臺灣臺中地方法院民事判決 107年度簡上字第324號上 訴 人 方芬妮
龔琬芳共 同訴訟代理人 邱子芸律師被 上訴人 魏永詅訴訟代理人 賴皆穎律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國107年6月25日本院臺中簡易庭107年度中簡字第706號第一審簡易判決提起一部上訴，並為訴之擴張，本院合議庭於107年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三、四項之訴部分，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
被上訴人應將門牌號碼臺中市○○區○○○○街○○○○號1至4樓房屋遷讓返還上訴人。
被上訴人應給付上訴人新臺幣參拾捌萬壹仟貳佰零貳元。
被上訴人應自民國一０七年十月一日起至返還第二項所示房屋之之日止，按月給付上訴人新臺幣肆萬元。
其餘上訴駁回。
第三項所示金額，被上訴人應給付上訴人自民國一０七年九月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人應給付上訴人新臺幣捌萬捌仟參佰陸拾陸元，及自民國一０七年九月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之八十二，餘由上訴人負擔。
擴張之訴訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀諸民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款等規定即明。所謂「請求之基礎事實同一者」，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之(最高法院100年度台抗字第716號裁判意旨參照)。上訴人原上訴聲明為：㈠被上訴人應於民國107年10月1日將坐落臺中市○○區○○○○街○○○○號1至4樓房屋全部騰空暨遷讓返還上訴人。㈡被上訴人應自上訴理由狀送達翌日起給付拖欠租金新臺幣（下同）571,526元（書狀誤繕為571,566元），及按年息百分之5計算之利息予上訴人，其中租金之88,366元，及前開金額自上訴理由狀送達翌日起按週年利率5%計算之利息部分，非原審審理範圍，嗣於本院107年12月28日言詞辯論時更正事實上及法律上之陳述，將上訴聲明變更為。嗣於本院107年12月28日言詞辯論時將聲明變更為：「上訴部分：㈠原判決關於駁回上訴人第
二、三、四項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應將門牌號碼臺中市○○區○○○○街○○○○號1至4樓房屋遷讓返還上訴人。㈢被上訴人應給付上訴人483,160元。㈣被上訴人應自107年10月1日起至返還第二項所示房屋之日止，按月給付上訴人4萬元。」，並擴張聲明：「㈠被上訴人應給付上訴人88,366元，及自107年9月30日起至清償日止，按周年利率百分之5計算之利息。㈡被上訴人應給付上訴人上訴聲明第三項所示金額，及自107年9月30日起至清償日止，按周年利率5%計算之利息。」，核屬聲明之擴張，且上訴人擴張之部分與原訴之基礎事實均基於兩造間租賃契約之糾紛，彼此互具共同性，在社會生活上可認為同一或關連，且原請求之訴訟及證據資料，於擴張部分審理中得加以利用，自屬請求之基礎事實同一，應予准許，合先陳明。
貳、實體事項：
一、上訴人部分：㈠於原審起訴主張：
⑴被上訴人於105年9月29日向上訴人承租門牌號碼臺中市○○
區○○○○街○○○○號1至4樓房屋全部（下稱系爭房屋），約定租期為自105年10月1日起至107年9月30日止，租金自105年10月1日起至106年9月30日止為每月38,000元，自106 年10月1日起至107年9月30日止為每月4萬元，應於每月1日給付，雙方並訂立有租賃契約（下稱系爭租約）。詎被上訴人於承租後僅給付租金至106年8月31日止，自106年9月1日起即未再給付租金，合計已積欠達4個月之租金，經上訴人於106年11月2日以存證信函催告，並於107年1月3日以臺中英才郵局第31號存證信函催告被上訴人應於5日內繳納租金並為終止系爭租約之意思表示，均未獲置理，上訴人爰依民法第440條第1、2項之規定終止租賃契約，並請求被上訴人返還租賃物之系爭房屋等語。又系爭租賃契約經上訴人終止後，被上訴人即無使用系爭房屋之合法權源，上訴人並得依民法第179條規定，請求被上訴人給付上訴人自106年9月1日起至被上訴人遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付上訴人4萬元等語。
⑵訂立租約當時並無向被上訴人說系爭房屋3、4樓部分不能供
補習班使用，上訴人雖有在頂讓網頁上放3樓的照片，但上訴人並未表示3樓是合法立案的，系爭房屋3、4樓是可以立案但上訴人並未申請，且上訴人有跟被上訴人表示立案的範圍，在訂立系爭租約當時，被上訴人對於系爭房屋之立案範圍已知情且同意，上訴人並無詐騙被上訴人情形。且被上訴人如認系爭房屋之租賃範圍有問題，就應該要終止租約，而非一直使用系爭房屋造成上訴人損失。
㈡於二審補陳上訴理由：
⑴105年9月29日經105年度中院民公勇字第1287號公證之系爭
租約，為雙方合意並承認其內容及效力而共同簽立，不論先前是否存在私約，皆以該後約推翻前約之法理原則，應以系爭公證之系爭租約為有效契約，且上開公證契約書乃因被上訴人經營補習班需求辦理，上訴人始配合共同簽立，因此，此筆公證費用4,500元自應由被上訴人支付，不得於租金中自行任意扣除，且被上訴人於正常支付租金期間亦未提及上開公證費用之情事。再者，前後兩份合約內容大致相同（除了租期），主要是因為被上訴人當天表示擔心未來在補習班經營上會有問題，所以希望將租期由九年改成二年，押金同時能轉為最後兩個月之租金，上訴人同意被上訴人請求。房屋租賃契約書中雙方並未協議之費用，即不得容被上訴人片面任意自租金中扣除，或僅於對話軟體line中自行片面說法而扣除之，故其主張扣除尚未判決確定之租金及非租約中約定之二代健保等費用皆於法無據。另關於修繕費用部分，除有提出單據的8,080元上訴人不爭執外，其餘被上訴人無提出修繕單據之金額，上訴人否認，被上訴人自行自租金中扣除其所稱之修繕費用，於法不合。
⑵被上訴人自106年6月1日起即有開始積欠租金34,200元之事
實，同年7月積欠租金16,166元、同年8月積欠全期租金38,000元、同年9月積欠租金8,226元、同年10月積欠全期租金4萬元、同年11月積欠租金34,934元及同年12月積欠全期租金4萬元以及107年1月至9月每月皆積欠全期租金4萬元，至應返還系爭租賃物之107年9月30日止之積欠全部租金合計為571,526元。該積欠租金之事實早已遠逾二期有未給付租金之事實，上訴人已為存證信函催告，並按民法第440條相關規定終止系爭租賃物之租賃契約，是雙方之租賃契約已依法終止，且系爭租約關於租期之約定，雙方之租賃契約於107年9月30日確定屆期終止，被上訴人亦於106年10月7日臉書公開其認知兩年公證租約有效之訊息，其並無任何損害可言。
⑶不論被上訴人使用目的為補習班營業之用或是居住休息之用
，上訴人已經交付全棟租賃物予被上訴人，被上訴人於簽立上開租賃契約時即已明知系爭租賃物承租範圍為1至4樓，其中1至2樓部分為有申請立案範圍，被上訴人至遲於105年11月1日簽立撤銷合夥契約時亦應知悉，其仍繼續給付租金長達近八個月而不爭執。再者，系爭租賃物3至4樓為全部租賃物使用收益目的之延伸，被上訴人並放置補習班課桌椅充當補教教室，又長達兩年生活居住於系爭租賃物內為其使用，現竟以系爭租賃物3至4樓部分並無立案，於106年6月起僅給付部分租金甚或拒不給付整月租金，實無理由。
⑷系爭租約第四條使用租賃物之限制第一項中約定「本房屋係
供補習班之用」，乃是對於使用租賃物單純化之限制，約定承租人為補習班之使用目的，而非有代承租人立案3至4樓之義務。被上訴人因此而提起之詐欺告訴，已經為不起訴處分（107年度偵字第11690號、11796號），亦證上訴人並無詐騙被上訴人之情事。雙方轉讓合約書乃於105年9月2日簽立並依約完成及交付附件硬體設備，所有頂讓約定已依約全部完成，俟後亦依約定另行簽立租約，租約中並未有附條件或綁轉讓合約之約定，本案租金請求暨遷讓房屋之請求亦與轉讓合約無涉，被上訴人亦自承租之始即使用全部租賃物整棟為使用收益目的。
⑸雙方原訂租期內租金每月4萬元，因被上訴人於105年9月2日
第一次簽立租賃私約時答應負擔上訴人之房屋租賃稅，故上訴人同意第一年租金由每月4萬減為38,000元，第二年租金還是每月4萬元。詎料被上訴人支付八個月租金後，於106年5月之後先反悔頂讓合約並拒絕付擔租賃稅，且106年9月開始不付租金迄今。上訴人之後將雙方曾經在105年9月2日簽立之租賃私約部分內容用LINE傳給被上訴人看，目的僅是要提醒被上訴人信守承諾負擔租賃稅。又被上訴人雖為租賃稅扣繳義務人，經查其未誠實繳稅，一直欠稅未繳。
⑹被上訴人依系爭租約應於107年10月1日騰空暨遷讓後返還系
爭租賃物予上訴人，今被上訴人拒不返還系爭租賃物，而造成上訴人無法出租租賃物亦無法自行使用獲利之所受損失及所失利益，上訴人請求自107年10月1日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付不當得利之金額，以最後約定租金4萬元計算，並參考附近同性質租賃物之現行租金行情參照，加計按週年利率百分之5計算利息給付。
二、被上訴人部分：㈠於原審抗辯：被上訴人係向上訴人頂讓其所經營之「鋐潤補
習班」，因上訴人表示系爭房屋2、3樓消防安檢通過，作為鋐潤補習班之合法教室，4樓部分可當輔導室及自習室，但實際上鋐潤補習班實際上只有系爭房屋1、2樓部分有合法立案，只有2樓部分有一間合法教室，且上訴人並未告知學生及家長更換負責人，造成學生及家長不滿且紛紛退費，造成被上訴人損失。另被上訴人不知道補習班立案範圍僅限於系爭房屋1、2樓，如果知悉系爭房屋3、4樓部分只能作為住宅使用，被上訴人即不會向上訴人承租系爭房屋，11月份公證系爭租約是上訴人說3樓以上沒有問題，只是形式在契約上簽名，被上訴人才在契約上簽名，是上訴人說系爭房屋整棟都可以作為補習班使用，被上訴人遭上訴人欺騙才訂立系爭租約。被上訴人於106年9月前每月付租金4萬元給上訴人，106年9月、10月沒有付租金，106年11月15日被上訴人自行減少租金後有給付上訴人租金7千多元，之後就沒有再給付租金了。
㈡於二審補陳：
⑴兩造間之房屋租賃契約應以105年9月2日簽的契約為主，被
上訴人是以此份合約繳交30萬元頂讓金及12萬元押租金給上訴人，並非上訴人主張之105年9月29日公證之房屋租賃契約書。上訴人多次在LINE對話裡也多次提到105年9月2日之契約，並上傳合約照片，且從承租以來交租日期、押金、修繕，兩造也都以此合約為依據，表示上訴人也承認此房屋租賃契約之效力及內容，對此契約表示合意，雙方並未協定以公證契約為準，倘雙方要以公證租約為主的話，被上訴人簽完公證租約再給付押租金即可，何必105年9月2日簽完約就給付，且被上訴人每月繳交租金之時間也不是如公證租約上的每月1日，而是按照105年9月2日簽訂的租約每月16日匯款房租。105年9月2日簽完約之後，上訴人才告知要公證並稱公證只是形式，是要給教育局看的，被上訴人才簽名，105年9月2日上訴人簽訂長達九年之房屋租賃契約就是想長期經營補習班，且此合約雙方並未作廢。所以公證費4,500元應由上訴人支付，被上訴人已代墊，可主張自租金中扣除。
⑵被上訴人當初是看到上訴人在頂讓網頂讓補習班網頁，以頂
讓補習班及3間合法教室為前提向上訴人承租系爭房屋，被上訴人交給上訴人頂讓金30萬元其條件是3間合法教室，如同上訴人龔琬芳於通訊軟體上所稱，當時介紹教室時上訴人亦確實告知其有三間合法教室無誤，還帶被上訴人參觀上課情況，上訴人已自承105年9月2日簽約前及當日並未告知被上訴人立案範圍，簽轉讓合約書也故意不寫上立案範圍，只寫補習班住址，加上上訴人於頂讓補習班網頁註明補習班坪數67坪，及刊登多張3樓兩間不合法教室照片，合約又寫「本房屋係供補習班之用，非經甲方書面同意，不得變更用途」，第四條第四項更約定「房屋不得供非法使用」，更讓被上訴人以為整棟房屋皆可作為補習班使用。上訴人顯然刻意欺騙被上訴人的頂讓金。106年、107年間上訴人仍在頂讓網繼續刊登頂讓鋐潤補習班，且內容不斷更新，還提及教室可分租，此對被上訴人已造成侵權。
⑶三、四樓部分上訴人應該負責立案，才符合上訴人所稱的有
三間教室無誤，也才符合契約內容及於頂讓補習班廣告內容坪數67坪，否則若以立案範圍計算面積僅23坪。被上訴人當初如果知道三、四樓僅能為住宅使用的話，就不會承租系爭房屋，上訴人顯然是用欺騙及隱瞞的手段讓被上訴人付出頂讓金及承租，又無法招收更多學生，確實造成被上訴人莫大損失。
⑷上訴人為省成本不願花錢做2樓合法隔間及裝設冷氣，寧願
違法使用3樓教室上課，甚至引誘被上訴人使用3樓不合法教室上課。上訴人於訂約時就知道被上訴人是為了經營補習班而承租系爭房屋及頂讓，故認為雙方對「契約成立後出租人應提供相關文件，使承租人得辦理營利事業」一事具有默視合意。依民法第423條規定，出租人負有交付租賃物於承租人供其使用收益之義務，房東不應妨礙房客的使用收益。今上訴人未使系爭房屋合於約定使用收益之狀態，至被上訴人不能達到使用目的，被上訴人自得行使同時履行抗辯權，拒絕租金之給付。又被上訴人僅將2樓左半邊作為休息室使用，2樓右半邊並未使用，被上訴人僅剩1樓可使用，因此被上訴人主張每月租金減少5千元，從106年6月上訴人無故拒絕開始扣除，至107年10月止，共扣除85,000元。⑸地板脫落是承租開始就有，經多次反應是上訴人遲未修繕，
關於修繕費部分，被上訴人每次需要修繕一定提前告知，否則上訴人怎麼知道要來修繕，是上訴人不承認自己房子裝潢有問題，被上訴人承租不到一年馬達就狂出問題，修理多次花費2千元，嗣後更換馬達花費3,700元，造成補習班近兩個禮拜無水可用。櫃檯的燈是因為上訴人當初裝潢問題導致電線走火，修繕費680元。另上訴人曾到頂樓水塔看馬達，發現水塔蓋不見竟故意不告知，被上訴人請上訴人處理水塔蓋，經約二個月亦完全置之不理，被上訴人只好花錢請師傅補水塔蓋及清理水塔共1,700元。修繕本來就是房東的義務，上訴人請人來修理卻每每要被上訴人先代墊修繕費，豈能一概不承認⑹關於被上訴人主張扣除之金額，整理如下：
①租賃稅：為每月租金10%，第一年租金38,000元，租賃稅每
月扣除3,800元，第二年開始每月租金4萬元，租賃稅每月扣除4千元，此依民法第427條規定，應由出租人負擔。
②二代健保：為每月租金之1.91%，第一年每月租金38,000元
，二代健保每月從租金扣除726元，第二年開始每月租金4萬元，二代健保每月從租金扣除764元。
③已繳租金：上訴人從每月租金扣除上開租賃稅、二代健保費
及代墊之修繕費用，以及因無法完全使用收益系爭房屋主張降低之租金後，自105年9月至107年10月已繳納之租金總計418,352元。又公證為上訴人所要求，該公證費4,500元自應由上訴人負擔，故應再扣除4,500元。
④另至107年10月因房屋無法達到使用收益，依民法規定主張
降低租金金額。1.三樓降低15,000元：從106年5月開始到今年10月共18個月27萬元。2.四樓降低5千元：從105年9月15日承租開始：13萬元。3.二樓降低5千元：從106年6月開始：85,000元。27萬元＋13萬＋85,000元＝485,000元。扣除後現在每月租金為15,000元。
⑤本件未扣除任何費用之總租金：從105年9月到106年8月第一
年租金為38,000元×12個月＝456,000元。106年9月到107年10月房租共14個月為560,000元。以上合計總租金為1,016,000元。則1,016,000元－485,000元（房屋無法使用收益降低之租金總額）－418,352元（已繳租金）－20,936元（代扣二代健保105年9月至106年12月）－97,600元（代扣租賃稅105年9月至106年9月）－8,080元（代扣修繕費）－1,000元（頂讓之4張壞掉椅子退回）－2千元（105年9月租金溢繳）－5千元（107年9月租金未扣4樓租金5千元）＝-26,468元。
則到107年10月被上訴人還有26,468元租金可抵銷，上訴人無理由再向被上訴人收取其他租金，且被上訴人亦無積欠二個月以上租金，每月繳納的租金被上訴人均傳LINE告知上訴人查收。
三、本件經原審審理後，判決上訴人敗訴。上訴人不服提起一部上訴，並為訴之擴張。上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人第二、三、四項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應將門牌號碼臺中市○○區○○○○街○○○○號1至4樓房屋遷讓返還上訴人。
㈢被上訴人應給付上訴人483,160元。㈣被上訴人應自107年10月1日起至返還第二項所示房屋之日止，按月給付上訴人4萬元。擴張聲明：㈠被上訴人應給付上訴人88,366元，及自107年9月30日起至清償日止，按周年利率5%計算之利息。
㈡被上訴人應給付上訴人上訴聲明第三項所示金額，及自107年9月30日起至清償日止，按周年利率5%計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴及擴張之訴均駁回。（上訴人於原審請求被上訴人給付106年9月份租金31,779元，同年11月租金5,066元遭原審駁回部分，未據上訴人聲明不服而確定）。
四、本院之判斷：上訴人主張被上訴人向其等租賃系爭房屋全部，雙方簽訂系爭租約並經公證，惟被上訴人自106年6月1日起至8月未繳足租金，積欠租金共計88,366元，同年9月起至應返還系爭租賃物之107年9月30日止，積欠租金共計483,160元，經核算早已積欠逾二期租金，經催告未果，上訴人前已為終止契約，且系爭租約於107年9月30日亦確定屆期終止，被上訴人應於107年10月1日騰空暨遷讓後返還系爭房屋予上訴人，並給付所積欠之租金及相當於租金之不當得利等語，惟為被上訴人否認，並以上詞置辯。是本件所應審究者為：㈠被上訴人得否請求上訴人遷讓系爭房屋？㈡上訴人主張依系爭租約約定，請求被上訴人給付自106年6月1日起至8月未繳足之租88,366元，及同年9月起至107年9月30日之租金483,160元，以及法定利息，有無理由？㈢上訴人請求被上訴人自107年10月1日起至系爭房屋騰空返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人4萬元部分，有無理由？茲分述如下：
(一)被上訴人請求上訴人遷讓系爭房屋部分：
1、上訴人主張被上訴人向其等租賃系爭房屋全部，雙方簽訂系爭租約並經公證，約定租期為自105年10月1日起至107年9月30日止，租金自105年10月1日起至106年9月30日止為每月38,000元，自106年10月1日起至107年9月30日止為每月40,000元，應於每月1日給付等情，業據其提出公證書、系爭租約等為證（見原審卷第9-12頁），被上訴人亦不否認上開書證之真正，是依系爭租約約定，兩造就系爭房屋之租賃關係於107年9月30日期限屆滿而終止。
2、被上訴人雖抗辯稱其是以105年9月2日所簽合約繳交30萬元頂讓金及12萬元押租金給上訴人，系爭房屋之租賃契約應以105年9月2日簽的契約為主云云，並提出兩造於105年9月2日簽訂之房屋租賃契約及「台中市私立鋐潤文理短期補習班轉讓合約書」為憑（見原審卷第47-50頁），然觀之前揭2份契約，一為系爭房屋租賃，另一為補習班所有權與經營權之出售，實是二份內容截然不同之契約，「台中市私立鋐潤文理短期補習班轉讓合約書」第三條第1項約定「乙方（指被上訴人）同意與甲方（指上訴人）簽訂轉讓合約後，會與房東另立租約。」，亦僅是被上訴人同意就補習班班址與房東另訂租賃契約，尚非約制系爭房屋租賃簽訂之時間及內容；105年9月2日房屋租賃契約固經兩造簽署，但兩造既嗣後於105年9月29日就同一系爭房屋之租賃簽訂系爭租約，並經公證人詢問兩造契約之真意後予以公證，自是兩造合意以後約取代前約之意，參以上訴人亦具狀表示其前已同意被上訴人將105年9月2日所簽訂房屋租賃契約中約定之保證金（押金）轉為最後兩個月之租金（見本院卷第79頁），則兩造間就系爭房屋之租賃契約當以系爭租約為準，被上訴人此部分之抗辯，並不可採。
3、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。兩造簽訂之系爭租約，約定租賃期間係自105年10月1日起至107年9月30日止，顯係有明確期限之租賃契約，故租賃關係於期限屆滿即107年9月30日屆至時即為消滅，上訴人本於民法第455條前段之租賃物返還請求權，請求被上訴人將系爭房屋遷讓返還上訴人，即屬有理。
(二)上訴人請求被上訴人給付自106年6月1日起至8月未繳足之租88,366元，及同年9月起至107年9月30日之租金483,160元，以及法定利息部分：
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例意旨參照）。
2、上訴人主張上訴人積欠106年6月1日租金34,200元、同年7月積欠租金16,166元、同年8月積欠全期租金38,000元，合計88,366元，另同年9月積欠租金8,226元、同年10月積欠全期租金4萬元、同年11月積欠租金34,934元、同年12月積欠全期租金4萬元，以及107年1月至9月每月皆積欠全期租金4萬元部分，合計積欠租金483,160元等事實，已提出上訴人龔婉芳之郵政存簿儲金簿及明細一覽表等為憑（見本院卷第13、14、127頁），而上訴人除補具其繳交107年9月部分租金13,878元之交易明細，此已經上訴人表示確有收受外（見本院卷第179頁及第198頁背面），並未再提出其已繳交前揭租期租金之證據，則依上計算，被上訴人確實積欠106年6月1日至8月份之租金88,366元，另積欠106年9月起至107年9月30日租賃期限屆至時之租金469,282元（計算式：483,160－13,878＝469,282）。
3、被上訴人固抗辯稱因系爭房屋3、4樓無法作為補習班使用，依民法第423條規定，可拒絕租金之給付，且其將2樓左半邊作為休息室使用，2樓右半邊並未使用，僅剩1樓可使用，因此每月應減少租金，且房屋有無法使用收益降低情形，應減少總租金485,000元云云，然細繹系爭租約全文，第一條已明確約定「房屋所在地及使用範圍：台中市○○區○○○○街○○○○號全部」，乃指系爭房屋1至4樓全部，且上訴人已交付全棟租賃物予被上訴人全權使用，為被上訴人所是認，則被上訴人如何分配使用系爭房屋1至4樓區域，自與每月應繳交之租金無涉；而第四條載明「本房屋係供補習班之用，非經甲方（上訴人）書面同意，不得變更用途。」等語，依其文義，僅堪認系爭房屋用途限定為補習班使用，尚無關補習班立案範圍；況兩造所轉讓之「鋐潤補習班」早已於104年4月14日立案，班舍登記地址為台中市○○區○○○○街○○○○號1-2樓，面積為106.55平方公尺等，已有台中市私立短期補習班立案證書及立案範圍在卷可稽（見原審卷第88、98頁），且兩造就「鋐潤補習班」所有權及經營權之轉讓，亦另簽訂轉讓合約書、共同設立人撤銷合夥契約書為據（見原審卷第93頁），臺中市政府教育局並已核准變更設立人為被上訴人，班主任為訴外人魏綸毅等資料在案，此有臺中市政府教育局105年11月15日中市教社字第1050090303號函附卷可按（見原審卷第94頁），堪認被上訴人對於所承租系爭房屋之範圍為1至4樓全部，而所受讓經營之「鋐潤補習班」立案班址僅在系爭房屋之1至2樓等情，應是知之甚詳。既被上訴人就系爭房屋確已可經營補習班之使用，即可認系爭房屋已合於系爭租約所約定使用收益之狀態，則被上訴人上開所辯，自是無據，而不可採。
4、再按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。民法第437條定有明文。被上訴人主張其於租賃期間有代墊修繕費8,080元應自租金扣減部分，乃提出line對話內容、出貨單、收據等為證（見本院卷第174、175、180頁），上訴人亦為同意給付（見本院卷第198頁背面），是被上訴人此部分請求，應予准許。至被上訴人所稱有代扣二代健保105年9月至106年12月之20,936元、代扣租賃稅105年9月至106年9月之97,600元、頂讓4張壞掉椅子退回之1,000元等費用應自租金扣減部分，除被上訴人於line中片面敘述（見本院卷第174頁）外，並無其他證據足資證明，而被上訴人因公證系爭租約所支出之費用4,500元（見本院卷第181頁），又未見應由上訴人負擔之約定，既上訴人已為否認，被上訴人前揭費用之請求，自是無據，不應准許。
5、另按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。本件被上訴人雖提及其於簽訂105年9月2日房屋租賃契約時有交付押金12萬元乙情，惟依105年9月2日房屋租賃契約第三條支付方法⑴約定「…保證金新臺幣捌萬元於租賃期滿承租人結清應付之款項，履行應盡義務並交還租賃物後無息返還。」，以及⑵約定「保證金新臺幣捌萬元整不可折抵租金」等語，可知簽約屬押租金性質之保證金僅有8萬元，且不可折抵租金；又承前所述，兩造間就系爭房屋之租賃契約已合意以系爭租約為準，上訴人已同意將105年9月2日所簽訂房屋租賃契約中約定之保證金（押金）轉為最後兩個月之租金，準此，上訴人上開可請求之租金，自應扣減該保證金8萬元。
6、綜上，上訴人請求被上訴人給付106年6月1日至8月份之租金88,366元，以及請求被上訴人給付106年9月起至107年9月30日租賃期限屆至時之租金381,202元（計算式：469,282－8,080元－80,000＝381,202元），應屬有據，逾此數額之請求，即無理由。
7、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定者，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第1項、第233條第1項及第203條分別定有明文。查上訴人請求被上訴人給付積欠之上開租金88,366元及381,202元部分，均屬給付有確定期限，是依前揭說明，上訴人主張均自期限屆滿107年9月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法有據。
(三)上訴人請求被上訴人自107年10月1日起至系爭房屋騰空返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人4萬元部分：
按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號判例、97年度台上字第294號判決意旨參照）。查系爭租約於107年9月30日屆滿，是被上訴人繼續占有使用系爭房屋即屬無權占有，並獲有相當於租金之利益，參酌系爭租約每月租金為4萬元，則上訴人主張以此金額作為計算不當得利損害賠償金之標準，自屬合理。從而，上訴人請求被上訴人自107年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人4萬元，洵屬有據。
五、綜上所述，上訴人依租賃之法律關係，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，及請求被上訴人給付上訴人租金381,202元，及請求被上訴人自107年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人4萬元，為有理由，應予准許。其餘超過部分，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第2、3、4項所示。至逾上開應准許之部分（除確定部分外），原審為上訴人敗訴之判決，尚無不合，上訴人指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。另上訴人依租賃之法律關係，擴張聲明請求㈠前述381,202元，被上訴人應給付上訴人自107年9月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息㈡被上訴人應給付上訴人88,366元，及自107年9月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，原判決如主文第6、7項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，擴張之訴有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 23 日
民事第二庭 審判長法 官 黃裕仁
法 官 蔡嘉裕法 官 王怡菁以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，以適用法規顯有錯誤為理由，委任律師為訴訟代理人向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前，提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 1 月 24 日
書記官 陳淑華