臺灣臺中地方法院民事判決 106年度重訴字第732號原 告 陳永來訴訟代理人 魏其村律師被 告 鄧政宗訴訟代理人 洪錫欽律師複代理人 劉柏均律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國107年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳仟萬元，及自民國一○六年十二月十九日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸佰陸拾陸萬陸仟陸佰陸拾柒元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣貳仟萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、兩造主張
(一)原告主張：
1.原告及訴外人廖健呈於民國104年4月1日與被告之代理人陳朝合簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向被告買受坐落臺中市○○區○○○段535、535-4、535-5、535-9、535-10、535-11、535-12、535-13、535-14、535-15、535-16地號等11筆土地（下稱系爭土地）及以土地所有權人名義申請之建造執照權利，兩造約定買賣價金為新臺幣（下同）1億6800萬元（兩造合意於系爭契約虛偽記載價金為2億233萬5000元，即虛增簽約用印款3433萬5000元），同日原告交付現金500萬元作為簽約用印款，經被告之代理人陳朝合簽收。陳朝合於104年4月中旬，以被告有資金周轉需求、同意原告先進行整地工程、已向稅捐機關申報稅額等為由，要求原告先行支付第2期及第3期款項，原告為使買賣順利進行，予以同意，分別於104年5月5日交付現金500萬元及支票500萬元（已兌現），已由被告之代理人陳朝合簽收，故原告已支付買賣價金1500萬元。
2.依系爭契約第1條一、二之約定，可知被告有為原告取得土地所有權登記，併將建造執照變更起造人名義予原告指定之人之義務。惟被告未依系爭契約系爭契約第1條二、第4條（三）約定交付建築執照及完成相關變更起造人事宜，亦未經原告同意，擅自使用原告印章向稅務局撤銷稅額申報。原告就前開被告之違約行為，委請律師寄發存證信函催告被告履約，被告卻置之不理，甚至要求原告先付清餘款，並表示解除契約。系爭契約因被告未能履行出賣人義務而遲延，係屬可歸責於被告之事由。原告經共同買受人廖健呈同意讓與系爭契約權利，並以起訴狀繕本之送達為上開債權讓與之通知及解除系爭契約之意思表示，故依系爭契約及不當得利之法律關係，請求被告返還價金1500萬元。
3.依系爭契約第10條第2項違約罰則約定，原告得請求被告賠償已收受價金1500萬元同額之違約金，而原告請求被告給付違約金500萬元，應屬允當。
4.並聲明：被告應給付原告2000萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。原告願供擔保，請准為假執行之宣告。
(二)被告抗辯：
1.系爭土地為訴外人陳朝合所有，係借名登記於被告名下，被告僅係登記名義人，系爭契約雖記載出賣人為被告，但被告未簽名蓋章，係陳朝合以代理人名義簽名蓋章，原告均與陳朝合聯絡，足見原告明知被告為登記名義人，僅配合陳朝合辦理買賣、過戶手續，被告並非出賣人。
2.陳朝合於104年5月8日由系爭契約當事人為委託人、受託人與台中商業銀行簽署信託契約書（下稱系爭信託契約），但廖健呈與原告遲未將價金1億5300萬元存入信託專戶，致未能完稅並送件過戶，於稅單失效後，陳朝合委託律師以存證信函催告廖健呈及原告付款，逾期沒收已付款項，惟廖健呈與原告仍未付款，故再於同年7月24日以存證信函催促廖健呈與原告於3日內會同代書至信託銀行（台中商業銀行【下稱台中商銀】中正分行）支付尾款，逾期解除系爭契約，並沒收已收款項，但廖健呈與原告逾期仍未付款。故系爭契約因可歸責於買受人即原告、廖健呈之事由，經被告合法解除，並依系爭契約第10條約定沒收買受人已給付之款項1500萬元。
3.依系爭契約第4條第1項約定，原告應辦理不動產買賣價金信託，而系爭契約第6條約定應付之稅金、仲介費、履約保證費用等得逕自信託專戶撥付；再依系爭土地買賣雙方與台中商業銀行簽訂之系爭信託契約第3條約定，信託存續期間自原告、廖健呈交付首筆信託財產存入信託專戶時生效。故原告、廖健呈應先辦理信託專戶，將款項存入信託專戶，始能辦理後續完稅、不動產（含建造執照）移轉登記之程序。而原告、廖健呈自始均未將款項存入信託專戶，因此稅單雖已核發，但因無法完稅而取消稅單。故依系爭契約第4條及第6條約定，系爭信託契約第3條及系爭契約尾頁手寫記載5月5日同意先行報稅等字樣，係買受人原告及廖健呈遲未辦理不動產買賣價金信託，導致後續相關程序無法進行，則系爭土地之買賣給付遲延係可歸責於買受人之事由，經出賣人即被告催告後，仍未履行，被告解除系爭契約並沒收已給付之價金1500萬元，洵屬有據。
4.並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請免為假執行之宣告。
二、得心證之理由：
(一)原告主張原告、廖健呈於104年4月1日與陳朝合簽立系爭契約，向被告買受系爭土地及以土地所有權人名義申請之建造執照權利，系爭契約記載：買受人為原告、廖健呈，出賣人為鄧政宗，鄧政宗代理人為陳朝合；原告於104年4月1日支付被告簽約款500萬元，於104年5月5日支付被告現金500萬元、京城銀行支票500萬元（起訴狀誤為本票），合計共1500萬元（原告另於104年7月4日交付面額共500萬元之支票3紙，該3紙支票均未兌現）；原告、廖健呈與陳朝合另於104年5月8日與台中商銀簽立系爭信託契約，以履行系爭契約之價金給付義務；被告並未依據系爭契約第4條（三）交付建築執照及印章，且未配合辦理相關建照變更程序；原告亦未支付系爭契約第4條（四）之1億5300萬元；廖健呈於106年10月30日與原告簽立同意書，同意將系爭契約解除後之相關權利，均讓與原告，並以起訴狀繕本作為通知原告之意思表示等情，有系爭契約、系爭土地謄本、京城銀行支票1紙、復華銀行支票3紙、系爭土地地籍異動索引、系爭信託契約（見本院卷第4頁至第29頁、第48頁、第52頁、第55頁至第89頁、第103頁至第110頁）在卷可憑，且為兩造所不爭執，應堪認定為真實。
(二)原告另主張被告未依據系爭契約交付建築執照及完成相關變更起造人之事宜，因而主張解除系爭契約，並依據系爭契約及不當得利之法律關係，請求被告返還價金1500萬元，並請求被告應依系爭契約給付500萬元之違約金等情，則為被告所否認，故本件應審究者為：1.被告是否為系爭契約當事人？2.被告是否違反系爭契約而陷於給付遲延？原告解除契約，並依據系爭契約及不當得利法律關係請求被告返還1500萬元，並給付500萬元之違約金，有無理由？經查：
1.被告為系爭契約之當事人⑴當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事
訴訟法第277條前段定有明文；原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（參照最高法院18年上字第2855號判例意旨）。本件兩造均不爭執系爭契約形式上之當事人即為兩造，被告之代理人則為陳朝合。被告既抗辯陳朝合方為系爭契約之當事人，系爭契約與被告無涉，即應由被告就此負舉證之責。
⑵被告雖抗辯：被告均未於系爭契約簽名蓋章，原告均係與陳
朝合聯絡，而抗辯被告並非系爭契約當事人云云。惟系爭契約雖未有被告簽名或蓋章，惟系爭土地均登記為被告所有，已如前述，被告又已簽署遊園南段不動產買賣委託專任書（按：誤為買買委託專任書），即已足認被告確有授與陳朝合簽署系爭契約之代理權限。再參以卷附投資合作契約書，被告與陳朝合於102年11月20日即已約定由被告投入2000萬元交付陳朝合，用以投資於系爭土地興建房屋，獲利後陳朝合應給付被告2900萬元（見本院卷第151頁至第153頁），更足證明被告自始即有授與陳朝合代理人權限以代理被告簽署系爭契約之真意。另依證人陳朝合於本院證述：我跟被告是投資土地合夥關係，是用鄧政宗名義，用投資的金額來合夥，鄧政宗投資了2000萬元，登記在鄧政宗名下是因為鄧政宗是醫生，向銀行借款額度比較高等語（見本院卷第125頁反面至第128頁），更足認被告對於系爭契約並非毫不知情，且應有授與陳朝合代理權限。綜上，被告確為系爭契約之實際當事人，陳朝合則為被告之代理人。
⑶被告於104年7月14日、104年7月24日委由律師寄發存證信函
與原告、廖健呈，要求原告、廖健呈支付系爭契約尾款1億5300萬元，有存證信函影本2紙在卷可憑（見本院卷第111頁至第113頁），被告上開行為，顯係居於契約當事人之地位請求原告、廖健呈依約履行契約義務，亦足佐證被告有以系爭契約當事人之地位行使系爭契約權利，並曾授與陳朝合代理權限之事實。
⑷原告於104年7月17日、104年11月17日、104年12月30日委託
律師寄發存證信函與律師函，催告被告履行系爭契約義務（見本院卷第49頁至第51頁、第53頁至第54頁、第143頁至第146頁），被告均未曾表示異議，此亦為被告所不否認，被告既否認為系爭契約當事人，在收受上開存證信函、律師函後均未就此爭執，顯然違反常情，更足認被告上開抗辯，並不足採。
⑸被告另抗辯：原告、廖健呈與陳朝合另於104年5月8日簽署
系爭信託契約，可證明系爭契約當事人為陳朝合而非被告云云。惟系爭信託契約僅為付款方式之約定，被告未參與其中，並不足以證明其必然非系爭契約當事人。再者，系爭信託契約之封面即已記載：「委託人（賣方）：陳朝合（授權人鄧政宗）」，系爭信託契約反而應可證明：被告應為系爭契約當事人，陳朝合則為被告之代理人之事實。
⑹綜上，被告自始即已授權陳朝合以代理人身分簽署系爭契約
，事後又以本人名義委託律師寄發存證信函催告原告履約，期間對於原告多次以存證信函通知被告履約，被告於本件訴訟前，亦未曾爭執其非系爭契約之當事人，上開事證顯然足以認定被告確為系爭契約之當事人無誤。
2.本土地未開工，興建中之建築工程讓與買受人繼續建造未完工部分，賣方應辦理變更變更起造人名義，並以買方指定之起造人為受讓人，並以該受讓人為起造人名義取得使用執照，賣方應於買方指定時間內辦妥起造人變更，買方並得要求辦理變更建築師及營造廠，上述工程範圍內無其他地上物；賣方應交付建築執照及印章並配合辦理相關變更程序，建照變更收件後3日買方應支付1000萬元。系爭契約第1條二、第4條（三）分別定有明文。故依系爭契約上揭約定，被告應於雙方履行系爭契約第4條（一）（二）之義務後，交付原告建築執照及印章，並配合辦理建照變更程序，而在建照變更收件後3日，原告方有支付1000萬元之義務。原告已給付被告1500萬元，業經本院認定如前，兩造亦未爭執其等均已履行第4條（一）（二）之義務（按系爭契約第4條（一）約定之簽約用印款3433萬5000元為兩造合意所虛增，原告於簽約時另給付500萬元），則兩造既均已履行同條（一）（二）之義務，且原告除已給付被告500萬元外，更在被告尚未完成交付建築執照及配合辦理建照變更時，已先行給付被告同條（三）之1000萬元，被告即應履行同條（三）之上開義務，被告經原告於104年7月17日定期催告後，卻仍未依約履行，顯已違反系爭契約第1條二、第4條（三）之義務。
3.被告雖抗辯依系爭契約第4條（一）規定，原告應辦理不動產買賣價金信託，而系爭契約第6條規定應付之稅金、仲介費、履約保證費用等得逕自信託專戶撥付，故原告、廖健呈應先將款項存入信託專戶後，被告方有辦理後續完稅、不動產（含建造執照）移轉登記之程序云云。惟依系爭契約第6條規定，建照變更及點交前之水、電、管理費、稅金均由賣方負擔，故被告所述上揭完稅、不動產（含建造執照）移轉登記之程序之規費，均應由被告負擔。另依系爭契約第4條
（四）之規定，應於產權移轉登記完成並點交後3日內，原告方有支付1億5300萬元之義務。故被告未履行同條（三）之義務在先，更未履行同條（四）所述產權移轉登記之義務，自不得先行請求原告支付1億5300萬元。再者，原告已於被告交付建築執照及印章，且尚未辦理建照變更程序前，即已再先行給付被告1000萬元，被告倘有履約之意願，該1000萬元亦顯已足夠先行支付上開費用，故被告以原告尚未將1億5300萬元匯入信託專戶，被告因而無法完成同條（三）之義務，除與系爭契約之約定不符，其抗辯更顯與誠信有違。從而，被告主張其已合法解除系爭契約，並沒收原告已給付之1500萬元，並不足採。
4.系爭契約第10條第2項後段規定：如因可歸責於出賣人致無法履行，出賣人除應將買受人所支付之所有款項加計利息返還，並應賠償同額之違約金。被告既經原告定相當期間催告後，仍未履行系爭契約第4條（三）之義務，則原告以104年12月30日律師函之送達解除系爭契約（被告於105年1月4日收受，見本院卷第53頁至第54頁），並依據系爭契約第10條第2項後段請求返還已給付之1500萬元，與系爭契約約定相符，應予准許；系爭契約既因可歸責於被告之原因致無法履行，且原告已給付之金額為1500萬元，則原告另依據系爭契約第10條第2項後段請求被告給付違約金500萬元，應為有據，亦應准許。
(三)綜上，原告主張被告違反系爭契約第4條（三）之義務，因而解除系爭契約，並請求被告返還已給付之1500萬元，及給付500萬元違約金，暨均自起訴狀繕本送達翌日即106年12月19日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，均屬有據，應予准許。
三、原告陳明願供擔保，請求准予宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。而被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核與法律規定相符，爰酌定相當擔保金額准許之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
五、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 107 年 8 月 17 日
民事第七庭審判長 法 官 游文科
法 官 林世民法 官 黃 杰上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 8 月 20 日
書記官 王素珍