臺灣臺中地方法院民事判決 107年度簡上字第173號上 訴 人 周玉子被上訴人 郭士林上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國107 年2月22日本院臺中簡易庭107 年度中簡字第41號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國107 年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將門牌號碼臺中市○○區○○路○段○○○0 巷00號
7 樓房屋全部騰空遷讓返還上訴人。本判決第二項之履行期間為肆個月。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人方面上訴人起訴主張：兩造於民國103 年10月22日簽訂房屋租賃
契約書，約定上訴人將所有門牌號碼臺中市○○區○○路0段○○○0 巷00號7 樓之3 房屋（下稱系爭房屋）出租予被上訴人，租期自103 年12月1 日起至104 年11月30日止。每月租金新臺幣12,000元。水、電、瓦斯及管理費等費用，均由被上訴人自行負擔。嗣上開租約到期，上訴人屢次要求被上訴人重新簽訂租賃契約，惟被上訴人遲遲拖延，且上訴人於106 年6 月1 日，以存證信函通知被上訴人不再將房屋出租予被上訴人，請被上訴人於函到3 個月限期撤離，並返還系爭房屋，惟被上訴人置之不理。又被上訴人自承租系爭房屋至今，與鄰居不睦，誣告管理委員會不合法，拒繳管理費，已造成上訴人困擾，且拖欠106 年7 月至10月管理費，違反租賃契約約定等語。並聲明：被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人。
於二審補充略以：上訴人為了陪伴年邁母親，一直與母親同
住臺中市○○區○○路○段00巷00號透天房屋（下稱系爭透天厝）。嗣於去年5 月間，上訴人之母因年事已高，不宜再居住透天厝，且不忍上訴人另行對外租賃營業場所及倉庫，遂將系爭透天厝贈與上訴人供營業之用，上訴人及母親則欲搬回系爭房屋居住。上訴人曾多次向被上訴人表示欲收回房屋，但被上訴人一直拖延，上訴人始以存證信函向被上訴人表示要將系爭房屋收回自用。上訴人係因要收回自住，所以終止租賃契約等語。
貳、被上訴人答辯則以：於原審答辯主張：被上訴人於租賃期限到期後，仍按月繳交
租金給上訴人，是兩造間之租賃關係為不定期租賃。上訴人亦未表示要收回自住，僅來電商討調漲租金事宜。被上訴人係抗爭管理委員會逕行取消原85％優惠管理費，才僅繳交部分管理費等語，資為抗辯。並聲明：駁回上訴人之起訴。
於二審補充略以：收回自住不是上訴人之真意，上訴人之前
僅表示要調漲房租。被上訴人與系爭房屋管理委員會還有訴訟糾紛，且被上訴人兒子就讀逢甲大學，想住到其畢業，所以被上訴人現階段不願返還系爭房屋等語。
叁、本件經原審審理後，駁回上訴人之訴。上訴人不服提起上訴
，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
肆、本院之判斷：按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，租賃
期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法450 條第1 項、第451 條分別定有明文。查兩造簽立房屋租賃契約書，約定由被上訴人向上訴人承租上訴人所有之系爭房屋，租賃期限自103 年12月1 日起至104 年11月30日止，為期1年。嗣前開租約於104 年11月30日屆滿後，被上訴人繼續在系爭房屋居住，上訴人亦仍自被上訴人處收受系爭房屋之租金，前開租約因而成為不定期限租賃契約等情，為兩造所共認（見本院簡上卷第41頁反面），並有兩造簽立之系爭房屋租賃契約附卷可按（見本院106 年度補字第2077號卷，下稱本院補字卷，第6 頁至第7 頁），堪認屬實。
按出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋，土地
法第100 條第1 款定有明文。又土地法第100 條關於房屋出租人收回房屋之限制，適用於不定期租賃契約（司法院第3489號、第3605號、第4005號解釋、最高法院37年上字第7729號判例意旨參照）。再按土地法第100 條第1 款規定之「收回自住」，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言，故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明始得為之（最高法院41年台上字第138 號判例意旨參照）。經查：
㈠系爭租約原來為期限一年之定期租約，該租約屆期後已為
不定期限租賃契約乙節，業如前述，自有土地法第100 條規定之適用。
㈡查上訴人陳稱其本與母親同住系爭透天厝，其則另行租賃
營業場所及倉庫，嗣其母將系爭透天厝贈與其供營業之用，其等則欲搬回系爭房屋居住等情，業據提出全國財產稅總歸戶財產查詢清單、其母將系爭透天厝贈與其之106 年契稅繳款書、土地增值稅繳款書、上訴人另行租賃之房屋租賃契約書等件為證（見本院簡上卷第6 頁、第7 頁、第
8 頁至第9 頁、第10頁至第22頁），堪信為真實。被上訴人執詞表示上訴人真意不是收回自住云云，尚非有據。從而，上訴人以收回自住為由，依土地法第100 條第1 款主張終止兩造間不定期租賃契約，應屬可採。
㈢按不定期房屋租賃，出租人有收回自住或重新建築之必要
時，固得依土地法第100 條第1 款之規定隨時收回該房屋，惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已，如出租人依該條款以收回自住或重新建築為由請求返還房屋者，自仍應依民法第450 條第3 項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋之請求權存在（最高法院87年度台上字第1922號判決要旨參照）。
而上訴人業於106 年6 月1 日，以台中健行路郵局存證信函第163 號，向被上訴人表示：「……雖台端仍按月給付租金，但因本人房屋欲收回己用，不再將房屋租賃於台端，請台端於函到三個月內遷讓房屋，特依法以本函終止租約，……」等意旨（見本院補字卷第9 頁，下稱系爭存證信函），並經被上訴人於翌（2 ）日收受（見本院簡上卷第54頁反面），足見兩造間系爭不定期租賃契約業經上訴人合法終止，被上訴人至遲應於函到3 個月即106 年9 月
2 日前，將系爭房屋返還予上訴人。被上訴人此後仍占用系爭房屋，即屬無權占有。則上訴人本於所有物返還請求權，請求被上訴人將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告，核屬有據，應予准許。
㈣至被上訴人雖於本院審理時，聲請傳喚證人即系爭房屋所
屬大樓社區總幹事何秒姍，用以釐清系爭存證信函究為上訴人委託何秒姍撰寫後寄送，亦或何秒姍主動撰寫後交由上訴人寄送乙節（見本院簡上卷第54頁反面）。惟本院審酌前開待證事實，尚無礙於系爭存證信函確係由上訴人親自寄送，且表彰上訴人欲終止租賃契約收回自住之意思表示，是前開證據調查結果，均不影響本院判斷，自無傳喚前開證人之必要。
伍、綜上所述，上訴人請求被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示。
陸、按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付，民事訴訟法第396 條第1 項定有明文。查系爭房屋係供被上訴人居住使用，業據被上訴人陳明在卷（見本院簡上卷第54頁反面）。本院斟酌被上訴人於遷讓系爭房屋前，尚須事先覓妥將遷往之處所始能搬遷，顯非可立即實現，並考量上訴人合法終止租約已逾1 年，被上訴人主張仍需1 年時間搬遷，尚屬過長；至上訴人雖表示願給予被上訴人3 個月搬遷，然適逢年節，爰酌定本判決第1 項之履行期間為4 個月，以資兼顧。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
捌、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 9 日
民事第一庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 羅智文法 官 段奇琬上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 11 月 9 日
書記官 葉燕蓉