臺灣臺中地方法院民事判決 107年度簡字第1號原 告 許芳美訴訟代理人 劉喜律師複 代理人 黃邦哲律師
蔡昆宏律師被 告 財政部國有財產署中區分署法定代理人 吳文貴訴訟代理人 蔣志明律師複 代理人 楊榮富律師上列當事人間確認不動產租賃關係存在事件，本院於民國107年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣（下同）50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序；又訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第427條第1項、第77條之1分別定有明文。
本件原告起訴主張其於民國100年間自本院民事執行處99年度司執字第62272號強制執行拍賣程序拍得門牌號碼為臺中市○區○○○道0段000巷0號一層磚造鐵棚房屋（門牌整編前為臺中市○區○○路0段000巷0○0號）建物（下稱系爭建物），而承受系爭建物對被告所有臺中市○區○○○段○○○○ ○○○號、第162之31號土地（下合稱系爭土地）承租權，且兩造間訂有「國有基地租賃契約書」租期自100年4月1日起至108年12月31日止（下稱系爭租約），本件租賃關係產生爭執。為此，提起本訴請求確認原告所有系爭建物對系爭土地有租賃權存在。前經本院核定訴訟標的價額為196,245元（參本院106年度訴字第3511號裁定），其訴訟標的之價額在50萬元以下，依民事訴訟法第427條第1項之規定，即應適用簡易程序，合先敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又該條項所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號民事判例意旨參照）。本件原告主張系爭建物對系爭土地有租賃權存在，既經被告所否認，則租賃權是否存在一節即有所爭執，且將使原告私法上之地位有受侵害之危險，又此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，依前開規定，應認原告提起確認之訴，有法律上之確認利益，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：
（一）其於100年間自本院民事執行處99年度司執字第62272號強制執行拍賣程序拍得系爭建物及二層鐵皮棚房（下稱鐵皮棚房），而承受系爭建物對被告所有系爭土地承租權，且兩造間訂有系爭租約。雖訴外人沈晨鑫於103年4月29日受原告委託從事修繕焊接鐵架工程時，不慎噴落火星引燃木隔板處頂樓致生火災而燒燬鐵皮棚房，然系爭建物並未因火災而燒燬，且系爭建物係建造於87年10月1日前，為既存違建，並非新違章建築，依照臺中市違章建築執行原則第2條第1項之規定，不屬於可拆除之違章建築，僅須列管即可，並無遭他人查報違章即須拆除之情形。原告經法院拍賣取得系爭建物，權利亦應受到保護。而所謂滅失乃指毀滅、喪失，原告於104年10月16日僅拆除103年4月29日火災後所搭建之新鋼架，系爭建物舊有磚造牆壁、水泥牆壁、鐵製梁柱骨架仍存在，系爭建物之定著性、構造同一性並未變更，系爭建物從未滅失，原告對系爭建物仍有事實上管領力。
（二）惟被告卻於系爭租約租賃期間存續中，於106年10月27日以台財產中租字第10695022160號函表示「已出租國有基地上私有建築改良物經主管機關認定違章建築並拆除完竣，承租人已失管領力，租賃關係實質上已終止」，使原告所有系爭建物對被告所有系爭土地之租賃權發生爭執，爰提起本件訴訟。
（三）並聲明：確認原告所有系爭建物對被告所有系爭土地有租賃權存在。
二、被告則以：
（一）建築物須足避風雨、得獨立為交易及使用之客體，而達經濟上使用之目的，如不具備上開要件，自達滅失之程度。
系爭土地上之鐵皮棚房及系爭建物均因火災而燒燬，確已滅失無誤，縱使系爭建物未因火災而燒燬，系爭建物經臺中市政府都市發展局查報違章後，已由原告於104年10月16日自行拆除，僅留存四周、上方幾根鐵架及後方牆壁，並無屋頂，不足以遮避風雨，已達滅失之程度。依據系爭租約特約事項第16點之約定，被告即得終止租約，被告於106年2月9日至現場勘查時，系爭建物同樣並無完整之四壁及屋頂，迄至被告於106年8月17日函文終止雙方租賃關係前，原告均未向被告申請增建、修建，被告終止雙方租賃關係於法有據。
（二）原告竟於106年9月19日點交前依其舊有留存之牆壁、梁柱、骨架為基礎，重新搭建棚房建物，以製造系爭建物仍然存在之假象，惟該建物係被告終止租賃關係後、點交前所重新設置，又未向被告申請，自不影響被告合法終止雙方租賃關係之權利。
（三）並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告主張其於100年間自本院民事執行處99年度司執字第00000號強制執行拍賣程序拍得系爭建物及鐵皮棚房，而承受系爭建物對被告所有系爭土地承租權，且兩造間訂有系爭租約，被告以106年10月27日以台財產中租字第10695022160號函表示終止租約等情，業據原告提出門牌整編網路資料、本院100年3月1日中院彥民執99司執菊字第62272號證明書、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、國有基地租賃契約書、財政部國有財產署中區分署106年10月27日台財產中租字第10695022160號函為佐（見本院卷第8頁至第10頁、第18頁至第21頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
（二）原告主張訴外人沈晨鑫於103年4月29日受原告委託從事修繕焊接鐵架工程時，不慎噴落火星引燃木隔板處頂樓致生火災等情，為被告所不爭執，並有卷附本院103年度中簡字第1336號刑事判決可證（見本院卷第11頁至第16頁），當屬有據。就前開火災是否燒燬系爭建物乙節，則為兩造所爭執，經核臺中市政府消防局107年4月12日中市消調字第1070017700號函所檢附火災原因調查鑑定書及鑑定書內所附照片數紙，可知於前開火災後系爭土地上儲藏室（即本件鐵皮棚房）屋頂受燒變色、變形，屋脊凹陷呈南側較北側嚴重現象，空房1及空房2（即系爭建物）則完好未受燒（見本院卷第72頁至第121頁），足徵原告主張前開火災並未燒燬系爭建物乙節，並非無憑。
（三）原告主張其於104年10月16日僅拆除前開火災後所搭建之新鋼架，系爭建物舊有磚造牆壁、水泥牆壁、鐵製梁柱骨架仍存在，系爭建物從未滅失等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為系爭建物是否從未滅失？被告終止兩造租賃契約是否合法有據？經查：
１、本院於107年5月18日當庭開啟chrome瀏覽器至Google Map網站，輸入臺灣大道二段580巷，開啟街景，以勘驗GOOGLEMAP街景。勘驗內容為：「一、西元2011年11月臺灣大道2段580巷上呈現之情況為：⒈最左側鄰接忠明國小為波浪板外牆之一層樓建物，與本院卷104頁上方最左側波浪板外牆建物相同。⒉中間為藍色鐵捲門之一層樓建物（門牌為1之1），與本院卷104頁上方中間藍色鐵捲門建物相同。⒊其右為二層白色建物。二、西元2015年1月臺灣大道2段580巷上呈現之情況為：⒈最左側鄰接忠明國小為波浪板外牆之一層樓建物狀態與西元2011年11月相差不遠。⒉中間為藍色鐵捲門之一層樓建物（門牌為1之1）與西元2011年狀態相差不遠。⒊其右為二層白色建物只剩骨架，屋頂滅失，外側圍起綠色波浪板。三、西元2016年3月臺灣大道2段580巷上呈現之情況為：⒈最左側鄰接忠明國小為波浪板外牆之一層樓建物只剩下最外層磚塊搭建牆面（留有門窗空洞）並無屋頂及右方牆可透視到後方，後方仍有牆面。⒉中間為藍色鐵捲門之一層樓建物只剩下藍色鐵捲門門架並無屋頂，可透視到後方堆放鋼骨建材，左右並無牆面，後方仍有牆面，有樑柱骨架。⒊其右二層白色建物並不存在，只剩下後方仍有牆面，原位置堆放鋼材。四、西元2017年6月臺灣大道2段580巷上呈現之情況為：⒈最左側鄰接忠明國小為波浪板外牆之一層樓建物外側樹木茂盛，最外層磚塊搭建牆面（留有門窗空洞）與西元2016 年3月狀態類似，因視線遮避無法確認是否有屋頂及右側牆。⒉中間為藍色鐵捲門之一層樓建物與西元2016年3月狀態類似，只剩下藍色鐵捲門門架並無屋頂，可透視到後方堆放鋼骨建材，左右並無牆面，後方仍有牆面，有樑柱骨架。⒊其右二層白色建物並不存在與西元2016年3月狀態類似，只剩下後方仍有牆面，原位置堆放鋼材」有勘驗筆錄及附件即截圖後彩色列印之圖片在卷可查（見本院卷第141頁反面至第142頁、第143頁至第152頁）。又勘驗筆錄所載「兩層白色建物」即「鐵皮棚房」即前述火災原因調查鑑定書之「儲藏室」，勘驗筆錄所載「波浪板外牆之一層樓建物及藍色鐵捲門之一層樓建物」即「系爭建物」即前述火災原因調查鑑定書之「空房1、空房2」，業經兩造當庭表示並無意見（見本院卷第169頁反面）。
２、綜觀前述火災原因調查鑑定書、本院勘驗筆錄及附件，可知於西元2011年11月（即100年11月），系爭建物及鐵皮棚房外觀均屬完整；於西元2015年1月（即104年1月）鐵皮棚房因受103年4月29日發生之火災所燒燬，只剩骨架，屋頂滅失，外側圍起綠色波浪板，系爭建物則未受火災燒燬，外觀仍為完整；然至西元2016年3月（即105年3月），即原告所述於104年10月16日拆除火災後所搭建之新鋼架後，系爭房屋即成為「最左側建物僅剩最外層磚塊搭建牆面（留有門窗空洞）並無屋頂及右方牆，可透視到後方，後方仍有牆面；中間建物只剩下藍色鐵捲門門架並無屋頂，可透視到後方堆放鋼骨建材，左右並無牆面，後方仍有牆面，有樑柱骨架」之狀態，且核與臺中市政府都市發展局107年5月1日中市都建字第1070066961號函檢附104年10月16日拆除後照片上系爭建物所呈現之狀態相同（見本院卷第125頁、第129頁至第
132 頁），亦與被告所提出106年2月9日、106年9月19日照片上系爭建物所呈現之狀態相近（見本院卷第57頁、第59頁）。
３、按稱不動產者，謂土地及其定著物。民法第66條第1項定有明文。次按民法第66條第1項規定之定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言，凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物（最高法院63年第6次民庭總會議決議參照）。又所謂已足避風雨，可達經濟上使用目的之建物，係指該建物，得獨立為交易及使用之客體而言（參見最高法院75年度台上字第2027號判決，亦同此旨）。另房屋失火後，屋頂業被燒燬，僅餘牆壁，倘其已不足避風雨而達經濟上使用之目的，即難謂其仍為獨立之不動產及房屋所有權仍屬存在，猶未喪失，又縱被上訴人利用原有牆壁，安裝鐵架，加蓋石棉瓦，予以修復，而國有財產局復曾以敵產加以接收，亦無從再使業已滅失之所有權重行回復（最高法院著有71年度台上第1557號裁判可稽）。又按系爭房屋雖為舊有違章建築，然既由土塊造改為磚造，其構造已經改變，自應以新違章建築論（最高行政法院62年度判字第311號判決可參）。揆諸前揭判決意旨，系爭建物縱屬於舊有違章建築，倘經加工改變其結構，即屬新設違章建築，尚非不得由主管機關查報拆除；又無論系爭建物遭認定為違章建築並查報之情是否適法，系爭建物於原告104年10月16日拆除新設鋼架後，確無留存屋頂，而已不足避風雨，即難謂仍未喪失。縱使原告後續利用原先系爭建物留存之牆壁、骨架再行搭建建物，且重新搭建後之建物足避風雨（見本院卷第17頁、第173頁），此重行搭建後之系爭建物即應以一「新」不動產論之，系爭建物原剩餘之牆壁等部分，因附合而成為改造後建物之重要成分，並無單獨所有權之存在，系爭建物之所有權亦不因此而回復存在。
４、兩造系爭租約其他約定事項第16點明文約定「出租之國有基地上私有建築改良物滅失時，出租機關應終止租約。但承租人於建築改良物滅失時起3個月內申請增建、改建、修建或新建，且依規定取得土地使用權同意書，並自建築主管機關同意建築之日起9個月內興工建築者，不在此限」，有卷附系爭租約可參（見本院卷第18頁、第19頁），系爭建物經原告於104年10月16日拆除後已滅失，原告於107年7月9日言詞辯論時亦陳稱：系爭建物從未滅失，故未向主管機關申請增建修建並取得土地使用權同意書等語（見本院卷第170頁），從而，被告以106年8月17日台財產中租字第10695016190號函（見本院卷第58頁，正、反面），向原告表示租賃關係終止，確合於兩造租賃契約之前述約定，被告以106年10月27日以台財產中租字第10695022160號函再度向原告表示租賃關係實質上已終止，於法亦無違誤之處。
四、綜上所述，原告主張系爭建物從未滅失，請求確認原告所有系爭建物對被告所有系爭土地有租賃權存在，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認為均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 8 月 3 日
民事第二庭 法 官 張美眉正本係照原本作成。
原告如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 3 日
書記官 曾右喬0