臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第2674號原 告 王振賢訴訟代理人 蔡嘉容律師複代理人 呂秀梅律師被 告 蓓爾黛美學診所即林若松訴訟代理人 王叔榮律師被 告 陳翠寬訴訟代理人 楊榮富律師複代理人 蔣志明律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110 年2 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告蓓爾黛美學診所即林若松應給付原告新臺幣玖萬肆仟參佰元，及自民國一百零七年八月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告蓓爾黛美學診所即林若松負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告蓓爾黛美學診所即林若松如以新臺幣玖萬肆仟參佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告自99年6 月間將門牌號碼臺中市○○區○○路0 段00
0 號等房屋（下稱系爭房屋）出租予被告陳翠寬擔任負責人之被告蓓爾黛美學診所即林若松（下稱被告診所），簽約後，被告即將系爭房屋部分結構及隔間牆予以拆除變更使用，雙方於3 年後重新簽約1 次，最後1 次於105 年6月28日簽約，租期至107 年5 月31日，每月租金新臺幣（下同）58萬6,000 元，押租金仍沿用第1 次簽約時之90萬元。租約到期時被告不再續租，雙方約定於107 年6 月1日點交，於點交時發現被告將系爭房屋內部部分建物結構及隔間牆予以拆除並未回復原狀，嚴重影響建物內部正常使用，被告並未依房屋租賃契約第6 條第4 項約定將建物依原契約之附圖回復原狀，因而當日未完成點交程序，原告亦未返還被告90萬元押租保證金，且被告以存證信函表示建物變更部分結構及拆除隔間牆並未破壞結構體，可不回復原狀，兩造對於是否破壞結構體而應由被告回復原狀產生爭議。原告委請社團法人臺中市土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定，鑑定結果總計回復原狀之費用為57
3 萬5,138 元，經原告函請被告依約回復原狀，被告未予置理，爰依租賃契約約定請求被告給付回復原狀所需之費用。又被告未回復原狀，致原告無法出租他人，所受損害為每月相當於租金之損害金，依債務不履行請求被告自10
7 年6 月1 日起至107 年12月止共計6 月，每月賠償原告相當於租金之損害58萬6,000 元，共計351 萬6,000 元，併依民法第184 條規定請求賠償上開金額。而被告陳翠寬代表被告診所與原告簽訂租約，破壞建物是由被告陳翠寬所為，故被告診所依民法第28條規定應與被告陳翠寬連帶負損害賠償責任。
（二）並聲明：1.被告應連帶給付原告925 萬1,138 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告診所則以：
（一）被告陳翠寬係於99年6 月1 日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱99年租約）承租系爭房屋，99年租約第6 條第4 項僅約定「乙方（即陳翠寬）得自行裝修本建物，但不得破壞本結構體，返還建物時，不得破壞內部裝修」，並無「如有破壞結構體，須恢復原狀」之約定，被告陳翠寬如經原告同意變更結構體，甚至已申請主管機關核准，則於返還系爭房屋時，當無須回復原狀，否則於租期屆滿前勢必需先向主管機關申請回復結構體原狀再進行工程，無異於縮短租期數月，是原告訴請被告回復原告同意其變更之結構體原狀，顯與契約原意不符。又被告陳翠寬於99年6 月15日獲得原告同意，以建物所有權人名義委由蔡銘座建築師事務所依法申請變更用途與設計，經主管機關核准，再委由茗宇設計有限公司進行分間牆、天花板與牆面裝修等施作，施工完竣後，99年8 月12日經主管機關審查通過，核發建築物室內裝修合格證明，而被告診所係在原告同意被告陳翠寬變更結構體與內部裝修，並獲得主管機關核發合格證明後始進駐使用，未參與系爭房屋之結構體變更及內部裝修，被告診所首任醫師張東舜係於99年8 月27日始獲准在系爭房屋開業，被告診所並無與被告陳翠寬共同破壞結構體之情事。
（二）原告係於與被告陳翠寬之99年租約到期後，始於102 年6月27日與被告診所簽訂租賃契約書（下稱102 年租約），當時被告診所係由劉映君醫師擔任負責人，被告陳翠寬僅係代理人，而非被告診所之實際負責人。原告將系爭房屋按現狀出租予被告診所，105 年6 月28日兩造續約（下稱
105 年租約），被告診所於租賃期間，並未就系爭房屋有任何裝修，亦無破壞結構體之情事，僅於租期屆滿日前，臨時決定拆除房間木皮門片9 扇、馬桶2 組、洗手台（含臉盆及龍頭）1 組及玻璃門片（含把手五金）3 組，上開破壞內部裝修經鑑定回復原狀所需費用為9 萬4,300 元，被告診所願就此部分回復原狀，原告請求超過上開金額部分為無理由。原告主張系爭房屋與原設計不符之處，以土木技師公會鑑定報告所載回復原狀之費用，請求被告診所與陳翠寬負損害賠償責任，除前揭9 萬4,300 元被告診所願負責賠償外，其餘請求顯無理由。至被告診所雖拆走冷氣主機，惟冷氣主機屬營業設備，而非內部裝修，且冷氣主機係被告陳翠寬於承租後自費裝置，輾轉讓與被告診所，被告於租期屆滿拆走冷氣主機乃權利正當行使，原告要求被告賠償此部分損失，顯無理由等語，資為抗辯。
（三）並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告陳翠寬則以：
（一）與原告簽訂之3 份租賃契約書，僅99年租約之承租人為被告陳翠寬，另2 份之承租人則分別為被告診所即劉映君、被告診所即林若松，被告陳翠寬僅為代理被告診所與原告簽約之代理人，被告陳翠寬既非102 年租約、105 年租約之承租人，即無庸負擔102 年租約、105 年租約之承租人義務與責任，原告主張3 份租賃契約書均由被告陳翠寬承租，與事實不符。被告陳翠寬於99年租約之承租期間，原告既已同意其依法申請變更設計及裝修，則於變更設計及裝修時縱有破壞結構體或原有內部裝修之情事，即屬得原告同意之行為，自難認屬侵害原告財產權之不法行為，無須負擔侵權行為之損害賠償責任。嗣於102 年5 月31日租期屆滿交還系爭房屋時，乃依現狀交還，並未破壞內部裝修，亦無違反上開約定，至於被告診所於107 年5 月31日租期屆滿時縱有破壞內部裝修之情，亦應由被告診所負責，與被告陳翠寬無涉。況被告陳翠寬變更設計及整修之行為係發生在99年間，原告亦於99年間知悉此事，迄至原告提起本件訴訟已罹於2 年之消滅時效，爰為時效抗辯，拒絕給付。
（二）就原告請求回復原狀費用部分：原告應就其房屋未回復原狀而受有損害乙節，負舉證責任，原告於其房屋未回復原狀前，已將其房屋另租予設計及家具公司重新裝潢營業使用，原告並無留用原有結構及裝修之必要，自不因系爭房屋未回復原狀而受任何損害，且原告實際上亦未支付任何回復原狀所需之費用，是原告請求被告連帶賠償回復原狀之費用，即屬無據。原告提出之鑑定報告未附詳細費用說明，自難憑採。又系爭房屋係於84年間興建完成而取得使用執照，並非新屋，所需回復原狀之材料費用，應予折舊。就原告請求自107 年6 月1 日起按月給付租金損失部分：105 年租約於107 年5 月31日屆滿後，原告何時能覓得新承租戶而與之簽訂租約，均屬未定，不具客觀之確定性，難認原告自107 年6 月1 日起按月享有客觀確定可得預期之租金利益，且被告於107 年5 月31日後1 週內已將鑰匙寄還原告，由原告取得系爭房屋之管領力，原告此時起即得將系爭房屋另行出租他人，並未受有無法出租之損害，況原告已將系爭房屋租予設計及家具公司，難認系爭房屋未回復原狀前，有何妨礙原告出租而導致原告受有每月租金損害之情事等語置辯。
（三）並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決，願以現金或等值台灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請宣告免為假執行。
四、經查，99年6 月1 日，被告陳翠寬以自己名義與原告簽訂99年租約，向原告承租系爭房屋，租期自99年7 月1 日起至10
2 年6 月30日止，租金每月45萬元；又102 年6 月27日，由被告診所即劉映君為承租人，向原告承租系爭房屋，102 年租約承租人欄蓋有被告診所即劉映君大小章、被告陳翠寬印章，租期自102 年7 月1 日起至105 年6 月30日止，租金每月47萬2,500 元；105 年6 月28日，由被告診所即林若松為承租人，向原告承租系爭房屋，105 年租約承租人蓋有被告診所印章、被告陳翠寬印章，租期自105 年7 月1 日起至10
7 年5 月31日止，租金每月58萬6,000 元。上開3 份租約第
6 條第4 項均有約定「乙方（即承租人）得自行裝修本建物，但不得破壞本結構體，返還建物時，不得破壞內部裝修」，105 年租約並特別約定「如有破壞結構體，須恢復原狀」等情，有99年、102 年、105 年租約在卷可稽（見本院卷一第5 至14頁、第119 至120 頁），且為兩造所不爭執，堪先認定屬實。
五、得心證之理由：
（一）就原告請求被告連帶給付回復原狀費用部分：
1.查99年租約係由被告陳翠寬為承租人，向原告承租系爭房屋，而102 年租約、105 年租約之承租人欄均記載為被告診所，雖被告陳翠寬有在該2 份租約末「乙方承租人」處簽名蓋章，就105 年租約部分並於「乙方承租人法定代理人」欄蓋章，惟依醫師法、醫療法、醫療機構設置標準之規定，診所負責人必須具有醫師資格，而被告陳翠寬不具醫師資格，自非被告診所之法定代理人，故被告陳翠寬應僅係以被告診所代理人之身分與原告簽訂就102 年租約、
105 年租約。
2.又上開3 份租約第6 條第4 款均明訂：「乙方（即承租人）得自行裝修本建物，但不得破壞本結構體，返還建物時，不得破壞內部裝修」；而105 年租約另特別約定：「如有破壞結構體，須恢復原狀」等語（見本院卷一第6 、11、119 頁反面），且3 份租約之名義上承租人雖有不同，惟對於相關條款之約定並無太大差異，即自99年6 月1 日99年租約簽訂以來，迄107 年5 月31日105 年租約期滿，如承租人就系爭房屋有自行裝修之行為，均應受「不得破壞本結構體，返還房屋時，不得破壞內部裝修。如有破壞結構體，須恢復原狀」條款之約束。而107 年5 月31日租期屆滿時之承租人為被告診所，是若有破壞結構體之事實，於返還房屋時，被告診所應負回復原狀之責；若無破壞結構體之情形，被告診所於返還房屋時，亦不得破壞內部裝修。
3.被告陳翠寬於99年6 月1 日簽訂99年租約後，經徵得原告同意，於99年6 月15日向臺中市政府申請系爭房屋變更使用執照及併案辦理室內裝修，經臺中市政府99年7 月6 日函覆准予按核准圖說內容施作，並於99年8 月12日核發建築物室內裝修合格證明，裝修位置為系爭房屋1 、2 樓分間牆、天花板、牆面裝修等情，有臺中市政府函、建築物室內裝修合格證明、變更使用執照申請書為證（見本院卷一第61至66頁），且為原告所不爭執（見本院卷一第56、
205 頁反面），故原告既於簽約後同意被告陳翠寬於99年
7 月1 日租期開始前進行室內裝修，則被告診所於107 年
5 月31日租期屆滿返還建物時，所須回復之原狀即為99年
7 月1 日經原告同意變更後之狀態，而非系爭房屋84年間取得使用執照之狀態。
4.原告雖以土木技師公會之鑑定報告，認定系爭房屋原設計建築平面圖與現況平面圖進行套繪比對結果，系爭房屋1樓及2 樓現況已拆除之RC結構牆及1/2B磚牆不符合原設計位置，系爭房屋室內隔間恢復原設計之工程費用為573 萬5,138 元，主張被告應連帶給付上開回復原狀之費用等語。然土木技師公會之鑑定報告係以被告診所搬遷後107 年
7 月12日會勘時之現況，與系爭房屋84年間之建築平面圖進行比對，而認定有如鑑定報告第5 、6 頁所示不符合原設計之處（見鑑定報告及其附件六），並有土木技師公會
107 年11月5 日（107 ）中土鑑發字第172-03號函、107年11月5 日（107 ）中土鑑發字第348-01號函、107 年12月21日（107 ）中土鑑發字第172-04號函在卷可稽（見本院卷一第51至53頁、第72至85頁、第103 至105 頁），惟被告診所於租期屆滿時所應回復之原狀為99年間經原告同意變更後之狀態，已如前述，則土木技師公會鑑定報告以84年間之建築平面圖與現況比對所認定之回復原狀費用，即不可採。
5.原告復主張系爭3 份租約後均有附系爭房屋1 、2 樓之原設計平面圖及隔間圖，被告於租期屆滿時應將系爭房屋回復至原設計圖所示等語，則為被告所否認。查系爭3 份租約後均有附系爭房屋1 、2 樓之原設計平面圖及隔間圖（見原告民事補充陳述狀證11），參酌系爭3 份租約第1 條約定：「租賃物標示：建物門牌：⑴臺中市○○區○○路
0 段000 號建物。⑵⑶⑷⑸⑹…。建物的一部分其承租的範圍如附件一和附件二所標示的A 區」，而租約後之附圖亦有載明A 區、B 區、C 區等標示，堪認該附圖係用以特定被告之承租範圍，而非回復原狀之約定。系爭3 份租約內並未明定返還建物時應回復到原建造當時之狀況，即不應以租約附圖作為回復原狀之認定，原告此部分主張，洵非有據。
6.經本院將土木技師公會107 年7 月12日會勘時之現場照片，與系爭房屋99年間准予變更使用之圖說資料，送請臺中市建築師公會鑑定兩者有何相異之處、如有相異之處所須回復原狀之費用為何。經臺中市建築師公會鑑定結果：「
1.經本會鑑定人詳細比對鑑定報告書附件四現場照片與99年間變更使用之圖說資料，鑑定報告書附件四現場照片之內部主要分間牆與核准圖說構造位置相符（並無差異），僅部分房間內自行增設有隔屏裝潢，但並不影響建築物主要構造之安全及使用。6.本案於99年6 月間向市府辦理變更使用之申請項目僅為變更建築物使用類組為診所及室內裝修分間牆之變更，並無變更主要結構之申請，亦無破壞主要構造體之情形。9.裝修部分回復原狀之損害賠償費用計算如次：房間木皮門片9 扇，每扇5,000 元、馬桶2 組，每組7,000 元、洗手台（含臉盆及龍頭）1 組，每組7,
500 元及玻璃門片（含把手五金）3 組，每組13,500元，合計為10萬2,500 元。惟本案於107 年5 月31日雙方終止契約後即於107 年12月另租於他人變更裝修使用，原有裝修已廢棄不用，因此建議損害賠償金額以殘餘價值賠償之。自99年6 月間向市府辦理之變更使用併案辦理室內裝修許可至107 年5 月31日雙方終止契約止已經歷8 年之租期，如以依附主建物之耐用年數核算，折舊率1%，其殘值率為1-0.01*8＝0.92。因此回復原狀之損害賠償金額應為9萬4,300 元」等語（見臺中市建築師公會鑑定報告），該鑑定報告係參酌建築法、建築物室內裝修管理辦法等規定，而為上開認定，其鑑定結果應屬客觀可信。
7.準此，107 年5 月31日租期屆滿時之承租人為被告診所，被告診所復自承有拆除房間木皮門片9 扇、馬桶2 組、洗手台（含臉盆及龍頭）1 組及玻璃門片（含把手五金）3組等內部裝修，則依臺中市建築師公會上開鑑定報告之認定，被告診所應給付原告回復原狀金額為9 萬4,300 元。
至原告主張被告除上開物品外，另有拆除民事準備續一狀所示之物品，並提出照片為證（見本院卷一第136 至167頁），然為被告所否認，而證人朱伯晟之證述亦不能證明被告診所有委請其拆除民事準備續一狀所示之全部物品（見本院卷一第169 頁反面），則原告請求逾9 萬4,300 元之部分，即屬無據，不應准許。
（二）就原告請求被告連帶給付107 年6 月1 日起至同年12月止共計6 月，因被告未回復原狀，致原告無法出租他人，所受每月相當於租金之損害部分：
原告主張因被告未將系爭房屋回復原狀，致原告無法將系爭房屋出租他人，所受損害為每月相當於租金之損害金，依債務不履行、民法第184 條規定，請求被告連帶給付自
107 年6 月1 日起至同年12月止共計6 月，每月賠償原告相當於租金之損害58萬6,000 元，共計351 萬6,000 元等語，則為被告所否認。查105 年租約於107 年5 月31日租期屆滿，兩造原約定於107 年6 月1 日點交，然因原告於點交時發現系爭房屋未回復原狀，致未完成點交，嗣原告即於107 年6 月22日申請土木技師公會鑑定現況與原設計不符之處，土木技師公會並於107 年7 月12日至現場會勘，會勘時被告診所已搬離現場而無人使用，其後原告並於
107 年12月將系爭房屋另行出租予他人等情，為兩造不爭執，並有土木技師公會鑑定報告所載鑑定經過可參，堪認被告診所確於租期屆滿後即搬離系爭房屋，並未繼續占有使用系爭房屋，原告才能於107 年6 、7 月間申請土木技師公會進入系爭房屋會勘鑑定。而被告診所是否將系爭房屋內部裝修回復原狀，屬被告診所應否對原告負損害賠償責任乙事，與原告於租期屆滿後、另行出租他人前是否受有租金損害無涉，原告此部分請求，為無理由，不應准許。
六、綜上所述，原告依租賃契約之約定，請求被告診所給付回復原狀所需之費用9 萬4,300 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即107 年8 月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；其逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
七、原告及被告診所均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，因本判決原告勝訴部分未逾50萬元，應依民事訴訟法第
389 條第1 項第5 款規定，依職權為假執行宣告；而被告診所聲請免為假執行部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。至原告聲請傳訊證人即被告診所歷次負責人張東舜、劉映君、林若松、洪浩晃等（見本院卷一第123 頁反面、第132 頁），及請求向臺中市政府衛生局查詢被告診所自99年成立以來共變更幾位負責人，以證明被告陳翠寬方為被告診所實際負責人乙節，另聲請傳土木技師公會林永裕技師，欲證明何謂建築物之主要構造，及被告拆除之系爭房屋牆面是否為建物之主要構造（見本院卷一第211 頁）；又被告診所聲請傳證人楊明峯（見本院卷一第231 頁），證明其拆除之冷氣主機範圍，均與本件爭點無涉，而無調查之必要，附予敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 3 月 30 日
民事第一庭 法 官 廖欣儀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 1 日
書記官 顏嘉宏