臺灣臺中地方法院民事判決 106年度重訴字第725號原 告 麗心旅館股份有限公司法定代理人 王秋菊訴訟代理人 蕭立俊律師被 告 教育部法定代理人 潘文忠訴訟代理人 何旭苓律師上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國107年2月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。依兩造間所訂定之國有學產基地租賃契約第20條約定，因本契約所生或與本契約有關之訴訟，雙方當事人合意以本院為第一審管轄法院（本院卷第13頁反面），故原告主張請求調整系爭租約之租金，並向本院提起本件訴訟，與首揭規定尚無不合，本院就本件訴訟自有管轄權。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠兩造於民國93年11月15日就被告所管理坐落臺中市○○區○
○段○○○號土地（下稱系爭土地）簽訂國有學產基地租賃契約（下稱系爭租賃契約），租賃期間自93年10月01日起至113年9月30日止，年租金按當期土地申報地價總額百分之11.5%計算年租金。原告自93年承租以來均按系爭土地當期土地申報地價總額11.5%繳付年租金，然系爭土地自92年度公告地價每平方公尺新臺幣（下同）3,718元至105、106年度已飆漲為每平方公尺60,000元，該漲幅高達1613%，相對比臺中市地價及標準評議委員會決議104年度公告地價現值平均調漲11.06%、105年度公告地價現值平均調漲38%，近幾年漲幅之差距具有顯著性差異，該龐大之漲幅導致原告不堪負荷。
㈡原告所承租之系爭土地並非商業地段，且目前實務上對於租
金之調整，乃認定必須按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項。而本案租金採按當期土地申報地價總額
11.5%計算之方式，恐不符市場出租之行情，是以本案原告參酌卓越不動產估價師事務所就系爭土地調整價格之分析報告，聲請調整系爭租約之租金為每坪每月817元，並就該租金值依每3年調整5%之幅度作為租賃契約調漲範圍，以達提高系爭土地使用之價值。系爭土地自93年迄今之公告地價漲幅已達1613%，非原告當時所能預料之情況，而原告就系爭租約所應支付予被告之租金顯已入不敷出，為此，爰依民法第227條之2第1項之規定主張情事變更，提起本訴。
㈢對被告抗辯陳述略以：參諸民法第442條之立法理由可知，
民法第442條並未排除定有期限之租賃除「不動產價值升降」因素以外之其他情事變更事由，准許當事人聲請法院增減給付，是在定期租賃之情形，仍得依民法第227絛之2規定情事變更原則聲請法院增減給付。本件系爭土地主要位置為新市政中心專用區南側，主要範圍並非如同被告所述已可預期一併帶動鄰近地區百貨商場、高級飯店等各項商業行為，依據變更台中市都市計畫書概要可知，系爭土地附近主要為住宅區，且相鄰之土地原規劃為「油23」，即加油站用地，嗣調整為住宅區，然以原告當時承租之情況觀之，緊鄰加油站用地旁之土地一較無意願使用且價值相對較低。又原告縱有轉租土地予第三人，亦均依系爭租約之約定向被告報備，並提供相關文件及繳付補償金，縱以租金所得約1500萬元作為應給付予被告之年租金，亦仍有不足，並無被告所稱獲利情事。
㈣聲明：原告承租被告所有坐落臺中市○○區○○段○○○號土
地，面積3171.05平方公尺（959.242625坪）之土地租金，自105年1月1日起調整為按土地每坪817元計算每月租金，年租金則每3年以5%調漲之。
二、被告辯以：㈠按民法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇
降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」，兩造間之系爭租約乃定有期限之不動租賃契約，可知於系爭租約之租期內，無論租賃物土地之價值昇降如何，原告均不得於期限內請求增減租金。又民法第442條規定乃債編各論中專就不動產租賃之租金增減所為之特別規定，相較於第227條之2第1項乃債總之一般規定，自應優先適用前者，而無後者適用之餘地。
㈡原告亦不符合其主張之第227條之2第1項之規定，因原告投
標承租系爭土地時，即知悉系爭土地坐落於第七期重劃區內，本可預期將來重劃區內必有許多規劃之市政及公共建設，並一併帶動鄰近地區百貨商場、高級飯店等各項商業行進駐，系爭土地之價值必然陸續隨各項建物完成而提升，亦即系爭土地客觀價值將逐年且大幅上漲之事實並非原告訂約時所不得預期；且事實上於原告承租期間，第七期重劃區內亦確實陸續完成臺中國家歌劇院、臺中市政府新市政大樓、臺中市議會新議政大樓、日月千禧酒店、林皇宮花園酒店等提升土地客觀價值之公共及私人建設，且鄰近之文心路亦為臺中捷運路線之一，如今系爭土地之申報地價提高，僅係原告訂約時可得預料情事之實際發生，並非訂約時不能預見。而原告主張鄰地使用分區之變更，顯然係對原告更為有利。
㈢原告主張之每坪每月817元之月租金亦顯然過低，參以土地
法第97條第1項規定，以系爭土地105年申報地價為每平方公尺60,000元計算，系爭土地之法定最高年租金應為每平方公尺6,000元，亦即每月每平方公尺為500元，換算每坪為1,653元，相較於原告主張之817元，可知原告主張顯然過低，更何況原告本身為法人，承租系爭土地之目的乃在於供營業之用，兩造本可約定高於土地法第97條所定租金上限之租金數額。
㈣聲明：原告之訴駁回。
三、本院協同兩造整理不爭執事項並簡化爭點，結果如下（本院107年2月27日言詞辯論筆錄，本院依判決格式修正或增減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈兩造於93年11月15日訂有原證一之國有學產基地租賃契約，並經公證，租賃期間為93年10月1日至113年9月30日止。
⒉對兩造所提證物，除原證10之網路列印資料及原證14租賃名稱及所得資料表格外，其餘真正均不爭執。
㈡兩造爭執之事項：
⒈原告主張依民法第227條之2第一項，因情事變更，應予調整
租金，有無理由？⒉如有理由，應予調整之租金為何？
四、得心證之理由：原告主張兩造於93年11月15日就被告所管理之系爭土地訂有系爭租約，並經公證，租賃期間為93年10月1日至113年9月30日止，為被告所不爭執，並有原告所提出之經本院所屬民間公證人鄭雲鵬事務所之公證書、系爭租賃契約及土地登記第二類謄本為憑，堪認原告上開主張為真實。原告主張系爭租賃契約約定之租金過高，故依民法第227條之2第1項規定，請求法院調整租金等語，被告則以前揭情詞置辯。是本件應審酌者為：原告依民法第227條之2第1項之規定請求減少租金，有無理由？如有理由，應予調整之租金為何？經查：㈠按當事人就不動產所訂之租金，於租賃關係存續中，因租賃
物價值之昇降，固得聲請法院增減其數額，惟此項聲請，以租約未定期限者為限，倘定有期限，則不在准許之列，此觀民法第442條之規定自明（最高法院48年台上第1536號及93年台上字第2446號判例意旨參照）。再參諸民法第442條立法理由：「謹按不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事……」等語，均可證定有期限之不動產租賃，當事人自有遵守期限之義務，無論租賃物價值之昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，自亦不得聲請法院增減其租金，而提起租金調整之形成之訴。又民法第227條之2於88年4月21日修正公布，該條第1項規定「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」，考其立法理由為「情事變更原則為私法上之一大原則，民事訴訟法第三百九十七條雖有明文，惟民法除有個別具體之規定，例如二百五十二條、第二百六十五條、第四百四十二條等外，尚乏一般性之原則規定，致適用上易生困擾。目前實務上雖依誠實信用原則依民事訴訟法第三百九十七條，為增、減給付或變更原有效果之判決。但誠實信用原則為上位抽象之規定，究不如明定具體條文為宜。爰參考民事訴訟法第三百九十七條之立法體例，增訂第一項規定，俾利適用。」，由此可知，民法第442條亦為情事變更原則態樣之一，故於不動產租賃契約請求增減租金之情形，倘係因「不動產本身價值昇降」而為請求，則須區別是否為定期租賃而決定可否依第442條請求之；反之，若屬不動產價值昇降因素以外之其他情事變更事由，則非第442條規定之範疇，始得依民法第227條之2第1項之規定為主張。而系爭租賃契約係屬定有期限之不動產租賃契約，為兩造所不爭執，故就不動產定期租賃租金之增減請求，民法第442條既有特別規定，縱原告謂係依民法第227條之2情事變更為由請求增減租金時，仍應受民法第442條但書規定之限制，並非當然可直接適用民法第227條之2第1項規定。㈡原告主張系爭土地之申報地價自92年度迄至105、106年度已
飆漲1613%，該龐大漲幅導致原告不堪負荷，故而依民法第227條之2第1項主張情事變更，請求調漲租金乙節，經查，系爭租賃契約為定有租期20年之不動產定期租賃契約，揆諸前揭說明可知，系爭定有期限之不動產租賃契約之增減租金，須受民法第442條但書之限制，換言之，原告主張之原因必須屬於「不動產本身價值昇降」以外之因素，始得依民法第227條之2第1項之規定請求增減之。本件原告所主張上開事由既係指系爭土地本身價值之昇漲，則依民法第442條但書之規定，原告不得據此原因提起調整租金之訴。被告抗辯本件依民法第442條規定，不得依據情事變更原則聲請法院增減租金等情自為可採，故原告以民法第227條之2第1項規定請求調降租金云云，即非有據。本院自無庸再審酌應予調整之租金為何。
㈢原告雖另主張其承租時系爭土地為住宅用地，鄰地則為「油
23」之加油站用地，嗣經調整為住宅區，此一變動並非原告當初所能預期，且系爭土地位於新市政中心專用區南側，並非如被告所抗辯已可預期鄰近地區之各項商業行為，且原告縱有出租予第三人之情形，所得租金亦不足以作為給付被告之租金而有獲利之情云云。然而，原告承租系爭土地，本即為營業之用，鄰近地區商業行為之興起，適足以帶動區域性繁榮，況兩造係於93年11月15日簽訂系爭租約，而依原告所提出系爭土地地價第二類謄本所載（本院卷第17頁），其上並無該土地於92年時之申報地價，惟系爭土地於93年1月之申報地價為5,814元，105年1月之申報地價為60,000元，計算12年來之土地漲幅，每年約為86%（計算式：60,000÷5,814÷12≒86%），以附近之商業行為觀之，該申報地價之調整，並無過高情形，此亦應為原告所得預先知悉。且依原告所提出與第三人間105年迄今之租金收益表（見本院卷第83頁），雖經被告抗辯出租金額過低而否認其真正，然縱認原告所述為真，原告亦與多間公司或診所已成立租賃契約，而原告與第三人為租賃契約時，即可評估當時之土地利用及週圍商業環境以自行決定租金之數額，要難以此反謂兩造間之租金過高。至原告聲請鑑定原告承租系爭土地漲幅是否在原告可評估之範圍內乙節，既為原告內部考量事由，而非屬外在客觀條件，且系爭土地本身價值之增漲，於本件定有期限之租賃契約情形，既不得做為請求減少租金之事由，故原告聲請鑑定自無必要，併予敘明。
五、綜上所述，原告依民法第227條之2第1項規定主張情事變更，請求減少系爭租賃契約之租金，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擎防禦方法及所舉證據，經審酌結果，核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 3 月 13 日
民事第三庭 法 官 黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 13 日
書記官 吳慕先