臺灣臺中地方法院民事判決 106年度重訴字第626號原 告 財團法人臺中縣豐原厚德季六媽會法定代理人 林烱在訴訟代理人 王傳賢 律師複代理人 陳麗如 律師被 告 張宏淵被 告 張玉秀被 告 張耿耀被 告 張玉眉被 告 張玉真訴訟代理人 施泓成 律師被 告 張政傑被 告 廖劉照治訴訟代理人 林道啟 律師複代理人 謝雪嬌上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國109年2月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告張宏淵、張玉秀、張耿耀、張玉眉、張玉真、張政傑應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地上，如附圖所示A1部分(面積147.11平方公尺)、B部分(面積33.79平方公尺)、D部分(面積
3.21平方公尺)之地上物拆除，將上開土地返還原告。被告張宏淵、張玉秀、張耿耀、張玉眉、張玉真、張政傑應自民國106年10月1日起至返還前項所示土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣19425元。
被告廖劉照治應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地上，如附圖所示C部分(面積69.33平方公尺)之地上物拆除，將上開土地返還原告。
被告廖劉照治應自民國106年10月1日起至返還前項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣5934元。
訴訟費用由被告張宏淵、張玉秀、張耿耀、張玉眉、張玉真、張政傑連帶負擔3/4，被告廖劉照治負擔1/4。
本判決第1項、第3項於原告以新臺幣630萬元為被告張宏淵、張玉秀、張耿耀、張玉眉、張玉真、張政傑供擔保後得假執行。但被告張宏淵、張玉秀、張耿耀、張玉眉、張玉真、張政傑如以新臺幣00000000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第2項、第4項於原告以新臺幣240萬元為被告廖劉照治供擔保後得假執行。但被告廖劉照治如以新臺幣0000000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告為臺中市○○區○○段○○○○○○號土地(下稱系爭土地)所有人，前為籌措建廟經費，將系爭土地分別出租，並於民國55年4月30日，將系爭土地內36坪肆合肆勺之土地(即
36.44坪)出租與被告張宏淵、張玉秀、張耿耀、張玉眉、張玉真、張政傑等6人(下稱張宏淵等6人)之被繼承人張木湖，雙方於不動產租賃契約書(下稱系爭契約書)第二、六、八、九條分別約定租賃期間自55年4月30日至65年4月29日止，10年為限；租賃土地之地上建物，依照現狀即依當時土地上已完成之同段762建號建物(下稱762建物)，總面積111.92平方公尺，1樓為82.32平方公尺，2樓為29.6平方公尺；同段763建號建物(下稱763建物)，總面積為27平方公尺之1樓房屋，如需要加建或改建時，必先徵求原告「書面同意」；承租人違背契約約定時原告得隨時終止租約；承租人違約經原告終止租約或租期屆滿時，承租人應無條件將租賃物全部交還等契約條款，惟事後張木湖未經原告同意，而私自將房屋加建或改建，建物擴建後佔地面積約有50多坪，遠超過原承租範圍，並私自增建一樓平房乙間(下稱系爭增建建物)，顯有違約之情形。且762、763建物為53年10月23日建築完成，迄今已逾52年，其主要建材為磚造，參照財政部所頒定「固定資產耐用年數表」所示，磚造房屋之耐用年限僅有25年，顯見
762、763建物早已超過正常使用年限。原告因著手規劃進行厚德宮天上聖母廟興建事宜，須收回系爭土地做為建廟使用，故應認為兩造間租約關係，已因原租約使用目的完成而屆滿及被告等6人有違反租賃契約約定，經原告依土地法第103條第1款、第5款規定，發函通知被告張宏淵等6人自106年9月30日起終止租賃關係，並請自行拆除地上物，及於106年10月1日前將土地返還原告。詎被告張宏淵等6人迄未拆除地上物，仍繼續占用系爭土地，致原告受有損害，爰依民法第767條、第179條之法律關係，請求判決如主文第1、2項所示，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、原告為系爭地所有權人，前為籌措建廟經費，自日據時期即將系爭土地內18.4坪出租與被告廖劉照治配偶之父親廖烏硿，廖烏硿於該處興建臺中市○○區○○街○○巷○○號房屋(下稱系爭房屋)，嗣後該土地因繼承關係而由被告廖劉照治使用。因系爭房屋一樓為磚造，二樓則以鐵皮搭蓋，其自日據時期興建，使用至今已逾70年以上，參照財政部所頒定「固定資產耐用年數表」之耐用年限，系爭房屋早已超過正常使用年限，被告廖劉照治於臺灣高等法院臺中分院100年度上字第167號(下稱前案)核定租金事件中更已自承「房屋都漏水無法居住」，再以原告目前已著手規劃進行厚德宮天上聖母廟興建事宜，須收回系爭土地做為建廟使用，故應認為該土地之租約年限，已因原租約使用目的完成而屆滿，經原告以發函通知被告廖劉照治自106年9月30日起終止土地租賃契約，並請自行拆除地上物，及於106年10月1日前將土地返還原告。詎被告廖劉照治迄未拆除地上物，仍繼續占用系爭土地，致原告受有損害，爰依民法第767條、第179條之法律關係，請求判決如主文第3、4項所示，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告張宏淵、張玉眉、張政傑未於言詞辯論期日到場，亦未任何書狀作何聲明或陳述。被告張玉秀、張耿耀、張玉貞則以：一、本件原告與被告之租賃契約關係為不定期租賃契約，租賃(使用)之範圍為54.7坪，租金金額每坪半年新臺幣(下同)3228元，業經前案判決確定，基於確定判決之既判力及爭點效規定，自不許原告再另為主張。縱認原告起訴並無受確定判決既判力拘束，惟被告之被繼承人張木湖如確有違約加蓋情事，原告當初應於前案提出返還土地之訴訟卻捨此不為，僅提出核定租金訴訟，可徵被告之被繼承人張木湖並無違約情事，亦可反證縱使該建物曾有改建或增建情事，亦為原告所肯認同意，或至少原告於先前訴訟時已經以書狀追認該增建之結果，否則其當時請求調整租金部分，即屬於法無據，是主張依系爭契約第6條、第8條及土地法第103條第5款收回承租土地云云，並無理由，顯無可採。二、被告之被繼承人張木湖租用系爭土地係為建店鋪使用，店鋪仍在經營使用，使用之目的仍然存在，而建物狀態良好並無不堪使用之情事，並無不堪使用而致使租賃契約消滅之情形，原告對此顯有誤會。被告廖劉照治另以：依前案判決，被告對於系爭土地18.4坪有不定期基地租賃關係，每半年租金35604元，且系爭房屋現況並無立即性安全疑慮，原告以租期屆滿為由，對被告為終止租約之意思表示，於法不合，不生效力等語置辯，均請求駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、本件被告張宏淵、張玉秀、張玉眉、張政傑受合法之通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依原告聲請准由其一造辯論而為判決。
肆、按民事訴訟法第400條第1項規定確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第二項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力，有最高法院73年臺上字第3292號民事判例要旨可參。本院依職權調閱前案確定判決卷證，該事件原告係主張系爭土地以不定期租賃供被告張宏淵等6人之被繼承人張木湖、被告廖劉照治使用，約定租金以半年為1期，繳納日期為每半年之1月1日及7月1日，張木湖使用面積為54.7坪、廖劉照治使用面積為18.4坪，依民法第442條規定，請求調整租金，該法院將系爭土地為原告所有，系爭土地以不定期租賃供被告使用，約定租金以半年為1期，被告張宏淵等6人之被繼承人張木湖、被告廖劉照治使用，張木湖使用土地面積為54.7坪、廖劉照治使用土地面積為18.4坪列為兩造不爭執之事實，並據以判決被告張宏淵等6人即張木湖之承受訴訟人應自100年1月1日調整為每半年租金116548元、被告廖劉照治為每半年租金35604元，足認前案確定判決所判斷之訴訟標的僅為民法第442條，與本件原告所主張民法第767條、第179條之法律關係不同，是被告張耿耀、張玉真抗辯本件為前案判決「既判力」所及云云，不足採信。
伍、惟法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力(拘束力)，即所謂「爭點效」，有最高法院96年度臺上字第307、178
2、2569號民事判決意旨可參。前案確定判決所判斷之訴訟標的固為民法第442條，惟其將系爭土地為原告所有，系爭土地以不定期租賃供被告使用，約定租金以半年為1期，被告張宏淵等6人之被繼承人張木湖、被告廖劉照治使用，張木湖使用土地面積為54.7坪、廖劉照治使用土地面積為18.4坪列為兩造不爭執之事實，並據以判決被告張宏淵等6人即張木湖之承受訴訟人應自100年1月1日調整為每半年租金116548元、被告廖劉照治為每半年租金35604元，原告於本件亦未提出新訴訟資料足以推翻原判斷，依上開最高法院判決意旨，自不得於本件再為相反之主張，本院亦不得作相異之判斷。
陸、按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：一、契約年限屆滿時。…五、承租人違反租賃契約時。土地法第103條定有明文。而土地法第103條第1款規定非因契約年限屆滿，出租人不得收回出租建築房屋之基地；所謂「年限屆滿」，在定有期限之基地租賃，當指租期屆滿而言；在不定期之基地租賃，應解為至房屋不堪使用時為止；所謂房屋不堪使用，係指房屋因正常使用，自然毀損至不堪利用而言，此應依社會通常一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面就實際屋況為具體觀察，判斷房屋是否尚堪使用，苟房屋已超過耐用年數許久，且實際情形已甚為破舊，即應認已不堪使用，分別有最高法院89年度臺再字第7號、87年度臺上字第839號、95年臺上字第1407號判決意旨可參。本件經兩造合意送請臺中市結構工程技師公會鑑定結果，認為：「標的物A(指762建號、763建物)，分成多期興建，並分屬不同結構構造，後續分為標的物A-1、A-2、A-3、A-4、A-5個別說明。⑴標的物A-1：屋頂受火害損壞嚴重，多數木梁焚毀，研判標的物A1屋頂結構現況已失承載能力，有安全疑慮，後續繼續使用，屋頂若受外力時(風力、地震力等)恐有塌陷疑慮。⑵標的物A-2：標的物梁柱接合焊道缺失，研判無法滿足鋼結安全標準，受外力作用下梁支承處易產生脫離掉落，恐有安全疑慮；至於二樓屋頂因受火害已有鏽蝕，若後續長期使用，恐有耐久性問題，進而影響其安全性。⑶標的物A-3：除受火害燻黑外，屋頂屬於質輕構造，現況尚無立即性安全疑慮，若長期使用，恐有耐久性問題，進而影響其安全性。⑷標的物A-4：鋼結構雖受火害但外觀無扭曲變形，但表面已有鏽蝕，雖現況尚無立即性安全疑慮，若後續長期使用，恐有耐久性問題，進而影響其安全性。另南側木作外牆，非有效防風防水材料，未來颱風來襲有損壞疑慮。⑸標的物A-5；屋頂屬於質輕構造，現況尚無立即性安全疑慮，但屋頂木角已稍有腐蝕，若後續長期使用，恐有恐有耐久性問題，進而影響其安全性。」、「標的物B(指系爭增建建物)，木梁、木柱已嚴重腐蝕，現況已有安全疑慮，且閣樓(一樓平頂)明顯變形沉陷，恐有塌陷疑慮。」、「標的物C(指系爭房屋)接合焊道缺失，研判無法滿足鋼結安全標準，因建物使用強度低，故現況尚無立即性安全疑慮，但後續若因焊道鏽蝕或外力增加，導致焊道強度不足，恐有安全疑慮。」，有該公會於108年1月15日以中市結技彬字第1310號函檢送鑑定報告書在卷可稽，堪認762、763建號及系爭增建建物暨系爭房屋，於未施作相關結構補強作業前，顯有結構安全之疑慮，應認已不堪使用。而本院依原告聲請於107年8月1日勘驗現場，並囑託臺中市豐原地政事務所派員測量結果，被告張宏淵等6人所有建物，確有占用系爭土地，如附表所示A1部分(面積147.11平方公尺)、B部分(面積33.79平方公尺)、D部分(面積3.21平方公尺)，被告廖劉照治所有建物，確有占用系爭土地，如附表所示C部分(面積69.33平方公尺)，有本院勘驗筆錄及臺中市豐原地政事務所107年8月21日豐地二字第1070007872號函及所檢附之土地複丈成果圖在卷可按。是被告張宏淵等6人占用系爭土地合計55.69坪「計算式：(147.11＋33.79＋3.21)0.3025＝55.69(百分位以下四捨五入）」」、被告廖劉照治占用系爭土地20.97坪「計算式：69.330.3025＝20.97(百分位以下四捨五入）」，亦已逾越前案確定判決所認定使用系爭土地54.7坪及
18.4坪，被告有違反租賃契約至為明顯。原告業依土地法第103條第1款、第5款規定，通知被告於106年9月30日終止租約，有原告提出之存證信函、回執等件為證，是兩造之租賃關係既經原告合法終止，被告自106年10月1日起即無占用系爭土地之合法權源。從而，原告依民法第767條第1項規定，請求判決如主文第1、3項所示，即有理由，應予准許。
柒、又無權占用他人土地者，可獲得相當租金之利益，有最高法院61年臺上字第1695號判例可參。被告自106年10月1日起即無占用系爭土地之合法權源，已如前述，其等至今繼續占有、使用系爭土地即屬無權占有，妨害原告之使用收益，被告自屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，惟因使用土地之利益依其性質無法返還，原告依不當得利之法律關係，自得請求被告返還相當於租金之價額。又依土地法第105條準用同法第97條第1項之規定，城市地方之租金，以不超過土地申報總價年息百分之10為限，是相當於租金之利益，自應受土地法第105條、第97條之限制，即以不超過土地申報總價年息百分之10為限。另所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。
所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之80為其申報地價，該條例第16條規定甚明（最高法院81年度臺上字第1766號判決參照）。被告張宏淵等6人所有建物，占用系爭土地，如附表所示A1部分(面積147.11平方公尺)、B部分(面積33.79平方公尺)、D部分(面積3.21平方公尺)，被告廖劉照治所有建物，占用系爭土地，如附表所示C部分(面積69.33平方公尺)，已如前述，依原告所提出之系爭土地第二類謄本所示，系爭土地105年1月申報地價為每平方公尺22434.4元，依上開說明，原告得請求被告張宏淵等6人相當於租金之利益，不得逾年息413040元「計算式：(
147.11＋33.79＋3.21)22434.4×10%＝413040(小數點以下四捨五入)，換算月息為34420元「計算式：413040÷12＝34420(小數點以下四捨五入)；原告得請求被告廖劉照治相當於租金之利益，不得逾年息155538元「計算式：69.33×22434.4×10 %＝155538(小數點以下四捨五入)」，換算月息為12962元「155538÷12＝12962(小數點以下四捨五入)」。而前案確定判決被告張宏淵等6人應自100年1月1日調整為每半年租金116548元，即每月19425元「計算式：116548÷6＝19245(小數點以下四捨五入)」、被告廖劉照治為每半年租金35604元，即每月5934元「計算式：19254÷6＝5934元」，是原告依此標準，請求被告張宏淵等6人相當於租金之利益為年息5.6 4%【計算式：(19425×12)÷「(147.11＋
33.79＋3.21)22434.4」×100%＝5.64% (百分位以下四捨五入）】，請求廖劉照治相當於租金之利益為年息4.58%【計算式：(5934×12)÷(69.33×22434.4)×100%＝4.58% (百分位以下四捨五入）】，尚屬公允。從而，原告依民法第179條規定，請求判決如主文第2、4項所示，亦有理由，應予准許。
捌、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，應予准許，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
玖、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊防禦方法及主張，於事實認定及判決結果不生影響，爰不逐一審究，末此敘明。
拾、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中 華 民 國 109 年 3 月 5 日
民事第三庭 法 官 劉正中以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決正本送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 5 日
書記官 吳克雯