臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第2085號原 告 徐兩義訴訟代理人 陳建勛律師被 告 何永生訴訟代理人 蔡其展律師複 代理人 蔡如媚律師上列當事人間確認優先承買權不存在事件，本院於民國108年1月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告就財政部國有財產署106年度第114批第19標拍賣之臺中市○○區○○○段○○○○○號土地權利範圍全部，其優先承買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）於民國106年12月28日由財政部國有財產署中區分署公開標售，並由原告拍定。被告於107年1月31日主張依耕地三七五減租條例第15條第1項規定，提出優先購買申請書。惟被告之優先承買權並不存在，系爭土地固然有耕地三七五租約登記，然早在被告曾曾祖父何德承租之時，即已興建房屋供家人居住使用，依被告提出之房屋稅籍證明書，臺中市大安區安田莊4號房屋面積共達385平方公尺，系爭土地面積僅205平方公尺，興建房屋之面積遠超過土地面積，顯見何德承租系爭土地並未從事農業耕作，僅係在其上興建房屋居住而已，依照最高法院70年台上字第4637號民事判例及最高法院84年度台上字第2584號民事判決意旨所示，該耕地租約自始無效，則被告主張依耕地三七五減租條例第15條第1項規定，提出優先購買申請，顯無理由。
（二）系爭土地已編定為「甲種建築用地」，參酌內政部台內地字第915988號及台內地字第8078052號函釋要旨，對於已依法編定或變更為非耕地使用之土地，土地所有權人將該土地出售或出典時，應無耕地三七五減租條例第15條之適用，亦即承租人無優先承受之權。而耕地三七五減租條例第15條關於承租人之優先承受權，係為「扶植自耕農」而設，故承租人優先承買權之行使，應以其確有租佃關係存在，且該承租土地仍屬耕地，俾承租人優先承買耕地後，能成為自耕者，始符合上開法條賦予承租人優先承買之立法意旨。惟自何德承租土地時起，即在系爭土地大興土木，其耕地三七五租約早已無效，已如前述。而系爭土地業已變更為「甲種建築用地」，依照上開內政部函釋及法條規定扶持自耕農之意旨觀之，被告均無優先承購權甚明。
（三）並聲明：確認被告就財政部國有財產署106年度第114批第19標拍賣之臺中市○○區○○○段○○○○○號土地權利範圍全部，其優先承買權不存在。
二、被告抗辯：
（一）被告曾曾祖父何德約自民國10年間開始向地主王陳娶承租系爭土地及周遭土地耕作，耕作面積達數甲地，何德於承租土地後不久，即在土地上興建農舍，以便就近耕作，且當時王陳娶亦未反對。嗣耕地三七五減租條例於40年6月7日公布施行，何德與王陳娶間之租約便適用耕地三七五減租條例之規定。何德死亡後，其後代子孫繼承上開租約及農舍，因子孫有兄弟數人，便將農舍原物分割，並獨立申請門牌，經門牌整編後，系爭農舍門牌號碼現為臺中市○○區○○路○○○號，是系爭農舍確實坐落於系爭土地上。
被告在系爭土地及周圍土地從事農作時，系爭農舍係作為放置農具、肥料及充作臨時歇息場所之用，被告未曾居住在內，參照最高法院96年台上字第2595號判決意旨，自無原告所稱之耕地三七五租約自始無效之情形。
（二）系爭土地於72年間變更為甲種建築用地，被告之祖父輩於此之前即與地主成立耕地租約，嗣被告繼承後，復繼續與地主訂立耕地租約，是被告與原地主間就系爭土地依耕地三七五減租條例成立之耕地租約仍有效存在。又系爭土地雖變更為甲種建築用地，然地目仍為「田」，是被告仍得依耕地三七五減租條例第15條第1項之規定，主張優先承購權。雖原告主張依上開內政部函釋見解，認為對於已依法編定或變更為非耕地使用之土地，土地所有權人將該土地出售或出典時，應無耕地三七五減租條例第15條之適用云云。然上開內政部函釋內容，並非法律或最高法院判例，並無拘束法院之效力，亦不得憑此限制人民私法上之權利。又耕地三七五減租條例第15條第1項、第3項，並無明文規定所謂耕地已依法編定或變更為非耕地使用時，即無該項法律條文之適用。復以該條之立法意旨，除扶植自耕農外，亦有使土地所有與使用合一及法律關係單純化之目的，並賦予該項優先承買權具有物權效力，強度甚高，尚不得任意以解釋方式予以剝奪，且實務上耕地縱依法編定或變更為非耕地使用，承租人原來農業用途並非立即變更，期間出租人欲出賣耕地，若能通知承租人以同一條件承買，對承租人有相當之實益，對出租人亦無特別不利，並得達到土地所有與使用合一之目的，而若逕由第三人買受該耕地，第三人縱得終止租約，然於終止前仍須忍受承租人使用該土地，亦需負擔收回耕地之補償，徒使法律關係更加複雜。上開內政部函釋所持限制耕地三七五減租條例第15條使用範圍之見解，顯然增加法律所無之規定，且不當剝奪承租人之優先承買權，原告援引上開內政部函釋之法律見解為主張，自無理由。
（三）答辯聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項：
（一）坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號土地於106年12月28日由財政部國有財產署中區分署公開標售，並由原告拍定。
（二）被告於107年1月31日主張依耕地三七五減租條例第15條第1項規定，提出優先購買申請書。
（三）系爭土地有耕地三七五租約登記。
（四）稅籍編號：00000000000，房屋坐落門牌號碼：臺中市○○區○○里○○○0號之建物內容為：AO：土竹造（純土造），面積295.3平方公尺；BO：土竹造（純土造），面積47.1平方公尺；CO：土竹造（純土造），面積43平方公尺。納稅義務人為：何德。
四、兩造之爭點：
（一）系爭土地是否從被告曾曾祖父何德承租時起，即建築房屋供家人居住使用？即被告所主張之房屋，是否坐落於系爭土地上？
（二）系爭土地之耕地三七五租約是否仍有效存在？
（三）被告就系爭土地有無依耕地三七五減租條例第15條第1項規定享有優先承買權？
五、得心證之理由：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。本件原告主張被告就系爭土地優先承買權不存在一節，為被告所否認，則原告於私法上之地位難謂無受侵害之危險，又此項危險得以對於被告之確認判決除去，則原告提起本件確認之訴，應有即受確認判決之法律上利益而有權利保護之必要，合先敘明。
（二）查財政部國有財產署中區分署為辦理王陳娶所遺臺中市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等6筆土地，逾期未辦理繼承登記之土地標售，委託臺灣金融資產服務股份有限公司以106年度第114批辦理。其中第19標即系爭土地於106年12月8日開標結果，由原告以新台幣100萬7,000元標得，被告則於107年1月31日具狀，主張依耕地三七五減租條例第15條第1項規定，其有優先承買權等情，為兩造所不爭執，並經本院調取上開標售卷宗審閱無訛，堪認屬實。
（三）按耕地三七五減租條例第15條規定於耕地出售或出典時，賦予耕地承租人有優先承受權，係為扶植自耕農針對耕地移轉或設定典權而設，如該耕地已依法編定或變更為非耕地使用，其性質即非屬耕地，其移轉承受人或典權人之身分並無「能自耕」之限制，亦不得免徵土地增值稅，且依其土地使用編定之目的而言與原耕地三七五減租條例第15條之立法意旨已不相合，況有關耕地承租人之權益於耕地三七五減租條例第17條及平均地權條例第77條已有規定，故對於已依法編定或變更為非耕地使用之土地，土地所有權人將該土地出售或出典時，應無耕地三七五減租條例第15條之適用，亦即承租人無優先承受之權（內政部台內地字第915988號號函）。經查，系爭土地業經編定為「甲種建築用地」，有系爭土地查詢資料在卷可稽（附於財政部國有財產署中區分署106年度第114批第19標號卷）。系爭土地既已依法變更為非耕地使用，參諸前揭說明，於土地出售時，耕地三七五租約之承租人亦無優先承受之權，是原告主張被告之優先承買權不存在，即屬有據。至於被告雖辯稱：上開內政部函釋所持限制耕地三七五減租條例第15條使用範圍之見解，顯然增加法律所無之規定，且不當剝奪承租人之優先承買權云云。惟耕地三七五減租條例之立法意旨係為保護及扶植自耕農，故於該條例第15條第1項規定耕地出售時，耕地承租人有優先承受權。然耕地如已依法編定或變更為非耕地使用，其性質即非屬耕地，原承租人既已無在該土地上從事農業耕作之可能，自無賦予優先購買權之理，是本院認前開內政部台內地字第915988號號函釋，於本件中仍有其適用，被告此部分所辯，尚非可採。
（四）況按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號民事判例意旨參照）。本件依被告答辯狀所載：「被告之曾曾祖父何德開始承租系爭土地迄今已達近百年之久，而被告之曾曾祖父何德承租系爭土地時即在該土地上興建房屋」，併參酌被告提出之房屋稅籍證明書、房屋現況照片，該房屋面積為385平方公尺，遠大於系爭土地之面積（205平方公尺），房屋屬三合院型式，原先應係供人居住，惟目前已無人居住，而房屋所坐落之基地及周遭土地亦未作為農業耕作使用（見本院卷第24、25頁），可見系爭土地其上之耕地三七五租約，已因被告之前手何德在系爭土地建築房屋居住，未自任耕作，而歸於無效。因此，被告自不得再行主張耕地三七五減租條例第15條第1項之優先承買權。
（五）被告既不得依耕地三七五減租條例第15條第1項規定，主張對系爭土地有優先承買之權利。從而，原告訴請確認被告對系爭土地之優先承買權不存在，即屬有據。又被告已於108年1月15日以辯論意旨（續）狀表明捨棄原先土地法第104條承租人優先承購權之主張（見本院卷第88頁），是此部分即無再行審酌之必要，併予敘明。
六、綜上所述，原告請求確認被告就國有財產署106年度第114批第19標拍賣之臺中市○○區○○○段○○○○○號土地權利範圍全部，其優先承買權不存在，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 2 月 20 日
民事第一庭 法 官 羅智文正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 2 月 22 日
書記官 廖鳳美