臺灣臺中地方法院民事判決 107年度簡上字第115號上 訴 人 吳佳郁被上訴人 吳秀淑上列當事人間請求交還房屋等事件，上訴人對於民國107年1月19日本院臺中簡易庭106年度中簡字第2951號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國107年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠上訴人於民國101年6月26日向被上訴人承租其所有門牌號碼
臺中市○區○○路○號10樓之4的房屋（下稱系爭房屋），雙方簽訂書面租約，約定租期自101年7月1日起至102年6月30日止，每月租金新臺幣（下同）6800元，於每月1日繳納，租賃期間水、電、瓦斯費由上訴人負擔，押租金1萬3600元（下稱系爭租約）。
㈡系爭租約於102年6月30日到期後，上訴人仍繼續使用系爭房
屋，被上訴人並無反對，且收受上訴人遲繳的租金，所以視為以不定期限繼續租賃契約。
㈢上訴人自106年6月1日起就沒有支付租金，直到106年11月15
日時已經積欠租金達4個月，扣抵押租金後，積欠的租金達到2個月租額以上，經被上訴人定5日之相當期限，催告上訴人於收受言詞辯論筆錄繕本後5日內給付欠租，逾期未給付，租約即終止，但是上訴人於106年11月20日收受繕本，於同年月25日前仍然沒有給付欠租，所以系爭租約於106年11月25日終止。
㈣上訴人欠繳租金4萬0800元、電費1852元、瓦斯費120元、自
來水費79元、垃圾清潔費2000元，經扣抵押租金1萬3600元後，合計仍積欠被上訴人3萬1251元。
㈤依據租賃物返還請求權、系爭租約的法律關係，請求原審法
院判決：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓交還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人3萬1251元，及自起訴狀繕本送達上訴人的翌日起至清償日止，按年息5％計算的利息。
二、上訴人答辯：㈠上訴人自106年6月1日起就沒有給付被上訴人租金，但上訴人有給付押租金1萬3600元，可抵扣2個月租金。
㈡雙方並沒有約定何時退租，上訴人於106年7月15日搬家，後
來提告被上訴人侵入住居，於106年9月6日偵查庭結束後，上訴人有要將系爭房屋的鑰匙交給被上訴人，但是被上訴人拒收。
㈢系爭房屋應該還留有一些垃圾，同意拋棄垃圾的所有權，由被上訴人清除。
㈣雙方並沒有約定點交系爭房屋的時間，所以被上訴人主張上
訴人積欠電費1852元、瓦斯費120元、自來水費79元部分，上訴人同意給付外，其他部分的主張並沒有理由。
㈤請求原審法院判決：被上訴人之訴駁回。
三、原審審理結果，判決上訴人應將系爭房屋騰空遷讓交還被上訴人，並應給付被上訴人3萬0118元的本息。
㈠上訴人不服原審判決，就命給付被上訴人3萬0118元的本息
部分，提起上訴，另於本院補充陳述：上訴人對被上訴人提告侵入住居案件（下稱侵入住居案），經臺灣臺中地方檢察署以106年度偵字第21280號作出不起訴處分，其內容提到民法第451條、第450條第2項前段規定，系爭租約可以隨時終止，被上訴人已經於106年6月通知終止系爭租約，所以106年8月至11月的房租不應由上訴人負擔等語。並請求本院判決：㈠原判決主文第2項命上訴人給付3萬0118元本息部分應予廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈡被上訴人於本院補充陳述：原審命上訴人給付的金額3萬
0118元沒有算錯，系爭房屋被上訴人弄得亂七八糟，電視也被搬走，浴室的洗臉台也被破壞，事實上上訴人是在民事庭106年11月15日開完庭之後才說要拿鑰匙給被上訴人，但是因為遭上訴人告訴侵入住居，又不知道系爭房屋內的狀況，所以也不敢收，後來在原審106年12月15日開庭，因為上訴人有來，所以才敢進去系爭房屋，目前已經清理完畢等語。並請求本院判決：上訴駁回。
四、本件被上訴人請求上訴人騰空遷讓系爭房屋的部分，沒有上訴，已經確定，至於請求上訴人給付3萬0118元本息的部分，本院判斷如下：
㈠民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物
之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」同法第455條規定：「租賃關係終止後，承租人應返還租賃物。」又土地法第100條規定：「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。」㈡被上訴人主張系爭租約到期後，上訴人仍繼續使用系爭房屋
，因被上訴人沒有表示反對，故視為以不定期限繼續租賃契約，而上訴人自106年6月1日起就沒有支付租金，經被上訴人定5日之相當期限，催告上訴人於收受言詞辯論筆錄繕本後5日內給付欠租，逾期租約就終止，但上訴人於106年11月20日收受言詞辯論筆錄繕本，直到同年月25日前仍沒有給付所欠租金等事實，有被上訴人提出的系爭租約（見原審卷第7至11頁）為其佐證，並有本院言詞辯論筆錄、送達回證在卷內可查（見原審卷第26頁背面、第33頁），上訴人對這些事證也沒有爭執（見原審卷第37頁背面至第38頁背面），故被上訴人於106年11月25日已經合法終止系爭租約，可以認定。
㈢上訴人雖然表示，民法第450條第2項規定出租人可以隨時終
止租約，被上訴人曾經於106年6月通知叫上訴人搬走，侵入住居案的不起訴處分書有認定這樣系爭租約已經合法終止，故扣抵2個月的押租金後，被上訴人不能再要求上訴人給付106年8月到11月的租金云云。本院調查，上訴人在侵入住居案件中對檢察官陳述「106年6月，她用LINE通知我不知道什麼時候死在裡面，叫我搬走」（見該案偵查卷第21頁背面），並沒有提出任何證據資料可供佐證，本院無從認定是否真的有這些對話，或是被上訴人說這句話的前後原因及過程，故不能認為被上訴人已經有合法終止系爭租約的意思表示。雖然檢察官在不起訴處分書裡面提到「106年6月通知不再繼續出租，…該不定期租賃關係已經終止」等語，但這是根據上訴人自己的陳述而來，因而檢察官不能認定被上訴人於106年7月15日搬東西時進入系爭房屋，有觸犯無故侵入住居的罪責。而本件被上訴人既然主張於106年11月20日才正式催告上訴人要支付欠租，否則就終止系爭租約，顯然是否認上訴人所謂106年6月終止系爭租約的陳述，此部分既然沒有證據資料可以佐參，上訴人此部分抗辯，自然不可採信。
㈣上訴人另又陳述，於106年9月6日偵查庭結束後有要交付鑰
匙給被上訴人，但是被上訴人拒收云云，但被上訴人予以否認，既然沒有證據供本院審酌，故不能證明上訴人於當時已經交付系爭房屋給被上訴人。雖然被上訴人表示，直到106年11月15日上訴人才說要把鑰匙交給被上訴人，但是被上訴人不敢收。本院認為，上訴人於106年7月15日固然有搬遷的事實，但是系爭房屋內部還遺留甚多雜物，並沒有完全清理，此有被上訴人提出的照片可供佐參（見本院卷第20至31頁），而且在原審審理時上訴人也自己承認還有垃圾沒有清理（見原審卷第38頁背面），雙方也沒有爭執系爭房屋並沒有進行點交，而被上訴人於106年7月15日當日要進入系爭房屋察看時，就遭到上訴人提起侵入住居的刑事告訴，所以在系爭房屋還沒有清理而且有遺留物品的情形下，雙方的租賃關係仍然不明朗，不能認為上訴人交付鑰匙的行為就是交付系爭房屋，也不能以上訴人於106年7月15日有搬遷的事實，就認定上訴人沒有繼續使用系爭房屋。換句話說，上訴人必須將系爭房屋確實點交給被上訴人，才是完成交付的義務，在此之前，上訴人對於系爭房屋在法律上仍然屬於可以繼續使用的狀態，何況事實上還有其他物品遺留在系爭房屋內，故不會因為沒有居住就認為不是繼續使用，雙方的租賃關係仍然存續中。所以，上訴人抗辯被上訴人在106年8月1日就可以使用系爭房屋云云，本院不予採信。
㈤上訴人繳納的押租金是為了擔保其履行租賃債務，所以租賃
關係消滅後，如果有欠租，所交付的押租金發生當然抵充的效力，可以用來抵付欠租（參照最高法院87年度台上字第1631號判決意旨，見附錄1）。本件系爭租約於106年12月25日才合法終止，因而上訴人積欠106年6月1日至106年11月25日的租金應為3萬9667元（計算式：68005+680025/30＝39667元，元以下四捨五入），經扣抵上訴人給付押租金1萬3600元後，上訴人尚應給付被上訴人2萬6067元的租金。另外，依系爭租約第7條特約事項記載：上訴人搬離時須清除垃圾及打掃乾淨，再將房屋歸還被上訴人，如無清潔，需扣押金2000元（見原審卷第10頁），而上訴人承認系爭房屋內仍有遺留垃圾等語（見原審卷第39頁背面），所以被上訴人主張上訴人應給付垃圾清潔費2000元，也有憑據。又被上訴人主張上訴人於租賃期間，積欠被上訴人電費1852元、瓦斯費120元、自來水費79元等部分，上訴人同意給付（見原審卷第37頁背面），故被上訴人此部分主張，也有根據。
㈥依照以上說明，被上訴人依系爭租約的法律關係，請求上訴
人給付被上訴人3萬0118元（計算式：26067+2000+1852+120+79＝30118元），應屬有理由。而且本件上訴人的金錢給付義務應於上訴人收受終止租約催告期限屆滿的翌日確定發生（本件為106年11月20日收受通知，見原審卷第34頁送達證書），但因為被上訴人於原審106年12月15日言詞辯論期日雙方到場之日，將利息起算日減縮為自106年12月16日起算（見原審卷第38頁），故上訴人應該自106年12月16日起，負遲延責任。並因為雙方沒有約定利息，故法定遲延利息為5％（參照民法第203條、第229條第1、2項、第233條第1項，見附錄2、3、4）。所以被上訴人請求上訴人給付自106年12月16日起至清償日止，按年息5％計算的利息，也是有理由。
五、綜上所述，被上訴人依據系爭租約的法律關係，請求上訴人應給付被上訴人3萬0118元，及自106年12月16日起至清償日止，按年息5％計算的利息，為有理由，應予准許，超過此範圍的請求，沒有理由，應予駁回。原審就上開應該准許部分，判決上訴人勝訴，並依職權宣告假執行（參照民事訴訟法第389條第1項第3款，見附錄5），合於法律規定，應予以維持，上訴人提起本件上訴，指摘原審判決不當，請求廢棄原判決主文第2項所命給付的本息，並無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦以及舉證方法，經本院審酌後認為均不會影響判決結論，故無庸一一論述，附此說明。
七、本件上訴為無理由，依民事訴訟法第78條（見附錄6），應由上訴人負擔第二審訴訟費用。
中 華 民 國 107 年 7 月 20 日
民事第五庭 審判長法 官 林慧貞
法 官 李慧瑜法 官 李嘉益以上正本係依原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 107 年 7 月 20 日
書記官 黃麗靜附錄：
1.最高法院87年度台上字第1631號判決意旨：押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。
2.民法第203條（法定利率）應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。
3.民法第229條（給付期限與債務人之給付遲延）給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。
給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。
前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。
4.民法第233條（遲延利息與其他損害之賠償）遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。
5.民事訴訟法第389條第1項第5款（應依職權宣告假執行之判決）下列各款之判決，法院應依職權宣告假執行：
五、所命給付之金額或價額未逾新臺幣五十萬元之判決。
6.民事訴訟法第78條訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。