臺灣臺中地方法院民事判決 107年度簡上字第399號上 訴 人 蔡秀敏訴訟代理人 劉柏樂上 訴 人 盧俊銘被上訴人 高格世家管理委員會法定代理人 陳月秋訴訟代理人 王文聖律師複代理人 張浚泓律師上列當事人間給付管理費等事件，上訴人對於民國107 年6 月11日本院臺中簡易庭106 年度中簡字第2603號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於108 年9 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；該條規定，於有訴訟代理人時不適用之；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，民事訴訟法第
170 條、第173 條、第175 條、第176 條分別定有明文。查被上訴人高格世家管理委員會起訴時，法定代理人原為陳先德，惟嗣於本案上訴時，法定代理人業經變更為陳月秋，有被上訴人提出之臺中市西區區公所函文在卷可憑（見本院卷第66頁）。而被上訴人法定代理人變更，並不影響人格之同一性，且其新任法定代理人業已於本院民國107 年10月30日以民事聲明承受訴訟暨答辯狀聲明承受訴訟（見本院卷第60頁），應予准許。
二、上訴人蔡秀敏經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人方面：㈠被上訴人起訴主張：⑴緣高格世家大樓區分所有權人於90年
6 月15日就管理費收取標準作成：「2 樓以上每坪55元；大門內一樓每坪40元；大門外店面每坪25元」之決議（自90年
7 月實施）；嗣於100 年12月8 日就管理費收繳標準決議改為：「本大樓管理費以總層面積含平臺計算之。一樓部分不分內外，每坪管理費均為＄40元，2 樓以上，每坪為＄55元，車位每個為＄300/月，自2012年元月生效。」；復於101年1 月19日決議調整高格世家大樓2 樓以上計算管理費之每坪單價為：「自二月份起每坪依現行55元調高10元為65元。
」；又高格世家大樓時任主委即原審被告周臺生於000 年0月00日擅以管理委員會名義公告：「自102 年9 月1 日起，管理費降為每坪50元（1 樓除外，維持原單價）」對此，斯時高格世家大樓區分所有權人大廈各區並無異議而以此單價計算應繳管理費；再於103 年12月16日高格世家大樓區分所有權人決議為因應聘請管理公司，故計算管理費之每坪單價調整為65元（係於104 年3 月開始聘請管理公司而變更收費標準）；又於104 年9 月23日決議調整計算管理費之每坪單價為：「社區中庭2 樓以上由一坪65元，降為一坪50元。社區中庭內38號一樓，37號一樓由一坪50元降為一坪40元。社區中庭外36號，39號，40號，41號，一坪改為25元。10月1日起實施。」；再於105 年12月10日決議調整計算管理費之坪數認定標準為：「…自106 年1 月起管理費收費坪數，一律不含陽臺和花臺，坪數計算取整數，一律去尾數小數點，不進位。每坪維持原收費標準…。」。上訴人盧俊銘於98年
9 月22日因買賣登記取得門牌號碼臺中市○區○○○街○○號
6 樓之2 房屋（下稱40號6 樓之2 房屋）成為高格世家大樓區分所有權人之一；上訴人蔡秀敏於101 年9 月6 日因買賣登記取得門牌號碼臺中市○區○○○街○○號7 樓之2 房屋（下稱40號7 樓之2 房屋）成為高格世家大樓區分所有權人之一，是上訴人等自應受上開決議之拘束，依所定管理費收取標準繳納管理費及車位清潔費，然上訴人等未如數繳納管理費及車位清潔費。又該社區區分所有權人曾於103 年12月16日臨時會議中作成：「未來停車場升降梯損壞故障，則由有停車位之區分所有權人平均分攤維修之費用」之決議，而高格世家大樓停車場升降梯於104 年11月間損壞，被上訴人委請廠商維護修繕，總計耗費18,000元，又斯時高格世家大樓有使用之停車位為18個，各車位所應分擔費用為1,000 元（計算式：18,000元÷18人＝1,000 元），詎上訴人盧俊銘、蔡秀敏就該應繳納之停車升降梯維修費（下稱104 年升降梯維修費）各1,000 元均未繳納。
⑵從而，上訴人等人各積欠之管理費、車位清潔費及104 年升
降梯維修費之金額，上訴人盧俊銘積欠其所有40號6 樓之2房屋自103 年4 月至107 年5 月之管理費、車位清潔費及
104 年升降梯維修費共計86,390元；上訴人蔡秀敏積欠其所有40號7 樓之2 房屋自103 年4 月至107 年5 月之管理費、車位清潔費及104 年升降梯維修費共計115,045 元。另高格世家大樓規約（下稱系爭規約）第10條第5 款明定，區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳納金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10％計算。爰依公寓大廈管理條例第21條、高格世家大樓規約第10條第5 款、區分所有權人會議決議，請求上訴人分別給付所積欠之管理費、車位清潔費及停車升降梯維修費及依規約規定按年息10% 計算之遲延利息。並聲明：1.上訴人盧俊銘應給付被上訴人86,390元，及自民事辯論續狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之十計算之利息。2.上訴人蔡秀敏應給付被上訴人115,045 元，及自民事辯論續狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之十計算之利息。
㈡於上訴時補稱：
⑴按被上訴人規約之訂定或變更，應經區分所有權人會議決議
，該規約第3 條第3 款定有明文。而公寓大廈管理條例中有關變更公寓大廈規約之規定，係訂於修正前第31條第1 項第
1 款之規定：「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之：
一、規約之訂定或變更。」惟修正後第31條業已變更規定為：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」又被上訴人規約第2 條第10款定有：「區分所有權人會議討論事項，除公寓大廈管理條例第三十條及第三十一條規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行使之。」堪屬公寓大廈管理條例第31條所謂「除規約另有規定」之例外情形，則當應優先適用被上訴人規約第2 條第10款，以為被上訴人規約修訂程序適法性與否之標準。是核被上訴人於104 年7 月10日召開區分所有權人會議（按：高格世家大樓應出席之區分所有權人為37戶，實到人數為26位，區分所有權所佔比例達2102.92 ／3200.34 ，均已超過區分所有權人及區分所有權比例之半數），決議將規約第7 條進行修改，並將該大樓管理委員會委員選任之方式，由原本輪流之方式改為以選舉之方式產生，任期並由半年改為一年，均符規約修訂標準，此揭情節業經
104 年度訴字第940 號，即本件被上訴人與原審被告周臺生間請求移交帳冊等事件（下稱系爭另案）判決審認無訛，高格世家大樓區分所有權人據以陸續選舉出翁千惠、陳先德、陳月秋為管委會主任委員，於法自無不合。
⑵上訴人盧俊銘雖曾以高格世家管理委員會之名義，向主管機
關臺中市西區區公所申請主任委員改選報備，然公寓大廈管理組織之成立是否適法，係屬私權事項，而本件管理組織之申請報備，乃依「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」規定所為，係為使地方主管機關知悉，俾便於必要時得採行其他監督方法之行政管理措施，核與管理委員會是否合法成立無涉（最高行政法院95年度判字第12號判決意旨參照），故臺中市西區區公所於系爭另案中回覆無法說明斯時適法之主任委員為何人。而以上訴人盧俊銘為召集人於104 年1 月24日召開之高格世家公寓大廈（第二次）區分所有權人會議，係以出席人員決議之方式推選出管委會之主委、監委及財委，顯已違反100 年12月8 日區分所有權人會議決議修訂規約第7 條應依輪值表擔任管理委員之規定，且斯時亦無區分所有權人決議對前揭規約第7 條依輪值表擔任管理委員之規定進行變更或修正，是其所為推選上訴人盧俊銘擔任主任委員等決議，確不適法，更甚者，其所為決議亦悖於斯時有效之規約第2 條第10款所訂須達區分所有權人過半數與區分所有權比例合計過半數以上之出席之規定，對此，原審判決另已說明綦詳。
⑶依公寓大廈管理條例第36條第13款、第21條規定，管委會之
職務包括訴請區分所有權人或住戶繳交管理費，併參以被上訴人規約附錄管理規約實施細則一、( 五) 有關管理費收費方式之規定係載明：「逾期三個月未繳者訴諸法院執行催繳」云云，而非「『每期』逾期三個月未繳者訴諸法院執行催繳」，可知只要高格世家大樓區分所有權人或住戶有任一期管理費逾期三個月未繳情事發生時，管委會即可訴諸訴訟途徑解決，是以上訴人二人就應繳而未繳之管理費均有一期管理費逾期三個月未繳情形存在，則被上訴人起訴請求給付管理費（包括訴訟中仍未繳付至擴張請求之部分）當屬合法。⑷被上訴人規約附錄管理規約實施細則一、( 三) 管理費收費
標準所載「室內坪數」等語，乃訂立規約時（90年6 月）即有之，迄於100 年12月8 日區分所有權人會議決議修正為：
「本大樓管理費以總樓地板面積含平臺算之。」據此可知在作成修正管理費收費標準決議前，被上訴人本未將陽臺、花臺等附屬建物面積列入計算收費；復於101 年1 月19日決議調整計算管理費之每坪單價為：「自二月份起每坪依現行55元調高10元為65元。」此係指高格世家大樓2 樓以上而言；又於104 年9 月23日決議調整計算管理費之每坪單價為：「社區中庭2 樓以上由一坪65元，降為一坪50元。社區中庭內38號一樓，37號一樓由一坪50元降為一坪40元。社區中庭外36號，39號，40號，41號，一坪改為25元。10月1 日起實施。」再於105 年12月10日決議調整計算管理費之坪數認定標準為：「…自106 年1 月起管理費收費坪數，一律不含陽臺和花臺，坪數計算取整數，一律去尾數小數點，不進位。每坪維持原收費標準…。」則依本件被上訴人收取管理費之習慣，足徵其所稱平臺確係包括陽臺、花臺而言，原審判決據被上訴人區分所有權人針對管理費收取計算標準之歷次決議脈絡，認定上訴人二人所為計算每月應繳管理費應排除陽臺、花臺之主張不可採，其認事用法並無違誤。
⑸有關升降梯維修費部分，該大樓區分所有權人曾於103 年12
月16日臨時會議決議：「未來停車場升降梯損壞故障，則由有停車位之區分所有權人平均分攤維修之費用。」，又停車場升降梯曾於104 年11月間損壞，被上訴人委請廠商維護修繕，總計耗費18,000元，斯時高格世家大樓有使用之停車位為18個，各車位所應分擔費用為1,000 元（計算式：18,000元÷18人＝1,000 元），再者，上訴人盧俊銘對自己有停車位，且被上訴人有此修繕費之支出亦不爭執，被上訴人自得據以向上訴人盧俊銘請求分攤，原審判決對此部分之認定，亦無違誤。至於上訴人二人其他所指律師費自始非本件被上訴人之請求範疇，要與管理費繳納無對價關係，並無同時履行抗辯之可得行使，上訴人二人自不得援此做為拒絕繳納管理費之事由，附予敘明。
⑹按公寓大廈管理條例第10條第2 項規定：「共用部分、約定
共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」由此可見，公寓大度各區分所有權人或各住戶所以負有繳納管理費之義務，實因公寓大廈管理維護業務，須賴經費以助其順利推動執行，而該經費則來自住戶或各區分所有權人依區分所有權人會議決議每月應繳納之管理費，且有關管理費負擔及收取之標準，應受區分所有權人會議之決議或規約之限制，當無疑義。而被上訴人規約第10條第2 項定有明文: 「管理費由各區分所有權人依照區分所有權會議之決議分檐之。」，可知高格世家大樓各住戶管理費計算方式係依區分所有權人會議決議定其收費標準，並曾就管理費收取標準做成90年6 月15日、100 年12月8 日、101 年1 月19日、103 年12月16日、104 年9 月23日、105 年12月10日等多次決議，被上訴人依區分所有權人會議決議通過之管理費收取標準向各該住戶收取管理費，顯無上訴人二人所稱超收管理費之情，自無所謂抵銷之問題。
二、上訴人方面：㈠於原審抗辯：
⑴上訴人免給付義務：因依規約，管委會主委本應由住戶輪流
擔任，且本來由原審被告周臺生擔任主委，當時並無其它管委會存在，其後由上訴人盧俊銘擔任主委（下稱盧俊銘管委會），後來被上訴人之前任主委翁千惠於103 年底另行召集區分所有權人會議而選出管委會（下稱被上訴人管委會），故目前被上訴人管委會、訴外人盧俊銘管委會同時存在，上訴人業已繳納管理費給盧俊銘管委會，已履行給付義務。被上訴人破壞系爭規約自行成立管委會，嚴重違反誠信原則，且依民法第225 條，因係可歸責於被上訴人即債權人之事由，上訴人有免給付義務，兩造曾於103 年2 月間於臺中市西區區公所協調管理權不成，顯見被上訴人明知上訴人拒絕承認被上訴人管理權，被上訴人只能請求上訴人支付必要和有益於上訴人本人之費用，且不能以室內坪數作為管理費收取標準。又103 、104 年間社區之電梯等修繕費是盧俊銘管委會支出，106 年間的是被上訴人管委會支出，雖被上訴人管委會有幫社區做事，但頂多自105 年1 月起才支付社區必要費用，如電梯、機電、垃圾、清潔等費用，因上訴人沒有委任被上訴人管委會，兩造無委任契約關係，上訴人願意負擔公共費用，但應由被上訴人向訴外人盧俊銘管委會請求，而非跟個別住戶請求。上訴人繳給盧俊銘管委會之102 年至
104 年之管理費，已支付社區之必要維修費，理應抵銷被上訴人所支付105 年至106 年之社區必要維修保養費，被上訴人應依社區規約第11條第2 款提出其支出費用收據和明細，供上訴人比對社區必要維修費用，且被上訴人濫權違反規約支出律師諮詢費，應由被上訴人代表個人自行付費。
⑵被上訴人提出之會議決議與規約抵觸，依民法第56條第2 項
，決議內容違反法令章程無效。104 年7 月10日區分所有權人會議決議變更規約，係屬重大變更事項，依系爭規約第2條第10款及公寓大廈管理條例第31條應經3 分之2 出席；但該次決議比例竟2 分之1 出席及出席2 分之1 即通過，違反上揭規約規定。且被上訴人從103 年到106 年開會時人數皆未達3 分之2 以上出席。
⑶被上訴人提出之管理費計算有誤：管理費不應以單價乘以坪
數計算，應以支出費用計算，被上訴人應提出支出明細。且如按坪數計算，應按室內坪數，不應計入陽臺、花臺面積。再上訴人之前即83年3 月至105 年12月溢繳陽臺和花臺面積之管理費，應抵銷原告本件所請求之管理費。除了101 年中小字第170 號的那一戶住戶在計算管理費的費用沒有計入陽臺花臺，被上訴人收其他住戶的管理費都有把陽臺花臺計入。被上訴人如要收管理費，應依照慣例，而非排除特定住戶。又被上訴人將公共電費分攤各戶不合理，其擅自未經所有住戶同意就分攤公共電費，增加住戶之支出。且分攤電費後，管理費未降價，明顯違反系爭規約第10條第4 款管理費收取原則之管理費以足夠支付共同部分保養維修為原則。又依規約，要積欠3 個月管理費才能催交，被上訴人法定代理人自105 年1 月起始接任管委會，其不能請求上訴人支付尚未擔任法定代理人期間之管理費，被上訴人僅能依無因管理請求105 年1 月至起訴前3 個月支出之必要費用。
⑷再被上訴人收取車梯維修費不合理，因按慣例皆由管理費統
一支出所有修繕，若被上訴人堅持車梯維修分攤，按公平原則，三棟大樓的三部電梯亦應維修分攤，且車梯電費是共同分攤，但維修費卻不是共同分攤，已失公平。
⑸被上訴人提起本件訴訟，未獲區分所有權人會議決議，即未
取得住戶特別委託書，起訴無效。再被上訴人擅自拿取管理費當自己每個月津貼1,200 元不合理。管理費之支出應限於系爭規約第11條第2 款之費用，被上訴人管委會對很多事項例如①電梯分攤，事後決議，再議又被否決。②公共電費已分攤，沒有調降管理費。③被上訴人支出聘律師費違反規約，不應由管理費支出。④被上訴人違反會議決議，未將監視器連線到各戶，影響住戶權益。⑤被上訴人未處理39、40號違建、公共安全問題，有公共危險之虞，未盡善良管理人注意義務。又被上訴人將錢花到何處，未提供財報。
⑹依105 年6 月23日公告影本，可以證明住戶只要提出最後一
次繳費憑證即可，不管是繳給哪一個管委會均可。訴外人陳先德是被上訴人法定代理人，之前也是把管理費交給盧俊銘的管委會，陳先德繳的既然有效，其他人繳給盧俊銘管委會的應該也有效。上訴人盧俊銘已繳清105 年7 月之前的管理費。上訴人均聲明：上訴駁回。
㈡於本院上訴主張：
⑴原審判決引用本院民事判決104 年訴字第940 號判決，雖認
定社區104 年7 月10日之區分所有權人會議決議可以對抗規約中表定管理委員輪值表而瑕疵補正，然漏查該次會議並未達到修改社區規約之重大議案議決人數及權數（全部住戶2/3 出席，出席3/4 通過），即該次會議決議並無法對抗規約中既定管委會輪值表，此有社區規約第2 條第10項及規約附錄有當時公寓大廈管理條例第31條規定可稽。且104 年訴字第940 號判決之被告為自然人即社區住戶周臺生，原告為被上訴人管委會，其判決有無拘束另一原始管委會即本件盧俊銘管委會之效力，或認定盧俊銘管委會是否不合法，未提及法律上說明，足見有判決理由不備之違法。被上訴人與盧俊銘管委會間法律關係未獲法院確定判決前，逕認被上訴人為合法管委會而拘束上訴人，其適用容有錯誤。另查高格世家社區規約有經報備公所的有2001年6 月（民90年) 初訂定之版本，並沒有被上訴人所提民104 年7 月修訂版，且所有版本社區規約中並無強制規定社區只應有一個管委會，蓋社區管委會只是受社區住戶委託管理之非法人組織，受委託的兩個管委會互相監督對社區更為有利，又目前社區運作更正常，此舉顯然已經發生效果，可避免管理費被濫權濫用而圖利私人，是被上訴人管委會並未提告另一管委會不合法前，法院應尊重社區有兩個管委會之事實，上訴人所繳之管理費不應不受被上訴人管委會認定，被上訴人對原審被告池思方和李翠芳（陳正杰配偶）請求起始期間各是104 年1 月和11月開始，上訴人持和原審被告池思方和李翠芳及被上訴人法定代理人陳先德相同期間的收據，但卻被上訴人請求自103年4 月開始，顯然矛盾而有違法律公平原則。
⑵原審判決造成社區收費標準不一，室內坪數是否排除陽臺、
花臺，應依101 年中小字第1702號給付管理費判決中之社區收費標準而行。另被上訴人之請求不合社區規約附錄規定，其規定逾期三個月未繳者才訴諸法院催繳，即賦予住戶有三個月履行期，被上訴人在起訴前並未有催繳行為，僅受法院通知和解，不合社區規約規定。
⑶車位所有人共18人，每月皆有繳納300 元管理費，合計每月
收5400元，年收6 萬4800元，對車梯維修費用1 萬8000元而言尚多出4 萬6800元管理費，顯已足夠。然被上訴人未提出合理之理由，竟要上訴人額外繳交車位清潔費，然事前無規約根據、亦無公告，事後查被上訴人所提105 年3 月財報，也不見該項車位清潔費支出。被上訴人沒有預告、沒有敘明理由，即在103 年12月會議中提出這個重大議案，決議未來車梯維修要由車位所有人支出，侵犯住戶財產權，旋即在
106 年6 月3 日會議中又未敘明理由決議由社區管理費支出，足見住戶財產權任意被被上訴人操弄，被上訴人有違法律上誠信原則，未盡有管理注意義務。
⑷社區規約明文規定管理費的支出項目為律師諮詢費，並未含
括律師出庭費，然被上訴人無視規約規定而支出大筆律師出庭費用近20萬，足見被上訴人已沒有盡管理注意義務而侵犯住戶財產權，此部分應扣除，不應由管理費支出。
⑸被上訴人與上訴人間屬於有償委託之契約形式，上訴人依法
應有同時履行抗辯權，即被上訴人未給付實際管理勞力、未支出社區維修費用時，上訴人可拒絕給付相關費用。104 年12月前，被上訴人並無支出社區維修保養費用，因上訴人所繳管理費之管委會有支出104 年12月前社區維修保養費用，此有廠商簽收費用款紀錄影本可稽，然被上訴人遲遲不依規約拿出財報及支出和繳費明細給上訴人閱覽足證被上訴人根本沒有管理事實，基於債權之相對性，債權人即被上訴人並未給付管理之勞力，債務人即上訴人依法可拒絕給付相關費用。
三、本院之判斷：㈠本件上訴人盧俊銘、蔡秀敏分別為台中市○區○○○街○○號
6 樓之2 、40號7 樓之2 房屋之所有權人，上訴人盧俊銘、蔡秀敏各就前揭房屋之103 年4 月至107 年5 月期間之管理費、車位清潔費未繳交予被上訴人，另上訴人盧俊銘、蔡秀敏並未繳交104 年升降梯維修費給被上訴人之事實，為兩造所不爭執，並有建物登記第二類謄本、土地建物查詢資料在卷可佐，核先敘明。
㈡被上訴人主張上訴人盧俊銘、蔡秀敏應各將自己所積欠上揭
期間如附表二所載數額之管理費、車位清潔費及104 年升降梯維修費繳交予被上訴人等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。
㈢被上訴人管委會是否係合法有效成立之管委會，得否起訴訴
請向上訴人收取其等所未繳交之上揭期間管理費、車位清潔費及104 年升降梯維修費之說明：
⑴被上訴人主張：高格世家大樓104 年7 月10日區分所有權人
會議，已決議將系爭規約第7 條之規定進行修改，並將該社區管理委員會委員選任之方式，由原本輪流之方式改為以選舉之方式產生，任期並由半年改為一年，並該次會議中當選為翁千惠為被上訴人主任委員等情，業據被上訴人提出104年7 月10日所有權人會議記錄為證（見原審卷第187 至188頁），且經原審調閱本院104 年度訴字第940 號請求移交帳冊事件（下稱前案）全部卷宗，核閱該卷所附104 年7 月10日所有權人會議記錄、高格世家104 年區分所有權人會議通知單、高格世家區分所有權人出席名冊、臺中市西區區公所
104 年8 月21日公所建字第1040019148號函、出席委託書影本、郵局限時掛號交寄大宗掛號函件存根影本等在卷可資佐證（參本院前案卷第278 至287 頁、309 至323 頁），此部分事實堪予採信。
⑵上訴人雖抗辯稱：104 年7 月10日區分所有權人會議決議之
比例不符合公寓大廈管理條例第31條之決議比例，依民法第56條第2 項應屬無效云云。然按系爭規約第3 條第3 款規定，規約之訂定或變更，應經區分所有權人會議決議。再按公寓大廈管理條例第31條規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」再查系爭規約第2 條第10款訂定「區分所有權人會議討論事項，除公寓大廈管理條例第30條及第31條規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行使之」（參原審卷第12頁背面），衡情，系爭規約第2 條第10款即屬公寓大廈管理條例第31條所定「除規約另有規定」之例外情形，即應優先適用被上訴人系爭規約第2 條第10及第3 條第3 款，以為被上訴人規約修訂程序適法性與否之標準。查依照前案卷附之
104 年7 月10日之高格世家區分所有權人出席名冊（前案卷第281 、282 頁）及104 年7 月10日區分所有權人會議記錄（前案卷第284 頁）所示：該社區應出席之區分所有權人為37人，實到戶數26人，復經依上開出席名冊逐一計算該實到區分所有權數所佔比例均已超過區分所有權人及區分所有權比例之半數，上開區分所有權人數比例甚且超過3 分之2 ，自符合系爭規約第2 條第10款及第3 條第3 款之規約修訂之標準，此外，上訴人亦未提出任何證據足資證明該次區分所有權人會議變更規約及選任管委會委員有何不符系爭規約規定之決議比例。是被上訴人所提出104 年區分所有權人會議記錄所載決議通過修訂被上訴人規約第7 條委員選任之方式，由原先輪流擔任之方式改為選舉之方式，並將半年任期改為一年任期之修訂，應屬有效。
⑶而被上訴人依據該次會議修訂之上揭內容，據以選舉出翁千
惠為被上訴人社區之主任委員，其後於主委任職屆滿前另一再於區分所有權人會議選舉陳先德為主任委員，任職至107年6 月30日止，依法並無不合。是被上訴人本件自得訴請上訴人給付積欠之管理費、車位清潔費及104 年升降梯維修費，上訴人抗辯：104 年7 月10日區分所有權人會議決議之比例不符合公寓大廈管理條例第31條之決議比例，依民法第56條第2 項應屬無效云云，又抗辯：被上訴人管委會違反誠信原則，自行成立管委會，係可歸責於債權人，故上訴人依民法第225 條免給付義務云云，均非可採。
⑷至上訴人於本院辯稱本院104 年訴字第940 號判決之被告為
自然人即社區住戶周臺生，原告為被上訴人管委會，其判決有無拘束另一原始管委會即本件盧俊銘管委會之效力，或認定盧俊銘管委會是否不合法，未提及法律上說明，足見原審判決有判決理由不備之違法。被上訴人與盧俊銘管委會間法律關係未獲法院確定判決前，原審逕認被上訴人為合法管委會而拘束上訴人，其適用容有錯誤云云。然查，依原審判決第10頁起所載，原審僅係調閱本院104 年訴字第940 號卷宗，並引用該案卷宗內之相關書證而為判斷，並非逕以該案認定之法律關係為判決之基礎，是上訴人此部分所辯，容有誤會。
㈣又按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。……其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。由此可見，公寓大廈各區分所有權人或各住戶所以負有繳納管理費之義務，實因公寓大廈管理維護業務，須賴經費以助其順利推動執行，而該經費則來自住戶或各區分所有權人每月繳納之管理費，且有關管理費負擔及收取之標準，自應優先適用區分所有權人會議已有決議或規約規定，此即私法自治原則。查被上訴人主張上訴人並未繳交如附表二所列期間之管理費及車位清潔費予被上訴人等情，為上訴人所不爭執，雖上訴人辯稱：業已將管理費繳交予盧俊銘管委會，故不用再繳給被上訴人云云，惟查：
⑴以上訴人盧俊銘為召集人於104 年1 月24日召開之高格世家
第二次區分所有權人會議，出席人數10人，係以出席人員決議之方式推選高格世家社區之主委、監委及財委，固有高格世家公寓大樓第二次區分所有權人會議紀錄可佐（原審卷第
156 頁），然查，依100 年12月8 日區分所有權人會議通過之系爭規約第7 條第2 項所列之第7 、8 組輪值表（原審卷第124 頁），盧俊銘係40號6 樓之2 住戶，並非輪值表上之第7 組（任期自103 年10月第3 個星期一起）或第8 組（任期自104 年4 月第3 個星期一起）之管理委員，上訴人主張之104 年1 月24日第二次區分所有權人之召集及決議顯已悖於當時有效之系爭規約第7 條依輪值表擔任管理委員之規定，復當時亦未經區分所有權人會議決議對上揭100 年12月8日所修訂之系爭規約第7 條依輪值表擔任管理委員之規定進行變更或修正，所為召集推選盧俊銘擔任主委等決議，難認盧俊銘為主任委員係屬合法。
⑵再查，上訴人就其抗辯：已繳交予盧俊銘管委會之管理費毋
須再繳交予被上訴人乙節，雖提出被上訴人105 年8 月間曾公告「7 月1 日起新的管理會運作至今，仍然有部分住戶未繳費及未繳清積欠的管理費，基於鄰居情誼管委會尚未寄出催繳函，自102 年9 月以後，如果是繳給張麗麗的不須重複繳交，請住戶在問卷填寫已繳月份和金額，以及收款人姓名，完成的問卷表請投入財委信箱，將由管委會與張麗麗核對帳目。」有被上訴人105 年8 月公告及管理費繳交問卷表為證（見原審卷第221 、266 頁）。惟查，依高格世家大樓於
105 年12月10日臨時區分所有權人會議之臨時動議第1 點決議：「住戶若將管理費繳給不合法的管委會，亦不能免除應繳交管理費給合法管委會之責任，住戶應該自行向不合法收費的人索回已繳的管理費，再交給合法的管委會。」有該次臨時區分所有權人會議紀錄可佐（見原審卷第39頁），則高格世家大樓之區分所有權人會議既已推翻被上訴人上開105年8 月之公告，上訴人自不能再持被上訴人前揭105 年8 月之公告主張已將管理費交付予盧俊銘管委會即不須再繳交給被上訴人。被上訴人管委會既自104 年7 月10日業經區分所有權人會議決議修改系爭規約，並已依系爭規約選任主任委員，則住戶自應將積欠之管理費及車位清潔費繳予被上訴人管委會，上訴人辯稱；上訴人已將管理費繳交予盧俊銘管委會，故不用再繳給被上訴人云云，並非可採，又上訴人因未能分辨何人為適法之主任委員，而自行繳交管理費予訴外人盧俊銘管委會，自不能因之免除其應繳交管理費予適法之被上訴人管委會之責任，是上訴人此部分所辯，均非可採，被上訴人請求上訴人繳交如附表二所示期間之管理費及車位清潔費，自屬有據。
㈤被上訴人請求上訴人給付管理費及車位清潔費之計費方式係
依據高格世家100 年12月8 日所有權人會議就管理經費收繳辦法修改為「本大樓管理費以總層面積含平臺計算之。‥‥車位每個為＄300/月，自2012年元月生效。」；高格世家大樓102 年8 月31日公告「自102 年9 月1 日起，管理費降為每坪50元（1 樓除外，維持原單價）」；高格世家大樓103年12月16日區分所有權人決議「若有管理公司…，住戶則需繳交管理費用每戶一坪新臺幣65元」（於104 年3 月始聘請管理公司而變更收費標準為每戶一坪65元）；高格世家公寓大廈104 年9 月23日區分所有權人臨時會議決議「社區中庭
2 樓以上由一坪65元，降為一坪50元。社區中庭內38號一樓，37號一樓由一坪50元降為一坪40元。社區中庭外36號，39號，40號，41號，一坪改為25元。10月1 日起實施。」；高格世家社區105 年12月10日臨時區分所有權人會議決議「…自106 年1 月起管理費收費坪數，一律不含陽臺和花臺，坪數計算取整數，一律去尾數小數點，不進位。每坪維持原收費標準」，有系爭規約附件之管理經費收繳辦法增修條文（見原審卷第31頁）、102 年8 月31日公告（見原審卷第34頁）、103 年度臨時會議會議記錄（見原審卷第36頁）、高格世家公寓大廈104 年9 月23日區分所有權人臨時會議會議記錄（見原審卷第37頁）、高格世家社區105 年12月10日臨時區分所有權人會議記錄在卷可稽（見原審卷39頁背面）。上訴人既為區分所有權人，即應受上開由區分所有權人會議決議通過之管理經費收繳辦法、區分所有權人會議決議之拘束。是以被上訴人依上開管理經費收繳辦法、區分所有權人會議決議之計費標準請求上訴人給付如附表二之管理費及車位清潔費，即屬有據。再被上訴人就對於上訴人所有之房屋主張之收費坪數（如附表一收費坪數欄所示），亦有各建物登記謄本（見原審卷第42至50頁）所示建物總面積、附屬建物即陽臺或花臺面積可參，則住戶自應依上開計費標準按如附表一之收費坪數繳納如附表二之管理費及車位清潔費，亦堪認定。至上訴人辯稱：被上訴人就管理費之計算有誤。依本院101 年度中小字第1702號認高格社區之區分所有權人會議於100 年12月8 日決議修改規約，變更管理費之分擔基準，「平臺」不能等同於「附屬建物」，也無法涵括「花臺」「陽臺」云云，此部分業據被上訴人所否認。經查，被上訴人起訴請求之100 年12月8 日區分所有權人會議已經決議通過管理費之收費標準，由室內坪改以總層面積含平臺計算之，即就管理經費收繳辦法修改為「本大樓管理費以總層面積含平臺計算之。一樓部分不分內外，每坪管理費均為＄40元，
2 樓以上，每坪為＄55元，車位每個為＄300/月，自2012年元月生效。」（見原審卷第31頁），復於101 年1 月19日決議調整計算管理費之每坪單價為：「自二月份起每坪依現行55元調高10元為65元。」，又於104 年9 月23日決議調整計算管理費之每坪單價為：「社區中庭2 樓以上由一坪65元，降為一坪50元。社區中庭內38號一樓，37號一樓由一坪50元降為一坪40元。社區中庭外36號，39號，40號，41號，一坪改為25元。10月1 日起實施。」，再於105 年12月10日決議調整計算管理費之坪數認定標準為：「…自106 年1 月起管理費收費坪數，一律不含陽臺和花臺，坪數計算取整數，一律去尾數小數點，不進位。每坪維持原收費標準…。」，則依本件被上訴人收取管理費之習慣，應認其所稱平臺含陽臺、花臺。至本院101 年度中小字第1702號判決雖認為「平臺」不能等同於「附屬建物」，也無法涵括「花臺」「陽臺」乙節，該案上訴人與本案上訴人並非相同，該案判決自無拘束本案之效力，是上訴人辯稱：被上訴人就管理費之計算坪數有誤，應不含花臺、陽臺，應依建管科的平面圖計算，且不應用權狀將樓梯間及電梯間等公共空間計入，又被上訴人於83年3 月至105 年12月溢繳之陽臺和花臺之管理費，應抵銷被上訴人本件之請求金額云云，尚非可採。基上，被上訴人請求上訴人本件各應給付之管理費及車位清潔費之期間、計費標準、計算結果及數額，如附表二管理費、車位清潔費欄所載部分，均屬有據，應予准許。
㈥另被上訴人得請求上訴人給付104 年升降梯維修費部分。再
查，被上訴人主張上訴人盧俊銘、蔡秀敏，應分攤104 年升降梯維修費費用乙節，亦有高格世家大樓社區103 年12月16日之區分所有權人臨時會議決議：「未來停車場升降梯損壞故障，則由有停車位之區分所有權人平均分攤維修之費用」之會議紀錄可參（原審卷第36頁背面）；復高格世家大樓停車場升降梯於104 年11間損壞，被上訴人委請廠商維護修繕，總計耗費18,000元，亦有臺灣臺中地方法院檢察署檢察官
106 年度偵字第10330 號不起訴處分書之理由欄三之㈠提及此部分維修費用有收據可參（原審卷第52頁）。再斯時高格世家大樓有使用之停車位為18個，各車位所應分擔之費用為1,000 元（計算式：18,000元÷18人＝1,000 元），復上訴人盧俊銘、蔡秀敏對自己有停車位，且被上訴人有此修繕費之支出亦不爭執，是被上訴人依上開區分所有權人會議決議，請求上訴人盧俊銘、蔡秀敏各分攤104 年升降梯維修費1000元，亦屬有據。至上開上訴人就104 年升降梯維修費部分雖辯稱：被上訴人收取104 年升降梯維修費不合理，應由管理費統一支出修繕；又另三部電梯亦應維修分攤，又何以車梯電費是共同分攤云云，惟該104 年升降梯維修費之分攤與前揭區分所有權人臨時會議決相符，此部分向使用人收取自屬合理，至於其他車梯電費既非屬維修費，再其他電梯之維修費支出倘上訴人亦有異議，自得於該社區之區分所有權人會議提案決議，尚無礙上訴人盧俊銘、蔡秀敏應分攤如附表二所載之104 年升降梯維修費，是上訴人此部分所辯，尚非可採。
㈦上訴人雖另抗辯：被上訴人將公共電費分攤各戶不合理，增
加住戶之支出，復分攤電費後，管理費未降價，明顯違反第10條第4 款管理費收取原則之管理費以足夠支付共同部分保養維修為原則云云。惟按我國民事法律係以私法自治為原則，承認當事人間得自主地創造其相互間私法關係，故當事人間所創設之法律關係，除有違反公共秩序及善良風俗或違反強制禁止規定之情事而被認為無效外，皆為民法所承認。如公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，為公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款所明定；又依同法第10條第2 項後段規定，公寓大廈之共用部分，約定共用部分之修繕、管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；均為私法自治的具體表現。蓋以何種管理費之負擔標準，可以達成社區預期的生活環境及居住品質，區分所有權人最為熟悉、最易於管理，也最應該參與，所以將社區維護管理工作交由區分所有權人自己負擔是最適當，而且最具效率，因此縱令社區管理費收費標準不合理，除法律別有規定（如民法第
252 條規定雙方約定違約金額過高，法院得介入減至相當之數額）或住戶規約另有規範，司法權不宜介入私權領域而擅自調整當事人間之權利義務關係。次按規約係經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3 條第12款定有明文。再依高格社區區分所有權人會議決議，就管理費之收取標準為按住戶坪數為計算標準，是高格社區既經區分所有權人會議制定繳納標準，而上訴人係高格社區之住戶，自有依區分所有權人會議制定之管理費計付標準繳付管理費予被上訴人之義務。至上訴人抗辯：被上訴人將公共電費分攤各戶不合理，致影響管理費之計算云云。本院審酌基於私法自治之原則，高格世家大樓區分所有權人會議所決議之收費標準即管理費每月每坪以如附表所示之標準計算，並不違反民法第148 條誠信原則及比例原則，上訴人自應依區分所有權人會議所決議之管理費繳納標準繳交管理費，上訴人此部分所辯並非可採。
㈧上訴人又辯稱：被上訴人只能請求105 年1 月至起訴前3 個
月的管理費，因被上訴人之主任委員係自105 年1 月起接任管委會。依規約規定要積欠3 個月管理費才可以催交。被上訴人提起本件訴訟未獲區分所有權人授權或區分所有權人會議決議。被上訴人之主任委員現遭背信偵查中云云。惟按被上訴人為同一非法人團體之同一性並未因法定代理人之更迭而有所變更，被上訴人管理委員會之同一性，不因其管理委員改選等人事更迭而有不同。再被上訴人依公寓大廈管理條例第36條第13款、第21條，其職務自包括訴請區分所有權人或住戶繳交管理費。另被上訴人之法定代理人陳先德是否因背信罪受偵查中，亦與被上訴人得否請求管理費無涉。又被上訴人依高格世家大樓社區住戶規約附錄管理規約實施細則第一條第㈤項規定「逾期三個月未繳者訴諸法院執行催繳」（見原審卷第20頁），上訴人積欠本件積欠管理費等費用已逾3 個月以上，被上訴人提起本件訴訟已符規定，自無須經區分所有權人會議決議，是上訴人此部分所辯，並無足採。㈨上訴人再抗辯：被上訴人對於管理費之支出應提出支出明細
及財務報表，管理費之支出限於規約第11條第2 款之7 項費用，被上訴人管委會對很多事項例如例如①電梯分攤，事後決議，再議又被否決。②公共電費已分攤，沒有調降管理費。③被上訴人支出聘律師費違反規約，不應由管理費支出。④被上訴人違反會議決議，未將監視器連線到各戶，影響住戶權益。⑤被上訴人未處理39、40號違建，有公共危險之虞等違建、公共安全問題未處理，未盡善良管理人注意義務。⑥被上訴人在105 年1 月之後才有開始支付社區必要費用云云。惟按公寓大廈管理委員會與區分所有權人全體間，就公寓大廈事務之管理成立委任之法律關係，受任人應依委任人之指示管理事務，並應依委任事務進行之狀況報告委任人。至區分所有權人依公寓大廈管理條例第21條規定繳納公共基金或分擔費用之義務，係基於區分所有權人彼此間法律關係而發生，並非上開委任事務之對價；且管理委員會功能是否良好，有無其他須改善事項，管理委員會是否有未盡責之處，上訴人自得於區分所有權人會議中提案討論糾正，亦可自己尋求其他區分所有權人之認同，以擔任管理委員會之委員，共同參與社區事務之管理，不得以拒絕管理費之方式，做為監督管理委員會運作之方法，否則，區分所有權人均以此拒絕繳納管理費，則社區各項事務在缺乏財物支持情況下，恐陷於無法正常運作之窘境。另訴外人盧俊銘管委會或其他人是否有墊付高格世家大樓103 、104 年之費用，係該墊付者得另行訴請被上訴人給付之別一問題，上訴人自不得以此拒繳管理費。從而，上訴人此部分抗辯之事由，與管理費繳納無對價關係，並無同時履行抗辯之關係，上訴人自不得援此做為拒絕繳納管理費之事由，所辯洵非可採。
㈩再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。民法第229 條第1 、
2 項、第233 條第1 項分別定有明文。復系爭規約第10條第
5 款規定：「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳之金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10％計算。」（見原審卷第16頁）。查住戶積欠管理費之後，將有遲延利息之損失，且增加被上訴人之催收成本，故系爭規約第10條第5 款之規定，管理費遲延利息以年息10％計算，並無違反誠信原則或權利濫用，難認有何違法。再被上訴人因之以起訴狀繕本送達為請求上訴人給付之催告，而請求上訴人盧俊銘、蔡秀敏應自原審被上訴人民事辯論續狀繕本送達之翌日即107 年5月15日（見原審卷第318 頁）起至清償日止，均按年息10％計算之遲延利息，自屬有據，應予准許。
四、綜上所述，被上訴人依據公寓大廈管理條例第21條、社區住戶規約第10條之法律關係，請求上訴人盧俊銘、蔡秀敏分別給付被上訴人86,390元、115,045 元，及均自107 年5 月15日起至清償日止，按年利率百分之10計算之利息，為有理由，應予准許。是原判決判命上訴人應給付被上訴人上開金額，並無違誤，應予維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，所為上訴並無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊防禦方法，經審酌核與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 27 日
民事第四庭 審判長法 官 張清洲
法 官 王金洲法 官 楊忠城上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 9 月 27 日
書記官 游語涵附表一（區分所有權人）：
┌──┬────┬──────────┬────┬────┐│編號│區 分│建物門牌 │含陽臺、│不含陽臺││ │所有權人│號碼 │花臺 │、花臺 │├──┼────┼──────────┼────┼────┤│1 │盧俊銘 │臺中市○區○○○街40│28坪 │25坪 ││ │ │號6樓之2 │ │ │├──┼────┼──────────┼────┼────┤│2 │蔡秀敏 │臺中市○區○○○街40│39坪 │36坪 ││ │ │號7樓之2 │ │ │└──┴────┴──────────┴────┴────┘附表二（依107 年5 月14日辯論意旨續狀，被上訴人請求之管理費）：
┌──┬────┬──────────┬────────────────────────┬────┬─────┬────┐│編號│姓名 │建物門牌號碼 │管理費 │車位 │停車升降梯│合計 ││ │ │ │ │清潔費 │維修 │ │├──┼────┼──────────┼──────┬─────┬─────┬─────┼────┼─────┼────┤│1 │盧俊銘 │臺中市○區○○○街40│103年4月至10│104年3月至│104年10月 │106年1月 │103年4月│ │ ││ │ │號6樓之2 │4年2月 │9月 │至105年12 │至107年5月│至107年5│ │ ││ │ │ │ │ │月 │ │月 │ │ ││ │ │ ├──────┼─────┼─────┼─────┼────┼─────┤ ││ │ │ │15,400元（以│12,740元（│21,000元（│21,250元（│15,000元│1,000元 │86,390元││ │ │ │28坪計算，每│以28坪計算│以28坪計算│以25坪計算│（每月 │ │ ││ │ │ │坪50元） │，每坪65元│，每坪50元│，每坪50元│300元） │ │ ││ │ │ │【28×50×11│）【28×65│）【28×50│）【25×50│【300× │ │ ││ │ │ │＝15,400】 │×7＝12,74│×15＝21,0│×17＝2125│50＝ │ │ ││ │ │ │ │0】 │00】 │0】 │15,000】│ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├──┼────┼──────────┼──────┼─────┼─────┼─────┼────┼─────┼────┤│2 │蔡秀敏 │臺中市○區○○○街40│103年4月至10│104年3月至│104年10月 │106年1月 │103年4月│ │ ││ │ │號7樓之2 │4年2月 │9月 │至105年12 │至107年5月│至107年5│ │ ││ │ │ │ │ │月 │ │月 │ │ ││ │ │ ├──────┼─────┼─────┼─────┼────┼─────┤ ││ │ │ │21,450元（以│17,745元（│29,250元（│30,600元 │15,000元│1,000元 │115,045 ││ │ │ │39坪計算，每│以39坪計算│以39坪計算│（以36坪計│（每月 │ │元 ││ │ │ │坪50元） │，每坪65元│，每坪50元│算，每坪50│300元） │ │ ││ │ │ │【39×50×11│）【39×65│）【39×50│元）【36×│【300×5│ │ ││ │ │ │＝21,450】 │×7＝17,74│×15＝29,2│50×17＝ │0＝15,00│ │ ││ │ │ │ │5】 │50】 │30,600】 │0】 │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │└──┴────┴──────────┴──────┴─────┴─────┴─────┴────┴─────┴────┘