臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第1834號原 告 周筱婷訴訟代理人 葉耀中律師被 告 唐雅智訴訟代理人 林亮宇律師複代理人 彭煥華律師
王雲玉律師上當事人間請求債務不履行等事件，本院於民國108年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾參萬參仟元，及自民國107年7月3日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十四 ，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾參萬參仟元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面原告於起訴狀繕本送達後變更聲明，嗣最後聲明主張如後述原告聲明，經核均係基於同一漏水紛爭所生，其請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准許。
乙、實體方面
一、原告主張：伊於民國106年11月17日購買被告所有坐落臺中市○○區○○街○○○巷○○弄○號房屋（下稱系爭房屋），兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。詎於106年12月15日交屋後，經鄰居（門牌號碼臺中市○○區○○街○○○巷○○弄○號房屋，下稱5號房屋）告知系爭房屋排水管線有漏水致5號房屋一樓有滲漏水並存有大面積之壁癌。而上開滲漏水情形，為被告早已知悉。伊即向被告反應有漏水情形，並請求被告修繕，然均不獲置理。為此請求被告給付修繕費用新臺幣（下同）40萬5000元。又系爭房屋伊買受後，因上開滲水原因致不能使用系爭房屋，並請求賠償伊另外租屋所生之損害31萬9500元等語。聲明：被告應給付原告72萬4500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第118頁）。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋並無漏水情形，原告主張有漏水，應由原告舉證證明。又鑑定機關認定系爭房屋1、2、3樓、浴室地面牆面防水層均失效之理由為何？又系爭房屋縱有上開滲漏水之情形，原告亦無另行租屋之必要，故原告請求受有租金損害31萬9500元，亦無理由等語置辯。聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、本院得心證之理由
（一）原告主張：兩造於106年11月17日就被告所有系爭房屋簽訂系爭契約等語，為被告所不爭執，復有系爭契約附於臺灣臺中地方檢察署107年度偵字第5696號（下稱偵查案件）卷第11-22頁可憑，堪信原告此部分之主張為真實。惟原告主張系爭房屋有漏水情形，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
（二）經本院囑託臺中市大臺中建築師公會鑑定，其中鑑定分析說明、結論記載：㈠本次鑑定目的主要是探究標的建物是否有漏水情況。因本建物於雙方當事人買賣交易完成之後，即接獲鄰房（5號建物）屋主反應，本建物的浴室及排水管有漏水之虞。導致標的建物閒置長達約一年左右，期間屋主並未辦理停水停電手續，所以供水、供電一切正常。而因鄰房屋主表示，僅在標的建物有使用浴室時，其一樓牆面才會有潮濕滲水的現象。所以可以確認此滲漏水現象與給水管無關，否則在這段無人使用而供水正常的期間，應會有明顯且持續的滲漏水情況。㈡因此，會造成牆面潮濕滲水的情況，就只剩下浴室排水管接頭施工不良和浴室地坪牆面的防水層失敗等兩大因素。⒈是否與浴室排水管接頭有關？依據屋內管道間配置的位置，再佐以天花板內排水管流向，鑑定人認為三樓之排水管及糞管係經由二樓管道間排至一樓天花板內，再轉彎進入一樓管道間排至地面，之後再排入化糞池；鑑定人並以「牆體探測儀」搜尋牆體內管線位置，確認排水管路徑並未經過發生白華（有潮濕滲水現象）的牆壁附近。所以可排除浴室排水管與發生白華的牆壁有直接的關係。至於二樓浴室牆面出現的水漬，因連續觀察三天亦未見排水管接頭有滲漏情況，故亦可認定二樓浴室牆面的水漬與三樓浴室排水管無關。⒉是否與浴室地坪、牆面的防水失敗有關？鑑定人於放水測試前，先測量選定監測的牆面濕度，其平均濕度分別為9及8.1，顯示牆面本身的濕度並不低；其原因可能是5號建物側的牆面，屋主為了阻止牆面滲水，曾自行塗上一層防水材料，再加上7號建物（指系爭房屋）側的牆面也有塗佈油漆。且長時間關閉門窗通風不良，因而使得原有存留在磚牆內的水分無法乾燥，導致其牆體濕度偏高。鑑定人持續將水噴灑於淋浴間牆面，分別測量紀錄放水8小時、32小時、56小時後，各參考點之濕度數據並整理製表，並計算其平均濕度變化值如下表，由其平均值數據隨放水時間增加而增加，可確定牆面濕度變化與浴室使用有關，因已排除排水管的因素，故可以判斷浴室的防水層無法達到應有的效果，是浴室防水層失效導致產生滲漏水情況。...結論：綜合以上分析鑑定結果如下；㈠系爭房屋之漏水原因，鑑定結果：漏水原因為鑑定標的之浴室防水層失效導致產生滲漏水情況。㈡因漏水導致之裝潢損害，鑑定結果：因鑑定標的建物內目前並無裝潢，而因漏水造成隔鄰牆面損害，其修復費用約為5000元。㈢修復漏水瑕疵之費用，鑑定結果：其修復費用約為40萬元。㈣漏水修復及裝潢復原期間之價值減損（無法居住或出租之損失）鑑定結果：漏水修復及裝潢復原所需工期，鑑定人預估約需參拾天（含例假日），因工期甚短，故其造成之無法居住或出租之損失，鑑定人無相關數據可供參考，無法判斷。㈤因漏水瑕疵致交易性貶值數額，鑑定結果：系爭建物為屋齡35年之加強磚造建物，依建築術成規一般已不再核算其折舊價值了。本案因原屋主（即被告）於整建翻修時，對於浴室防水工程疏於留意，導致交易物件存有滲漏水瑕疵，若將此瑕疵修復後，則應無損於原雙方議定之建物交易價值。」有鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）在卷可憑（外放）。
（三）被告辯稱：系爭鑑定報告書，鑑定機關並未逐一檢測系爭房屋哪一樓層浴室之哪一面之防水層失效，即概括認定1、2、3樓浴室之防水層皆須重做，鑑定機關之認定率斷等語。經查，原告於107年8月9日民事調查證據聲請狀第2頁記載：「鄰居龍天吉於105年4月17日曾告知被告因系爭建物排水管線由持續性漏水情形致其住家1樓牆壁有大面積壁癌，...」（見本院卷第31頁反面）。原告於對被告提出刑事詐欺告訴時，其告訴狀亦記載：「105年4月17日訴訟標的房屋因排水管線嚴重漏水導致其住家1樓牆面大面積壁癌，..」（見偵查卷第3頁），原告告訴代理人於偵查中稱壁癌之位置「是靠近龍天吉的共同壁，是在我1樓浴室廁所的對面牆面等語（見偵查卷第50頁）。是原告從未主張系爭5號房屋2、3樓有因滲漏水產生壁癌之情形。
再觀諸鑑定機關牆面監測位置在1樓（見系爭鑑定報告書第20頁），2、3樓並無監測，鑑定報告書亦無2、3樓有壁癌之照片，又若2、3樓有因原告浴室防水層失效致滲漏水，則系爭房屋及5號房屋2、3樓均應該有如1樓有白華、壁癌之狀況，惟鑑定報告並無此說明及鑑定結果，是並無證據足以證明系爭房屋浴室防水層失效導致系爭房屋2、3樓浴室有滲漏水情形。被告此部分所辯，尚非不可採。
（四）系爭房屋僅1樓可證明因防水層失效而有滲漏水之情形，則原告得請求之修復費用（含5號房屋之修繕費用），依系爭鑑定報告書附件七（見系爭鑑定報告書第31頁）浴室整修工程估價明細計算後為13萬3000元【計算式：12000＋10000＋2000＋5000＋16000＋5000＋6500＋10500＋800＋1000＝68800，（9500＋52000＋6650＋1750＋3000＋9000＋30000＋12000＋53700）÷3＝59200，68800＋59200＋5000＝133000】。原告在此範圍之請求，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即無理由，不應准許。鑑定報告書鑑定2、3樓亦應修繕之結論，則為本院所不採。
（五）原告請求另外租屋受有租金損害31萬9500元部分：按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。至於相當因果關係之認定，應以行為人之行為所造成之客觀存在事實為觀察之基礎，倘就該客觀存在之事實，依吾人智識經驗判斷，通常均有發生同樣損害結果之可能者，始得謂行為人之行為與被害人所受損害間，具有相當因果關係（最高法院97年度台上字第1627號判決意旨參照）。經查：原告主張不能使用系爭房屋，而另行租屋，請求不能使用系爭房屋另行租屋之損害，固提出不動產租賃契約書為證（見本院65-71頁）。惟查，系爭房屋僅1樓浴室有滲漏水，且其情形並未達不可使用之情形，況系爭房屋尚有2、3樓浴室可用，堪認系爭房屋並未因滲漏水產生結構性安全問題，系爭房屋亦非全部不能使用，系爭房屋仍可居住，自無另行租屋之必要，是原告請求此部分之損害為無理由，不應准許。
四、綜上所述，原告請求被告給付13萬3000元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年7月3日（見本院卷第20頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，係所命給付金額及價額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。另被告就原告勝訴部分，陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 8 月 20 日
民事第六庭 法 官 謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 20 日
書記官 張玉楓