臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第2514號原 告 吳園玉訴訟代理人 石娟娟律師被 告 李靜俐訴訟代理人 張孟霖上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國108年1月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣玖拾捌萬捌仟陸佰柒拾柒元，及自民國107年8月30日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之五十，餘由原告負擔。
四、本判決第一項原告勝訴部分，於原告以新臺幣參拾參萬元為被告供擔保後，得為假執行；如被告以新臺幣玖拾捌萬捌仟陸佰柒拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
甲、程序方面
壹、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一；擴張或減縮應受判決事項之聲明者；不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。經查：原告起訴時原聲明：「一、被告應給付原告新臺幣（下同）1,968,056元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告應自民國（下同）107年8月1日起至遷讓返還門牌號碼臺中市○區○○里○○路○○巷○○號1樓房屋，如附圖即臺中市中正地政事務所105年9月2日土地複丈成果圖所示編號A，面積33平方公尺部分之日止，按月於每月末日給付67,864元（不足一月部分按比例計算），並自各月給付日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」；嗣上開附圖所示編號A部分業經本院107年度司執字第65604號強制執行案件於107年8月30日點交完畢，原告遂於107年10月22日具狀變更聲明為：「被告應給付原告2,031,542元，及自107年8月30日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」。是原告所為上開聲明之更正、減縮，係屬補充或更正其事實上之陳述，及於同一基礎事實減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與上開規定無違，應予准許。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、門牌號碼臺中市○區○○里○○路○○巷○○號1樓房屋係原告繼承取得，且承受被繼承人吳珠玉就房屋租賃關係之權利義務，因原承租人即被告未按期繳納租金，原告依法終止租賃關係並要求被告遷讓返還租賃物，惟被告以各種理由拒不搬遷，原告不得已向法院提起訴訟，案經鈞院105年度中簡字第1411號一審判決，認定原告已合法終止租約，被告確實無權占有租賃物，判決被告應將門牌號碼臺中市○區○○里○○路○○巷○○號1樓房屋，如附圖所示編號A部分，面積33平方公尺部分全部搬遷騰空返還原告。被告不服分別提起二、三審上訴，亦經鈞院以106年度簡上字第47號判決、最高法院以107年度台簡上字第13號裁定駁回上訴定讞。兩造租賃契約已於105年3月1日合法終止，惟被告卻拒不遷讓，連遷讓房屋之訴訟於三審定讞後，被告仍不甘心再次委請律師具狀聲請再審，原告因長期受有相當租金之損害，依法向鈞院執行處聲請強制執行107年度司執字第65604號，嗣經執行處定於107年8月30日執行點交，被告方於同日將附圖所示編號A部分點交原告完畢。被告自105年3月1日起至107年8月30日止，長達二年多無權占用附圖所示編號A部分。
二、系爭房屋係位於臺中○○○區○○○街商圈一樓店面，周遭生活環境及公共、生活設施配置狀況均非常好，有太平國小及附幼、臺中科技大學、國立臺中一中、24小時便利超商、小吃店、臺中體育場、臺中公園、中友百貨、臺灣銀行北臺中分行、育才郵局、服飾店、臺中市立棒球場、臺灣體大臺中校區、育才派出所、旅館、商場、書局、停車場等，誠屬經濟繁榮程度極佳且交通便捷之區段。而被告承租房屋乃至無權占用系爭房屋期間，均持續經營「甜心屋」飲料店供作營業用途，此期間不僅享有高額之營業利潤，還將承租範圍之「外牆」轉租攤商，坐享二房東之高額租金收益。兩造於前訴訟之鈞院二審程序，被告曾向法院聲請調查，要求委託卓越不動產估價師事務所對系爭房屋租賃部分之價值為估價，經兩造同意由法院委託鑑定，並以該事務所出具之「不動產估價報告書」鑑定租賃物之建物總值，裁定該案之訴訟費用在案。援引前開不動產估價報告書第56-58頁記載，鑑定勘估系爭房屋租金為6,800元/坪/月，系爭房屋面積為33平方公尺（9.98坪），每月租金為67,864元（計算式：9.98坪*6,800=67,864），作為計算被告無權占用系爭房屋，每月相當於租金之不當得利。被告應給付原告相當於租金之不當得利金額，即自105年3月1日起，至107年8月29日止，共計29個月又29日，金額共2,031,542元，計算如下：【計算式：105年3月1日起至107年7月31日止每月租金為67,864元（
9.98坪*6,800=6 7,864）＊29月=1,968,056元；107年8月1日至同年8月29日止被告應給付之租金為63,486元（67,864x
2 9/31=63,485.6，四捨五入），1,968,056+63,486=2,031,542元】。
三、原告之被繼承人吳珠玉於103年12月2日過世，依其自書遺囑（經公證人認證）之分配，原告自被繼承人死亡時，繼承系爭房屋租賃契約之一切權利義務。而被告自系爭房屋租賃契約之起始日（即103年10月6日起）至原告終止契約（105年2月26日）為止，從未支付任何租金予出租人吳珠玉（原告之被繼承人）或原告，被告於前案確定判決（即遷讓房屋訴訟）之一審程序審理時（鈞院105年度中簡字第1411號），及該確定判決二審程序（鈞院106年簡上字第47號），亦承認確實沒有付租金予吳珠玉，僅辯稱係約定不用租金，因為吳珠玉已經去世無法證明云云置辯。被告答辯其已於103年10月6日承租日時支付第一年（即103年10月6日至104年10月5日止）之租金6萬元予吳珠玉云云，誠屬虛枉。原告自被繼承人吳珠玉死亡時，依法繼承系爭房屋租賃契約之一切權利義務，被告明知原告已承繼吳珠玉之出租人地位，卻從未主動將積欠之租金給付原告。被告前於遷讓房屋訴訟中，自承103年10月起均未繳付租金起算，至原告發函送達終止租賃契約為止，被告實際遲付租金之總額，已高達16個月無訛。
被告辯稱其匯入原告合作金庫中興分行帳號之6萬元，謂支付104年10月6日起至105年10月5日止之租金，主張欲與本件原告請求終止租約（105年3月1日起）之相當於租金之不當得利為抵銷云云置辯，要屬無由。
另兩造租賃關係已合法終止，亦經確定判決認定無訛，被告向法院提存12萬元之「續期租金」，與本件原告基於確定判決認定兩造租賃關係終止後所衍生「不當得利之損害」，二者之法律關係及性質均不相容，要無抵銷之適法性。
四、被告提出系爭房屋租賃契約書，其上載明出租人吳園玉及承租人分別為陳佳棋、梁仱聿於104年3月25日訂立之房屋租賃契約書云云。然原告對上開過期多年之房屋租賃契約書內容，已全無印象，只能憶起104年3月期間，正值原告經歷頭顱開刀手術後，意識、認知功能尚未恢復時期，亦是原告初繼承系爭房屋之出租人地位，被告通知須與承租戶簽立年度租約，舉凡簽約手續、聯絡及租賃契約書之記載內容，均是由被告一手策劃並與承租人聯繫，備妥資料於簽約日帶原告出面蓋印完成，而被告甚至連承租人繳付之租金，也由其收受並以代原告保管為由，逕存入被告個人帳戶內，迄今未返還原告。待原告清醒後欲請求被告返還，卻又因當時未書立保管收據而索討無門。房屋租賃契約書之內容，均係由被告一手策劃並張羅所有簽約程序、簽約內容及記載，本無從據此作為有利於被告關於系爭房屋相當租金之客觀認定。
五、並聲明：
（一）被告應給付原告2,031,542元，及自107年8月30日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、原告之被繼承人吳珠玉於103年12月2日過世，其生前曾在97年10月15日期間書具遺囑，記載部分繼承人抽籤及協商補償分配門牌號碼臺中市○區○○里○○路○○巷○○號房屋各樓層之結果，其中，1樓店面由原告取得，被告取得4、5樓。由於吳珠玉希望被告夫婦來臺中陪同其安度餘年，並擔心原告年事較高，管理房屋吃力，經原告同意後，遂將1樓店面其中一間出租給原告經營生意。吳珠玉與被告則於103年8月1日訂立租賃契約，並經鈞院所屬民間公證人吳宜勳以103年度中院民公宜字第0276號製成公證書，第一條載明就門牌號碼臺中市○區○○里○○路○○巷○○號1樓房屋「其中肆坪（如後附圖斜線部分）」為租賃範圍，租賃期限為10年，從103年10月6日起至113年10月5日止，每月租金5,000元。此乃是基於吳珠玉疼愛被告，因被告夫婦放棄北部工作到臺中生活，可以利用1樓店面其中一個攤位經營小本生意，並基於家屬情感才訂下此優惠金額。支付方法為立約日及每年度首日，以現金支付當年度租金6萬元，被告亦於103年10月6日承租日時，支付103年度即103年10月6日起至104年10月5日止之6萬元租金給吳珠玉。吳珠玉過世後，原告曾口頭表示被告創業不容易，二房東收入可當生活費云云。不料，被告卻於105年1月30日接獲原告催告104年度即104年10月6日起至105年10月5日止之租金6萬元，因原告未及時給付，其竟於105年2月26日以存證信函終止上開租賃契約，且向法院提起訴訟，最後經最高法院於107年5月23日以107年度台簡上字第13號裁定駁回被告上訴，被告需遷讓承租之店面。惟早在最高法院判決前，被告已於105年3月1日將104年度即104年10月6日起至105年10月5日止之租金6萬元匯入原告合作金庫中興分行帳號0000000000000號帳戶內，經原告收取；106年10月12日又將105年度即105年10月6日至106年10月5日之租金6萬元、106年度即106年10月6日至107年10月5日止之租金6萬元，以原告為受領人進行清償提存於法院，上開金額均應依民法第334條前段予以抵銷。而被告嗣後則將前案判決所認定應返還之附圖所示A部分範圍，業於107年8月30日點交給原告。
二、被告先前曾在105年3月至107年8月出租門牌號碼臺中市○區○○里○○路○○巷○○號1樓房屋外牆，其中15個月係以23,000元為每月租金，計345,000元；另外13個月以28,000元為每月租金，計364,000元；正門口出租13個月，每月10,000元，計130,000元，共約839,000元。然以30個月平均核算，扣除每月房租5,000元後，每月僅能得到22,966元轉租利益，被告並未如原告所述，有如此高之每月38,000元轉租收益。
再加上被告所經營飲料店設備、裝潢、管理出租成本後，被告迄今尚未回本。原告主張相當於租金之不當得利，依土地法第97條規定，如有約定低於土地及其建築物申報總價年息10%者，從其約定；如無約定，應以申報總價10%者為限。且被告與吳珠玉之間，原本訂立之租賃契約長達10年即103年10月6日至113年10月5日止，並經公證，則此部分當初既然酌定租金為每月5,000元即每年6萬元計算，就該租金約定，基於繼承關係，亦應當拘束原告。其主張以前訴訟案件當中不動產估價報告書所鑑估之金額，計算每月相當於租金之不當得利67,864元，並請求2,031,542元云云，顯然過高，尚非可採。
三、並聲明：原告之訴駁回。
參、本院之判斷：
一、原告主張：門牌號碼臺中市○區○○里○○路○○巷○○號1樓房屋係原告繼承取得，且承受被繼承人吳珠玉就房屋租賃關係之權利義務，因原承租人即被告未按期繳納租金，原告依法於105年3月1日終止租賃關係並要求被告遷讓返還租賃物，被告拒不搬遷，原告向法院提起訴訟，案經本院105年度中簡字第1411號一審判決，認定原告已合法終止租約，被告確實無權占有租賃物，判決被告應將門牌號碼台中市○區○○里○○路○○巷○○號1樓房屋，如附圖即臺中市中正地政事務所105年9月2日土地複丈成果圖所示編號A部分，面積33平方公尺部分全部搬遷騰空返還原告。被告不服分別提起二、三審上訴，亦經本院以106年度簡上字第47號判決、最高法院以107年度台簡上字第13號裁定駁回上訴確定。原告依法向本院執行處聲請強制執行107年度司執字第65604號，嗣經執行處於107年8月30日執行點交，被告方於同日將附圖所示編號A部分點交原告完畢。被告自105年3月1日起至107年8月30日止，無權占用附圖所示編號A部分等情事，為被告所不爭執，並有原告所提出之本院105年度中簡字第1411號判決影本（見本院卷第7-10頁）、本方法院106年度簡上字第47號判決影本（見本院卷第11-15頁）、最高法院107年度台簡上字第13號裁定影本（見本院卷第16頁正反面）為證，且經院調閱前述105年度中簡字第1411號、106年度簡上字第47號、最高法院以107年度台簡上字第13號卷宗，查核屬實，是原告前述主張，自堪信為真實。
二、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。」民法第179條、第181條前段分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）；又無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。經查：
（一）本件被告向原告承租如附圖所示編號A部分，面積33平方公尺部分之房屋，其租約業經原告於105年3月1日合法終止，被告占有使用系爭房屋，原有之法律原因不復存在，其占有即欠缺法律依據，屬無權占有，已如前述，被告占用系爭房屋自受有相當租金之不當利益，而系爭房屋為原告所有，是原告請求被告應返還無權占用系爭房屋期間（自105年3月1日起至返還如附圖所示A部分房屋之日即107年8月30日止）之利益，於法有據。
（二）又被告雖原以每月5,000元之租金向原告承租使用系爭房屋，惟此為訂約時原屋主本於親情而向被告所收之廉價月租金，為被告所不爭執，且被告自曾其無占用期間，除利用系爭房屋持續經營「甜心屋」飲料店供作營業用途，還將承租範圍之「外牆」轉租攤商，且其出租「外牆」期間轉租二家攤商，每月竟能獲得高達2萬3000元或2萬8000元之收益，為被告所自承，被告無權占用系爭房屋期間，當不容許置其營業利益及轉租收益不論，而僅以土地法第97條第1項之租金衡量，況有關營業用房屋之租金，非該法條立法意旨保護之範圍，並不適用前揭土地法有關租金之限制，自應為必要之目的性限縮解釋。是被告在租賃契約終止後仍占有租賃物，已造成原告受有相當於租金之損失，被告因而獲有相當於租金之利益，自不得逕以此每月5,000元之租金數額定之，仍需審視被告實際收益而定。
（三）原告雖主張且兩造於前訴訟之本院二審程序，被告曾向法院聲請調查，要求委託卓越不動產估價師事務所對系爭房屋租賃部分之價值為估價，經兩造同意由法院委託鑑定，並以該事務所出具之「不動產估價報告書」鑑定租賃物之建物總值，裁定該案之訴訟費用在案。基此，援引前開不動產估價報告書第56-58頁記載，鑑定勘估系爭房屋租金為6,800元/坪/月，系爭房屋面積為33平方公尺（9.98坪），每月租金為67,864元（計算式：9.98坪*6,800=67,864），作為計算被告無權占用系爭房屋，每月相當於租金之不當得利云云。惟前述鑑定乃兩造於前案訴訟中為被告得否上訴第三審而就系爭訴訟標的價值而加以推算，然此與被告占有使用系爭房屋之實際取得利益仍有不同，自難以該推算之價值逕為換算被告占有使用系爭房屋之實際取得利益。況系爭門牌號碼臺中市○區○○里○○路○○巷○○號1樓實際係分成三個單位出租，除被告占有部分，其他二個單位原告各以每單位一萬元出租予訴外人陳佳琪（面積9.55坪）、梁伶聿（面積7坪半及地下室約10坪），有被告所提出之租賃契約2份（見本院卷第111-114頁反面）在卷可參，更明如以每一坪6,800元推算被告每月占用系爭如附圖所示編號A部分之不當得利，有違事理之平。
（四）本院審諸被告於契約有效期間應支付租金之數額，並參酌被告占有使用期間另有轉租之行為，認應以被告每月應給付之房租，加計被告另有所得部分之總額為不當得利之數方符合公平。按兩造間租金之計算，本因親屬之關係而有所調低，於無權占用期間自應給付該等約定數額，且被告無權占用期間轉租更有所得，亦應返還原告方屬公平，是本院認被告無權占用期間除應依原有租約之數額給付相當於租金之不得得利外，轉租所得亦應一併返還原告。是依前述被告無權占用期間應返還原有租約之數額給付相當於租金之不當得利數額為29個月又29日，金額149,677元，計算如下：【計算式：105年3月1日起至107年7月31日止每月相當於租金為149,677元（5,000元×29月=145,0 00元；107年8月1日至同年8月29日止被告應給付之租金為4,677元（5000元x2 9/31=4,677元，四捨五入），145,000元+4,677元=149,677元】；另被告自承於無權占用期間另行轉租①105年3月至107年8月承租門牌號碼台中市○區○○里○○路○○巷○○號房屋外牆，其中15個月係以23,000元為每月租金，計345,000元；②另外13個月以28,000元為每月租金，計364,000元；③正門口出租13個月，每月10,000元，計130,000元；以上小計839,000元亦應返還原告。基上，原告得請求被告返還之不當得利數額合計為988,677元（149,677元+839,000元），原告逾此數額之請求，於法尚屬無據。
（五）被告固辯稱：其於被告已於105年3月1日將104年度即104年10月6日起至105年10月5日止之租金6萬元匯入原告合作金庫中興分行帳號0000000000000號帳戶內，經原告收取；106年10月12日又將105年度即105年10月6日至106年10月5日之租金6萬元、106年度即106年10月6日至107年10月5日止之租金6萬元，以原告為受領人進行清償提存於法院，上開金額均應依民法第334條前段予以抵銷云云。惟查：
１、原告主張：被繼承人吳珠玉於103年12月2日過世時，依其自書遺囑（經公證人認證）之分配，原告自被繼承人死亡時，繼承系爭房屋租賃契約之一切權利義務，此為被告所明知。而被告自系爭房屋租賃契約之起始日（即103年10月6日起）至原告終止契約（105年2月26日）為止，從未支付任何租金予出租人吳珠玉（原告之被繼承人）或原告，被告於前案確定判決（即遷讓房屋訴訟）之一審程序審理時（本院105年度中簡字第1411號），及該確定判決二審程序（本院106年簡上字第47號），亦承認確實沒有給付租金予吳珠玉，僅辯稱係約定不用租金，因為吳珠玉已經去世無法證明云云置辯等情。有上開本院105年度中簡字第1411號、本院106年簡上字第47號判決在卷可憑，堪信為真。足認被告答辯其已於103年10月6日承租日時支付第一年（即103年10月6日至104年10月5日止）之租金6萬元予吳珠玉云云，自非可採。又被告辯稱其匯入原告合作金庫中興分行帳號之6萬元，雖為原告所不爭執，惟原告主張被告自103年12月2日迄105年2月26日終止租約前，未有交付租金予原告，而被告就其於前述租期有效期間確有支付租金一節，復未能舉證證明，是原告主被告前述給付6萬元尚不足以抵償104年1月1日起至105年2月26日終止租約日止之租金數額，自屬有據。
２、又被告辯其曾於106年10月12日提存12萬元，以原告為受領人，而欲對原告清償105年度即105年10月6日至106年10月5日之租金6萬元、106年度即106年10月6日至107年10月5日止之租金6萬元云云，然兩造間系爭租賃契約業於105年2月26日終止而不存在，兩造間並無被告所指之租金債務存在，是原告前述提存不生清償效力。原告自無受領清償之事實存在，更無積欠被告債務之情事，被告之提存在與原告主張之不當得利返還請求權，並無抵銷適狀之情事，被告為抵銷抗辯，亦無可採，併此敘明。
三、另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件判決第一項，原告對被告返還不當得利部分之債權，核屬無確定期限之給付，又本件原告係於107年8月6日具狀聲明其訴之聲明及請求之內容，然被告於107年8月13日送達收受起訴狀繕本，迄未給付，自應負遲延責任。則原告請求被告應給付自107年8月30日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
四、綜上所述，原告本於不當得利返還請求權，請求被告付原告988,677元及自107年8月30日起，至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，於法有據，應予准許，惟原告逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
五、本判決第一項原告勝訴部分，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不符，爰酌定相當擔保金，併准許之，並依職權酌定相當擔保金額，併宣告被告得提供擔保，免為假執行；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、抗辯暨攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 108 年 2 月 18 日
民事第四庭 法 官 王金洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 2 月 18 日
書記官 林素珍