臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第121號原 告 賴東輝被 告 羅建文訴訟代理人 王士銘律師上列當事人間確認優先購買權不存在事件，本院於民國108年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。原告起訴時原請求：「確認被告針對法務部行政執行署臺中分署105年度助執字第902號強制執行拍賣案件所提之優先購買權不存在。」（本院卷第1頁），嗣於訴訟進行中之民國108年1月8日言詞辯論期日更正聲明為：「確認被告對法務部行政執行署臺中分署105年度助執字第902號強制執行程序，編號2之優先購買權不存在。」（本院卷第243頁反面），核屬不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，合於前揭規定，依法自無不合。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有即受確認判決之法律上利益，最高法院52年台上字第1240號著有判例可資參照。被告主張對原告於前揭執行事件中所應買之土地，有優先購買權存在，為原告所爭執，而執行法院對優先購買權存否復無實體審認之權限，當事人僅得依民事訴訟程序確定私權之存在與否，故被告就該土地是否具有優先購買權之法律地位既不明確，致原告於執行程序中應買人之私法上地位有受侵害之危險，而此危險得以對被告之確認判決予以除去，應認原告有即受確認判決之法律上利益，而得提起本件確認之訴。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠原告為法務部行政執行署臺中分署（下稱臺中分署）105年
度助執字第902號強制執行事件（下稱系爭執行事件），拍賣標的編號2，坐落臺中市○區○○○段○○○○○號（建物門牌為臺中市○○路○段○○○號地下層，即帝王貴族公寓大廈地下層，下稱系爭建物），權利範圍10000分之658之聲明應買人，被告則為系爭執行事件拍賣標的共有人之一，並已對系爭執行事件主張優先購買之優先購買權人。而系爭執行事件之拍賣標的，為債務人世基建設股份有限公司（下稱世基公司）於系爭建物內所內含之編號3、5號停車位（下合稱時稱系爭車位）使用權利。系爭執行事件之拍賣標的為獨立建號之應有部分，且為地下層之停車位，並非共有部分。
㈡另依帝王貴族社區有停車位使用位置圖，系爭社區地下層停
車位登記有建物持分、獨立權狀及特定位置可依編號單獨進出，權利人並得自由使用、收益及處分。參照內政部95年1月17日內授中辦地字第0950724925號、95年1月3日內授中辦地字第0950724908號、臺灣高等法院暨所屬法院91年法律座談會民事執行類提案第18號、86年法律座談會民事執行類提案第16號、90年法律座談會民事執行類提案第2號，可知如停車位或攤位均登記有建物持分、獨立權狀及特定位置可依編號單獨進出，權利人得自由使用、收益及處分者，其性質類似區分所有建物，與一般共有物之各共有人係按其應有部分對於共有物之全部有使用、收益之權，並不相同，因此無土地法第34條之1第4項規定之適用。
㈢再依民法物權編施行法第8條之5第2項規定，拍賣標的只含
建物，不含所坐落土地之情形，因獨立權狀及特定位置可依編號單獨進出之停車位，既係與區分所有之單獨所有人分層建築物，在構造、使用、處分等各方面，二者應屬一致之精神，所以單賣區分所有建物（不含土地），其他區分所有權人並無優先購買權。同理，本件只有買賣獨立權狀及特定位置可依編號單獨進出之停車位（不含土地），其他共有人並無優先購買權，即不適用土地法第34條之1第4項之規定，因此本件被告針對系爭執行事件所提之優先購買權不存在。
㈣出售公寓大廈之區分所有建物之專有部分（房屋）不含基地
（土地），一般存在兩類型的優先購買權，一為依據土地法第34條之1第4項，區分所有建物之專有部分共有人出賣其應有部分時，他共有人有優先購買權；一為依民法物權編施行法第8之5條第5項，區分所有建物之專有部分不含基地出賣時，其基地之所有人無專有部分者有優先購買。本件為獨立權狀及特定位置可依編號單獨進出之停車位（不含坐落土地），參照上開實務見解，即在確定獨立權狀及特定位置可依編號單獨進出之停車位可視為區分所有建物，若區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人者，則可適用土地法第34條之1執行要點「區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人者，他共有人無本法條優先購買權之適用。」之規定，且他共有人亦無民法物權編施行法第8條之5第5項之優先購買權之可能，故可直接確定本件他共有人均無優先購買權之適用，而被告就系爭執行事件拍賣標的自無土地法第34條之1之優先購買權之適用。
㈤對被告抗辯之陳述：
⒈被告為系爭執行事件應買標的所在之社區，即帝王貴族管理
委員會（下稱管委會）主任委員，為利害關係人，其建議帝王貴族社區將系爭車位優先購買，惟因被告為該社區管委會主委，其代表社區出面承購系爭車位（因管委會法人地位薄弱，無法人登記證無法進行不動產登記，一般以個人名義即管委會主委為代表出面購買），實質上被告為社區管委會，故管委會函陳之資料可信度僅供參考。
⒉依管委會函附件1之買賣合約書有約定使用車位編號，附件2
之車位編號表及附件3顯示住戶編號標示在車位號碼牌上，可知該社區地下室車位均有車位編號，使用權人有固定使用車位位置及自由處分權。
⒊另依系爭執行事件之拍賣公告上載編號3、5車位，於105年7
月25日查封時，在場社區主委王語瑄指明世基公司有編號3、5車位，事後世基公司前法定代理人蔡清榮於105年8月30日行政執行處執行調查（訊問）筆錄亦稱有編號3、5車位，可知編號3、5車位均為世基公司所使用，況管委會函中亦提及建商前負責人將編號3車位移入車道斜坡、編號11車位出租予社區住戶放重機、編號17車位為自有車位等語。顯見該社區地下層停車位登記有建物持分、獨立權狀及特定位置可依編號單獨進出，權利人並得自由使用、收益及處分，故拍賣系爭車位與一般區分所有建物買賣並無二致，本件被告當然無優先購買權。
⒋至管委會函附件2之車位號碼表與系爭執行事件卷宗內所取得之車位號碼表並不相同，真實性即有待商榷。
⒌依民法第153條第1項規定，及參照最高法院91年度台上字第
2477號、99年度台上字第1191號、105年度台上字第1733號裁判意旨，可知分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議另訂規約而失其效力。本件執行標的所在社區於建商出賣車位同時，建商與住戶間就地下層車位已形成分管協議，分管協議關係現場車位圖如管委會函附件1合約書所附車位圖，未經5909建號全體共有人同意，自不得變更分管協議。且管委會函提及90年召開住戶大會重新劃分車位，並提出附件2車位號碼表，經全體住戶同意將建商保留的5個車位（編號3、5、11、
17、36）塗銷，清楚指出建商對於編號3、11、17車位仍有使用，顯見世基公司並不同意該函所稱之協議。而管委會函附件2所稱重新規劃車位，因該結果共有人世基公司並不同意，故繼續使用世基公司所有之車位。再者，蔡清榮於105年8月30日執行調查（訊問）筆錄亦稱編號5是被住戶撤掉等語，顯見所有車位重編之協議出於社區某些人（至少不含世基公司）決定，則重新規劃車位之分管協議自始、確定無效，應當然回歸原始合約所附之車位編號即附件1之車位圖。如管委會函稱業經全體住戶同意決議通過塗銷上揭車位，自當負舉證責任。然臺中市北區區公所明確表明僅有系爭社區91年度召開社區住戶大會會議紀錄，並無90年度相關資料，且依帝王貴族公寓大廈規約第4條載明管委會有會議紀錄等資料具保管責任，被告無法舉證上開資料，表示該社區90年並未召開相關會議。至91年所召開之住戶大會紀錄討論事項，亦無管委會函第3點所稱90年召開會議重新劃分車位等情，顯見被告所辯非真。
⒍管委會於附件4稱92年世基公司出具切結書並無車位使用權
等語，因本件被告為管委會主委，為利害關係人，其所提資料真實性本有待商榷，且切結書內容與105年7月25日查封在場人員王語瑄之指明、建商前負責人蔡清榮於105年8月30日執行調查（訊問）筆錄之陳述內容，及該管委會函指出建商仍有使用或收益編號3、11、17車位等語，多有不符；且世基公司出具切結書與世基公司留存於高雄市政最近一份變更登記事項卡上載之公司大小章完全不相符，即表示該切結書事項不可信。
㈥聲明：確認被告對系爭執行事件拍賣標的編號2之優先購買權不存在。
二、被告答辯意旨略以：㈠世基公司所有系爭建物之持分，非屬專有部分，因其未特定
某一區域範圍內供世基公司享有排他之使用權利。次依帝王貴族管委會函附件4之切結書，可知世基公司於該區域並無車位使用權。
㈡系爭執行事件拍賣程序，僅拍賣建物所有權之共有部分，並
未連同該建物之基地一併拍賣，當無適用公寓大廈管理條例第4條第2項及土地登記規則第98條之規定，與臺灣高等法院暨所屬法院86年度法律座談會民事執行提案第17、18號審查意見之基礎事實顯非同一，亦與內政部95年1月3、17日函文所述基礎事實仍為「停車塔與其基地」非為同一事實，復與90年度法律座談會民事執行提案第2號包含「所屬基地」不同。本件被告既為系爭執行事件執行標的之共有人之一，依土地法第34條之1第4項，就共有建物行使優先購買權與法並無不合。
㈢被告為系爭執行標的即系爭建物坐落基地之所有權人之一，
自另得依土地法第104條之規定，就系爭建物行使優先購買權。蓋依土地法第104條之規定及其立法意旨、修正理由，並參照最高法院62年台上字第2962號判例意旨，及內政部91年12月6日內授中辦地字第0910017524號、法務部89年5月18日法89律字第014411號函，被告既為系爭執行事件執行標的之建物所坐落之基地所有權人之一，自得適用或類推適用土地法第104條優先購買權之規定。
㈣被告另主張可類推民法第426條之2規定，就是簡化土地跟建
物的法律關係，因為該條的規定是指土地跟建物有租賃關係，為不同所有權人，所以要簡化土地跟建物間不同所有人的法律關係。
㈤被告不爭執管委會回函內容，依帝王貴族買賣合約書所附車
位表，地下室迴車道下方並無編號3車位，迴車道下方高度復僅106公分，根本無法停放任何車輛。另帝王貴族原始建商世基公司雖於圖面上分別劃設編號1、2、3之停車位編號，惟該位置實際寬度不及550公分寬度，如以車市熱賣且主流的ALTIS車種車身寬度達1.775公尺，根本無法於該位置停放3輛車，故實際上該空間僅可供容納2輛小客車，復經管委會塗銷編號3停放車位，僅留存編號1、2停車位。另依卷內第91頁下方照片所示，車道寬度僅5米寬，如以ALTIS車種之車輛最小迴轉車徑為5.4米，該車道上亦無法再劃設原告所指編號5車位，因該位置屬於車道，本不應有停車位存在，亦經管委會會議同意塗銷，且經世基公司出具切結書，世基公司於共用部分，即本件執行標的所在部分，並無任何車位使用權。
㈥臺中市北區區公所僅受理各公寓大廈函報住戶規約，基於住
戶自治，對於各公寓大廈住戶規約及會議內容不做實質審核，且當時帝王貴族管理委員會未聘請專業服務公司代為管理事務，且因年代久遠，故不應因帝王貴族管理委員會未留存會議紀錄，即認帝王貴族管理委員會107年3月31日函文資料非屬真正。
㈦聲明：原告之訴駁回。
三、本院協同兩造整理不爭執及爭執事項如下（本院107年7月24日、107年8月30日言詞辯論筆錄，本院依判決格式修正或增減文句，或依爭點論述順序整理內容，本院卷第135頁反面、第153頁反面）：
㈠兩造不爭執之事項⒈系爭執行事件，僅拍賣系爭建物部分，並無拍賣系爭建物所屬基地土地。
⒉被告於106年11月15日主張行使優先權。
⒊被告為系爭建物共有人之一，及系爭建物所在土地之共有人之一。
㈡兩造爭執之事項：被告行使優先購買權有無理由？
四、得心證之理由：原告主張系爭執行事件之拍賣標的為獨立建號之應有部分，係地下層之停車位，並非共有部分，復主張帝王貴族社區住戶對地下層停車位有默示分管契約存在，故原告應買後，應承受建商即世基公司之使用權，被告並無優先購買權等語，被告則主張本件所拍賣標的為系爭建物之持分，非屬專有部分，依土地法第34條之1第4項、土地法第104條、類推民法第426條之2規定，被告得行使優先購買權等詞置辯。本院分論如下：
㈠系爭執行事件之拍賣標的是否為獨立建號或共有部分？⒈按共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實
際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。再所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參看最高法院21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨、最高法院105年度台上字第209號判決意旨）。從而，分管契約之成立方式，大別有三種：⒈以明示或默示的方式。⒉以事實行為的方式。⒊以單方保留共用部分之使用權的方式為之。
⒉按凡經中央主管建築機關指定之適用地區，有新建、增建、
改建或變更用途行為之建築物或供公眾使用之建築物，應依建築技術規則建築設計施工編第141條附建標準之規定設置防空避難設備；又建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間，為建築技術規則建築設計施工編第140條、建築法第102條之1所明定，是建築物依上開規定設置之避難設施，為「法定」防空避難設備。該法定防空避難空間原依登記主管機關即內政部以72年6月16日（）內地字第159690號函釋，建築物地下層供防空避難設備或停車位使用，如使用執照記載「非屬共同使用性質」，或由使用執照之起造人依民法合意協議分配並具結確屬非共同使用性質，且已取得該號門牌地下室之證明者，得依修正前土地登記規則第73條規定，就該法定防空避難設備，視同一般區分所有建物另編建號，辦理建物所有權第一次登記，故建商請領建造執照建築完成，依區分所有之意思將建物各部區分後，其中法定避難設備，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號碼者，得依修正前土地登記規則之規定辦理建物所有權第一次登記。直至80年9月18日內政部作成台（）內營字第8071337號函釋，將法定停車空間認定應屬共有部分，並於81年5月30日訂定「建物所有權第一次登記法令補充規定」，其中第11點規定：「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共同使用部分」，嗣於85年6月4日增訂第11點之4：「區分所有建物依公寓條例第3條第4款所稱共用部分及第5款所稱約定專用部分，除法令另有規定外，於登記時應以共用部分為之。前項以共用部分登記之項目如下：…㈢法定防空避難室。㈣法定停車空間。…」將法定防空避難室及法定停車空間明定係公寓大廈管理條例（以下簡稱公寓條例）第3條第4款及第5款所稱之共用部分及約定專用部分之範圍，且應以「共用部分」辦理登記。是法定停車空間在登記簿上自80年9月18日後因不能獨立編定建號、且嗣後強制規定僅能依「共用部分」登記，始無法公示成為獨立之交易客體，但區分所有建物若是完成於80年9月18日前，其法定停車空間因獨立編定建號，完成所有權保存登記，大樓住戶於買受時，又無反對之意思表示者，足認該法定停車空間區分之意思已為公眾所認識，應不礙於其為獨立所有權的客體成為區分所有建物之專有部分，而得為單獨交易之標的。
⒊經查，系爭建物在79年9月7日完成，於同年11月23日辦理第
一次登記，有獨立門牌為臺中市○區○○路○段000號地下層，且是由有地下層之區分所有權人所共有，有原告所提系爭建物登記被告為所有權人，權利範圍為150/10000之建物登記第一類謄本及臺中市光特版地政電傳全方位地籍資料查詢系統在卷可參（見本院卷第10頁、第37頁），核與系爭執行事件，臺中分署於106年8月30日之特別變賣公告內，就不動產附表編號2之記載為「建號5909，權利範圍10000分之658」之情形相符（見系爭執行卷卷四），亦核與管委會於107年5月31日所函覆本院，提供該社區之一之房屋預定買賣契約書第4條第1款約定：「本大樓地下第一層規劃為停車場和防空避難室為本大樓全體所有人共有，平時由各該所有權人管理使用。本戶分配壹個車位，編號為第29號。至於管理悉依爾後本大樓住戶管理委員會所制定之管理規章處理之。」、第4款約定：「地下一樓停車場每戶規劃單獨使用權，每戶一部車位，車位位置由乙方（即賣方）指定於合約書載明，甲（即買方）乙雙方簽章確認。」，及後附附件之停車編號及位置圖（見本院卷第71頁正、反面、第89頁），另臺中市北區區公所107年11月9日函覆本院所提供該社區於91年4月18日所檢送修正後之規約，其中第2條第4款亦約定：「停車空間應依與起造人或建築者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定為約定專用部分，供特定區分所有權人使用，其契約格式如附件二。」等語（見本院卷第192至第193頁、第206頁）均相符合，佐以系爭執行事件，於105年7月25日查封時，在場社區主委王語瑄指明世基公司有編號3、5車位（見系爭執行卷卷三之查封筆錄）；事後世基公司前法定代理人蔡清榮於105年8月30日行政執行處執行調查（訊問）時，亦稱有編號3、5車位，可知編號3、5車位均為世基公司所使用無誤（見系爭執行卷卷三之公務電話紀錄及執行調查訊問筆錄），縱經管委會函覆曾提供世基公司於92年1月18日出具之切結書否認有使用專用權（見本院卷第96頁），仍無礙於上開分管事實存在之認定，足證全體住戶於買賣合約中確已同意系爭建物為全體所有人共有，並依分配使用車位編號，是以，系爭建物雖屬共用部分，惟既已獨立劃分範圍而可得特定，且已經建商申請登記，獲登記機關之允准，而有獨立所有權狀，依上揭規定意旨，自得認定為約定專用部分，且因已具獨立之不動產物權，依內政部上開解釋意旨，得為買賣交易之標的，是被告辯以本件所拍賣標的為系爭建物之持分，非屬專有部分云云，自不可採。
⒋被告雖又辯以，前揭分管協議依管委會函文所示，業經90年
住戶會議否決，因年代已久，無90年住戶會議紀錄留存云云。然經本院函詢臺中市北區區公所，並無被告所述該90年住戶會議函區公所備查之記錄，而就各住戶買賣契約所為之明示分管約定，管委會如何以嗣後之住戶決議片面否決各該住戶買賣契約之效力乙情，被告始終未能舉證以實其說，自難信被告所辯為真正。是認，本件原告主張系爭執行事件之拍賣標的，確有分管契約且供停車位使用之事實，堪信為真正。
㈡就被告有無行使優先承買權之爭執：
⒈按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文，揆其立法目的，無非在第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以限制共有人人數增加，簡化共有關係，俾促進土地利用，發揮其經濟效益（該條項立法理由及最高法院72年台抗字第94號判例參照），且區分所有建物為共有，而共有人出賣其應有部分時，他共有人依土地法第34條之1第4項規定，當然得以同一價格共同或單獨優先承購，此與土地登記規則第98條所定區分所有建物連同其基地一併移轉之情形，尚屬有別，他共有人對於該區分所有建物應有部分之優先承購權，不應被剝奪（最高法院95年度台抗字第703號裁定參照）。另按土地法第34條之1之立法意旨無非為簡化共有關係，以達成促進土地利用之目的，促使共有物有效利用，共有之土地縱已達成分管之約定，亦無排斥賦予共有人優先承購土地之權利（最高法院102年度台上字第26號民事判決參照）。此乃因土地之共有人欲就共有土地為處分、管理等行為，均需部分共有人之同意，且達共有人數或共有部分一定比例上之限制，此觀土地法第34條之1第1項規定「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。」採取多數決原則，以及民法第820條第1項前段「有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。」多數決之規定即明。是以，共有土地因於管理或處分時均需遭受一定法律之限制，故而其於利用上本較為不便利，為使土地之利用不受前開條文之限制，只得減少共有土地之情形，土地法第34條之1第4項優先購買權規定之目的即此，以減少土地共有關係，達成促進土地之利用，此即賦予共有人優先購買權之目的。若認土地共有人間業已成立分管契約，而於他共有人出賣其應有部分時，其他共有人即不得主張共有人之優先購買權，將來就共有土地之管理、處分，豈不又受制於土地共有人分管之約定，顯係有礙於土地之利用。基此，縱認本件5909建號即帝王貴族社區地下層停放空間有分管契約之存在，揆諸上開法律規定及實務見解，亦無礙被告得依土地法第34條之1第4項優先購買權之行使，而被告為系爭建物之共有人之一，業於106年11月15日聲明行使優先購買權，為兩造所不爭執，且參照臺中分署之特別變賣公告，其變賣條件第6點，亦已明示土地法第34條之1第4項，其他共有人有優先購買權，則依上開規定及實務見解，被告主張就系爭執行事件之拍賣標的，行使優先承購權自為合法，應屬有據。
⒉再按土地法第三十四條之一第四項規定，於區分所有建物之
專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。土地登記規則第98條定有明文。故土地登記規則第98條規定，係以區分所有建物連同其基地一併移轉與同一人，作為排除適用土地法第34條之1第4項優先購買權之要件，以達建物及其基地之所有權合一（即房地合一）之目的，俾利經濟利用，以杜法律紛爭之發生；反之，若非以區分所有建物連同基地一併移轉與同一人之情形，他共有人之優先購買權即不應被剝奪，仍有土地法第34條之1第4項之優先購買權之適用，業如前述。經查，系爭執行事件之拍賣標的僅為系爭建物之應有部分，而未及於其所坐落之基地，亦為兩造前揭不爭之事實，本件自與土地登記規則第98條規定之要件有別；至民法物權編施行法第8條之5第2項規定，係指民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分，與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔之情形，自與本件有別；本件亦與原告所舉：⑴內政部95年1月17日內授中辦地字第0950724925號函，以地下室停車位或攤位連同所屬基地應有部分一併移轉之情形；⑵內政部95年1月3日內授中辦地字第0950724908號函，以停車塔車位及其基地一併移轉予第三人；⑶臺灣高等法院暨所屬法院91年法律座談會民事執行類提案第18號，併同拍賣地下室停車位及其坐落基地之應有部分；⑷臺灣高等法院所屬法院86年法律座談會民事執行類提案第16號，將出賣之攤位（即出賣坐落土地及建物之應有部分）一併移轉予同一人之情形；⑸臺灣高等法院暨所屬法院90年法律座談會民事執行類提案第2號，以執行法院拍賣某甲之大樓地上區分所有建物及所屬基地應有部分外，並拍賣某甲於同棟大樓所有之地下室停車位等情，均係基於合併拍賣基地與建物予同一人之基礎事實，顯然有別，而無原告所列上開規定及函釋之適用。故本件仍應回歸土地法第34條之1第4項之適用至明，原告上開陳述自均不可採。
五、綜上所述，被告為系爭執行事件拍賣標的系爭建物之共有人之一，被告自得以共有人之身分依土地法第34條之1第4項行使優先購買權，則被告所主張其他優先購買權之依據，本院自無再論述必要。又被告既於106年11月15日聲明行使優先購買權，合於法定期間，其行使優先購買權亦為合法，原告主張被告行使優先購買權於法不合，顯無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 1 月 31 日
民事第三庭 法 官 黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 1 月 31 日
書記官 王綉玟