臺灣臺中地方法院民事判決 107年度簡上字第389號上 訴 人 許芳美訴訟代理人 劉喜律師複 代理 人 黃邦哲律師被 上訴 人 財政部國有財產署中區分署法定代理人 趙子賢訴訟代理人 蔣志明律師複 代理 人 楊榮富律師上列當事人間確認不動產租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國107年8月3日本院107年度簡字第1號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於民國107年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條分別定有明文。查被上訴人之法定代理人原為吳文貴，嗣後變更為趙子賢，茲據被上訴人具狀聲明承受訴訟，有承受訴訟狀及財政部派令影本在卷可按（見本院卷第16、19頁），於法核無不合，併予敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人即原審原告（下稱上訴人）方面：
(一)上訴人於原審起訴主張：
1.其於民國100年間自本院民事執行處99年度司執字第62272號強制執行拍賣程序拍得門牌號碼為臺中市○區○○○道0段000巷0號一層磚造鐵棚房屋（門牌整編前為臺中市○區○○路0段000巷0○0號）建物（下稱系爭建物）及二層鐵皮棚房（下稱鐵皮棚房），而承受系爭建物對被上訴人所有坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○號、第162之31號土地（下合稱系爭土地）承租權，且兩造間訂有國有基地租賃契約書（下稱系爭租約）。雖訴外人沈晨鑫於103年4月29日受上訴人委託從事修繕焊接鐵架工程時，不慎噴落火星引燃木隔板處頂樓致生火災而燒燬鐵皮棚房，然系爭建物並未因火災而燒燬，且系爭建物係建造於87年10月1日前，為既存違建，並非新違章建築，依照臺中市違章建築執行原則第2條第1項之規定，不屬於可拆除之違章建築，僅須列管即可，並無遭他人查報違章即須拆除之情形。上訴人經法院拍賣取得系爭建物，權利亦應受到保護。而所謂滅失乃指毀滅、喪失，上訴人於104年10月16日僅拆除103年4月29日火災後所搭建之新鋼架，系爭建物舊有磚造牆壁、水泥牆壁、鐵製梁柱骨架仍存在，系爭建物之定著性、構造同一性並未變更，系爭建物從未滅失，上訴人對系爭建物仍有事實上管領力。
2.惟被上訴人卻於系爭租約租賃期間存續中，於106年10月27日以台財產中租字第10695022160號函表示「已出租國有基地上私有建築改良物經主管機關認定違章建築並拆除完竣，承租人已失管領力，租賃關係實質上已終止」，使上訴人所有系爭建物對被上訴人所有系爭土地之租賃權發生爭執。並聲明：確認上訴人所有系爭建物對被上訴人所有系爭土地有租賃權存在。
(二)於本院補充陳述：
1.原審判決略以：系爭建物於上訴人104年10月16日拆除新設鋼架後，確無留存屋頂，而已不足避風雨，即難謂仍未喪失。縱使上訴人後續利用原先系爭建物留存之牆壁、骨架再行搭建建物，且重新搭建後之建物足避風雨…，此重行搭建後之系爭建物即應以一「新」不動產論之，系爭建物原剩餘之牆壁等部分，因附合而成為改造後建物之重要成分，並無單獨所有權之存在，系爭建物之所有權亦不因此而回復存在等語，惟系爭磚造鐵棚房並無滅失之情形，依原審107年5月18日開庭時所勘驗之Google Map街景，其中於105年3月間、106年6月間之勘驗內容，可知系爭建物左側建物留有磚塊牆面（按此磚塊牆面原先被波浪板外牆遮蔽）、右側藍色鐵捲門之一層建物仍留有牆面及樑柱骨架，又系爭建物之地面原先即未有鋪設地板，系爭建物應尚未達毀滅、喪失之滅失情形，則上訴人就系爭建物仍有事實上管領力。
2.建物房屋為不動產，房屋材質可為鋼筋水泥造，亦可為磚造，以前房屋亦有牆壁土造、屋頂茅草屋，無論材質為何，如可避風雨及有牆面等，即屬民法上之不動產地上房屋。況民法並無規定房屋須具備何種材質，則原審認定顯有疏忽，致有誤解。並聲明：(1)原判決廢棄。(2)確認上訴人所有系爭建物對被上訴人所有系爭土地有租賃權存在。
二、被上訴人即原審被告（下稱被上訴人）方面：
(一)被上訴人於原審主張：
1.建築物須足避風雨、得獨立為交易及使用之客體，而達經濟上使用之目的，如不具備上開要件，自達滅失之程度。系爭土地上之鐵皮棚房及系爭建物均因火災而燒燬，確已滅失無誤，縱使系爭建物未因火災而燒燬，系爭建物經臺中市政府都市發展局查報違章後，已由上訴人於104年10月16日自行拆除，僅留存四周、上方幾根鐵架及後方牆壁，並無屋頂，不足以遮避風雨，已達滅失之程度。依據系爭租約特約事項第16點之約定，被上訴人即得終止租約，被上訴人於106年2月9日至現場勘查時，系爭建物同樣並無完整之四壁及屋頂，迄至被上訴人於106年8月17日函文終止雙方租賃關係前，上訴人均未向被上訴人申請增建、修建，被上訴人終止雙方租賃關係於法有據。
2.上訴人竟於106年9月19日點交前，依其舊有留存之牆壁、樑柱、骨架為基礎，重新搭建棚房建物，以製造系爭建物仍然存在之假象，惟該建物係被上訴人終止租賃關係後、點交前所重新設置，又未向被上訴人申請，自不影響被上訴人合法終止雙方租賃關係之權利。並聲明：上訴人之訴駁回。
(二)於本院補充陳述：依原審之勘驗內容及所附照片可知，上開磚造鐵棚房即波浪板外牆及藍色鐵捲門之一層樓建物，於100年11月及104年1月間固然存有四周牆壁及屋頂，然於105年3月間，該波浪板外牆之一層建物只剩最外層磚塊搭建牆面（留有門窗空洞）並無屋頂及右方牆可透視到後方，後方仍有牆面；至於藍色鐵捲門之一層樓建物則只剩下藍色鐵捲門門架並無屋頂，可透視到後方堆放鋼骨建材，左右並無牆面，後方仍有牆面，有樑柱骨架等情。足見105年3月間該波浪板外牆及藍色鐵捲門之一層樓建物均無屋頂，且四周牆面並不完整，空洞可透光，已無法遮避風雨，並不具建築物之要件，而達滅失之程度。並聲明：上訴駁回。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人提起上訴，聲明求為判決：(1)原判決廢棄。(2)確認上訴人所有系爭建物對被上訴人所有系爭土地有租賃權存在。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
(一)上訴人於100年間自本院民事執行處99年度司執字第62272號強制執行拍賣程序拍得系爭建物及二層鐵皮棚房，承受系爭建物對被上訴人所有系爭土地承租權。兩造間訂有系爭租約，租期自100年4月1日起至108年12月31日止。被上訴人以106年8月17日台財產中租字第10695016190號函表示終止租約。
(二)訴外人沈晨鑫於103年4月29日受上訴人委託從事修繕焊接鐵架工程時，不慎噴落火星引燃木隔板處頂樓致生火災等情，經本院103年度中簡字第1336號刑事判決在案。
(三)上開火災並未燒燬系爭建物。
(四)上訴人於104年10月16日至系爭建物現場進行拆除工程。
五、兩造爭執事項：上訴人於104 年10月16日至系爭建物現場進行拆除工程後，系爭建物是否已滅失？被上訴人終止兩造租賃契約是否合法？
六、得心證之理由：
(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又該條項所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號民事判例意旨參照）。本件上訴人主張系爭建物對系爭土地有租賃權存在，既經被上訴人否認，則兩造就系爭租賃權是否存在一節即有所爭執，且將使上訴人私法上之地位有受侵害之危險，又此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，依前開規定，應認上訴人提起確認之訴，有即受確認判決之法律上利益。
(二)查上訴人於100年間自本院民事執行處99年度司執字第00000號強制執行拍賣程序拍得系爭建物及二層鐵皮棚房，承受系爭建物對被上訴人所有系爭土地承租權。兩造間訂有系爭租約，租期自100年4月1日起至108年12月31日止。被上訴人以106年8月17日台財產中租字第10695016190號函表示終止租約。訴外人沈晨鑫於103年4月29日受上訴人委託從事修繕焊接鐵架工程時，不慎噴落火星引燃木隔板處頂樓致生火災等情，經本院103年度中簡字第1336號刑事判決在案。上開火災並未燒燬系爭建物。上訴人於104年10月16日至系爭建物現場進行拆除工程等事實。有門牌整編網路資料、本院100年3月1日中院彥民執99司執菊字第62272號證明書、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、國有基地租賃契約書、財政部國有財產署中區分署106年8月17日台財產中租字第10695016190號函、106年10月27日台財產中租字第10695022160號函、本院103年度中簡字第1336號刑事判決及卷宗、臺中市政府消防局107年4月12日中市消調字第1070017700號函所檢附火災原因調查鑑定書可稽（見原審卷第8-10頁、第11-16頁、第18-21頁、第58頁第72-121頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
(三)上訴人於104年10月16日至系爭建物現場進行拆除工程後，系爭建物是否已滅失？
1.按稱不動產者，謂土地及其定著物。民法第66條第1項定有明文。次按民法第66條第1項規定之定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言，凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物（最高法院63年第6次民庭總會議決議參照）。又所謂已足避風雨，可達經濟上使用目的之建物，係指該建物，得獨立為交易及使用之客體而言（最高法院75年度台上字第2027號判決意旨參照）。另房屋失火後，屋頂業被燒燬，僅餘牆壁，倘其已不足避風雨而達經濟上使用之目的，即難謂其仍為獨立之不動產及房屋所有權仍屬存在，猶未喪失，又縱被上訴人利用原有牆壁，安裝鐵架，加蓋石棉瓦，予以修復，而國有財產局復曾以敵產加以接收，亦無從再使業已滅失之所有權重行回復（最高法院71年度台上第1557號判決意旨參照）。又按系爭房屋雖為舊有違章建築，然既由土塊造改為磚造，其構造已經改變，自應以新違章建築論（最高行政法院62年度判字第311號判決意旨可參）。
2.經原審於107年5月18日言詞辯論期日當庭開啟chrome瀏覽器至Google Map網站，輸入臺灣大道二段580巷，開啟街景，以勘驗Google Map街景。勘驗結果為：「一、西元2011年11月臺灣大道2段580巷上呈現之情況為：⒈最左側鄰接忠明國小為波浪板外牆之一層樓建物，與原審卷104頁上方最左側波浪板外牆建物相同。⒉中間為藍色鐵捲門之一層樓建物（門牌為1之1），與本院卷104頁上方中間藍色鐵捲門建物相同。⒊其右為二層白色建物。二、西元2015年1月臺灣大道2段580巷上呈現之情況為：⒈最左側鄰接忠明國小為波浪板外牆之一層樓建物狀態與西元2011年11月相差不遠。⒉中間為藍色鐵捲門之一層樓建物（門牌為1之1）與西元2011年狀態相差不遠。⒊其右為二層白色建物只剩骨架，屋頂滅失，外側圍起綠色波浪板。三、西元2016年3月臺灣大道2段580巷上呈現之情況為：⒈最左側鄰接忠明國小為波浪板外牆之一層樓建物只剩下最外層磚塊搭建牆面（留有門窗空洞）並無屋頂及右方牆可透視到後方，後方仍有牆面。⒉中間為藍色鐵捲門之一層樓建物只剩下藍色鐵捲門門架並無屋頂，可透視到後方堆放鋼骨建材，左右並無牆面，後方仍有牆面，有樑柱骨架。⒊其右二層白色建物並不存在，只剩下後方仍有牆面，原位置堆放鋼材。四、西元2017年6月臺灣大道2段580巷上呈現之情況為：⒈最左側鄰接忠明國小為波浪板外牆之一層樓建物外側樹木茂盛，最外層磚塊搭建牆面（留有門窗空洞）與西元2016年3月狀態類似，因視線遮避無法確認是否有屋頂及右側牆。⒉中間為藍色鐵捲門之一層樓建物與西元2016年3月狀態類似，只剩下藍色鐵捲門門架並無屋頂，可透視到後方堆放鋼骨建材，左右並無牆面，後方仍有牆面，有樑柱骨架。⒊其右二層白色建物並不存在與西元2016年3月狀態類似，只剩下後方仍有牆面，原位置堆放鋼材」，有勘驗筆錄及附件即截圖後彩色列印之圖片在卷可查（見原審卷第141頁反面-142頁、第143-152頁）。上開勘驗結果為兩造所不爭執（見原審卷第142頁、本院卷第22頁），且就勘驗筆錄所載「兩層白色建物」即「鐵皮棚房」即前述火災原因調查鑑定書之「儲藏室」，勘驗筆錄所載「波浪板外牆之一層樓建物及藍色鐵捲門之一層樓建物」即「系爭建物」即前述火災原因調查鑑定書之「空房1、空房2」，亦經兩造表示並無意見（見原審卷第169頁反面）。
3.綜觀前述火災原因調查鑑定書、勘驗筆錄及附件，可知於西元2011年11月（即100年11月），系爭建物及鐵皮棚房外觀均屬完整；於西元2015年1月（即104年1月）鐵皮棚房因受103年4月29日發生之火災所燒燬，只剩骨架，屋頂滅失，外側圍起綠色波浪板，系爭建物則未受火災燒燬，外觀仍為完整；然至西元2016年3月（即105年3月），即上訴人所述於104年10月16日拆除火災後所搭建之新鋼架後，系爭建物即成為「最左側建物僅剩最外層磚塊搭建牆面（留有門窗空洞）並無屋頂及右方牆，可透視到後方，後方仍有牆面；中間建物只剩下藍色鐵捲門門架並無屋頂，可透視到後方堆放鋼骨建材，左右並無牆面，後方仍有牆面，有樑柱骨架」之狀態，且核與臺中市政府都市發展局107年5月1日中市都建字第1070066961號函檢附104年10月16日拆除後照片上系爭建物所呈現之狀態相同（見原審卷第125頁、第129-132頁），亦與被上訴人所提出106年2月9日、106年9月19日照片上系爭建物所呈現之狀態相近（見原審卷第57、59頁）。上訴人雖聲請履勘現場欲證明系爭建物並無被上訴人所稱滅失情形，惟查，依上開不同時期之Google Map街景勘驗結果、火災原因調查鑑定書及系爭建物於104年10月16日、106年2月9日、106年9月19日照片所示，已足資顯示系爭建物斯時之外觀、狀態為何。上訴人聲請履勘現場，僅足顯示系爭建物坐落位置之現狀為何，並非上開不同時期系爭建物之狀態，上訴人亦自承曾就系爭建物加以整修（見原審卷第171頁反面），無從以系爭建物坐落位置之現況推認系爭建物於上開不同時期曾否滅失，且系爭建物坐落位置之現狀為何，亦非不得由上訴人以拍照方式陳報（見原審卷第17、173頁），是認無履勘現場之必要，併此敘明。
4.揆諸前揭判決意旨，系爭建物縱屬於舊有違章建築，倘經加工改變其結構，即屬新設違章建築，尚非不得由主管機關查報拆除；又無論系爭建物遭認定為違章建築並查報之情是否適法，系爭建物於上訴人104年10月16日拆除新設鋼架後，確無留存屋頂，可透視到後方牆壁，僅存藍色鐵捲門門架及骨架，顯不足以避風雨而達經濟上使用之目的，難謂其仍為獨立之不動產及所有權仍屬存在而未喪失，亦與系爭建物使用之材質為何無涉。縱使上訴人後續利用原先系爭建物留存之牆壁、骨架再行搭建建物，且重新搭建後之建物足避風雨（見原審卷第17、173頁），然此重行在原系爭建物坐落位置搭建後之建物，即應以一「新」不動產論之，系爭建物原剩餘之牆壁等部分，因附合而成為改造後建物之重要成分，並無單獨所有權之存在，系爭建物之所有權亦不因此而回復存在。是認上訴人於104年10月16日至系爭建物現場進行拆除工程後，系爭建物業已滅失。上訴人主張系爭建物尚未達滅失之情形，委無可採。
(四)被上訴人終止兩造租賃契約是否合法？
1.依系爭租約其他約定事項第16點明文約定「出租之國有基地上私有建築改良物滅失時，出租機關應終止租約。但承租人於建築改良物滅失時起3個月內申請增建、改建、修建或新建，且依規定取得土地使用權同意書，並自建築主管機關同意建築之日起9個月內興工建築者，不在此限」，有卷附系爭租約可參（見原審卷第18-19頁），系爭建物經上訴人於104年10月16日拆除後已滅失，上訴人於原審亦自承：未向主管機關申請增建修建並取得土地使用權同意書等語（見原審卷第170頁），從而，被上訴人以106年8月17日台財產中租字第10695016190號函（見原審卷第58頁），向上訴人表示終止系爭租約，核屬適法有據，被上訴人嗣於106年10月27日以台財產中租字第10695022160號函再向上訴人表示租賃關係實質上已終止，於法亦無不合。
七、綜上所述，上訴人主張系爭建物從未滅失，請求確認上訴人所有系爭建物對被上訴人所有系爭土地有租賃權存在，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不予審酌，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 30 日
民事第六庭 審判長法 官 吳崇道
法 官 謝慧敏法 官 楊珮瑛上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 107 年 11 月 30 日
書記官 巫偉凱