臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第1503號原 告 沈淑明訴訟代理 人 蘇仙宜律師被 告 何彩滿兼訴訟代理人 林春隆上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國108年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告何彩滿應給付原告新臺幣伍拾捌萬參仟貳佰貳拾元，及自民國107年5月16日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告林春隆應給付原告新臺幣壹佰壹拾參萬柒仟貳佰柒拾玖元，及自民國107年5月16日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告何彩滿負擔百分之十二，被告林春隆負擔百分之二十三，餘由原告負擔。
五、本判決第一項原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹拾玖萬伍仟元為被告何彩滿供擔保後，得為假執行；如被告何彩滿以新臺幣伍拾捌萬參仟貳佰貳拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
六、本判決第二項原告勝訴部分，於原告以新臺幣參拾捌萬元為被告林春隆供擔保後，得為假執行；即被告林春隆以新臺幣壹佰壹拾參萬柒仟貳佰柒拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、原告主張：
一、原告為購買基地新建房屋使用，於民國（下同）107年1月2日與被告林春隆、何彩滿夫妻簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以新臺幣（下同）25,800,000元購買被告林春隆所有臺中市○○區○○○段○○○○○○號土地全部、面積189平方公尺；以16,800,000元購買被告何彩滿所有同段313- 5地號土地全部、面積124平方公尺，總計購買用以建築房屋之基地面積為313平方公尺。坐落於系爭2筆土地上之門牌號碼臺中市○○○路○段○○巷○○號、31號2棟屋齡高達33年之舊屋，依序分別為被告林春隆、何彩滿所有，其等出售系爭兩筆土地時，連同坐落其上之舊屋未計價，一併出售給原告以利日後拆除。
二、依系爭買賣契約第16條約定，經乙方簽章之「不動產說明書」為本買賣契約之一部，甲方已審閱明瞭其內容，並於「不動產說明書」上簽章。系爭買賣契約所附不動產說明書現況調查表（下稱現況調查表）就系爭土地關於「基地有無供公眾通行之私有道路」、「基地有無界址糾紛情形」等事項，均由被告林春隆與被告何彩滿勾選「否」，並經被告2人簽名為憑。被告等人於簽約時，告知原告之代理人沈美收，等過戶完成之後要申請建照時，再一併辦理鑑界即可。原告依約支付各期買賣價款，系爭2筆土地已於107年2月22日辦理產權移轉登記完畢。然系爭313-4、313-5地號土地（於原告買受後予以合併再分割成313-4、313-31、313-32地號土地，以下仍稱系爭313-4、313-5地號土地）經原告委人測量，竟有高達53.33平方公尺為既成巷道，現況為臺中市○○區○○○路三段39巷道路。被告2人竟隱瞞上揭重要之交易資訊，故意不告知買賣標的物之瑕疵，而前開土地更缺少被告所保證之品質即無「基地有供公眾通行之私有道路」、「基地有界址糾紛情形」之情事，明顯嚴重影響原告建築規劃，侵害原告權益甚鉅。就系爭巷道致系爭2筆土地具有使用上限制之瑕疵，被告2人應對原告負物之瑕疵擔保責任，爰依民法第354條以及第359條向被告等人主張請求減少價金。
三、縱認該共計53.33平方公尺之既成巷道於本案性質上非屬物之瑕疵，然既成巷道之存在，實已致原告對該部分之土地無從自由使用收益，顯屬買賣標的（即系爭313- 4、313-5 地號土地）之權利瑕疵，且被告等人明知該等土地上有部分已作為既成巷道供不特定第三人往來使用，卻仍在系爭買賣契約書中向原告擔保並無「基地有供公眾通行之私有道路」、「基地有界址糾紛情形」之情事，業如前述。原告自得依民法第349條、第353條，依債務不履行之規定對被告等人主張權利；且被告等人因無從排除上開既成道路，則被告等人就本案土地買賣之給付顯屬不完全給付，依民法第227條以及第226條，原告亦得向被告等人請求損害賠償。觀諸系爭2筆土地既成巷道占用之部分，應以107年度公告現值每平方公尺38,500元計算買賣價額。於原告請求減少價金後，被告林春隆應返還予原告3,221,523元【計算式：(136,508元-38,500元)×32.87平方公尺=3,221, 522.96元，小數點以下四捨五入】，被告何彩滿應返還予原告1,984,293元【計算式：(135,484元-38,500元)×20.46平方公尺=1,984,292.64元，小數點以下四捨五入】。
四、經履勘實測，被告林春隆原所有合併分割前313-4地號土地，A、Ｂ部分小計面積39平方公尺為道路所占用，又313-4地號土地原面積為189平方公尺，遭道路占用比例竟高達20.6%（計算式：39/189=0.2063）；被告何彩滿原所有合併分割前313-5地號土地，C、D部分小計面積20平方公尺為道路所占用，又313-5地號土地原面積為124平方公尺，遭道路占用比例竟高達16.1%（計算式：20/124=0.1612）。原告為了新建房屋，委任代理人沈美收，經其委託漢新公司，以每坪約450,000元之價額，購入系爭2筆土地，然其上舊屋未予計價一併出售，惟系爭2筆土地竟有高達16至20%之基地為公眾通行，導致土地使用上有嚴重瑕疵，原告自得請求減少價金。
五、並聲明：
（一）被告林春隆應給付原告3,221,523 元，以及自起訴狀繕本送達翌日（即107年5月16日）起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）被告何彩滿應給付原告1,984,293 元，以及自起訴狀繕本送達翌日（即107年5月16日）起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）願供擔保，請准宣告假執行。
六、原告對被告抗辯之陳述：
（一）依證人賴錦明、吳永富之證詞可知，本件買賣是為了要新建房屋使用，乃以「土地每坪450,000元」計價，房屋並未計價。系爭313-4、313-5兩筆土地面積合計為313平方公尺（189+124=313），換算約為94.68坪，每坪以450,000元計算，總價為42,606,000元（計算式：94.68×450,00
0 =42, 606,000），與本件全部買賣價金4,260萬元相符（25,800,000元+16,800,000元=42,600,000元）。由此可見，被告辯稱買賣價金有包含房屋云云，並非實在。
（二）被告辯稱買賣契約所附106年7月16日「不動產說明書現況調查表」於製作勾選時，承辦代書代為勾選，被告相信代書專業殊未查看，致生錯誤的勾選云云；惟證人賴錦明於鈞院證稱106年7月16日不動產說明書現況調查表為伊所填寫，沒有經過屋主確認云云，被告方改口辯稱該不動產現況調查表未經其確認。又從證人吳永富、黃文賜之證述可知，106年7月16日不動產說明書現況調查表為賣方與仲介賴錦明簽立委託書時所附的說明書，已有賣方之署名，簽約當天代書有再唸過一次讓兩造確認，買方代理人沈美收於簽約當日在106年7月16日不動產說明書現況調查表上簽名，又該調查表就「基地有無供公眾通行之私有道路」係勾選「否」。故當證人黃文賜代書在唸過該不動產說明書現況調查表時，被告並未就系爭土地無供公眾通行之私有道路乙節提出異議，且在簽約過程中，買賣雙方及仲介均未提及系爭土地有遭既成道路占用乙事，被告辯稱該調查表非其等所為，未經其確認，不能據以為其意思表示云云，顯無可採。
（三）證人賴錦明證稱出售系爭房地前只到現場看而已，沒有鑑界，賣方在委託伊賣時有告知土地部分被占用為道路用地，伊沒有將該狀況記載於現況調查表，是因為當時現況調查表是賣房子的例稿，沒有系爭土地被占用為道路用地的調查表，所以沒得勾選云云。惟賣方委託證人賴錦明所簽立之委託書後附之現況調查表即為106 年7 月16日不動產說明書現況調查表，該調查表第44點就「基地有無供公眾通行之私有道路」勾選「否」，並無證人賴錦明所述「當時現況調查表是賣房子的例稿，沒有系爭土地被占用為道路用地的調查表，所以沒得勾選」之情事，前開證述顯與事實不符。證人賴錦明亦證稱沈美收有跟伊一起到現場看，伊有主動告知她有部分土地被占用為道路用地，另根據證人吳永富之證詞，也可得知賣方既然已明知系爭2筆土地有遭既成道路占用情事，竟無視買方要求鑑界，要求過戶點交後由買方自行鑑界，被告顯然有自知理虧而故意掩飾基地有遭既成道路占用之情事。而按諸常情，倘若買方明知系爭土地有遭占用，豈有可能不去鑑界或探究遭占用土地之範圍與面積？再從原告庭呈沈美收與買方仲介吳永富的LINE對話內容，可知沈美收於106年12月28日上午11時10分詢問吳永富有沒有可以蓋透天的土地，吳永富隨即將售資以及地籍圖之圖檔傳給沈美收，甚至在地籍圖上標註面寬20米、深17.8米，積極邀約沈美收當天下午3點半到現場，沈美收於翌日即106年12月29日詢問使用分區與建蔽率、容積率等問題後，106年12月30日至107年1月1日連續3天假期，旋即於1月2日下午與賣方簽約，從帶看到簽約時程僅有2個工作天。簽約當日均無任何人表示系爭土地有被既成道路占用之情事，不動產說明書亦載明基地無遭占用，原告乃不疑有他，依賣方之要求等過戶點交後才進行鑑界。原告在107年2月22日過戶後，107年3月9日鑑界時，始發現前述情況，被告在協調過程中僅願意賠償70萬元，與行情相差甚鉅。
（四）依臺中市養護工程處、臺中市政府建設局函文所示，系爭土地領有73年建照，基地南側部分土地為指定建築線在案之現有巷道，惟道路實際範圍仍應以地政單位鑑界為準。再觀諸臺中市中正地政事務所108 年2 月1 日函覆系爭土地於107 年8 月14日前，僅於107 年3 月9 日辦理鑑界複丈，惟鑑界僅測量系爭土地之四至界址點位，並無針對其上之現有巷道施測。系爭土地並無計畫道路之設計，臺中市○○○○○道路實際範圍仍須地政單位鑑界，又系爭土地僅於107 年3 月9 日即原告在過戶點交後申請鑑界複丈，測量界址點位，亦未針對現有巷道施測，原告實無從在簽約前知悉現有巷道占用之情況。
（五）依照華淵不動產估價師事務所估價報告，本件土地買賣交易單價為每平方公尺136,125元，遭既成巷道占用之土地單價為每平方公尺106,964元，是以，因既成巷道占用土地造成減損之單價為每平方公尺29,161元（計算式：136,125元-106,964元=29,161元）。而依卷附地政事務所土地複丈成果圖，被告林春隆原所有系爭313-4地號土地有39平方公尺遭既成巷道占用，該部分土地因既成巷道占用減損之價額為1,137,279元（計算式：29,161×39=1,137,279）；被告何彩滿原所有系爭313-5地號土地有20平方公尺遭既成巷道占用，該部分土地因既成巷道占用減損之價額為583,220元（計算式：29,161×20=583,220），惟前開估價報告認定減損之價值過低，請求以公告現值來計算。
貳、被告抗辯
一、系爭買賣當初是將系爭2筆土地及其上坐落房屋共同出售，屋況仍結構完整無龜裂，環境相當良好，並經由中信房屋加盟店漢新公司承辦人賴錦明仲介成交。當初賴錦明表示在簽約前經由其陪同原告代理人沈美收到現場查看，被告也曾告知仲介系爭2筆土地後側有供巷道使用，是原告對系爭房屋、基地坐落及土地現況使用，按理應知之甚詳。且仲介也告知原告為建商要買地建屋，就一般經驗法則，原告勢必會比常人更高標準查看所購買之土地。詎系爭買賣契約完成價金交付、產權移轉登記後，原告發現在契約書附件「不動產說明書現況調查表」第44欄項載有「基地有無供公眾通行之私有道路」調查事項部分，該欄項因承辦代書未注意而勾選「否」、被告亦未能發現該失誤時，認為有機可乘，遂利用此疏漏，要求被告減少價金。被告曾於107年5月21以臺中雙十路郵局第000104號存證信函通知原告不要拆除房屋，被告等願意返還價金解除契約，請其回復不動產登記，然原告卻仍執意拆除房屋，居心可議。參酌內政部不動產交易實價登錄及系爭土地位置圖，35巷路寬10公尺、32巷路寬6公尺、39巷路寬5公尺，系爭買賣契約中之房屋鄰10公尺道路，依市場交易價格會優於32巷及39巷，是原告所提減少價金請求，並無道理。
二、證人吳永富既然陳稱是買方仲介，與原告均是房地產專業人士，則系爭2 筆土地上有既成巷道經過，當應查詢占用多寡，惟其僅證稱賴錦明告知占用一點，其等於買賣前又未積極鑑界，顯然該既成道路之存在，對房地開發商之原告而言，僅是退縮建地範圍，並非規劃難題而可接受，被告自不負物之瑕疵擔保責任。
三、並聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、本院之判斷：
一、原告主張：伊為購買基地新建房屋，經由中信房屋漢中加盟店即漢新公司之經紀人賴錦明、吳永富仲介，於107年1月2日與被告林春隆、何彩滿簽立系爭買賣契約，以25,800,000元，購買被告林春隆所有臺中市○○區○○○段○○○○○○號土地全部、面積189平方公尺；以16,800,000元，購買被告何彩滿所有同段313- 5地號土地全部、面積124平方公尺。
而坐落於系爭2筆土地上之門牌號碼臺中市○○○路○段○○巷○○號、31號2棟屋齡高達33年之舊屋，分別為被告林春隆、何彩滿所有，其等出售系爭兩筆土地時，連同坐落其上之舊屋未計價，一併出售給原告以利日後拆除；然系爭313-4、313-5地號土地經測量，有59平方公尺為既成巷道，現況為梅川西路三段39巷道路。被告等人竟隱瞞上揭重要之交易資訊，故意不告知買賣標的物之瑕疵，而前開土地更缺少被告等所保證之品質即無「基地有供公眾通行之私有道路」、「基地有界址糾紛情形」之情事，明顯嚴重影響原告建築規劃，侵害原告權益甚鉅。就系爭巷道致系爭2筆土地具有使用上限制之瑕疵，被告2人給付不完全， 應對原告負物之瑕疵擔保責任，爰依法向被告2人主張請求少價金，返還不當得利，及請求賠償損害等語。被告對於有與原告成立買契約固不爭執，惟抗辯：兩造買賣之標的包含土地上之建物，原告主張土地之計價不符契約約定；且原告於購買之初，賴錦明陪同原告代理人沈美收到現場查看，被告也曾告知仲介人員系爭2筆土地後側有供巷道使用，原告對系爭房屋、基地坐落及土地現況使用，知之甚詳即知系爭土地有部分為既成巷道，自不得主張物之瑕疵權利，被告曾於107年5月21以臺中雙十路郵局第000104號存證信函通知原告不要拆除房屋，被告等願意返還價金解除契約，請其回復不動產登記，然原告卻仍執意拆除房屋，居心可議等語置辯。經查：
（一）依卷附兩造所簽訂定之不動買賣契約書（見本院卷一第10-18頁），第一條不動產標示固記載為：系爭313-4、313-5地號土地及坐落於系爭2筆土地上之門牌號碼臺中市○○○路○段○○巷○○號、31號2棟房屋，惟原告於訂之買賣契約之初，即向被告表明，其係為新建房屋而購買系爭313-
4、313-5地號土地僅為基地新建房屋等情，為被告所不爭執，且經仲介人即證人賴錦明（賣方之仲介人）到庭結證稱：「．．（證人仲介出售系爭房地時，土地及系爭房屋如何計價出售？土地售價多少元？房屋售價多少元？）答：是土地房屋一起賣，由買方出價，就一起賣出，土地、房屋沒有另外計價。（證人仲介出售系爭房地時，土地係以每坪多少元計價出售？房屋以多少元出售？）答：是房屋、土地一起賣，沒有分開算，一坪450,000元。（提示買賣契約，買賣契約上就土地、房屋之售價為何未分別載明土地、房屋之售價？）答：沒有分別載明，是因為兩造的協議本來就要如此記載。（移轉登記時價格有無分別記載？）答：沒有。（證人仲介出售系爭房地時，是否知悉買方買受系爭不動產之目的？是否將來要整地興建房屋？）答：是的，買方表示他買來土地是要蓋房子的。．．」等語（詳見本院卷一第104頁反面）；證人吳永富（即買方之仲介人）亦到庭結證稱：「．．（證人仲介承買系爭房地時，土地及系爭房屋如何計價買受？土地買價多少元？房屋買價多少元？）答：沒有分開算，當初買方是要蓋房子用的，我有告訴賣方的仲介，買方是建設公司，所以土地、房屋沒有分別計價，當初買方光買土地地坪，一坪是以450,000元購買，房屋沒有另外計價，因為房屋很舊了，而且買方指明說這個房子買來之後不要，所以沒有就房子載明價格。（買賣契約上就土地、房屋之買價為何未分別載明土地、房屋之買價？）答：是的，因為買方買來要蓋房子，所以沒有特別載明土地、房屋的價格。．．」等語（詳見本院卷一第108頁），按原告向被告2人購買系爭不動產係要以該等不動產土地作為興建新屋之基地，土地上之地上物加以拆除清空，自屬必然，是原告主張其為與建新屋而購買系爭不動產之土地，需將土地上之原有無用之建物拆除清空，其方得從事新建房屋，自符常情。且原告購買之初即將購地興建新屋之動機告知被告，被告就原告支付價款實際欲購買之標的為系爭313-4、313-5地號土地，被告應知之甚明。此觀諸被告自承曾於107年5月21以臺中雙十路郵局第000104號存證信函（見本院卷一第46-47頁）通知原告不要拆除房屋等情，更明原告對系爭313-4、313-5地號土地上之房屋無取得所有權之意，僅有拆除之目的，應可認定。再參諸系爭買賣契約就房屋部分並未特別載明購明之價金數目，而被告亦無法舉證證明兩造就系爭房屋有購買之合意及價金之數額，是足認原告支付予被告之價金（一坪約以450,000元購買），係取得系爭313-4、313-5地號土地所有權之對價，並得被告之同意處分拆除系爭建物，被告抗辯：原告支付之價金包含取得系爭建物有權之對價，尚無可採。
（二）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第354條、第355條分別定有明文。本件原告主張所買受系爭系爭313-4、313-5地號土地面積59平方公尺（313-4地號土地有39平方公尺、313-5地號土地有20平方公尺，詳如附圖所示）為既成巷道，為被告所不爭執，且經本院會同兩造與地政機關履勘現場，經兩造指界測繪既成巷道實際占用系爭土地之位置，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖（即附圖）各1份（詳見本院卷一第69-70頁、第72頁）在卷可憑，自堪信為真。
雖被告抗辯：
原告於購買之初即知自爭土地上有前述既成巷道存在云云，並舉證人賴錦明為證，惟查：
１、依卷附被告於106年7月16日委託新公司銷售系爭2筆土地時，填寫「不動產說明書現況調查表」，關於「基地有無供公眾通行之私有道路」、「基地有無界址糾紛情形」等事項，均勾選「否」等情，有「不動產說明書現況調查表」2份（見本院卷第17-18頁）在卷可憑，原告主張其於買賣契約成立時並不知確有存有既成道路之事實，應非無據。而原告之系爭2筆土地有部分為既成道路之事實，原告就該部分土地已不能為一般正常使用，而存有物之瑕疵，應可認定。且證人即承辦本件買賣契約之地政士黃文賜到庭結證稱：「．．（證人辦理過戶手續時，是否知悉買方買受系爭不動產之目的？是否將來要整地興建房屋？）答：我記得買方是說買來要重新興建房屋。（證人辦理過戶手續時，買賣雙方是否有提到土地有無遭占用之問題？若有記載於契約之何處？）答：雙方沒有討論到占用的問題，我沒有聽到。（提示現況調查表《見本院卷第17頁》，其載明『基地有無供公眾通行之私有道路』，該記載是何人填寫？若是證人填寫，是何人告知而填載？答：現況調查表上面勾選沒有。（買賣契約上現況調查表是誰勾選的？）答：一般來講都是仲介公司交給賣方勾選簽的，這份的現況調查表應該是之前簽的，並不是買賣當天簽的。（簽約當天你有無將現況調查表的狀況唸給兩造聽？）答：我都有唸，但兩造有沒有聽，我不知道，而且唸完之後買方要簽名，本件買方確實有簽名。（買賣雙方或仲介人員有無告訴你系爭土地有被既成道路占用？）答：我不記得這件事情。．．（請提示剛才被告林春隆當庭提出的107年1月2日專任委託銷售契約書後面的房地產標的現況說明書，證人有無看過這份現況說明書？）答：沒有，只有我手上這份。（你手上那份是誰給你的？）答：是仲介公司給我的。．．（現況調查表你有無去查證？）答：沒有。．」等語（詳見本院112-113頁）。系爭買賣契約所附之「不動產說明書現況調查表」，於訂約時既經兩造確認自屬契約之一部分，買賣雙方自應受其內容拘束，是原告主張被告於簽約時有就關於「基地有無供公眾通行之私有道路」、「基地有無界址糾紛情形」等事項，有表明意見並記載於前述「不動產說明書現況調查表」，應屬無疑，被告事後否認該記載之內容，尚無可採。
２、又證人賴錦明到庭結證稱：「．．（證人仲介出售系爭房地前有現場踏勘？若有，被告有陪同？）答：有，被告沒有陪同，只有我們自己去。（證人仲介出售系爭房地若有前至現場踏勘，有無鑑界以確定系爭土地是否遭他人占用？若未鑑界，如何判定有無遭人占用？）答：我只到現場看而已，沒有鑑界，賣方在委託我賣時有告知土地部分被占用為道路用地。（賣方告知你有部分土地為道路用地，你有沒有把該狀況記載於現況調查表？）答：沒有．．。因為當時現況調查表是賣房子的例稿，沒有系爭土地被占用為道路用地的調查表，所以沒得勾選。（證人仲介出售系爭房地前，買方有無與證人一同至現場踏勘？若有，買方有無就現場狀況提出意見？買方有無對現場是否存有既成道路表示意見？）答：沈美收有跟我一起到現場看，我有主動告知她有部分土地被占用為道路用地，但她沒有表示什麼意見。（你有告訴沈美收被占用道路用地多少面積嗎？）答：沒有講，因為沒有鑑界過。．．（既然系爭房地有被占用為道路用地，為何不鑑界，將兩造的權益載明？）．．（提示現況調查表《見本院卷第17頁》，其載明『基地有無供公眾通行之私有道路』，是證人調查之結果？或是出賣人告知之資訊？）答：這是買賣時代書的版本，內容我沒有看，所以我不清楚。．．（買方事後發現系爭土地上有既成道路，兩造是否有與兩造之仲介人員一同協商如何處理解決方案？若有，協議之結果為何？）答：有，是透過我們店長跟買方經紀人協商，但金額落差太大。．．（證人何時將系爭土地上有既成道路如何告知買方？）答：106年12月29日早上9點多，我有帶沈美收到系爭房地的後方的既成道路時，有跟她講。（你不知道既成道路的範圍，如何向買方告知？）答：賣方只告訴我有既成道路在系爭房地上，但既成道路的範圍跟面積賣方沒有告訴我，我也無法告訴買方。．．．．（系爭土地既然沒有鑑界，如何判斷有被占用為道路用地？）答：因為賣方有跟我這樣講，地籍圖上土地的深度只有22米，但是現場房屋沒有那麼長，依照原告的專業應該會知道．．（你帶買方去現場看過幾次？）答：一次。（你有告知沈美收系爭房地被既成道路占用的時候，當時有何人在場聽聞？）答：只有我跟沈美收在場，當時買方仲介店長也有在現場，但是他有沒有聽見我不知道。（請庭上提示原證一買賣契約說明書現況調查表《本院卷第17-18頁》，填表日期106年7月16日，與你剛剛所說是簽約時代書所提供的版本不合，請你說明？）答：這一份是買方、賣方委託的時候寫的。（提示本院卷第86頁委託銷售契約書，買方在寫委託契約書的時候，是否也同時填載上開的現況調查表？提示並告以要旨）答：是，106年7月16日的現況調查表是我自己填的，另外一份10 7年1月2日的現況調查表沒有給買方。（這份107年1月2日專任委託銷售契約書後面的房地產標的現況說明書針對項次4土地現況是否有被他人占用的情形勾選『否』，證人是否知悉？）答：是勾選『否』沒有錯。．．（證人你剛才說兩造事後有協商，被告有沒有講要補償多少錢？）答：70萬元。．．（提示107年1 月2日專任委託銷售契約書後面的房地產標的現況說明書，這個現況說明書有無附在兩造買賣契約裡面？）答：沒有，所附是另外一個版本，沒有經過屋主確認。（為何每次開庭，你都會陪同賣方到場？）答：因為我是仲介的，道義上要陪同，本案造成兩造的困擾，來是想協助兩造解決問題。．．．．」等語（詳見本院卷第104-107頁），惟：
⑴按依被告所提出之專任委託銷售契約書中之房地產標的現
況說明書（見本院卷一第141頁）固未有『基地有無供公眾通行之私有道路』之勾選項目，惟如前述，於兩造買賣契約書所附「不動產說明書現況調查表」，關於「基地有無供公眾通行之私有道路」、「基地有無界址糾紛情形」等事項，均勾選「否」等情，自難以前述專任委託銷售契約書中之房地產標的現況說明書未載明「基地有無供公眾通行之私有道路」之項目，即認被告不必為「基地有無供公眾通行之私有道路」項目之說明。
⑵證人賴錦明亦表示其不知系爭313-4、313-5地號土地究係
何處遭占用為既成巷道，且被告復未告知其明確之位置，證人賴錦明何能告知原告委任到場看地之沈美收實際被占用為既成巷道之位置？實難以證人賴錦明之證述為被告有利之認定。
⑶本院依職權向臺中市政府都市發展函詢系爭313-4、313-5
地號土地有無既成巷道，且其位置是否有經測量等情。經該局函覆道路實際範圍仍應以地政單位鑑界為準（見本院卷一第130-131頁）。且再經本院向臺中市中正地政事務所函詢：「一、貴所就附件所示位於合併分割前坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○號、313-5地號土地上之現有巷道，於107年8月14日前，是否有實測之紀錄？」，經該所以108年2月1日中正地所二字第1080001047號函、108年2月19日中正地所二字第1080001335號函（見本院卷第170-172頁）覆：．．有關賴厝廊段313-4、313-5地號土地於107年8月14日前本所派員曾於107年3月9日實地辦理土地鑑界複丈，惟鑑界僅測量土地之四至界址點位，並無針對其上現有巷道施測等語。顯見系爭313-4、313-5地號土地並無計畫道路之設計，臺中市○○○○○道路實際範圍仍須地政單位鑑界，又系爭土地僅於107年3月9日即原告在過戶點交後申請鑑界複丈，測量界址點位，亦未針對現有巷道施測，客觀上，如非被告明確指示，原告實無從在簽約前知悉現有巷道占用之情況。
３、又證人吳永富到庭結證稱：「．．（證人仲介買受系爭房地前有無至現場踏勘？若有，原告或被告有無陪同？）答：我們有去現場，跟地籍圖是符合的，因為系爭土地的後面有一塊土地寫中華民國的，我有帶買方去看。（證人仲介買受系爭房地若有買前至現場踏勘，有無鑑界以確定系爭土地是否遭他人占用？若未鑑界，如何判定有無遭人占用？）答：因為沒有鑑界所以看不出來，而且地籍圖上有一塊土地是國有的，我們認為那塊土地是既成道路。．
．（證人仲介買受系爭房地前，賣方有無向證人告知系爭土地是否有既成道路存在？若有，證人如何表示？）答：賣方不是我接洽的，當時簽約時代書跟我都問，而且我們會將現況說明書念一遍，不曉得賣方有沒有聽清楚。（提示現況調查表《見本院卷第17-18頁》，現況說明書其載明『基地有無供公眾通行之私有道路』，是證人調查之結果？或是出賣人告知之資訊？）答：簽約時我們會問屋主，簽約時是代書勾選的，是依照賣方告知來勾選。．．這是在簽約當天所簽的，並且有請賣方簽名。（為何這份現況說明書跟買賣契約的現況說明書不一樣？）答：107年1月2日只是我們內部的委託書而已，106年7月16日是賣方跟賴錦明簽的委託書所附的說明書，買賣契約列的也是106年7月16日的說明書。（買方事後發現系爭土地上有既成道路，證人是否知悉？）答：我知道，買方是在交屋之後請人家鑑界才知道。（買方事後發現系爭土地上有既成道路，有無向證人表明要如何處理？）答：有，叫我去協調要地主補償價金，當時買方要求補償2百多萬元，但屋主只願意補償70萬元，因為有差距，所以沒有達成共識。
．．我有建議補償2百萬元，但是賣方都不願意。．．（證人賴錦明有沒有告訴你系爭土地有被既成道路占用？）答：簽約之前我不知道。．．（提示本院卷第17-18頁現況調查表，這個現況調查表有沈美收的簽名，這是何時簽名的？提示並告以要旨）答：這是107年1月2日買賣契約成立之後雙方確認簽名。（106年12月28日證人賴錦明帶看，107 年1月2日兩造就簽約，當時買方議價時，有無表示什麼意見？）答：希望我用一坪450,000元去談，後來也用一坪450,000元成交。（當天在簽約時代書有沒有就106年7月16日不動產說明書現況調查表提示給雙方核對？）答：有，代書有唸過一遍。．．（賴錦明有沒有告訴你系爭土地的後方有既成道路占用？）答：帶看的時候是賴錦明帶沈美收去看房屋後方，我在看車子我沒有去，賴錦明有跟我講系爭土地有被既成道路佔用到一點點。．．我們有調到系爭土地後方土地是既成道路的地籍圖，在簽約的時候代書有問，但賣方沒有講。（你事後是否有打電話給我說我們的土地有被既成道路占用買方要我們補償？）答：有，當天不是我打電話的，是賴錦明打的，我接的電話，我告訴何彩滿，買方鑑界出來房子有被既成道路占用17坪，要賣方補償。（當天我《何彩滿》有沒有向你表示價金要還給買方？）答：有，我有轉述給買方，買方說圖已經畫下去了，這樣損失很大。（點交當天是否買方要求不要鑑界？）答：沒有，賣方當時表示買方既然要買去蓋房子，就省下這筆錢不要鑑界。（現況交屋時，買方還要我們支付8萬元的搬遷費用，對嗎？）答：有，因為買方有要求現況要清空，但是現場有東西，所以要求賣方要支付8萬元的搬遷費。（點交當天是否買方有要求不要鑑界？）答：買方有要求鑑界，是賣方要要求提早交屋，如果鑑界會拖延點交時間，所以有二筆鑑界費用，其中一筆4,000元由我支付，賣方也補償4,000元給買方去鑑界。（當時我《何彩滿》是不是不願意付鑑界費用？）答：不是，因為你們賣方想要賣清的，鑑界費用是我協調賣方補償的。．．（簽約當時賴錦明有無在場？賴錦明有無表示系爭土地有被既成道路占用？）答：都沒有講。．．買方是以公告現值來計算二百多萬元，我就跟賴錦明直接去找賣方。．．」等語（詳見本院卷第108-111頁），依證人吳永富上開證述內容，買賣契約所附之不動產說明書現況調查表，係確經兩造確認之買賣文件，且系爭系爭313-4、313-5地號土地究係何處遭占用為既成巷道，確實不明，於交易後，仲介人更有協調由賣方負擔4,000元予買方鑑界，以查究竟，顯見系爭系爭313-4、313-5地號土地究竟有無遭他人占用？或係何處遭占用為既成巷道，確實不明，因原告有疑義，被告更付款予原告自行鑑測以查實情，足見原告購買時確實不知系爭313-4、313-5地號土地究係何處遭占用為既成巷道，被告抗辯原告於購買時明知系爭313-4、313-5地號土地有遭人占用59平方公尺，而故意向被告購買系爭土地，不得向被告主張物之瑕疵擔保云云，尚無可採。
（三）又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。本件被告所出售予原告之系爭2筆土地既有前述之瑕疵，原告自得對被告主張物之瑕疵擔保請求權，而請求減少價金。又解除契約或請求減少價金係原告之權利，今原告向被告請求減少價金於法無違，被告抗辯：其等曾向原告表示解除契約為原告所拒，原告不得向被告請求減少價金云云，尚無可採。又原告所得請求減價之數額究為多少。經本院囑託華淵不動產估價師事務所鑑定「系爭坐落於臺中市○區○○○段○○○○○○○○○○○○號土地，其部分土地遭既成道路占用，上開土地是否因遭占用為既成道路而減損其使用價值？若有減損，其使用價值減損之數額為何？」，經該所鑑定結果，遭占用之土地每平方公尺價值減損29,161元，有鑑定報告1份在卷（外放）可憑。是依卷附地政事務所土地複丈成果圖，被告林春隆原所有系爭313-4地號土地有39平方公尺遭既成巷道占用，該部分土地因既成巷道占用減損之價額為1,137,279元（計算式：29,161元×39=1,137,279元）；被告何彩滿原所有系爭313-5地號土地有20平方公尺遭既成巷道占用，該部分土地因既成巷道占用減損之價額為583,220元（計算式：29,161元×20=583,220元），是原告主張其得對被告林春隆請求減少價金，於1,137,279元範圍內，於法有據；得對被告何彩滿請求減少價金，於583,220元範圍內，於法有據。雖原告主張：系爭313-4、313-5地號土地既成巷道占用減損之價額被告林春隆（313-4地號部分）、何彩滿應返還予原告之價金，每平方公尺之損失，應以系爭交易價金減去107年度公告現值計算云云。惟原告之計算方式，為被告所否認，且查：
（一）系爭313-4、313-5地號土地遭占用為既成巷道部分土地，現因原告在上開系爭313-4、313-5地號土地興建新房屋而將該等土地列為法定空地使用，有原告所提出之建房屋建築圖說1份（見本院卷第240頁）在卷可憑。
（二）又鑑定單位依系爭313-4、313-5地號土地之現在交易行情、被占用之情形，及原告現使用狀況，核估系爭313-4 、313-5地號土地被占用為既成巷道部分之使用價值減損之成數，尚無不客觀之情事，自應可採為判斷之標準，尚難依原告單方之主張即遽認系爭313-4、313-5地號土地被占用部分損失價值之數額，為原告主張之前述數額，併此敘明。
（四）「無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同。」、「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上原因時所現存之利益，射加利息一併返還。」民法第179條、第182條第2項分別定有明文。本件原告向被告所購之前述土地，既有瑕疵存在，且經原告分別向被告2人請求減少價金，於前述之範圍內（對林春隆請求減少價金，於1,137,279元範圍內，於法有據；對被告何彩滿請求減少價金，於583,220元範圍內，於法有據）有理由，則被告2人收受前述價金之法律上原因業，已不存在，而有不當得利之情事存在，是原告主張依不當得利返還請求權，請求被告林春隆給付1,137,279元、請求被告何彩滿給付583,220元，及均請求返還法定利息，於法有據。
（五）「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」、「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求損害賠償。」民法第227條第1項、第226條分別定有明文。按被告2人就系爭不動產買賣契約，對原告之給付有所瑕疵，且該等瑕疵，無法修復，而有使用價值之損失，已如前述，是原告主張被告之給付不完全，應各對其負損害賠償責任，亦有理由，原告請求被告2人分別賠償上開使用價值減損之損害，亦有理由。
四、綜上所述，原告依據不當得利返還請求權及不完全給付損害賠償請求權，分別訴請①被告何彩滿應給付原告583,220元，及自起訴狀繕本達翌日（即107年5月16日）起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。②被告林春隆應給付原告1,137,279元及自起訴狀繕本達翌日（即107年5月16日）起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法有據，應予准許；至於原告逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張，核與本件判決結論不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項後段、第390條第2項、392條第2項。
中 華 民 國 109 年 1 月 13 日
民事第四庭 法 官 王金洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 13 日
書記官 林素珍