臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第2739號原 告 祭祀公業陳承發法定代理人 陳耀卿訴訟代理人 蔡本勇律師複代理人 李效文律師被 告 陳金鳳
紀陳金連上列當事人間請求拆除地上物返還土地等事件，本院於中華民國108年9月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：原告起訴時，訴之聲明原為：「一、被告陳金鳳、紀陳金蓮應將座落臺中市○○區○○○段○○○ ○號土地上建築物（門牌號碼：臺中市○○區○○路○○○○○○○○號）等拆除，並返還土地予原告。二、被告陳金鳳、紀陳金蓮應連帶給付原告新台幣柒拾玖萬柒仟參佰貳拾伍元整。及自民國一○七年八月一日起至返還土地止，連帶給付原告每年新台幣伍萬參仟壹佰伍拾伍元整。三、原告願供擔保，請准予宣告假執行。
」於訴訟中變更為：「一、被告陳金鳳應將坐落臺中市○○區○○○段○○○ ○號內如附圖所示B 部分面積27.11 平方公尺土地上門牌為豐洲路00號之建物、C1部分面積20.69 平方公尺及C2部分面積25.09 平方公尺土地上門牌為豐洲路00號之建物（不含重疊之D 部分第一層）拆除，將該部分土地交還原告。二、被告陳金鳳應給付原告新臺幣401,520 元，及自民國107 年8 月1 日起至交還前項土地之日止，按年給付原告26,768元（不足一年者，按日數比例計算）。三、被告紀陳金連應將坐落臺中市○○區○○○段○○○ ○號內如附圖所示A 部分面積33.79 平方公尺土地上門牌為豐洲路21號之建物、D 部分面積10.4平方公尺土地上之無門牌建物（不含重疊之C2部分第二層）拆除，將該部分土地交還原告。四、被告紀陳金連應給付原告新臺幣371,190 元，及自民國107年8 月1 日起至交還前項土地之日止，按年給付原告24,746元（不足一年者，按日數比例計算）。五、第一、三項部分，原告願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第130 至
131 頁），因請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第255 條第1 項第2 款規定，即得為變更。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）坐落臺中市○○區○○○段○○○ ○號土地為原告所有，遭被告2 人以如附圖所示之建物無權占有多年（編號A 、D所示建物之處分權為被告紀陳金連所有，編號B 、C1、C2所示建物之處分權為被告陳金鳳所有），原告為此於民國
107 年7 月25日分別向被告2 人寄送存證信函，表示：「若台端主張有租賃關係存在時，請於文到十五日內給付已積欠二年以上，高達數十年之租金或不當得利損害賠償。
否則本祭祀公業逕依土地法第103 條第4 款之規定，終止租賃契約，並以本函為終止契約之意思表示。」等語。
（二）被告主張兩造間有土地租賃契約關係存在，其應說明每期租金為何？是否已繳納全部租金？未繳納租金期數為何？原告函催被告給付欠繳租金時，實無法確認每期租金金額及欠繳租金期數，故僅催告被告依其主張之事實給付欠繳租金，應生催告之效力。
（三）原告是在73年10月始於新社區公所辦理登記，但更早之前就存在，是由訴外人陳○和（原告現任法定代理人陳耀卿之父）辦理首次登記並擔任管理人至83年12月12日死亡為止，在陳○和之前是否有其他管理人已不可考。被告提出之62年7 月21日、79年4 月8 日土地租賃契約書上並未有陳○和之簽名（只有蓋章），且沒有「祭祀公業陳承發」之印章，被告無法證明該契約書上之印章為陳○和所加蓋，且與原告申請成立時之印章不符，無法證明租賃契約之真正。
（四）被告二人父親陳○川原始起造坐落於現況房屋同一地點的房子應該是加強磚造的房屋，這個房子應該已經拆除滅失，然後原地重建鐵皮屋，然後才辦理房屋稅籍登記，所以從房屋稅籍登記看不出重建。原始的房子是陳○川在民國50幾年間起造的，現況的房屋應該是在民國70幾年間拆除舊屋原地重建的。被告二人分別繼承的都是現況的房屋。
原告的主張是如果認為原告與陳○川間有租地建屋的關係，應該也在民國70幾年的時候就已經完成租地建屋之目的，而終止租地建屋之關係，至於被告提出79年原告與被告之母的土地租賃契約縱然為真正，原告亦主張系爭房屋是在簽定該租賃契約之後，仍為上開原始房屋，事後才重建為現況房屋。原始的系爭租約雙方當事人的真意就是建物使用年限屆至時就期滿，雖然租約的文字是不定期租約，但是當事人的真意是這樣。
（五）系爭土地租賃契約書係於62年7 月21日訂定，其原始房屋應為加強磚造。嗣後，未經原告同意，由被告等人或其被繼承人陳○川自行更新材質結構為鋼構鐵皮造。依財政部
106 年2 月3 日台財稅字第10604512060 號令之固定資產耐用年數表記載，其原始加強磚造房屋屋齡已逾45年，超過固定資產耐用年數表記載之35年。若逕以現況鋼構鐵皮造之結構建造，其屋齡亦已逾越固定資產耐用年數表記載為20年，應屬無疑。原告自得依土地法第103 條第1 款之規定，請求被告返還土地，並以民事準備書（二）狀繕本之送達，為終止系爭租約之意思表示。
（六）被告無權占用系爭土地，其因此獲有相當於租金之利益，而損害原告之權利。系爭土地之申報地價，自89年7 月至99年1 月為每平方公尺新臺幣（下同）6,000 元，102 年
1 月至104 年12月為每平方公尺6,880 元，105 年1 月至
106 年12月為每平方公尺7,040 元，107 年1 月起迄今為每平方公尺5,600 元，一律以每平方公尺5,600 元計算。
被告陳金鳳無權占有土地面積為47.8平方公尺，依土地法第97條、第105 條規定，每年租金以申報地價267,680 元（5,600 ×47.8＝267,680 ）之10％計算，為26,768元，故原告請求被告陳金鳳給付（自92年8 月1 日起至107 年
7 月31日，以15年計算）401,520 元。被告紀陳金連無權占有土地面積則為44.19 平方公尺，每年租金以申報地價247,464 元（5,600 ×44.19 ＝247,464 ）之10％計算，為24,746元，故原告請求被告紀陳金連給付（自92年8 月
1 日起至107 年7 月31日，以15年計算）371,190 元。
（七）綜上所述，原告依民法第767 條之所有權人物上請求權，請求被告二人返還無權占有之系爭土地，依民法第179 條請求被告二人分別給付不當得利，或依契約分別請求被告二人積欠之租金云云。並聲明：
1.被告陳金鳳應將坐落臺中市○○區○○○段○○○ ○號內如附圖所示B 部分面積27.11 平方公尺土地上門牌為豐洲路19號之建物、C1部分面積20.69 平方公尺及C2部分面積25.09 平方公尺土地上門牌為豐洲路00號之建物（不含重疊之D 部分第一層）拆除，將該部分土地交還原告。
2.被告陳金鳳應給付原告401,520 元，及自107 年8 月1日起至交還前項土地之日止，按年給付原告26,768元（不足一年者，按日數比例計算）。
3.被告紀陳金連應將坐落臺中市○○區○○○段○○○ ○號內如附圖所示A 部分面積33.79 平方公尺土地上門牌為豐洲路00號之建物、D 部分面積10.4平方公尺土地上之無門牌建物（不含重疊之C2部分第二層）拆除，將該部分土地交還原告。
4.被告紀陳金連應給付原告371,190 元，及自107 年8 月
1 日起至交還前項土地之日止，按年給付原告24,746元（不足一年者，按日數比例計算）。
5.第1.、3.項部分，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告之父陳○川先前為原告諸多土地之三七五租約佃農。
（二）臺中市○○區○○○段○○○ ○號土地即重測前下溪洲段后寮小段265-2 地號土地，陳○川與原告（管理人陳○和）就此土地訂有租賃契約，陳○川死後由遺孀陳林○與原告（管理人陳○和）立約。
（三）陳○川在上開地號土地上建造門牌豐洲路00、00、00號之建物，有臺中縣政府所核發之建造執照。原告紀陳金連為陳○川之長女，自陳○川繼承豐洲路00號及如附圖編號D部分所示之無門牌建物，於民國60年婚後入住迄今；原告陳金鳳為陳○川之次女，自陳林○繼承豐洲路00、00號（陳林○自陳○川繼承），於88年2 月18日入住迄今；被告繼承後為防漏水，房屋外表以鐵皮包覆，並無拆除重建之情事。
（四）被告同意給付租金，惟民法第126 條規定，租金各期給付請求權，因5 年間不行使而消滅等語資為抗辯。並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）臺中市○○區○○○段○○○ ○號土地即重測前下溪洲段后寮小段000-2 地號土地為原告所有。
（二）被告之父陳○川於民國50幾年在系爭土地建造門牌豐洲路
00、00、00號之建物，有臺中縣政府所核發之建造執照。原告紀陳金連為陳○川之長女，於70年2 月27日自陳○川遺產分割繼承豐洲路00號及如附圖編號D 部分所示無門牌建物，於民國60年婚後入住迄今。原告陳金鳳為陳○川之次女，於88年2 月18日自其母陳林○遺產分割繼承豐洲路
00、00號（陳林○繼承自陳○川）並入住迄今。現況房屋外表確以鐵皮包覆。基此，如附圖編號A 、D 所示建物之處分權為被告紀陳金連所有，如附圖編號B 、C1、C2所示建物之處分權為被告陳金鳳所有，以此方式占有系爭土地迄今。
（三）原告是在73年10月始於新社區公所辦理登記，但更早之前就存在，是由陳○和（原告現任法定代理人陳耀卿之父）辦理首次登記並擔任管理人至83年12月12日死亡為止，在陳○和之前是否有其他管理人已不可考。
（四）原告於107 年7 月25日向被告2 人寄送存證信函，全文為：「敬啟者：本祭祀公業所有臺中市○○區○○○段○○○○號土地，土地面積94.92 平方公尺，經台端等二人無權占有多年，並於上述土地建有房屋（門牌號：臺中市○○區○○路○○○○○○○○號）。若台端主張有租賃關係存在時，請於文到十五日內給付已積欠二年以上，高達數十年之租金或不當得利損害賠償。否則本祭祀公業逕依土地法第
103 條第4 款之規定，終止租賃契約，並以本函為終止契約之意思表示。若台端等二人無法證明租賃關係存在時，本祭祀公業即以民法第767 條規定，依民事訴訟法相關程序訴請台端等二人，拆除建築物並返還上開土地，敬請查照惠辦，勿為訟累。」
四、本院之判斷：本件兩造所爭執之處，應在於：被告所主張之土地租賃關係得否對抗原告？如否，則原告請求被告拆屋還地及返還不當得利有無理由？如是，則原告請求被告給付租金有無理由？說明如下：
（一）被告所主張之土地租賃關係得否對抗原告？
1.按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃物契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，為民法第426 條之1 所明定。私文書通常如經他造否認，雖應由舉證人證明其真正。但如年代久遠，人物全非，遠年舊物，每難以查考，涉有舉證困難之問題。於此情形，當事人自得依民事訴訟法第277 條但書規定，以證明度減低之方式，減輕其舉證責任。當事人之一造依該方式提出相關之證據，本於經驗法則，可推知其與事實相符者，應認其已有提出適當之證明，他造欲否認其主張，即不得不更舉反證以證明之。另按，自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279 條第3 項定有明文。
2.本件被告已於107 年9 月18日答辯狀檢附其上記載：「出租人：祭祀公業陳承發管理人甲方陳○和（蓋章）」「承租人乙方陳○川（簽名、蓋章）」於62年7 月21日簽訂，第1 條明定○○○鄉○○○段后寮小段000-2 號田0.0094公頃出租與乙方而乙方為使用建築房屋而承租之，第2 條明定本件租賃為約定自民國57年1 月1 日起計租之不定期租約「故乙方非有積欠租金或違背契約於甲方不得任意聲明終止租約」之土地租賃契約書影本（見本院卷第24、111 頁）；又於108 年4 月17日答辯補充狀檢附其上記載：「出租人：祭祀公業陳承發管理人甲方陳○和（蓋章）」「承租人乙方陳林○（簽名、蓋章）」於79年4 月8 日簽訂，第1 條明定包含○○○鄉○○○段后寮小段000-2 號田0.0094公頃出租與乙方而乙方為使用建築房屋而承租之，第2 條明定本件租賃為約定自民國79年1 月1 日起計租之不定期租約「故乙方非有積欠租金或違背契約於甲方不得任意聲明終止租約」之土地租賃契約書影本（見本院卷第113 頁）；復於本院108 年9 月19日言詞辯論期日攜帶上述兩份契約書正本到場，經當庭勘驗與卷附影本相符，業記明筆錄（見本院卷第175 頁正反面）。如○○○區○○○段○○○○號土地重測後面積為94.92 平方公尺，有原告提出之土地登記謄本附卷可憑（見本院卷第10頁），核與上列土地租賃契約書所載租賃物○○○鄉○○○段后寮小段000-2 號田0.0094公頃相符。參酌兩造不爭執陳○川於民國50幾年即在系爭土地建造門牌豐洲路00、00、00號建物之事實，被告已提出原告不爭執真正之臺中縣政府營造執照資料影本，記載業主姓名為陳○川、建築地址○○○鄉○○○○○段○○○○○ ○號、建築面積為83.40平方公尺、竣工期限為57年11月30日等情（見本院卷第
114 、115 頁），及鄰近地號之58年4 月30日土地租賃契約書影本（見本院卷第112 頁）、57年6 月4 日租約書影本暨正本（見本院卷第23、87、93頁）、57年1 月之切結書影本（見本院卷第26、87頁）、77年12月30日租金收據影本（見本院卷第25頁）等資料。數十年後，人物全非，原告始於107 年7 月25日發存證信函表示：
「若台端主張有租賃關係存在時，請於文到十五日內給付已積欠二年以上，高達數十年之租金或不當得利損害賠償。否則本祭祀公業逕依土地法第103 條第4 款之規定，終止租賃契約，並以本函為終止契約之意思表示。
」等語，有原告提出之存證信函及送達被告之回執影本附卷可憑（見本院卷第15至18頁）。依上述情事，本於經驗法則，可推知被告提出之62年7 月21日、79年4 月
8 日土地租賃契約書應為真正，足認被告已有提出適當之證明。
3.另方面，本院於108 年3 月28日言詞辯論期日，經闡明：「法官：依被告所提證據，最後是否以被證一第二頁之62年7 月21日土地租賃契約書，主張被告之被繼承人陳○川與原告間有承租土地建築房屋之租賃關係，主張有權占有系爭土地？被告2 人均答：對。」與「法官：原告對於被告所辯原租賃關係之存在，及陳○川遺產分割結果，有何意見？原告複代理人：關於原租約的部分沒有意見，不過，原先所建的房屋已經毀損滅失，目前的建物是未經原告同意而興建……」等語，記明筆錄（見本院卷第93頁正反面），可見原告曾自認被告提出之62年7 月21日土地租賃契約書為真正。
4.原告嗣改稱被告無法證明該契約書上之印章為陳○和所加蓋，且與原告申請成立時之印章不符，無法證明租賃契約之真正云云（見本院卷第175 頁背面）。但依前揭說明，被告既已有提出適當之證明，況且原告曾於本院
108 年3 月28日言詞辯論期日自認被告提出之62年7 月21日土地租賃契約書為真正，原告欲否認62年7 月21日、79年4 月8 日土地租賃契約書之真正及欲撤銷自認，即不得不更舉反證以證明之。事實上，原告亦未能舉證以實其說，即應以被告所辯為可採。
5.至於原告質疑被告提出之62年7 月21日、79年4 月8 日土地租賃契約書上並未有陳○和之簽名（只有蓋章），且沒有「祭祀公業陳承發」之印章云云。然而，租賃為諾成契約，不以訂有書面契約為必要。又依民法第3 條第2 項之規定，如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力。陳○和於上列契約皆係以「出租人：祭祀公業陳承發管理人甲方陳○和」之名義蓋章，足以表彰陳○和以原告法定代理人之地位代理原告名義簽約，即直接對原告發生效力。
6.至於原告主張依土地法第103 條第4 款之規定終止租賃契約云云。惟查：
（1）土地法第103 條第4 款規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。…四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。…」於此情形，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回土地請求權存在。
（2）原告雖於107 年7 月25日向被告2 人寄送存證信函，但全文為：「敬啟者：本祭祀公業所有臺中市○○區○○○段○○○ ○號土地，土地面積94.92 平方公尺，經台端等二人無權占有多年，並於上述土地建有房屋（門牌號：臺中市○○區○○路○○○○○○○○號）。若台端主張有租賃關係存在時，請於文到十五日內給付已積欠二年以上，高達數十年之租金或不當得利損害賠償。否則本祭祀公業逕依土地法第103 條第4 款之規定，終止租賃契約，並以本函為終止契約之意思表示。若台端等二人無法證明租賃關係存在時，本祭祀公業即以民法第767 條規定，依民事訴訟法相關程序訴請台端等二人，拆除建築物並返還上開土地，敬請查照惠辦，勿為訟累。」（見本院卷第15至16頁），可見原告乃否認土地租賃關係存在，根本未主張被告應給付其租金若干，顯未合法催告支付租金。既未經合法催告，則原告聲稱逕以該存證信函為終止契約之意思表示云云，自屬無效。
（3）據上，原告主張依土地法第103 條第4 款之規定終止租賃契約云云，為無理由。
7.至於原告主張依土地法第103 條第1 款之規定終止租賃契約云云。惟查：
（1）土地法第103 條第1 款規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。…一、契約年限屆滿時。…」於此情形，僅於契約定有期限者始適用之。租用建築房屋之基地，非有土地法第103 條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務（最高法院51年台上字第2987號民事判例要旨）。
（2）按契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，始符合誠信原則。依被告提出之62年7 月21日、79年4 月8 日土地租賃契約書，皆於第2 條明定為不定期租約，而且強調「故乙方非有積欠租金或違背契約於甲方不得任意聲明終止租約」，前已敘及。於此不定期租約，就不可能依土地法第103 條第1 款之規定終止租賃契約。
（3）而原告主張依土地法第103 條第1 款終止租賃契約，無非就被告提出之62年7 月21日、79年4 月8 日土地租賃契約書，反捨契約文字，曲解為契約當事人定有租至房屋不堪使用時為止之期限，以之為先決事實。經查相關實務見解之源頭為已於90年4 月17日廢止之最高法院30年渝上字第311 號民事判例要旨：「土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制而已。至民法第四百二十二條固規定不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，然以字據訂立之土地租賃契約，依字據所載契約之目的解為定有一年以上之租賃期限，仍無背於該條規定之本旨。」此等見解，係於當事人並未明定租賃之期限時，始有適用之餘地，自不包括契約明定為不定期租約之情形。可知原告乃誤解上開法律規定及相關實務見解，又反捨契約文字而更為曲解，違背誠信原則，殊無可取，附此敘明。
（4）據上，原告主張依土地法第103 條第1 款之規定終止租賃契約云云，為無理由。
8.結論：被告所主張之土地租賃關係確實存在，迄今尚未合法終止，自仍得以對抗原告，即為被告占有系爭土地之正當權源，而非無權占有。
（二）原告請求被告拆屋還地及返還不當得利係以被告無權占有系爭土地為先決事實，既認被告係依土地租賃關係占有，而非無權占有，則原告請求被告拆屋還地及返還不當得利，即無理由，已堪認定。
（三）既認被告所主張之土地租賃關係仍存在，則原告請求被告給付租金，固非全然無據。然而，原告否認土地租賃關係存在，從未具體主張其請求租金之依據、金額及計算式。
本院於108 年3 月28日言詞辯論期日闡明：「原告之訴訟標的關於請求租金部分，並不明確，有何補充？」（見本院卷第92頁背面）、「依土地法第103 條第4 款規定終止租約者，按照實務通說（提示），仍應依民法第440 條第
1 項規定，向全體承租人定期催告。但原證四存證信函，未明確催告給付租金若干，原告有何意見？」（見本院卷第94頁背面），原告就此僅具狀補陳：「被告主張兩造間有土地租賃契約關係存在，其應說明每期租金為何？是否已繳納全部租金？未繳納租金期數為何？原告函催被告給付欠繳租金時，實無法確認每期租金金額及欠繳租金期數，故僅催告被告依其主張之事實給付欠繳租金，應生催告之效力。」云云（見本院卷第134 頁末行末句至第135 頁）。原告既不願承認被告所主張之土地租賃關係，又怠於主張其請求租金之依據、金額及計算式，本院當然也不能越俎代庖擅自替原告主張其權利，是原告僅空言泛稱「或依契約分別請求被告二人積欠之租金」，未能具體特定其請求之租金為何，致被告無從答辯，本院亦無從准許。
（四）綜上所述，原告依民法第767 條之所有權人物上請求權，請求被告二人拆屋還地，並依民法第179 條請求被告二人分別給付不當得利或依契約分別請求被告二人積欠之租金，均無理由，應予駁回；假執行之聲請即失去依附，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 10 月 17 日
民事第二庭 法 官 蔡嘉裕以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 17 日
書記官 許瑞萍