臺灣臺中地方法院民事判決 107年度小上字第10號上 訴 人 凱悅VIP世界住宅大樓管理委員會法定代理人 李柏岩被上 訴 人 葉一正上列當事人間返還溢收管理費事件，上訴人對於民國106年12月12日本院臺中簡易庭106年度中小字第3135號第一審小額民事判決提起上訴，本院於107年6月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付被上訴人新臺幣貳萬零捌佰伍拾柒元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審（除確定部分外）訴訟費用新臺幣貳仟肆佰柒拾貳元由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按對於小額程序之第一審判決之上訴，非以判決違背法令為理由，不得為之；所謂判決違背法令，係指判決不適用法規或適用不當，或有民事訴訟法第469條第1款至第5款所列情形，民事訴訟法第436條之24第2項、第436條之32第2項準用同法第468條，分別定有明文。次按法院依調查證據之結果，雖得依自由心證，判斷事實之真偽，但其所為之判斷如與經驗法則不符時，即屬於法有違。本件上訴人提起上訴，指摘原判決以被上訴人所有系爭建物（房屋門牌號碼參見後述）係屬「套房」，而認系爭建物應依戊梯套房區計價收取管理費新臺幣(下同）127,400元，上訴人就系爭建物以住宅區每坪55元收取管理費計148,257元，溢收被上訴人管理費20,857元，而為上訴人不利之判決，然上訴人於原審已提出系爭建物登記簿謄本，上載系爭建物總面積為140.20平方公尺即42.4105坪（不包括共有之同段6614建號部分），其面積顯非為套房，上訴人按住宅區每坪55元收費並無溢收，原判決認系爭建物為套房者，顯不合經驗法則，而有違民事訴訟法第468條之規定等情，對於原審判決如何違背法令，已為具體之指摘，應認其上訴為合法。
二、上訴人法定代理人原為李淑惠，嗣變更為李柏岩，有臺中市北屯區公所民國107年4月20日公所農建字第1070012810號函在卷可稽（本卷第39頁），並經李柏岩當庭聲明承受訴訟（見本院卷第36頁反面），核無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：㈠被上訴人於102年11月間買受凱悅VIP世界住宅大樓所屬座落
臺中市○○區○○街○○巷○號、7號之房屋（下稱系爭建物）及2個車位，依凱悅VIP世界住宅大樓住戶規約（下稱系爭規約）第7章第37條約定，各住戶應分擔之管理費如附件二即管理費收費標準（下稱系爭收費標準），依系爭收費標準規定，系爭房屋位屬「戊梯套房區」內，每月管理費1,000元；另依地下室停車場管理辦法第4條第1項規定，每車位每月「汽車位管理費」400元。故被上訴人應繳納之系爭建物、上開停車位之每月管理費合計為2,800元（計算式：1000×2＋400×2＝2800）。又管理費採年繳方式者，以八五折計算，空戶則以七折計算。被上訴人於102年11月買受系爭建物當月為空戶，依七折計算，管理費為1,960元（計算式：
2800×0.7＝1960），102年12月至103年3月，共4個月，系爭建物非空戶，管理費為11,200元（計算式：2800×4＝11200），103年4月至107年3月共4年間系爭建物亦非空戶，被上訴人並以年繳方式繳納管理費，依八五折計算結果，管理費為114,240元（計算式：2800×12×4×0.85＝114240）。合計被上訴人應繳納之管理費計127,400元（計算式：
1960＋11200＋114240＝127400）。㈡然上訴人卻主張系爭建物非屬戊梯套房區，應按住宅區每坪
55元計算管理費，於前述期間（即102年11月至107年3月）向被上訴人收取管理費計148,257元，而不當溢收20,857元（計算式：000000－000000＝20857）。被上訴人自得依不當得利之法律關係，請求上訴人返還溢收之管理費20,857元及存證信函費用600元，共21,457元（計算式：20857＋600＝21457）。並聲明：上訴人應給付被上訴人21,457元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、上訴人辯以：凱悅VIP世界住宅大樓戊梯區分為套房區（一房）及住宅區（二房以上），系爭建物非屬套房，本不得按套房區計收管理費，而應依住宅區每坪55元計收管理費，乃被上訴人之前手即按此標準繳費，被上訴人於買受系爭房屋當月，亦係按此標準繳費，然被上訴人於103年1月9日繳納102年12月至103年1月管理費時，卻自行主張管理費應降為每坪35元，以致未按約如數繳納，被告遂於106年9月12日催告被上訴人補繳自102年12月份起至107年3月止之管理費計171,496元，被上訴人迄今僅繳納109,176元，尚欠62,320元未繳納、及上訴人寄存證信函作業費用600元，共計62,920元，上訴人自無不當得利。並聲明：㈠被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益判決，上訴人願供擔保請准免為假執行。
三、原審審酌事證後，就被上訴人主張上訴人溢收管理費20,857元部分，為有理由，而准許被上訴人此部分之請求，駁回被上訴人其餘請求。上訴人就原審為其不利判決部分不服，提起上訴（原審判決駁回被上訴人於原審主張關於賠償存證信函600元部分，因被上訴人未上訴而告確定，非本院審理範圍），於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。並補陳：系爭建物之登記總面積為140.20平方公尺即42.4105坪（不包括共有之同段6614建號部分），顯非為套房，應按住宅區之基準收費，且系爭建物自被上訴人之前手起即按住宅區每坪55元收費（但含公設，實際上僅以34.8坪計收），上訴人依住宅區標準向被上訴人計收管理費，並無不當。被上訴人則聲明：上訴駁回；並補陳：系爭建物被歸為套房區，自應按套房區計費。
四、本院之判斷：㈠系爭建物位在上訴人所轄凱悅VIP世界住宅大樓戊梯區內，
為兩造所不爭，應可認定。被上訴人主張系爭建物屬套房區，應依套房區每戶每月1,000元計收管理費，惟為上訴人所否認，並以前詞置辯，是茲本件應予審究者厥為系爭建物是否屬「套房」，而應按套房區計收管理費？查：
⑴依系爭規約、系爭收費標準所示，雖未對「套房」提出明確
定義，然系爭建物登記總面積為140.20平方公尺即42.4105坪（不包括共有之同段6614建號部分），為兩造所不爭，並有建物登記簿謄本、所有權狀等件在卷可查，且被上訴人購得系爭建物後，將二戶打通，設置4個房間、一個客廳，而供被上訴人居住使用，為被上訴人所自認不諱，則依系爭房屋上開登記總面積、屋內隔間換算每戶有二房以上及供居住使用情況等情觀之，並兼衡社會通常一般人之生活經驗，系爭建物顯非為「套房」甚明，被上訴人主張系爭建物屬套房，應按套房區計收管理費，已無所據。上訴人主張系爭建物應按住宅區計費，洵有所據，應可採信。
⑵況依系爭收費標準所示，住宅區以每坪55元計收管理費、套
房區以每月1,000元計算管理費，依此推算，套房區之面積須在18.18坪以下，始符公平收費原則。而系爭建物登記總面積為140.20平方公尺即42.4105坪（不包括共有之同段6614建號部分），換算每戶達21.20525坪，已逾上開18.18坪甚多，自無從認係套房，而可依套房區或比照套房區計收管理費，由此，益徵被上訴人上開主張，不可採信。
⑶系爭收費標準就戊梯部分，雖僅提及：「戊梯套房區每戶每
月1,000元」等語，而未及於其他，但戊梯區域內，除上開所提套房區外，尚包含R區、Z區等部分，為兩造所不爭，而R區、Z區均按住宅區之標準計收管理費，為兩造所不爭，可見關於戊梯住宅區部分，純屬系爭收費標準記載之疏漏，非表示戊梯均屬套房區並按套房區收費，否則系爭收費標準僅須記載戊梯即可，又何必特意標明戊梯套房區，以示僅戊梯套房區得按較低標準計費，是被上訴人以系爭建物位在戊梯，即主張爭系爭建物為套房等語，無非刻意曲詞解釋，自不能為其有利之認定。反之，系爭收費標準固未載明戊梯住宅區之收費標準，然該區域與甲、乙、丙、丁區既屬同一社區，共享社區資源、福利，自應與甲、乙、丙、丁區住宅區同一收費，即按每坪55元計收管理費，方屬公平。
㈡系爭建物應按住宅區標準計算，既如前述，則依此計算系爭
建物自102年12月份起至107年3月止之管理費計171,496元（已扣除空戶、年繳折扣部分），被上訴人迄今僅繳納109,176元，尚欠62,320元未繳納，為兩造所不爭（見本院卷第38頁），上訴人自無溢收管理費之情事，反是被上訴人尚積欠管理費未付，是被上訴人主張上訴人溢收管理費20,857元，即非事實，不可採信。
㈢從而，被上訴人依據不當得利之法律關係，請求上訴人給付
20,857及自106年10月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人給付並為假執行之宣告，應有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。並依民事訴訟法第436條之32第1項準用第436條之19第1項規定確定本件訴訟費用額如主文第3項所示金額。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之32第1項、第2項、第450條、第436條之19第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 15 日
民事第七庭 審判長法 官 游文科
法 官 熊祥雲法 官 林世民上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 107 年 6 月 15 日
書記官 廖于萱