臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第2753號原 告 沈政興訴訟代理人 陳珮熏被 告 林秋娟（即游光裕之承當訴訟人）
曾清紅上 一 人訴訟代理人 洪文泰被 告 劉東明
陳雄城謝束玲上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國108年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林秋娟應將坐落臺中市○區○○○段○○○號土地上位在門牌號碼臺中市○區○○○街○○○巷○○號1樓後方如臺中市中山地政事務所複丈日期民國108年3月5日土地複丈成果圖編號B（面積11.6平方公尺）所示之地上物拆除，並將前揭土地返還與原告及其他全部共有人。
被告曾清紅應將坐落臺中市○區○○○段○○○號土地上分別位在門牌號碼臺中市○區○○○街○○○巷○○號、15號1樓後方如臺中市中山地政事務所複丈日期民國108年3月5日土地複丈成果圖編號D（面積11.38平方公尺）、F（面積11.38平方公尺）所示之地上物拆除，並將前揭土地返還與原告及其他全部共有人。
被告劉東明應將坐落臺中市○區○○○段○○○號土地上位在門牌號碼臺中市○區○○○街○○○巷○○號1樓後方如臺中市中山地政事務所複丈日期民國108年3月5日土地複丈成果圖所示編號H（面積
13.66平方公尺）所示之地上物拆除，並將前揭土地返還與原告及其他全部共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林秋娟負擔百分之五，被告曾清紅負擔負擔百分之十，被告劉東明負擔百分之六；餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；又民事訴訟法第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。本件原本被告游陳淑美於原告提起本訴後，於訴訟繫屬中之民國107年11月7日死亡，游光裕為即游陳淑美之繼承人，有游陳淑美戶籍謄本（除戶全部）、親屬系統表在卷可證，其於108年1月7日依上揭規定具狀聲請承受訴訟，經核並無不合，應予准許。
二、又按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項定有明文。本件被告游光裕為游陳淑美之繼承人，於訴訟繫屬中之107年11月22日分別將其所有坐落臺中市○區○○○段○○○○號土地應有部分16分之1及同段716建號建物全數移轉登記予被告林秋娟，有土地及建物登記第一類謄本在卷可證，被告林秋娟於108年2月23日依上揭規定具狀聲請承當訴訟，經核並無不合，應予准許。
三、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第一項原為「請求判令被告越界建築拆屋還地坐落臺中市○區○○○街○○○巷○○號、13號、15號、17號、11號前方騎樓圍牆及後方防火巷違建成廚房、公共頂樓違建、17號公共頂樓違建房屋、拆屋退地給全體住戶。」。嗣原告於本件訴訟進行中之108年5月24日，更正為「1.被告林秋娟應將門牌臺中市○區○○○街○○○巷○○號1樓之如臺中市中山地政事務所（複丈日期108年3月5日）土地複丈成果圖所示編號A、B占用部分之建物拆除，並將土地返還與原告及其他共有人。2.被告曾清紅應將門牌臺中市○區○○○街○○○巷○○○○○號1樓之如臺中市中山地政事務所（複丈日期108年3月5日）土地複丈成果圖所示編號C、D、E、F占用部分之建物拆除，並將土地返還與原告及其他共有人。3.被告劉東明應將門牌臺中市○區○○○街○○○巷○○號1樓之如臺中市中山地政事務所（複丈日期108年3月5日）土地複丈成果圖所示編號G、H占用部分之建物拆除，並將土地返還與原告及其他共有人。4.被告陳雄城應將門牌臺中市○區○○○街○○○巷○○號4樓之如臺中市中山地政事務所（複丈日期10 8年3月5日）土地複丈成果圖所示編號I、K占用部分之建物拆除，並將土地返還與原告及其他共有人。5.被告謝束玲應將門牌臺中市○區○○○街○○○巷○○號4樓之如臺中市中山地政事務所（複丈日期108年3月5日）土地複丈成果圖所示編號J、L占用部分之建物拆除，並將土地返還與原告及其他共有人」。經核原告上開變更，顯係不變更訴訟標的，而更正事實上之陳述，揆諸前揭規定，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告方面：㈠主張：
坐落臺中市○區○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），為「水岸英倫」社區（下稱系爭社區）區分所有權人全部所持分共有，法定空地部分無約定專用之情事，詎被告等卻將之占用並搭蓋違章建築，其情形如下：1、被告林秋娟在其所有門牌號碼臺中市○區○○○街○○○○○○街○000巷00號1樓建物之前後方即如臺中市中山地政事務所複丈日期108年3月5日土地複丈成果圖（下稱如附圖）所示編號A、B部分，搭蓋未辦保存登記建物加以占有使用；2、被告曾清紅在其所有崇倫北街148巷13號、15號1樓建物之前後方即如附圖所示編號C、D、E、F部分，搭蓋未辦保存登記建物加以占有使用；3、被告劉東明在其所有崇倫北街148巷17號1樓建物之前後方即如附圖所示編號G、H部分，搭蓋未辦保存登記建物加以占有使用；4、被告陳雄城在其所有崇倫北街148巷11號4樓建物後方及5樓樓頂即如附圖所示編號I、K部分，搭蓋未辦保存登記建物加以占有使用；5、被告謝束玲在其所有崇倫北街148巷17號4樓建物前方及5樓樓頂即如附圖所示編號J、L部分（下合稱系爭全部建物），搭蓋未辦保存登記建物加以占有使用，被告等除違反建築法第25條違章建築之規定、公寓大廈管理條例之相關規定（即法定空地上不得搭蓋棚架建築物、法定空地供住戶作為避難場、消防通道等法令），被告未得系爭土地全體共有人之同意，無權占用系爭土地特定部分及使用收益之行為，已侵害其他共有人之所有權。原告本於系爭土地共有人之地位，依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告等拆除如附圖所示遭占用系爭土地之系爭全部建物，將占用之系爭土地返還予全體共有人等語。
㈡對被告抗辯之陳述：
1.原告係系爭土地共有人及其上崇倫北街l48巷l5號2樓建物之所有權人，於101年11月8日取得不動產所有權，系爭社區並已依公寓大廈管理委員會報備成立管理委員會。惟原告事後始知原告之電錶在被告曾清紅1樓違建圍牆之法定空定範圍中，被告等人之行為除損及全體區分所有權人權益外，並置全體區分所有權人生命、財產之安全於度外，原告因此提起本訴，請求返還共有物予全體區分有權人。
2.大樓樓頂平臺在維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，應推定為大樓各區分所有人共有，系爭社區1樓「法定空地」、「防火巷」及「大樓樓頂平臺」係全體區分所有權人之共有部分。被告等分別將其房屋前後及樓頂平臺加建違建，經臺中市政府都發局認定為既存違建，且列管在案，被告等人確有侵害原告及其他全體共有人之收益、使用及處分等權能，而屬違法，原告因此依民法第767條規定請求排除侵害。
3.民法第826條之1規定「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。由其法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。…」，由此可知，本條增訂共有物之分管約定，須經登記才能拘束受讓人，乃實現憲法第15條保障人民財產權及物權法定主義、物權公示及登記原則之精神及意旨。本件原告於受讓取得系爭土地及其上崇倫北街l48巷l5號2樓建物時，系爭全部建物均無分管約定之登記，亦未向主管機關報備，原告係善意受讓之第三人，無明知或可得而知之情形，自得依民法第818條所定「各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權」之規定，對被告等系爭土地之共有人逾越其應有部分之使用收益，請求排除侵害。
4.公寓大廈管理條例第7條規定「下列各款，不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁，樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用土不可或缺之共用部分」。同法第55條規定「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，…。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制…」。系爭社區係於66年7月1日完成之建築，屬本條所定不受同法第7條約定專用限制之範圍。然「法定空地」之認定，依內政部85年12月4日台內營字第8582176號函釋意旨「…法定空地非屬公寓大廈管理條例第7條第1項第1款所訂公寓大廈本身所占之地面。內政部營建署85年3月12日（85）營署建字第03278號函釋「查依公寓大廈管理條例第58條第2項規定，法定空地列為共用部分。同法第7條列有不得約定專用項，法定空地非前開列舉項目，…」，自不生適用公寓大廈條例第7條之情形，從而，同法第55條不得為約定專用之排除限制，亦無適用之餘地，因此「法定空地」自不得為約定專用之適用。又依內政部營建署90年4月17日（90）營署建管字第018833號函釋意旨「…樓頂平臺是指屋頂構造上方的平臺空間，而樓頂平臺的保管使用範圍應依核准圖所載為準…」，本件原告向主管機關申請系爭社區之竣工平面圖，樓頂平臺圖面無核準建造建築物之記載，應為空曠之逃生平臺空間，被告陳雄城、謝束玲卻私自搭建違建使用，未取得共有人之分管協議，建築物亦未依法申請建造及辦理保存登記，影響全體所有權人及住戶之居住安全。
5.依建築技術規則第110條之1條規定「建築物應自基地後側面之境界線，退縮淨寬1.5公尺以上之空地為防火間隔。
」。系爭社區於建造時，在建築物後方留設空地為防火間隔空間，前開規定雖於71年6月l5日修正變更，於建造建築物時，無須留設防火巷。然此乃係因應時代與科技進步，建築物防火方式、防火設施及防火構造改變所為之修法，此立法精神可於84年6月28日公布實施之公寓大廈管理條例第16條規定得知，「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。…」。縱其後建造之建築物已無防火巷留設規定，然其後所立之法律仍包涵舊法所規範之範圍，此為法律信賴保護原則，以實現法律之安定性。系爭社區於66年建造時以留設防火巷之方法為防火建築技術之依據，系爭社區建築物係基於當時建築技術方法與材質之限制而建造，其修正後之防火方式，亦配合修正後之建築技術方法與材質而建造，若使老舊建築物之舊防火方式與技術欲適用新的防火方式與技術，對舊建築物之建築技術方法與材質、防火方法與材質，亦均須同樣更新，方能認建築物達到防火之目的與效果，否則將使舊建築無任何防火效果可言。
6.公寓大廈管理條例第8條第1項規定「公寓大廈周圍上公下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制」。本件被告等人因原告向渠等主張共有部分所有權遭受侵害，被告等竟在未通知原告開會之情形下，草率於107年1月27日召開臨時區分所有權人會議，一來罷免原告之主任委員職務，並完成約定專用之決議與報備，事後才通知原告，侵害原告及其他區分所有權人之權益，原告只能接受事實，而不知所措。依內政部營建署85年12月4日台（85）營字第8582176號函釋「依建築法第11條規定，法定空地非屬公寓大廈管理條例第7條第1款所訂之公寓大廈本身所占地面，於不違反同條例強制不得約定專用之規定時，得依建築法規辦理」。內政部營建署85年5月25日台（85）內營字第8572695號函釋可知「法定空地如以規約方式約定專用，其內容不得抵觸都市計畫法及建築法令等法令規定，仍須受建築法令規範」。本件原告係一樓法定空地、防火巷及樓頂平臺所有權人之一，對於一樓法定空地、防火巷及樓頂平臺等共有部分遭被告等違建占用，因此請求排除侵害，回復共有人全體之利益等語。
㈢聲明：
1.被告林秋娟應將門牌臺中市○區○○○街○○○巷○○號1樓前後即如臺中市中山地政事務所（複丈日期108年3月5日）土地複丈成果圖所示編號A、B占用部分之建物拆除，並將土地返還與原告及其他共有人。
2.被告曾清紅應將門牌臺中市○區○○○街○○○巷○○號、15號1樓前後即如臺中市中山地政事務所（複丈日期108年3月5日）土地複丈成果圖所示編號C、D、E、F占用部分之建物拆除，並將土地返還與原告及其他共有人。
3.被告劉東明應將門牌臺中市○區○○○街○○○巷○○號1樓前後即如臺中市中山地政事務所（複丈日期108年3月5日）土地複丈成果圖所示編號G、H占用部分之建物拆除，並將土地返還與原告及其他共有人。
4.被告陳雄城應將門牌臺中市○區○○○街○○○巷○○號4樓後方及5樓樓頂即如臺中市中山地政事務所（複丈日期108年3月5日）土地複丈成果圖所示編號I、K占用部分之建物拆除，並將土地返還與原告及其他共有人。
5.被告謝束玲應將門牌臺中市○區○○○街○○○巷○○號4樓前方及5樓樓頂即如臺中市中山地政事務所（複丈日期108年3月5日）土地複丈成果圖所示編號J、L占用部分之建物拆除，並將土地返還與原告及其他共有人。
6.訴訟費用由被告等人負擔。
二、被告方面：㈠抗辯：
1.系爭共用部分既經系爭社區區權人會議（下稱區權會）決議約定專用並載於規約中，區權人即應受其拘束，倘原告認為該約定不妥，基於私法自治原則，應依公寓大廈管理條例第31條規定程序重新決議之，不得再請求民法第821條之權利，公寓大廈管理條例為民法之特別規定。惟原告於107年12月2日所召開的區權會卻不願出席，亦不願參與系爭社區公共事務，當初系爭社區係由原告召集始成立管委會，如今原告卻不願遵守公寓大廈管理條例之規定，非僅不依公寓大廈管理條例規定辦理移交，而遭臺中市都發局處以罰鍰，更不願遵守區權會之決議而四處檢舉興訟，足證原告成立管委會之目的，係為濫用職權，假公濟私，以逞其私慾，而非為系爭社區之公共利益，原告現已不再擔任系爭社區之主委，即將系爭社區之管理組織視為無物，以濫訴之方式，以逞其公報私仇之私慾。
2.系爭全部建物雖違反建築法規，惟其公用部分得否約定專用，已經臺中市都發局於107年3月30日會勘時所確認，系爭全部建物倘係於公寓大廈管理條例84年公布施行前即已興建完成，已無公寓大廈管理條例之適用，且約定專用得不受公寓大廈管理條例第7條規定之限制，至是否涉及公共安全及應否依法加以強制拆除，則由臺中市都發局以前開違建認定通知書，認定予以列管在案，倘原告認為該約定專用不妥，亦得於區權會中請求變更約定專用之決議，自無再依民法共有人之規定請求拆除系爭全部建物之餘地。
3.原告所主張系爭社區之前開系爭全部建物，均係於數十年前由起造人、被告或其移轉前之所有權人所建造，其建造之初，雖未訂定書面之分管契約，但有管領之部分，皆互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之共有部分，也未予干涉，並已歷時數十年之久，未聽聞有任何糾紛，得認有默示分管契約存在。惟至100年間原告買賣取得崇倫北街13號2樓之房屋後，始一再向相關主管機關檢舉，並提起本件訴訟。
4.為避免爭議，系爭社區成立管委會後，於107年1月27日召開區權人會議，完成系爭社區共有部分約定專用之約定，明確載明於規約，並報請臺中市南區區公所備查。依修正後規約之約定，系爭社區前後法定空地分別約定予一樓區權人專用；樓頂平臺則分別約定予4樓區權人專用，將原屬社區內各區權人默示同意之分管契約，分別以「約定專用」方式載明於規約中。
5.臺中市政府都市發展局及南區區公所於107年3月30日至系爭全部建物現場辦理會勘，臺中市都市發展局所屬住宅發展工程處會勘意見為：一樓法定空地圍牆，如經約定專用，得依建築法規辦理，且相關違建如為條例施行（84年）前施作，無條例之適用。本件系爭圍牆及相關違建均屬公寓大廈管理條例84年施行前施作，縱有違建，僅需依建築法規定處理，尚無公寓大廈管理條例之適用。系爭圍牆及相關違建物，雖位於系爭社區共用部分範圍內，惟依公寓大廈管理條例第3條第5款「…。五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者」所定之「約定專用」，乃依法所為之「有權使用」，非如原告所主張為「無權占用」，縱屬違建，惟並無公寓大廈管理條例之適用，且經主管機關依建築法相關規定認定為「既存違建」，非屬應立即拆除之情形，而予列管（不得增建、改建）在案。是本件原告主張系爭全部建物坐落之法定空地並無約定專用之事實，係無權占用法定空地云云，顯與事實不符。
6.建築技術規則建築設計施工編第110條已無「防火巷」之規定。因防火間隔只要具有一小時防火時效以上，且其設置係為阻隔火勢蔓延，並非供消防逃生道通行之用，自無原告所主張「後方逃生巷道被違建成廚房阻礙公共消防逃生道及占用公共空間」等情事。
7.系爭社區區分所有權人所共有之系爭土地之共用部分均已約定專用在案，被告等人屬有權使用，而非無權占用，且系爭全部建物均屬公寓大廈管理條例施行前即已存在之「既存違建」，並經主管建築機關依法列管，且非原告所主張之防火巷或逃生通道，復經約定專用，自無原告所稱嚴重影響社區住戶安全之情形存在，是原告之主張為無理由等語。
㈡聲明：
1.駁回原告之訴。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：原告主張：系爭土地為系爭社區區分所有權人全部持分共有，而其中：1、被告林秋娟在其所有崇倫北街148巷11號1樓建物之前後方即如附圖所示編號A、B部分，有未辦保存登記建物加以占有使用；2、被告曾清紅在其所有崇倫北街148巷13號、15號1樓建物之前後方即如附圖所示編號C、D、E、F部分，有未辦保存登記建物加以占有使用；3、被告劉東明在其所有崇倫北街148巷17號1樓建物之前後方即如附圖所示編號G、H部分，有未辦保存登記建物加以占有使用；4、被告陳雄城在其所有崇倫北街148巷11號4樓建物後方及5樓頂即如附圖所示編號I、K部分，有未辦保存登記建物加以占有使用；5.被告謝束玲在其所有崇倫北街148巷17號4樓建物前方及5樓頂即如附圖所示編號J、L部分，有未辦保存登記建物加以占有使用等情，為被告等所不爭執，並有系爭土地及建物之登記謄本、現場照片等可資佐證；並經本院會同兩造及臺中市中山地政事務所人員前往現場勘驗屬實，且有臺中市中山地政事務所出具之如附圖所示之土地複丈成果圖等附卷可證，足認此部分事實，堪予認定。而本件原告係主張：
被告等上揭行為除已違反建築法第25條違章建築之規定、公寓大廈管理條例之相關規定（即法定空地上不得搭蓋棚架建築物、法定空地供住戶作為避難場、消防通道等法令）外，被告未得系爭土地全體共有人之同意，無權占用系爭土地特定部分及使用收益之行為，已侵害其他共有人之所有權，原告本於系爭土地共有人之地位，依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告等拆除如附圖所示遭占用系爭土地之地上物，將占用之系爭土地返還予全體共有人等語。然此為被告等所否認，並以前詞加以置辯。是本件兩造之主要爭點應為：㈠被告等是否未得系爭土地全體共有人之同意，無權占用系爭土地特定部分及使用收益之行為，侵害其他共有人之所有權？㈡原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告等拆除如附圖所示遭占用系爭土地之地上物，將占用之系爭土地返還予全體共有人，有無理由？經查：
㈠就被告等是否未得系爭土地全體共有人之同意，無權占用系
爭土地特定部分及使用收益之行為，侵害其他共有人之所有權部分：
1.兩造對於系爭社區已依公寓大廈管理條例之規定成立管理委員會，並向臺中市南區區公所申報核備，而有公寓大廈管理條例適用等情形，並未加以爭執，足認此部分事實，堪予認定。
2.按公寓大廈管理條例第7條規定「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。是防火巷弄、樓地板及屋頂之構造係屬公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，並不得為約定專用部分。惟依同條例第55條第2項但書之規定，公寓條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。查本件系爭社區之建物係於66年7月1日建造完成，有建物登記第一類謄本在卷可資佐證（參本院卷一第265至269頁），顯係在公寓大廈管理條例84年6月28日公布施行前所為，揆諸前揭規定，系爭社區之建物區分所有權人若就系爭全部建物在系爭土地上之防火巷弄、前院圍牆及樓頂平臺部分成立分管協議，得不受公寓條例第7條之限制，該分管協議仍屬有效。
3.按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院87年度台上字第1359號民事裁判意旨可資參照）。又所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參最高法院21年上字第1598號及29年上字第762號民事裁判意旨）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院97年度台上字第909號民事裁判意旨可資參照）。
本件被告林秋娟係於107年11月19日以買賣原因，向前手取得崇倫北街148巷11號1樓建物之所有權；被告曾清紅係於67年7月7日以買賣原因，同時取得崇倫北街148巷13號、15號1樓建物之所有權；被告劉東明係於89年12月8日，因分割繼承取得崇倫北街148巷17號1樓建物之所有權；被告陳雄城係於67年7月7日以買賣原因，取得崇倫北街148巷11號4樓建物之所有權；被告謝束玲係於90年3月9日以買賣原因，取得崇倫北街148巷17號4樓建物之所有權等情，有建物登記第一類謄本在卷可證（參本院卷一第265至269頁），參照前揭最高法院判決意旨，堪認系爭土地及上揭建物之共有人間應已合意成立該社區建物之樓頂平臺由4樓房屋之所有權人管理使用；前後院部分則由1樓房屋之所有權人管理使用之分管協議。況上揭建物係於公寓條例施行前即已建造完成並辦理建物登記，故上揭分管協議自不受公寓條例第7條不得約定為專用之限制；且系爭社區並於107年1月27日召開臨時區權會，完成系爭社區共有部分約定專用之約定及規約之修改等情，有會議紀錄在卷可資佐證（參本院卷一第16、84、85頁）。是原告所執被告等未得系爭土地全體共有人之同意，分別無權占用系爭全部建物之系爭土地特定部分之行為，侵害其他共有人之所有權之理由，應無可採。
4.按區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法（最高法院82年度台上字第1802號判決參照），亦即約定專用權人使用約定專用部分，不得違反共有物之使用目的，致妨害大樓及住戶之安全（最高法院82年度台上字第2284號及80年度台上字第1104號民事判決意旨參照）。次按住戶不得於防火間隔、防火巷弄堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入，公寓大廈管理條例第16條第2項前段定有明文。查被告等雖否認原告所主張系爭社區一樓後方之法定空地為防火巷等情；惟渠等均未爭執系爭社區一樓後方亦應作為防火間隔之事實（參本院卷一第78頁背面）。又依照建築技術規則建築設計施工編第110條第1款規定「防火構造建築物，除基地二面以上臨接寬度4公尺以上之道路或臨接深度4公尺以上之永久性空地者外，依左列規定：一、建築物應自基地後側或側面之境界線退縮淨寬1.5公尺以上之空地為防火間隔。防火間隔並應配合依本編第90條規定留設出入口及通路」；第110條之1規定「非防火構造建築物，除臨接建築線部分外，建築物應自基地各側境界線（後側及兩側）退縮淨寬2.5公尺以上之空地為防火間隔」。而本件經本院會同兩造於108年3月5日前往現場進行履勘之結果，發現，系爭社區一樓後方之法定空地，均係磚造之密閉式建築（即如附圖所示編號B、D、F、H部分），分別作為崇倫北街148巷11、1
3、15、17號1樓之廚房及放置物品使用，無法對外通行，僅能分別藉由崇倫北街148巷11、13、15、17號1樓房屋之後門出入，並未見留設任何防火間隔，此顯與前揭建築技術規則建築設計施工編第110條第1款、第110條之1、公寓大廈管理條例第16條第2項前段等規定有所不符。是本件被告等對於系爭土地雖有約定專用權，惟揆諸前揭最高法院判決之意旨，仍不得違反系爭土地為防火巷或防火間隔之使用目的，致妨害社區大樓及住戶之安全，故被告林秋娟就崇倫北街148巷11號1樓後方即如附圖編號B所示占用部分；被告曾清紅就崇倫北街148巷13號、15號1樓後方即如附圖編號D、F所示占用部分；被告劉東明就崇倫北街148巷17號1樓後方即如附圖編號H所示占用部分之系爭建物，對於系爭土地雖基於系爭分管協議有使用管理之權，然其以搭建定著之磚造建物方式而使用系爭土地，顯已逾越系爭土地屬於防火巷或防火間隔之使用目的，堪認已逾越系爭分管協議所約定使用管理之權限，即非正當，自屬構成對原告等全體共有人之所有權不當之妨害。而按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、民法第821條分別定有明文。從而，原告依民法第767條、第821條規定，請求被告林秋娟就崇倫北街148巷11號1樓後方即如附圖編號B所示占用部分；被告曾清紅就崇倫北街148巷13號、15號1樓後方即如附圖編號D、F所示占用部分；被告劉東明就崇倫北街148巷17號1樓後方即如附圖編號H所示占用部分之系爭增建物拆除，以排除其侵害，核屬有據，應予准許。
㈡綜上所述，原告依民法第767條、第821條之規定，請求被告
林秋娟就崇倫北街148巷11號1樓後方即如附圖編號B所示占用部分；被告曾清紅就崇倫北街148巷13號、15號1樓後方即如附圖編號D、F所示占用部分；被告劉東明就崇倫北街148巷1 7號1樓後方即如附圖編號H所示占用部分之系爭增建物拆除，為有理由，應予准許。至原告逾此部分之主張及請求，為無理由，不應准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項後段，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 5 日
民事第四庭 法 官 楊忠城正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 5 日
書記官 陳怡潔