臺灣臺中地方法院民事判決
107年度訴字第1060號原 告 黃其宗被 告 陳政偉被 告 寶萊建設股份有限公司法定代理人 陳政漢上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國107 年7 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳政偉應給付原告新臺幣壹佰肆拾捌萬元，及自民國一百零七年四月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告寶萊建設股份有限公司應給付原告新臺幣參佰零伍萬貳仟伍佰元，及自民國一百零七年五月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告陳政偉負擔百分之三十三，餘由被告寶萊建設股份有限公司負擔。
本判決於原告依序以新臺幣伍拾萬元、新臺幣壹佰零貳萬元，分別為被告陳政偉、被告寶萊建設股份有限公司供擔保後，各得假執行。
事實及理由
壹、程序方面被告陳政偉、寶萊建設股份有限公司（下稱被告寶萊公司），均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於民國105 年9 月2 日為購買「寶萊首賦」預售屋，與被告陳政偉、寶萊公司分別簽立土地預定買賣契約書（下稱土地買賣契約）、房屋預定買賣契約書（下稱房屋買賣契約），向被告陳政偉購買附表編號1 、2 所示土地、向被告寶萊公司購買附表編號3 所示建物（即「寶萊首賦」建案編號B11 棟），並約定土地價金為新臺幣（下同）37
0 萬元、房屋價金為555 萬元。原告已依約交付土地價金14
8 萬元、房屋價金222 萬元（均包含交屋款，僅餘銀行貸款需待房地過戶後始能辦理而未交付），並配合被告陳政偉、寶萊公司指定之代書繳納土地增值稅、房屋稅及契稅。然而，因被告債務問題，附表編號1 、2 所示土地，業經訴外人陳澤沛為假扣押、假處分登記（債務人為被告陳政偉）；附表編號3 所示房屋，亦經訴外人姚啟文為假扣押登記在案（債務人為被告寶萊公司），故被告已無法依約將附表所示房地之所有權移轉登記予原告，而屬給付不能。原告乃依民法第226 條、第256 條規定，以本件起訴狀繕本之送達，對被告為解除土地、房屋買賣契約之意思表示後，依民法第259條解約後回復原狀之規定，請求被告陳政偉返還土地價金14
8 萬元、被告寶萊公司返還房屋價金222 萬元，以及依房屋買賣契約第25條第1 項約定，併請求被告寶萊公司賠償房屋總價款15% 之違約金即83萬2,500 元等語。並聲明：除假執行供擔保金額外，如主文所示。
二、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張之事實，業據其提出與所述相符之土地預定買賣契約書、附表編號1 、2 所示土地登記第二類謄本及地籍圖謄本、土地及房屋之匯款申請書、發票、收據、繳款明細、使用執照、各稅費繳款書、房屋預定買賣契約書、附表編號3所示房屋登記第二類謄本等為證（見本院卷第12至16、18至65頁）。被告對於原告主張之事實，均已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項準用第1 項規定，視同自認。原告主張之事實，自堪信為真實。
四、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第345 條第1 項、第348 條第
1 項分別定有明文。又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除其契約，民法第256 條亦有明文。而不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，依修正土地登記規則第129 條規定（按現已修正為同法第141 條），登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態，法院自不得命為該相關權利之登記（最高法院88年度台上字第880 號判決意旨參照）。經查，附表所示房地因被告之債務問題，遭他人為假扣押、假處分登記在案，依土地登記規則第141 條第1 項前段規定，在未塗銷登記前，被告無法依約辦理該等房地所有權移轉登記予原告，自屬可歸責於被告之給付不能。故原告以本件起訴狀繕本之送達，為解除土地、房屋買賣契約之意思表示，自屬有憑。從而，原告依民法第259 條解約後回復原狀之規定，請求被告陳政偉、寶萊公司分別返還土地價金148 萬元、房屋價金222 萬元，當屬有據。
五、又房屋買賣契約第25條第1 項約定，「賣方若主張解約時，賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之十五之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」（見本院卷第54頁）。準此，原告另請求被告寶萊公司給付違約金83萬2,500 元（計算式：0000000x15%=832500），既未超過原告已繳房屋價款222 萬元，亦屬有據。是以，本件被告寶萊公司應給付原告之金額共305 萬2,500 元（計算式：0000000+832500=0000000）。
六、綜上所述，原告依民法第259 條解約後回復原狀之規定，及房屋預定買賣契約第25條第1 項約定，請求被告陳政偉給付
148 萬元、被告寶萊公司給付305 萬2,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起，即被告陳政偉自107 年4 月11日起、被告寶萊公司自107 年5 月15日起（見本院卷第75、86頁送達證書），均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 7 月 27 日
民事第五庭 審判長法 官 林慧貞
法 官 李嘉益法 官 黃凡瑄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 30 日
書記官 黃于容附表：
┌──┬──┬─────────┬──────────┬────┐│編號│種類│坐落位置 │面積（平方公尺） │權利範圍││ │ │ │ │ │├──┼──┼─────────┼──────────┼────┤│1 │土地│臺中市沙鹿區南勢坑│54 │全部 ││ │ │段埔子小段277 之17│ │ ││ │ │地號（分割自同小段│ │ ││ │ │277 之11地號，為房│ │ ││ │ │屋坐落基地） │ │ │├──┼──┼─────────┼──────────┼────┤│2 │土地│臺中市沙鹿區南勢坑│290 │1/14 ││ │ │段埔子小段277 之19│ │ ││ │ │地號（分割自同小段│ │ ││ │ │277 之11地號，為社│ │ ││ │ │區道路公設） │ │ │├──┼──┼─────────┼──────────┼────┤│3 │建物│臺中市沙鹿區南勢坑│總面積：175.65 │全部 ││ │ │段埔子小段6328建號│ │ ││ │ │（門牌號碼：臺中市│附屬建物：陽台15.62 │ ││ │ ○○○區○○路○○○ 巷│ │ ││ │ │10號） │ │ │└──┴──┴─────────┴──────────┴────┘