臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第2036號原 告 蓓爾黛美學診所即洪浩晃訴訟代理人 王叔榮律師複 代理人 楊淑惠被 告 王振賢訴訟代理人 蔡嘉容律師上列當事人間返還保證金事件，本院於民國108年2月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止，於有訴訟代理人時，不適用之，為民事訴訟法第170條及第173條所明定。又第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。民事訴訟法第175條第1項、第
176 條分別定有明文。原告起訴時原以林若松為法定代理人，嗣於民國（下同）108年2月18日具狀以洪浩晃為法定代理人，並經其聲明承受訴訟（見本院卷第205頁），核與上開規定相符，應予准許。
乙、實體部分：
壹、原告主張：
一、原告於102年6月27日與被告簽訂租約，承租門牌臺中市○○區○○路○段000號、大通街158巷8-1、8-2、8-3、8-5號及同巷8號房屋之部份。原租約期滿後，雙方又於105年6月28日續訂租約，約定租期至107年5月31日止；保證金新臺幣（下同）90萬元，被告應於租賃期滿，原告遷讓交還房屋完畢時無息歸還。前開租屋本係遭斷水斷電荒廢多時之房屋，原告承租之初獲得被告首肯，始委請建築師依法變更用途，加強安全設計進行裝修，並未破壞主結構體。前開租約於107年5月31日期滿，原告在維持內部裝修現狀下，將租屋清理乾淨，邀被告在當日下午3時30分會同辦理租賃物點交返還，被告蒞臨現場，竟提出一份估價單，內含浴室重做、室內拆除、水電管線重拉、外牆油漆、室內RC隔間及室內粉刷油漆等無關於結構體修繕之項目，總價高達8,614,100元，要求原告應予修繕，伊始願受領點交返還。其甚至自行向臺中市土木技師公會申請鑑定，範圍含括被告同意前任房客陳翠寬所為變更設計之事項，鑑定報告書記載恢復原設計工程所需金額亦高達5,735,138元，不僅追索之當事人於法不符，依法得要求恢復原狀之項目，亦顯然嚴重違反契約規定，其請求殊無足取至明。本件原告於租期屆滿日依約騰空租賃物，在未破壞主結構體及內部裝修狀況下，復已繳清水電費，通知被告會同點交返還租賃物，其卻以上述違背租約條款之藉口推拖，被告拒絕受領返還租屋，即應視同原告已依約返還租賃物。依前揭租約規定，被告應即無息退還保證金，經原告委請律師以存證信函催告被告於文到5日內依約將保證金90萬元全數退還，被告於107年6月1日收受後仍藉詞悍拒，至今原告仍無法領回保證金，遂提起本訴，並請求遲延利息。
二、並聲明：
（一）被告應給付原告90萬元，及自107年6月6日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
（二）願供擔保，請准予宣告假執行。
貳、被告抗辯：
一、被告自99年6月1日間將門牌碼臺中市○○區○○路○段000號等房屋如107年8月13日答辯狀附圖所示位置出租予陳翠寬擔任負責人之原告診所，簽約後原告即將該建物部分結構及隔間牆予以拆除變更使用，雙方於3年後重新簽約一次，102年6月27日重簽時，也是由陳翠寬負責簽署，最後一次於105年6月28日簽約，租期至107年5月31日，同樣是陳翠寬以原告法定代理人身分所簽立，每月租金為586,000元，押租金仍沿用第一次簽約時之90萬元，出租位置不變，該出租位置於契約內附有原來建物完成時使用執照之附圖含建物之結構及隔間牆。雙方權利義務均是延續前契約迄內容，雖然原告因屬於醫學美容診所，應以具有醫師資格之醫生擔任登記名義人，但實際負責人確實是陳翠寬。租賃契約到期時原告不再續租，雙方約定於107年6月1日點交，點交時被告發現原告將租賃物內部部分建物結構及隔間牆予以拆除並未回復原狀，且將該建物所有門板及衛浴設備予以拆除，嚴重影響建物內部正常使用，原告並未將房屋依原契約內之附圖依約完成回復，因而當日未完成點交。被告委請社團法人臺中市木土技師公會予以鑑定，依其鑑定結果，總計費用為5,735,138元，原告應依契約給付被告損害賠償該金額。本件因可歸責於原告未依約定將建物回復原狀，而未完成點交程序，被告遂未返還原告押租保證金90萬元。
二、原告主張其於契約屆滿時，才將房間木皮門片9片、馬桶2組、洗手檯1組、玻璃門片3組等物品拆除，其願就上開項目恢復原狀或就恢復原狀所須費用抵銷保證金云云。惟原告拆掉系爭建物內物品明細經查明如下：一樓部分：⑴拆走玻璃門三個。⑵拆走廁所馬桶二個（含馬桶封閉及水管破壞）。⑶拆走洗手臺一個（含管線及地磚破壞）。⑷拆走櫥櫃一個（含拆除處地磚破壞）。⑸天花板破洞三個。⑹拆走房間門一個。⑺拆走浴廁門二個（廁所牆面壁損壞）。二樓部分：⑴拆走壁櫃七個。⑵拆走房間門八個。⑶拆走洗手臺二個。⑷天花板破洞處二個。⑸拆走浴廁門二個。⑹牆壁破洞處一個。天臺部分：⑴拆走15噸泠氣主機二臺。⑵拆走大型抽水馬達一臺。⑶拆走冷氣儲水槽一臺。⑷拆走小型抽水馬達一臺。⑸拆走全景水管全套。倘原告願意將其上所述結構及物件恢復原狀，則其應當以卷附土木技師公會鑑定書附件五所示內容加以回復。
三、被告於99年6月22日同意承租人變更設計，因原告於99年6月1日簽立契約時，同意見物裝修不會破壞結構體，且返還建物時不得破壞內部裝修，被告才同意其變更設計，被告同意變更內部設計，並不表示原告不需回復內部結構。原告除將租賃物內部之部分建物結構及隔間牆予以破壞未依約予以回復建物外，且將內部物品予以拆掉並破壞，足見原告業已違約，本不得請求返還押租金（或保證金）甚明。
四、並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；且陳明：如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、本院之判斷：
一、原告主張：原告於102年6月27日與被告簽訂租約，承租門牌臺中市○○區○○路○段000號、大通街158巷8-1、8-2、8-3、8-5號及同巷8號房屋之部份。原租約期滿後，雙方又於105年6月28日續訂租約，約定租期至107年5月31日止；保證金90萬元（業已於首次租約簽訂時給付，不另給付），被告應於租賃期滿，原告遷讓交還房屋完畢時無息歸還。而原告得自行裝修租賃物，但不得破壞本結構體，返還房屋時，不得破壞內部裝修。如有破壞結構體，須恢復原狀等情，為被告所不爭執，並有原告提出之102年6月27日房屋租賃契約書影本乙份（見本院卷第5-7頁）、105年6月28日房屋租賃契約書影本乙份（見本院卷第8-10頁）在卷可憑，自堪信為真實。又原告主張兩造間之租賃契約業已屆期，原告於107年5月31日在維持內部裝修現狀下，將租屋清理乾淨，邀被告在當日下午3時30分會同辦理租賃物點交返還，被告拒絕受領，應依約返還前述保證金90萬元云云，惟原告之主張業為被告所否認並以前詞置辯，經查：
（一）被告抗辯：被告自99年6月1日間將門牌碼臺中市○○區○○路○段000號等房屋如107年8月13日答辯狀附圖所示位置出租予陳翠寬，簽約後原告即將該建物部分結構及隔間牆予以拆除變更使用；雙方於3年後重新簽約一次，102年6月27日重簽時，也是由陳翠寬負責簽署（承租人改以被告名義為之，並有時任被告名義負責人之劉映君蓋章及陳翠寬之簽名、用印），期滿後，陳翠寬再以原告之法定代理人身分與被告於105年6月28日簽約，租期至107年5月31日等情，有被告所提出為原告所不否認之三份租賃契約書（分見本院卷第34-36頁、第99-103頁、第37-41頁），在卷可稽，自堪信為真實。又參諸上開三份租賃契約其保證金90萬元自第一份租賃契約簽定後，由陳翠寬交付予被告，其後二份租賃契約均延用系爭90萬元保證金，原告於訂約時未有另行交付之情事；且觀諸系爭三份租賃契約除租期不同，及租金偶有變化逐年調漲而稍有不同外，其他約定條款大同小異，是被告抗辯：兩造間之租賃契約具有延續性，均由陳翠寬以負責人自居出面與被告簽訂，自非無據。原告既同意由陳翠寬出面代原告與被告簽定系爭租賃契約，則原告均應受其拘束，自無由陳翠寬另行負責契約義務之情事。另陳翠寬與被告所簽訂之前述三份租價契約書之第6條第4款均約明：「乙方（承租人）得自行裝修租賃物，但不得破壞本結構體，返還房屋時，不得破壞內部裝修。如有破壞結構體，須恢復原狀。」，是上開第6條第4款之特約事項，自訂約之初即為承租人對出租人之承諾，於其後續約，承租人名義固有更替，然承租人對出租人仍為同一承諾，即租賃物自第一次出租起，於續約中陳翠寬所使用之承租人名義縱有變更，該承租人對該條款原始所應負之責任均屬不變，即自99年6月1日訂約以來迄107年5月31日第三次租賃契約期滿，如就系爭租賃物承租人有自行裝修租賃物，依約「不得破壞本結構體，返還房屋時，不得破壞內部裝修。如有破壞結構體，須恢復原狀。」，是被告抗辯原告應受該條款之拘束，縱系爭租賃物曾為陳翠寬所裝修，若有破壞本結構體，返還房屋時，須恢復原狀；如無破壞本結構體，就已裝修之內部亦不得破壞，應屬可採。原告抗辯：系爭租賃物始為陳翠寬所裝修，如有破壞本結構體應負回復原狀之人為陳翠寬，原告不必負責云云，自無可採。
（二）又原告主張系爭租約屆期，原告已依債之本旨欲將系爭租賃物返還被告，惟為原告所拒，被告受領遲延，仍應負給付保證金之責任云云，然查：
１、兩造租賃契約第5條約明：「保證金90萬元（業已於首次租約簽訂時給付，不另給付），乙方（即原告）舫簽訂本租約時繳交甲方（即被告），甲方應於租賃期滿並於乙方遷讓交還房屋完畢時，應將保證金無息歸還乙方。乙方應將屬於甲方所有之財產點交甲方。」等語，而兩造就系爭保證金屬擔保性質，即擔保原告履約時應依約履行，如原告未依約履行即不得請求返還，就系爭保證金，被告應交付之履行期為原告依約履行契約條件之時等情，復不爭執（見本院108年2月18日言詞辯論筆錄），是就系爭保證金，被告應給付原告之要件為原告依系爭租賃契約履行其全部義務，即被告於原告依系爭租賃契約履行其全部義務時，被告方有將系爭90萬元保證金交付原告之義務，如原告未依系爭租賃契約履行其全部義務，則被告得拒絕原告之請求無誤。
２、被告抗辯：於租賃契約到期時原告不再續租，雙方約定於107年6月1日點交，點交時被告竟發現原告將租賃物內部部分建物結構及隔間牆予以拆除並未回復原狀，且將該建物所有門板及衛浴設備予以拆除，嚴重影響建物內部正常使用，原告並未將房屋依照原契約內之附圖依約完成回復，因而當日未能完成點交等情，有被告提出之照片影本乙份（見本院卷第42-51頁）、臺中市土木技師公會鑑定結果影本乙份（見本院卷第55-64頁）、土木技師鑑定書附件五影本乙份（見本院卷第104-113頁）、107年11月5日土木技師鑑定函及附件乙份及原告拆除及破壞之照片乙份（見本院卷第168-199頁）在卷可參，雖原告否認有破壞系爭租賃物之本體結構，惟就此兩造已另案涉訟中，業經本院調閱107年度訴字第2674號民事卷宗，查核屬實，而原告自承租約屆至後有拆除房間木皮門片9扇、馬桶2組、洗手檯（含臉盆及龍頭）1組及玻璃門片（含把手五金）3組等情（按被告抗辯原告拆除之物為：一樓部分：⑴拆走玻璃門三個。⑵拆走廁所馬桶二個。《含馬桶封閉及水管破壞》。⑶拆走洗手臺一個《含管線及地磚破壞》。⑷拆走櫥櫃一個《含拆除處地磚破壞》。⑸天花板破洞三個。⑹拆走房間門一個。⑺拆走浴廁門二個《廁所牆面壁損壞》。二樓部分：⑴拆走壁櫃七個。⑵拆走房間門八個。⑶拆走洗手臺二個。⑷天花板破洞處二個。⑸拆走浴廁門二個。⑹牆壁破洞處一個。天臺部分：⑴拆走15噸泠氣主機二臺。⑵拆走大型抽水馬達一臺。⑶拆走冷氣儲水槽一臺。⑷拆走小型抽水馬達一臺。⑸拆走全景水管全套等。），兩造就原告自租賃物拆走之物品種類、數量，固有爭議，然原告依前述兩造之約定，返還房屋時，不得破壞內部裝修，即原告不得將租賃物之裝修物品拆除或毀損，原告竟違約拆除前述內部裝修，其有違約之情事甚明，被告於點交時，就原告未依債之本旨所為之給付，拒絕原告之交付，尚無受領遲延之情事。
３、兩就系爭保證金之返還時期，既約明被告應交付保證金之履行期為原告依約履行契約條件之時，今原告未依約交付符合債之本旨之房屋予被告，則被告拒絕原告返還保證金之請求，於法有據，原告於此時訴請被告交付系爭保證金，於法無據。至於原告得否於另案（107年度訴字第2674號）被告訴請原告賠償之訴訟中為抵銷之抗辯，尚非本事件所得確認，僅於此載明。
（三）基上，本件因前述可歸責於原告未依約定將建物回復原狀，而未完成點交程序，被告自得拒絕返還原告押租保證金
90 萬元，原告訴請被告應依約履行返還保證金之義務，於法無據。
二、綜上所述，本件因前述可歸責於原告未依約定將系爭租賃物回復原狀，而未完成點交程序，原告依約尚不得請求被告返還系爭保證金90萬元，原告於起訴時，對被告既無保證金返還請求權存在，則原告主張其得依約請求被告給付原告保證金90萬元，及自107年6月6日起，至清償日止按年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
三、兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明。
肆、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 18 日
民事第四庭 法 官 王金洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 18 日
書記官 林素珍