臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第1049號原 告 顏聿潔訴訟代理人 張博鍾律師
鄧思璿被 告 陳美娜
林辛沛共 同訴訟代理人 梁宵良律師複 代理人 洪維洲上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108 年1 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國102 年4 月16日與被告林辛沛簽訂房屋租賃契約，承租臺中市○○區○○路○段000 號房屋（下稱系爭房屋）作為營業店面使用，租期自102 年6 月1 日起至105 年5月31日止。上開租約屆滿之際，原告再與被告林辛沛簽訂租賃契約，租期自105 年6 月1 日起至106 年5 月31日止，系爭房屋之租賃關係，存在於原告與被告林辛沛之間，惟系爭房屋之租賃事宜均由被告林辛沛之配偶即被告陳美娜出面與原告接洽。原告於106 年4 月間，購買座落於臺中市○○區○○○○路○○號房屋作為原告事業之新營業處所（下稱軍福十一路新店面），被告陳美娜知悉後，旋即主動向原告表示系爭房屋「裝潢花這麼多錢，拆掉很可惜，不如找人頂讓或合夥」等語，俾利被告持續收取租金，原告亦可免拆除系爭設備之勞費，並以頂讓金或合夥金充作新營業處所裝潢費用之補貼，實屬利人利己之建議，原告遂聽從被告陳美娜之建議，雙方並當場合意由原告尋找頂讓該店面之人。原告認為若後續有找到頂讓之人，就由頂讓之人支付租金；在找到頂讓之人以前，仍由原告繼續支付租金，始先後簽發106 年7月至12月之支票，皆交付被告陳美娜，作為租金之擔保。而被告陳美娜關於系爭房屋頂讓之事宜，係經被告林辛沛授權，縱認未經授權，被告林辛沛亦應負表見代理之授權人責任。
二、原告嗣於106 年9 月20日與訴外人江政杰簽訂頂讓契約，將系爭房屋頂讓予江政杰，原告並依約陸續向江政杰收取頂讓金共計180 萬元，並承諾之頂出物件包含店面裝潢等原先在系爭房屋內之生財設備與器具。簽約前江政杰有閒暇時便至系爭房屋店面見習，見習期間多次遇見過被告陳美娜，未見被告陳美娜予以否決或阻攔。另原告張羅軍福十一路新店面開幕事宜時，被告陳美娜及江政杰均至現場祝賀同樂，江政杰甚至幫被告陳美娜於軍福十一路新店面拍照留念，被告陳美娜明知江政杰是爭房屋店面之受頂讓人，亦對其告以「年輕人要好好加油」，可見其有默示同意讓江政杰頂讓系爭房屋店面。
三、然被告陳美娜於106 年11月17日否認先前與原告承諾續約及頂讓合意之約定，表示欲收回系爭房屋店面自為營業使用，被告林辛沛更以被告陳美娜非系爭房屋所有權人，欲強制收回系爭房屋，迫使原告於107 年11月28日出資20萬元雇工將系爭房屋店面之裝潢設備拆除。原告因被告陳美娜事後否認頂讓情事致原告無法對江政杰履行契約，乃返還江政杰180萬元頂讓金及給付40萬元違約金。是原告受有雇工拆除裝潢支出20萬元、喪失原本可取得之頂讓金180 萬元，及支付違約金40萬元之損害。
四、爰對被告林辛沛、陳美娜依民法第184 條第1 項前段、第18
5 條規定，請求共同侵權行為損害賠償。對被告林辛沛另依同法第227 條第1 項類推適用同法第226 條第2 項，主張不完全給付之損害賠償。對被告林辛沛之「共同侵權行為損害賠償請求權」及「不完全給付損害賠償請求權」，擇一請求為原告有利之判決（見本院卷第157 頁反面）。並聲明：被告應連帶給付原告240 萬元，及自民事準備二狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（見本院卷第65頁）。
貳、被告則以：
一、被告陳美娜並無承諾原告可將系爭房屋店面包含生財器具與裝潢等頂讓他人。原告係因其購買之新店面未裝修無法營業，因而要求展延租期。被告陳美娜對於原告欲將系爭房屋店面包含生財器具與裝潢等頂讓他人之事，已明確表示需要經過其面談及確定，而原告亦同意被告陳美娜所述，原告既未告知已有受讓者，自不可能會有被告陳美娜承諾可將系爭房屋店面頂讓一事。且由原告提出與被告陳美娜於通訊軟體Line之對話內容，可知至少在106 年9 月28日以前，根本不存在原告與人簽訂頂讓合約之事，原告與江政杰訂立之店面頂讓合約，明顯係臨訟偽作。被告陳美娜固曾與江政杰見過面，但原告介紹江政杰為其配合廠商之業務，雙方並未曾談及頂讓與租約，被告陳美娜雖不復記憶有無對江政杰說過年輕人要好好加油等語，但縱有該禮貌上之寒喧，亦不足以推論被告陳美娜曾被告知或已知悉江政杰與原告之頂讓事宜，並經被告陳美娜同意。
二、被告林辛沛未曾授權被告陳美娜代為處理租賃契約事宜，被告陳美娜縱有承諾原告可將系爭房屋店面包含生財器具與裝潢頂讓他人，被告林辛沛亦無須負授權人責任。又原告主張拆除裝潢花費20萬元，係為履行租賃契約之回復原狀義務，並非被告債務不履行或侵權行為所致。並聲明：駁回原告之訴等語。
參、兩造爭執不爭執事項（見本院卷第158 頁。本院依判決格式修正或增刪文句，或依爭點論述順序整理內容）：
一、不爭執事項：
（一）原告於102 年4 月16日與被告林辛沛簽訂房屋租賃契約，承租系爭房屋作為營業店面使用，租期3 年，租賃期限自
102 年6 月1 日起至105 年5 月31日止。上開租約屆滿之際，原告分別與被告陳美娜及被告林辛沛先後簽訂兩份房屋租賃契約，原告與被告陳美娜簽訂之租賃契約未記載簽約日期，與被告林辛沛簽訂之租賃契約記載簽約日期105年6 月1 日，兩份契約之租賃期限均為105 年6 月1 日起至106 年5 月31日止。
（二）原告於106 年7 月先簽發106 年7 、8 、9 月份之支票作為租金之擔保，復於106 年9 月23日再簽發106 年10、11、12月份之支票作為租金之擔保。支票均由被告陳美娜出面收取。
（三）系爭房屋之租賃關係，存在於原告與被告林辛沛之間。
（四）原告於106 年12月30日將系爭房屋拆除裝潢回復原狀後交還。
（五）原告在系爭房屋以涵琪雅國際美容有限公司經營「涵琪雅專業美容沙龍」，並以被告林辛沛為出租人辦理租賃所得扣繳。又原告於106 年10月間遷址軍福十一路新店面營業，並於同年11月11日舉行開幕儀式。
二、兩造爭執之事項:
（一）就系爭房屋之租賃契約，被告林辛沛是否僅有授權被告陳美娜收取租金，或有授權被告陳美娜處理關於系爭房屋頂讓之事宜？倘認被告林辛沛未授權被告陳美娜處理關於系爭房屋頂讓之事宜，被告林辛沛是否應負表見代理之授權人責任？
（二）被告陳美娜有無同意原告將系爭房屋保留裝潢頂讓予第三人，由第三人繼續承租系爭房屋？
（三）原告有無將系爭房屋店面包含生財器具與裝潢頂讓給江政杰？原告有無給付江政杰違約金40萬元？原告有無花費20萬元拆除系爭房屋之店面裝潢？
（四）原告就其給付江政杰之違約金40萬元、拆除裝潢費用20萬元、以及原本可取得的頂讓金180 萬元，請求被告負損害賠償責任，有無理由？
肆、得心證之理由：
一、原告於102 年4 月16日與被告林辛沛簽訂房屋租賃契約，承租系爭房屋作為營業店面使用，租期3 年，租賃期限自102年6 月1 日起至105 年5 月31日止；租約屆滿之際，原告雖分別與被告陳美娜及被告林辛沛先後簽訂兩份房屋租賃契約，惟原告與被告陳美娜簽訂之租賃契約未記載簽約日期，而原告與被告林辛沛簽訂之租賃契約（下稱系爭租賃契約）則記載簽約日期105 年6 月1 日，兩份契約之租賃期限均為10
5 年6 月1 日起至106 年5 月31日止等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項一），復有上開租賃契約書在卷可憑（見本院卷第7-10頁、第11-14 頁、第50-53 頁）。兩造亦不爭執系爭房屋之租賃關係，係存在於原告與被告林辛沛之間（見不爭執事項三），堪認系爭房屋係原告向被告林辛沛承租，有書面記載之租約期限至106 年5 月31日止。
二、依原告與被告林辛沛之系爭租賃契約第8 條約定：乙方（指原告）未經甲方（指被告林辛沛）同意，不得私自將租賃房店屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房店屋（見本院卷第51頁）。原告主張被告林辛沛之配偶即被告陳美娜曾主動向其表示系爭房屋「裝潢花這麼多錢，拆掉很可惜，不如找人頂讓或合夥」等語，俾利被告持續收取租金，原告亦可免拆除系爭設備之勞費，並以頂讓金或合夥金充作新營業處所裝潢費用之補貼，原告遂聽從被告陳美娜之建議，雙方並當場合意由原告尋找頂讓該店面之人。被告則否認有承諾原告可將系爭房屋店面包含生財器具與裝潢等頂讓他人。經查：
（一）原告主張因被告陳美娜曾為頂讓之提議，原告認為若後續有找到頂讓之人，就由頂讓之人支付租金，在找到頂讓之人以前，仍由原告繼續支付租金，始先後簽發106 年7 月至12月份之支票交付被告陳美娜，作為租金之擔保等語。
而原告於書面記載之租約期限即106 年5 月31日屆滿後，未再與被告林辛沛簽訂書面之租賃契約。原告於106 年7月先簽發106 年7 、8 、9 月份之支票，復於106 年9 月23日再簽發106 年10、11、12月份之支票作為租金之擔保，支票均由被告陳美娜出面收取等情，固為兩造所不爭執（見不爭執事項二）。惟原告係至106 年10月間始遷至其於106 年4 月另行購買之軍福路新店面營業，並於同年11月11日舉行開幕儀式等情，亦為兩造所不爭執（見不爭執事項五）。是被告辯稱原告係因軍福十一路新店面尚未裝修無法營業，因而要求展延租期等語，尚非全然無據。自不得單憑原告有分2 次簽發106 年7 月份以後之租金支票，即認定原告與被告有達成可將系爭房屋店面頂讓之合意。
（二）依原告所提出之其與被告陳美娜以LINE傳送之對話觀之，原告於106 年7 月17日向被告陳美娜表示：「今天問你是說，之後如果人家頂讓可不可以跟你租車位」，被告陳美娜回以：「你一下要租一下子不租，下次不要再租了啦！」，原告復表示：「今天跟你問車位是因為，如果有頂讓的人會問，是不是有車位可以租啦！」，被告陳美娜回以：「看到了」等語，有上開LINE對話截圖在卷可憑（見本院卷第169-171 頁）。可知於106 年7 月當時，被告陳美娜對於原告所提系爭房屋頂讓一事，未置可否，並無明確之回應。
（三）嗣被告陳美娜於106 年9 月26日向原告表示：「你房租的票是不是只開到9 月」，原告回以：「是哦～我這兩天再把票拿過去給阿姨好嗎」、「因為現在有人來談頂讓了，如果沒有問題的話應該是從11月開始承接啦」。被告陳美娜則於同年月28日向原告表示：「頂讓者需要我面談過哦！」、「我倆需要先談談確定一下」，原告回以：「嗯嗯～好哦！我確定好會事先告訴姨，然後互相約時間談，這樣OK嗎」等語，亦有上開LINE對話截圖附卷可按（見本院卷第78-79 頁）。足見被告陳美娜於106 年9 月26日始對原告所提系爭房屋頂讓一事有明確之回應，且原告與被告陳美娜就系爭房屋頂讓一事，已合意以需先經過被告陳美娜之面談，作為頂讓之條件。
（四）原告主張其於106 年9 月20日與江政杰簽訂店面頂讓合約書（下稱系爭頂讓合約），以180 萬元將系爭房屋頂讓予江政杰，原告並已陸續收取江政杰共計180 萬元之頂讓金等情，並提出系爭頂讓合約書為證（見本院卷第23-24 頁），被告則否認系爭頂讓合約書之真正。證人江政杰固到庭證稱：這份店面頂讓合約是於106 年9 月20日簽署的，我已付清180 萬元給原告，後來因為房東說沒有要出租了，所以原告就賠償我40萬元等語（見本院卷第118 頁反面至119 頁反面）。惟原告於106 年9 月26日仍以LINE向被告陳美娜表示「現在有人來談頂讓了」，復於同年月28日始同意以先經過被告陳美娜之面談作為頂讓之條件，已如前述，倘原告於106 年9 月20日確與江政杰簽訂系爭頂讓合約，何以原告於同年月26日未向被告陳美娜告知已與第三人簽訂頂讓合約之事，反而於同年月28日同意頂讓者需先經過被告陳美娜之面談？足見系爭頂讓合約之內容及證人江政杰就此部分之證詞，均與原告與被告陳美娜之上開LINE對話內容互相矛盾。佐以原告與被告陳美娜之上開LINE對話內容之真正，為兩造所不爭執，應較系爭頂讓合約書及證人江政杰就此部分之證詞更具證明力，故本院認系爭頂讓合約書及證人江政杰就此部分之證詞，有明顯之瑕疵，尚無可採。
（五）又證人江政杰就其頂讓系爭房屋是否經被告陳美娜同意乙節，證稱：我在106 年7 、8 、9 月那段期間有見過房東陳美娜幾次面，後來在106 年11月11日原告在另外的新店開幕的那一天，陳美娜也有過去新店，有看到我，跟我說，年輕人要好好加油，我認為陳美娜這樣講就是有同意將店面頂讓給我的意思等語（見本院卷第119 頁），足見江政杰僅是單方面認為有經被告陳美娜同意頂讓系爭房屋，實際上並未經過被告陳美娜之面談並獲得被告陳美娜之同意。而原告與被告陳美娜就系爭房屋頂讓一事，既已合意以先經過被告陳美娜之面談作為頂讓之條件，自難認上開頂讓條件已經成就而發生效力。是被告辯稱其未向原告承諾可將系爭房屋店面頂讓一事，自堪採信。
三、此外，原告並未舉證證明被告有與其達成明確有效之頂讓合意，則被告於106 年11月間向原告要求收回系爭房屋，自無侵權行為或不完全給付之可言。又依原告與被告林辛沛之系爭租賃契約第6 條前段約定：乙方（指原告）於租期屆滿時，除經甲方（指被告林辛沛）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方。第9 條復約定：房店屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房店屋時應負責回復原狀（見本院卷第51頁）。故原告於交還系爭房屋時所支出之拆除裝潢費用，亦屬其依租賃契約應履行回復原狀義務之支出，自無由被告負擔之理。準此，原告依共同侵權行為或不完全給付之法律關係，請求被告給付其雇工拆除裝潢支出20萬元、其原本可自江政杰取得之頂讓金180 萬元，及其支付江政杰之違約金40萬元等損害賠償，均為無理由，不應准許。
伍、綜上所述，原告對被告林辛沛、陳美娜依民法第184 條第1項前段、第185 條規定，及對被告林辛沛另依同法第227 條第1 項類推適用同法第226 條第2 項規定，請求被告連帶給付200 萬元，及自民事準備二狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 2 月 13 日
民事第七庭 法 官 陳宗賢以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 2 月 13 日
書記官 林玉門