臺灣臺中地方法院民事判決 107年度簡上字第526號上 訴 人 呂大吉被 上訴人 王鈞毅訴訟代理人 王耀璜上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於民國107年10月12日本院臺中簡易庭107年度中簡字第1697號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於民國108年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由
一、被上訴人主張：㈠上訴人自民國105年9月1日起，向被上訴人承租門牌號碼臺
中市○區○○路○○號4樓之4房屋（下稱系爭房屋），每月租金新臺幣（下同）5,000元，應於每月1日前給付，上訴人並給付押金1萬元。詎上訴人自106年9月1日起至107年8月16日止，僅支付租金25,000元，且均未繳納水電費用。被上訴人於107年3月12日、同月21日，將系爭房屋斷水、斷電。嗣經被上訴人通知上訴人限期給付租金，惟未獲置理，被上訴人始於107年4月19日提起訴訟，並於同年7月12日、同年8月16日原審言詞辯論期日，當庭以言詞向上訴人催告給付租金及為終止租約之意思表示，上訴人迄今仍未返還系爭房屋及給付積欠租金。
㈡聲明：
⒈上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。
⒉上訴人應給付被上訴人1萬元。
二、上訴人答辯：㈠上訴人原積欠被上訴人租金8,000元，但在107年農曆過年後
，有拿3,000元給被上訴人，另有押金5,000元，扣除後，並沒有欠被上訴人租金。
㈡系爭房屋於107年農曆過年後，遭被上訴人斷水、斷電，上
訴人請里長出來協調，經協調後，被上訴人同意將租金降為5,000元，上訴人也拿5,000元給被上訴人，但被上訴人並沒有恢復水電。
㈢上訴人目前還沒有搬出系爭房屋。經里長協調拿5,000元給
被上訴人後，即未再給付租金。押金本來是1萬元，因為上訴人手頭不方便，有請被上訴人先借上訴人5,000元，到目前為止，還沒有還。
㈣聲明：
被上訴人之訴駁回。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，判決被上訴人請求：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人1萬元；為有理由，應予准許。上訴人對原判決不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、本院之判斷：㈠上訴人有無積欠被上訴人租金：
⒈被上訴人主張：上訴人自105年9月1日起向被上訴人承租系
爭房屋，每月租金5,000元，上訴人自106年9月1日起至107年8月16日止，僅支付租金25,000元等語，此有房屋租賃契約書、積欠租金附表（中簡字卷第23至25、37頁）為證，且為上訴人於原審所自認（中簡字卷第44頁背面）。上訴人於本院雖改稱：上訴人原積欠被上訴人租金8,000元，但在107年農曆過年後，有拿3,000元給被上訴人，另有押金5,000元，扣除後，並沒有欠被上訴人租金等語。惟上訴人既自承其於107年3月經里長協調給付租金5,000元予被上訴人後，即未再給付租金予被上訴人（簡上字卷第42頁），可見上訴人辯稱其沒有積欠被上訴人租金等語，顯與事實不符。另按自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第3項定有明文。上訴人既未舉證證明其所為自認與事實不符，被上訴人亦未同意其撤銷自認，依照前揭規定，仍應認為被上訴人所主張上訴人自106年9月1日起至107年8月16日止，僅支付25,000元租金之事實，業經上訴人自認，而為真正。
⒉按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第423條、第430條分別定有明文。亦即，租賃關係存續中，如出租人未保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，承租人僅得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除，承租人並無請求免除或減少租金之權利。被上訴人於107年3月12日、同月21日對系爭房屋斷水、斷電，固為被上訴人所自認（中簡字卷第56頁）。然系爭房屋於斷水、斷電後，雖未合於約定使用、收益之狀態，依照前揭說明，上訴人亦僅得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除，不得據此而主張免除或減少租金之給付義務。
⒊兩造約定系爭房屋每月租金為5,000元，自106年9月1日起至
107年8月16日止，上訴人應給付被上訴人之租金合計為57,500元（5,000元/月×11.5月＝57,500元）。又兩造原約定系爭租約之押金為1萬元，後因上訴人缺錢花用，要求被上訴人返還押金5,000元，目前押金僅餘5,000元，此為上訴人所自認（中簡字卷第44、49頁，簡上字卷第43、56頁）。扣除上訴人已給付之租金25,000元及剩餘之押金5,000元後，上訴人自106年9月1日起至107年8月16日止，尚積欠被上訴人租金27,500元。
㈡被上訴人得否請求上訴人返還系爭房屋及給付租金：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止租約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止租約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。
⒉上訴人至107年8月16日止尚積欠被上訴人租金27,500元，已
逾2個月之租額即1萬元，則被上訴人先於107年7月12日原審言詞辯論期日當庭以言詞催告上訴人於1星期內給付積欠之租金（中簡字卷第44頁背面），再於同年8月16日原審言詞辯論期日當庭以言詞向上訴人為終止系爭租約之意思表示（中簡字卷第48頁背面），依照前揭規定，即生合法終止系爭租約之效力，上訴人自負有返還系爭房屋之義務。因此，被上訴人依租賃物返還請求權之法律關係，請求上訴人返還系爭房屋，即屬有據。
⒊上訴人至107年8月16日被上訴人終止系爭租約為止，依照系
爭租約之約定，尚積欠被上訴人租金27,500元。然被上訴人於原審原請求上訴人給付租金25,000元（中簡字卷第36頁），嗣於107年9月27日原審言詞辯論期日當庭同意將請求上訴人給付之租金數額減縮為1萬元（中簡字卷第56頁背面、簡上字卷第43頁），未逾上訴人積欠之租金數額。因此，被上訴人依租賃契約之法律關係，請求上訴人給付租金1萬元，亦屬有據。
五、綜上所述，被上訴人依租賃物返還請求權、租賃契約之法律關係，請求：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人1萬元；為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 26 日
民事第一庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 蕭一弘法 官 鄭舜元正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 108 年 4 月 26 日
書記官 李國敬