終確定之結果，始足當之。
3.被告雖抗辯：依照兩造104年12月13日系爭買賣契約第7條之特別約定，系爭4筆土地若於104年12月31日前無法確定得興建建物者，雙方無條件解除契約等語（參本院卷第69頁背面）。然兩造已另於104年12月26日另訂立系爭協議書，其上載明「因上述之買賣土地標示內容之建築線面寬不足蓋屋，需購買臺中市○區○○段○○○○○○○○號面積5平方公尺經雙方協議如下：1.賣方需協助買方買到臺中市○區○○段○○○○○○○○號，如未於民國105年6月30日前完成過戶，則雙方無條件解除土地買賣契約書編號：I0000000之契約…」（參本院卷第17頁背面），由此可見，兩造於104年12月26日所訂立之系爭協議書，已因考量系爭土地之建築線面寬不足興建建物，而變更兩造於104年12月13日所訂立之系爭買賣契約之約定。準此以言，上揭系爭買賣契約第7條特別約定條款之約定內容，業已因兩造其後於104年12月26日所訂立之系爭協議書之改定而變更。又本件原告業已於105年6月16日另向第三人財團法人臺中市000000000000地段0000地號土地之全部所有權，並於105年5月3日經亞興測量公司完成地籍套繪，且與建築師確認興建建物確屬可行之情形下，則系爭買賣契約自不因此而無條件解除。是被告以此抗辯雙方已無條件解約云云，自屬無據，應無可採。
4.系爭買賣契約第13條違約處理約定「一、除因不可抗力之事由外，乙方違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應按甲方已支付價金千分之一計算違約金予甲方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。若經甲方催告期滿而乙方仍不履約者，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之價金加倍返還予甲方作為違約賠償。二、除因不可抗力之事由外，甲方違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期白起算至完全給付日止）甲方應按該期未履行支付價金千分之一計算違約金予乙方，並應於補繳價金時一併繳清。若經乙方催告期滿而甲方仍不履約者，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償，且自解約日起，本買賣土地任憑乙方處理，甲方不得異議。如本買賣土地已移轉登記於甲方名下，甲方應無條件配合回復產權登記予乙方並應負擔因此所發生之所有費用」等語（參本院卷第11頁）。本件被告雖曾於105年10月6日寄發存證信函予原告，表示系爭4筆土地所有權業已於105年7月22日移轉登記完畢，迄今已逾第4期買賣價金多時，催告原告應於函到10日內支付500萬元，同時依照系爭買賣契約第12條之約定，依契約簽訂時之現況點交標的物（除文正段74-33地號待確定被占用部分外），如於催告期限內不履行時，依法得解除契約（參本院卷第90頁）。然系爭買賣契約第4條之約定，事後經兩造於104年12月26日重新簽訂協議書變更而往後順延，且其後兩造並未再重新訂立原告應繳付尾款之期限，已如前述，則被告得否依照系爭買賣契約第13條第2項之約定解除系爭買賣契約，自有疑義。況被告於上揭存證信函中亦自承：除系爭74-33地號土地待確定被占用部分外，依契約簽訂時之現況點交標的物。顯見兩造對於系爭74-33地號土地是否有遭第三人占用及情形為何，兩造事後仍存有疑義，可否逕認原告違反系爭買賣契約之交付尾款義務，確屬有疑。是本件被告所為其得向解除系爭買賣契約之抗辯，應屬無據，自無可採。
5.本件依兩造訂立系爭買賣契約時之真意，應係就系爭4筆土地之現實狀況進行交易，已如前述。而本件系爭4筆土地業已於105年7月22日由被告移轉登記予原告之配偶游桂雲；原告則已於本件訴訟進行中之106年11月30日為被告提存系爭4筆土地所餘價金177萬5000元，連同原告於105年11月3日所提存322萬5000元款項，業已給付完成第4期尾款之給付，則依照系爭買賣契約第4條之約定，被告應點交系爭4筆土地予原告。又依據系爭買賣契約第12條土地點交之約定「一、本買賣土地依本契約書簽定時之現況點交之。點交時，甲、乙雙方應填寫『土地點交書』。二、二、本買賣契約未因解除、撤銷等原因失效，而甲方拒絕點交或逾期點交三日以上，經乙方催告期限內仍未履約或提起訴訟者，即視為點交完成，乙方對本買賣土地即不負保管之責」，是本件兩造依照系爭買賣契約第12條第1項之約定，應依照系爭買賣契約簽定時之現況進行點交。而現況點交，並不包含被告應將系爭4筆土地之地上物加以拆除或騰空，故原告於給付本件全部買賣價金後，請求被告應將系爭4筆土地依現況交付予原告占有，為有理由；至原告逾此部分之拆除或騰空主張及請求，則屬無據，不應准許。
6.綜上所述，本件原告主張：依系爭買賣契約第4條之約定請求被告將系爭4筆土地依現況交付予原告占有，為有理由；至原告另請求被告應將系爭4筆土地上之地上物加以騰空部分，則屬無據，應予駁回。
㈢就原告主張：依系爭買賣契約第13條第1項約定，請求被告
自106年12月1日起至履行完畢之日止，按日給付原告1萬1025元，有無理由部分：
1.系爭買賣契約第13條違約處理約定「一、除因不可抗力之事由外，乙方違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應按甲方已支付價金千分之一計算違約金予甲方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。若經甲方催告期滿而乙方仍不履約者，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之價金加倍返還予甲方作為違約賠償。二、除因不可抗力之事由外，甲方違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期白起算至完全給付日止）甲方應按該期未履行支付價金千分之一計算違約金予乙方，並應於補繳價金時一併繳清。若經乙方催告期滿而甲方仍不履約者，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償，且自解約日起，本買賣土地任憑乙方處理，甲方不得異議。如本買賣土地已移轉登記於甲方名下，甲方應無條件配合回復產權登記予乙方並應負擔因此所發生之所有費用」（參本院卷第11頁）。
2.本件系爭買賣契約第4條原約定「第4期款：尾款：過戶完畢五日內（最遲民國105年2月1日前），甲方應交付伍佰萬元整。…。乙方應於甲方支付本期價金同時點交標的物」。然事後兩造於104年12月26日重新簽訂系爭協議書變更而往後順延系爭買賣契約第4條之約定，且未再重新訂立原告應繳付尾款之期限，已如前述，則原告主張被告違反系爭買賣契約所定各項義務之履行日期，顯然無據，自無可採。再者，被告早已於105年7月22日即將系爭4筆土地移轉登記予原告之配偶游桂雲；然原告卻遲至105年11月3日始為被告提存系爭買賣價金尾款500萬元中之322萬5000元，未將全部尾款給付予被告；且原告迄至本件訴訟進行中被告已為解約之抗辯後，始於106年11月30日為被告提存系爭買賣價金之餘款177萬5000元，而原告上揭二次價金提存期日均非兩造合意約定之履行日期，在此情形下，自無法認定被告有違反系爭買賣契約第13條第1項所定各項義務履行日期之情事，是本件原告依照系爭買賣契約第13條第1項約定，請求被告自106年12月1日起至履行完畢之日止，按日給付原告1萬1025元，為無理由，應予駁回。
㈣綜上所述，本件原告依系爭買賣契約第4條之約定，請求被
告應將臺中市○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等四筆土地依現況交付予原告占有，為有理由；至於原告逾此部分之主張及請求，均屬無據，應予駁回。
㈤本件兩造均陳明願供擔保分別聲請宣告准予假執行及免為假
執行，經核均無不合，茲就原告勝訴部分，分別酌定兩造相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
五、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第385條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 21 日
民事第四庭 法 官 楊忠城正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 21 日
書記官 陳怡潔