臺灣臺中地方法院民事判決
107年度簡上字第117號上 訴 人 柯瓊慧被上訴人 鄉城華廈社區管理委員會法定代理人 黃鈴瑞訴訟代理人 蔡嘉容律師上列當事人間修復漏水事件，上訴人對於中華民國107年2月14日本院臺中簡易庭106年度中簡字第2425號第一審判決提起上訴，本院合議庭於民國111年7月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟。民事訴訟法第170條、第175條定有明文。查被上訴人鄉城華廈社區（下稱系爭社區）管理委員會之法定代理人於二審訴訟中由王瑞麟變更為黃鈴瑞，並由黃鈴瑞委任訴訟代理人，經訴訟代理人具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、臺中市太平區公所函、委任狀在卷可按（見本院卷二第69-73頁），核與前開規定相符，應准其承受訴訟。
二、不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。查上訴人於原審係請求被上訴人應將門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號7樓之房屋（下稱系爭建物）屋內天花板漏水部分修繕至不漏水之狀態。嗣經本院囑託臺灣省土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定後，於本院審理中變更其請求為㈠被上訴人應將系爭建物屋內天花板漏水部分修繕至鋼筋不鏽蝕、不漏水之狀態。屋內所有牆面漏水部分，重新補土油漆，不因為修繕過程所造成污損，另補刷的油漆有色差。被上訴人應負責修繕修繕期間上訴人之居住問題及屋內所有物品的完整無損。㈡被上訴人應將系爭建物頂樓地板及漏水部分修繕至鋼筋不鏽蝕、不漏水之狀態；頂樓地板鋪設洩水坡協助積水洩除，並同時在女兒牆打洞施作排水管至一樓排水道，重新鋪設頂樓地板防水層（見本院卷二第395頁）。此更正與上訴人起訴時之聲明意旨相同，核屬補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：
㈠、上訴人於民國82年間購買系爭建物，為系爭社區住戶。因系爭社區24號7樓房屋前所有人洪震福（與上訴人相鄰之住戶）在24號7樓房屋正上方，即全體住戶共用之屋頂平台上，違法加蓋鐵皮建物，且鐵皮建物四周水泥基底增墊起來約2公分（一個硬幣）高，致每逢梅雨季節或豪大雨，系爭建物正上方之屋頂平台積水排洩不良，系爭建物內客廳天花板及臥室，遇雨即滲漏不止（上訴人對洪震福之起訴，業於107年5月30日撤回，見本院卷一第37頁）。被上訴人雖曾於103年6月間，以PU工法施作頂樓防水，惟上訴人仍發現天花板滲漏水未臻改善，此乃上訴人放任洪震福之前開行為，未依公寓大廈管理條例（下稱公寓大廈條例）第3條第4款、第10條第2項、第36條第2款規定，善盡管理維護共用部分即屋頂平台所致，爰依民法第184條第1項前段、第213條第1項及公寓大廈條例第10條第2項規定，提起本件訴訟。
㈡、上訴人否認頂樓加蓋鐵皮屋時將頂樓加高，也否認有將排水孔覆蓋，當時會加蓋鐵皮屋（下稱系爭鐵皮建物），是因屋頂平台沒有排水孔，至於拆除鐵皮建物時未處理基角板固定螺絲，是惟恐造成樓下漏水，被上訴人當時表示可用防水PU蓋過去。被上訴人曾於103年2月20日區分所有權人會議表示倘上訴人拆除系爭鐵皮建物，以後屋頂平台排、漏水由管委會承擔費用，達成協議後，各自撤訴。
二、被上訴人則以：
㈠、上訴人於82年間登記為系爭建物所有權人，其後在系爭建物上方屋頂平台加蓋系爭鐵皮建物違建，平台後方有加高，排水孔被覆蓋，上訴人雖於103年5月間拆除鐵皮違建，屋頂平台目前雖為露天狀態，但未將殘餘加高部分剷除，且留下鐵皮違建建築基角板固定螺絲2支，破壞防水層，下雨時，雨水滲入樓地板，造成系爭建物客廳天花板保護層剝落、鋼筋裸露，並因屋頂平台祇剩下前面排水孔排水，後面的水無法排掉，此均經土木技師公會鑑定報告載明，另水錶會積水，是因排水孔被覆蓋所致，故而縱使被上訴人施作頂樓防水，前述狀況如未改善，亦無防水效果，上訴人請求修復並無理由。
㈡、被上訴人前於103年5月10日曾請廠商估價並施作防水，於103年6月中旬完成對系爭建物上方屋頂平台施作防漏水工程，於原審106年11月13日履勘時，未見系爭建物屋內有滲漏水之現象。
三、原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭建物屋內天花板漏水部分修繕至鋼筋不鏽蝕、不漏水之狀態。屋內所有牆面漏水部分，重新補土油漆，不因為修繕過程所造成污損，另補刷的油漆有色差。被上訴人應負責修繕修繕期間上訴人之居住問題及屋內所有物品的完整無損。㈢被上訴人應將系爭建物頂樓地板及漏水部分修繕至鋼筋不鏽蝕、不漏水之狀態；頂樓地板鋪設洩水坡協助積水洩除，並同時在女兒牆打洞施作排水管至一樓排水道，重新鋪設頂樓地板防水層。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項(見本院卷二第222頁，並由本院依卷內資料作文字修正)：
㈠、上訴人為系爭建物之區分所有權人。
㈡、上訴人於82年間買受系爭建物後，曾在該建物屋頂平台加蓋系爭鐵皮建物，加蓋情形如102年他字第6818號卷第35頁下方及第37頁下方照片所示，兩造於103年2月20日103年第一次區分所有權人會議達成共識，上訴人同意拆除系爭鐵皮建物、回復原狀，兩造同意撤回刑事告訴（見103年度他字第288號卷第23頁）。
㈢、上訴人其後有拆除系爭鐵皮建物，至104年6月3日為止，上訴人拆除系爭鐵皮建物主體及前、後基座，但基座左右兩側仍未拆除（見104年度上易字第202號卷第27頁）。
㈣、被上訴人有於103年6月12日施作系爭建物頂樓防水工程（見103年度訴字第2989號卷第72-78頁）。
㈤、103年10月3日在系爭社區召開103年第二次區分所有權人會議，決議系爭建物屋內油漆由住戶自行修復，屋外屬公共部分由被上訴人負責（見103年度訴字第2989號第59頁正、反面）。
㈥、105年10月14日社區召開105年度區分所有權人會議，就上訴人要求屋頂施作防水部分決議「請主委查看漏水處，再找廠商修復」（見原審卷第20頁正、反面）。
㈦、本件108年10月22日履勘時，系爭建物相鄰之24號7樓頂樓加蓋尚未拆除（見本院卷一第174、175頁），嗣土木技師公會於110年7月24日會勘時，前述加蓋部分已拆除。
五、法院之判斷：
㈠、上訴人主張系爭建物為其所有，系爭建物所在之屋頂平台因被上訴人未善盡管理維護責任，致防水不佳並積水，造成系爭建物屋內天花板遇雨即滲漏不止等，固據提出系爭建物登記第一類謄本、屋頂平台積水及建物內部照片為佐（見106年度補字第1125號卷第8-9頁、本院卷一第17-21頁），惟為被上訴人所爭執，並以前詞置辯。
㈡、按公寓大廈共用部分，指公寓大廈專用部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分；公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，並不得為約定專用部分。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔；其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良為管理委員會之職務，公寓大廈管理條例第3條第4款、第7條第3款、第10條第2項、第36條第2款分別定有明文。
是依上開規定，被上訴人對於屬於共用部分之系爭社區頂樓平臺，負有修繕、管理及維護之作為義務，惟倘係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，即難責由被上訴人負責。
㈢、系爭建物屋內漏水原因：⒈上訴人聲請囑託土木技師公會進行系爭建物屋內三處是否有
滲漏水狀況、如有滲漏水狀況，與屋頂層防水層欠佳是否有關，及如有關係，修復方法及費用為何等事項之鑑定，經本院於108年9月18日發函囑託土木技師公會鑑定，鑑定人於110年9月10日函覆鑑定結論稱：一、系爭建物屋內三處是否有滲漏水狀況：⑴客廳天花板保護層剝落、鋼筋裸露，主因為上部鐵皮建築基腳板固定螺絲破壞防水層，導致雨水從縫隙滲入樓板裂縫，日積月累使鋼筋受潮生鏽膨脹保護層脫落鋼筋外露。⑵臨中庭臥室頂版有裂痕及油漆受潮後斑駁痕跡，部分頂版保護層隆起現象，主要造成損壞因素為屋頂層地版洩水孔被覆蓋遇雨積水，當防水層長久浸泡在水中又反覆日曬會加速老化，使得雨水會從劣化處滲入結構體裂縫，造成屋內頂版受潮，輕則油漆斑駁，嚴重時會造成鋼筋生鏽膨脹保護層隆起，另屋頂水錶箱頂蓋損壞未修復，遇雨則成為盛水容器，在未施作防水措施情況下，容易成為漏水源之一。⑶臨馬路臥室角偶頂版油漆斑駁痕跡，此處上部屋頂層地版遇雨則積水，久久不退，當防水層長久浸泡在水中又反覆日曬會加速老化，使得雨水會從劣化處滲入結構體裂縫，造成屋內頂版受潮油漆斑駁痕跡。二、如有滲漏水狀況，是否與屋頂層防水層欠佳有關：⑴本會鑑定技師自109年4月7日迄110年8月9日經五次觀察屋內頂版發現損壞狀況更加嚴重，新增了二處漏水點（註：即7樓入口玄關處鋼筋外露、7樓屋內頂版滲水痕）。⑵然於110年8月6日至110年8月8日累積雨量達275.5mm條件下，於110年8月9日前往觀察屋內頂版受潮情形，前述三處滲漏點，未發現潮濕情形，但新增玄關及梯間頂版有明顯濕潤現象。顯示屋頂層地版防水層仍有發揮部分功效，但屋頂層地版洩水孔被覆蓋一處且洩水不良，造成積水現象時雨水仍會從防水層部份劣化處入滲混凝土導致屋內頂版油漆斑駁受損，裂縫處更會有鋼筋生鏽保護層剝落情形。三、如有關係，修復方法及費用為何：⑴改善屋頂層地板洩水坡度，將水引導至洩水孔，上部再施作防水層。⑵被覆蓋之洩水孔需恢復原有排水功能，若無法找出原洩水孔，建議於女兒牆鑽孔並接管排水至一樓排水溝。⑶舊有鐵皮建物基腳鐵板及螺栓需拆除，施作防水層。⑷屋內頂版保護層隆起、剝落、鋼筋外露部分，需將受損處表面清理乾淨，鋼筋作防鏽處理，表面再以纖維網及EPOXY砂漿修補抹平，屋內頂版因受潮後出現斑駁現象部分再以批土油漆修復。⑸水錶箱鐵蓋需修復，勿使該處成為盛水容器，且底部亦需施作防水層。⑹屋頂層樓梯間牆面開口處壓克力板....。上述⑴-⑸項為法院囑託本案鑑定主旨內容之漏水修復範圍，第6項為新增漏水點，故依囑託鑑定事項⑴-⑸項編列修復費用為196,800元等語，有系爭鑑定報告書附卷可稽（證物外放）。
⒉故依系爭鑑定報告書結論可知：⑴系爭建物客廳天花板保護層
剝落、鋼筋裸露，主要原因為頂樓平台鐵皮建築基腳板固定螺絲破壞頂樓平台防水層。⑵臨中庭臥室頂版裂痕及油漆斑駁痕跡、部分頂版保護層隆起，主要原因為屋頂層地版洩水孔被覆蓋遇雨後積水；另屋頂水錶箱頂蓋損壞未修復，在未施作防水措施情況下，易成為漏水源。⑶臨馬路臥室角偶頂版油漆斑駁痕跡，是因上方屋頂層地版遇雨積水不退所致。⒊查上訴人於82年間買受系爭建物後，曾在該建物頂樓加蓋系
爭鐵皮建物(加蓋情形如102年他字第6818號卷第35頁下方及第37頁下方照片所示），又上訴人其後拆除系爭鐵皮建物，至104年6月3日為止，上訴人拆除系爭鐵皮建物主體及前、後基座，但基座左右兩側仍未拆除乙情，為上訴人所不爭執（見不爭執事項㈡、㈢），且被上訴人辯稱系爭鐵皮建物雖已拆除，然鐵皮建物之基腳板固定螺絲尚有二處未拆除等語，已據提出照片3張為佐（見本院卷二第315-321頁），上訴人對於上開照片為目前現狀亦無爭執（見本院卷二第326頁），並有其自行提出之基腳板固定螺絲照片可佐（見本院卷二第235頁），足證系爭鐵皮建物之基腳板固定螺絲確仍存在，既系爭建物客廳天花板保護層剝落、鋼筋裸露，係因系爭鐵皮建物基腳板固定螺絲未拆除，致破壞屋頂層防水層，雨水從間隙滲入樓板裂縫，造成鋼筋受潮生鏽保護層脫落、鋼筋外露，上訴人自應先將系爭鐵皮建物基腳板固定螺絲除去，其後被上訴人所施作之防水層，方能發生防水效果。上訴人雖稱被上訴人曾表示可用防水PU蓋過去等語，然為上訴人所否認，且依103年2月20日103年第一次區分所有權人會議記載，上訴人當時係同意拆除頂樓違建（即系爭鐵皮建物）、回復原狀（見103年度他字第288號卷第23頁），上訴人自應先將鐵皮建築基腳板固定螺絲予以拆除，並回復未建築系爭鐵皮建物前原狀，否則縱使被上訴人施作防水工程，亦屬徒勞無功，難以達到防水效果，此自被上訴人於上開區分所有權人會議後，即於103年6月12日完成系爭建物屋頂層防水工程之施作，卻仍有上訴人指述之漏水情事（系爭鑑定報告書亦稱110年8月6日至110年8月8日累積雨量達275.5mm條件下，於110年8月9日觀察屋內頂版受潮情形，系爭建物三處滲漏點，並未發現潮濕情形，顯示屋頂層地版防水層仍有發揮部分功效），即知系爭建物屋頂平台發生滲漏，不能排除有可歸責於上訴人之事由，上訴人未將系爭鐵皮建物之基腳板固定螺絲拆除前，自難要求被上訴人負修繕責任。
⒋又依土木技師公會鑑定結果，造成系爭建物臨中庭臥室頂版
裂痕及油漆斑駁痕跡、部分頂版保護層隆起之主因，為屋頂層地版洩水孔被覆蓋。上訴人固否認興建系爭鐵皮建物時有將洩水孔覆蓋，並稱其會加蓋鐵皮屋，是因頂樓平台無排水孔等語，惟本件土木技師公會之鑑定技師有於鑑定時至屋頂層觀察比對現有洩水孔與使照圖洩水孔位置，因而發現鑑定標的物屋頂層地版有一處洩水孔已被覆蓋無法發揮排水功能等情，有系爭鑑定報告書及所附之示意圖可佐（見鑑定報告書第3頁㈢⑴c.、附件五第5-19頁），可知系爭建物屋頂平台原有之洩水孔係遭覆蓋，並非未設置，上訴人既曾在屋頂層興建系爭鐵皮建物，且於系爭鐵皮建物拆除後發現該洩水孔被覆蓋，已足合理推斷洩水孔係因系爭鐵皮建物興建遭覆蓋，自應由上訴人依103年2月20日會議之承諾負回復原狀之責，方可要求被上訴人施作防水工程。
⒌另依土木技師公會鑑定結果，系爭建物臨馬路臥室角偶頂版
油漆斑駁痕跡，係因上方屋頂層地版積水不退造成，而積水不退原因之一為如上所述之屋頂層其中一洩水孔被覆蓋所致，另一原因則為屋頂層地板洩水坡度。就屋頂層地板洩水坡度部分，經土木技師公會函復「鑑定報告書所指屋頂層地板洩水坡度不良是指上訴人所屬屋頂範圍內之面積」（見本院卷二第265頁），而系爭建物之屋頂層前經上訴人興建系爭鐵皮建物，依系爭鐵皮建物照片所示，鐵皮建物地板確有水泥整理痕跡，系爭鐵皮建物拆除後，該水泥地板因坡度不足，無法使雨水流至洩水孔，因而蓄積雨水，當防水層老化後，雨水滲入裂縫，方造成系爭建物臥室頂版油漆斑駁，上訴人於拆除系爭鐵皮建物後，就屋頂層地板洩水坡度亦應負回復原狀之責，方可要求被上訴人施作防水工程。
⒍由上可知，被上訴人雖曾於103年6月12日施作系爭建物頂樓
防水工程，然因上開可歸責於上訴人之事由，以致於無法發揮防水效果，則上訴人指稱系爭建物天花板有保護層剝落、鋼筋裸露及油漆斑駁情事，在上訴人拆除系爭鐵皮建物基腳板固定螺絲、回復洩水孔（或依鑑定報告書所載於女兒牆鑽孔並接管排水至一樓排水溝，見鑑定報告書第6頁㈢⑵所示）及回復屋頂層地板洩水坡度前，自無令上訴人施作防水工程之必要；又系爭建物之客廳天花板、臥室雖有上訴人所陳受損情事，依前述說明，因與系爭鐵皮建物基腳板固定螺絲、洩水孔被覆蓋及屋頂層地板洩水坡度有關，亦難責由被上訴人負擔修繕回復之責。
六、綜上所述，上訴人以被上訴人未就系爭建物屋頂層盡修繕義務，至系爭建物之客廳天花板保護層剝落、鋼筋裸露及臥室頂版油漆斑駁受有損害，依民法第184條第1項前段、第213條第1項及公寓大廈條例第10條第2項規定，請求被上訴人為如上訴聲明所示之行為，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，其認事用法並無違誤，上訴人提起上訴請求廢棄原判決，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第1項、第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 8 月 12 日
民事第五庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 林秀菊法 官 李蓓以上正本係照原本製作。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 8 月 12 日
書記官 陳采瑜