臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第2126號原 告 趙翔被 告 允將建設股份有限公司法定代理人 莊惠雅被 告 張志豪共 同訴訟代理人 陳怡成律師複代理人 林淑琴律師複代理人 周家年律師複代理人 張雅姿上列當事人間返還價金事件，本院於民國107年9月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告允將建設股份有限公司應給付原告新臺幣790,000元及自判決確定之日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告允將建設股份有限公司負擔1000分之392，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，原告如以新臺幣264,000元為被告允將建設股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告允將建設股份有限公司以新臺幣790,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：原告起訴追加被告張志豪、擴張聲明請求被告允將建設股份有限公司（下稱被告允將公司）給付原告新臺幣（下同）202萬元及遲延利息，依民事訴訟法第255條第1項第2、3款規定應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
(一)原告於民國102年間至被告允將大有銷售中心購買「允將大有」預售屋建案中編號第G棟16樓房屋1戶及其基地應有部分（下稱16G房地，含地下第5層車位1個），原告聽信建案銷售人員之銷售話術，認應不致遭逢無力繳納貸款之困境，於102年11月7日與被告允將公司簽立預定房屋買賣契約書，與被告張志豪簽立預定土地買賣契約書，約定總價為1700萬元，原告並已給付202萬元。嗣原告多次告知欲退回系爭房地，然被告與被告及代銷人員何惠嫦互踢責任，且不願協助銷售換約；原告於103年9月先向台中市政府地政局提出協調而不成立，同年10月向消保官申請協商惟未能成立，其後，原告多次欲與被告公司商討後續處理方式未果。其後，被告於104年2月5日、4月28日以存證信函沒收違約金202萬元，原告無奈下之下僅能起訴救濟。
(二)原告係921受災戶而對購屋有憧憬，原告締約當時罹患精神官能性憂鬱症，身心狀況不佳，無法集中精神思考，且建案銷售人員何惠嫦一再向原告保證購買系爭房屋，可向銀行借貸買賣總價之8、9成，房貸利率相當低，分期付款不會有購屋壓力云云。參酌雙方損害、違約情節，若依總價15%計算違約金，將使原告蒙受重大損害，該契約所定違約金金額顯然過高，應予酌減為520,000元（約占房屋總價527萬元之10%）方屬公允，則原告尚得請求被告返還1,500,000元。而近日遽然發現有訴外人羅維真就同一建案經鈞院106年度訴字3649號判決准予返還全部價金在案，因此原告擴張請求金額為全部已繳價金，被告不得主張何惠嫦與原告間為私下約定而卸責。
(三)系爭預定房屋買賣契約書及預定土地買賣契約書，明示互為連帶契約，則被告允將公司及被告張志豪就酌減後違約金之返還應負連帶責任。
(四)並聲明：(1)被告允將公司及被告張志豪應連帶給付原告202萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。(2)願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
(一)本件預定房屋買賣契約書、預定土地買賣契約書前言第一點，均有原告簽名確認簽約前已給予5日審閱期之記載，兩造間權利、義務以書面約定為準。被告允將公司及被告張志豪依系爭房屋預售契約第7條、22條、25條；系爭土地預售契約書第3條、第9條約定，先後以103年10月7日台中嶺東郵局存證號碼230信函、103年11月4日台中嶺東郵局存證號碼249信函、103年12月3日台中嶺東郵局存證號碼282信函，催告原告繳納剩餘價金未果，始以104年2月5日烏日郵局存證號碼27信函為沒收已繳價金、及解除契約之意思表示，嗣再以104年4月28日台中嶺東郵局存證號碼77信函重申沒收、及解除契約之意旨。而本件關於沒收金額之約定，未逾越內政部103年4月28日內授中辦地字第1036650687號公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，關於「應記載事項」第24點第4項：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之（最高不得超過百分之15）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」，難認有何顯失公平之處。而原告拒絕剩餘價金，被告受有滯納金、利息等損害；原告拒絕受領房屋，造成被告須繳交屋稅、地價稅、管理費、水電費（含公共設施、及系爭房屋之基本度數）、持續支出廣告費等損害；又被告已支付代銷公司銷售佣金。以上損害合計349萬3623元，實高於本件已沒收之違約金等語。
(二)原告主張伊受代銷人員何惠嫦、業務助理黃秀琴慫恿買受系爭房屋云云，未證明有何受慫恿情事，且原告為成年人，未受監護或輔助宣告，豈可任意否認法律行為之效力。原告主張伊是921地震受災戶云云，惟兩造締約時，距921地震災害，已歷20餘年，究與本件有何關連性，令人費解。且原告既認為自己係受災戶，財產狀況不佳，更應謹慎理財，豈可締約後再行翻異。實則，原告當時購置系爭房屋恐係作為「投資」之用。然締約後房市轉為低迷，原告轉售獲利之機會不如預期，甚至有損失之虞。原告方不願繼續履約，並執前詞為由，請求返還違約金。則其主張，不可採取。原告主張「被告允將公司之主管廖處長更當場語帶威脅，表示將沒收原告所有款項」、「原告雖於103年4月間委託六家仲介銷售系爭房屋並找到買家，惟被告允將公司卻聲稱原告得罪建商老闆，故拒絕轉換合約。」等事實，未提出任何證據以證其實，被告否認之。
(三)系爭預定房屋買賣契約書第1條開宗明義規定，買賣雙方間之權利義務，悉以書面記載為準，並排除一切口頭約定。原告即可自前開契約書約款第1條知悉兩造間權利義務，皆以書面記載為準，其餘口頭約定均不拘束兩造，足認原告明知或可得而知何惠嫦就預定房屋買賣契約書所記載約款以外之事項，並無代理被告之權限。原告所稱何惠嫦口頭承諾貸款額度高達8、9成，如確實有資金困難，可隨時為其轉賣，保證無風險，既未經「書面」方式為之，於兩造間自不發生任何拘束力，依民法第169條但書之規定，被告毋須負擔本人責任。基於私法自治，兩造就簽訂書面契約前有無其他口頭約定一節，合意「同意除本契約外並無其他任何口頭約定之事項」，原告事後再爭執口頭約定存否，亦有違誠信原則。
(四)答辯聲明：(1)原告之訴駁回。(2)如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免予假執行
參、得心證之理由：
一、查原告於102年間，經由被告允將公司委託之代銷公司即萬群公司主任何惠嫦，買受「允將大有」預售屋建案編號16G房地，原告與被告允將簽立預定房屋買賣契約書，與被告張志豪簽立預定土地買賣契約書（二者為連帶契約），約定總價為1700萬元（土地總價1173萬元、房屋價金527萬元）。
而原告已繳付價款202萬元（土地價款70萬3000元、房屋價款131萬7000元，見卷34頁反面、43頁反面、45頁、46頁）。嗣被告於104年2月5日、4月28日以存證信函全數沒收上開價款作為違約金，有系爭房屋預售契約、土地預售契約（卷26至44頁）可參，兩造對此事實並不爭執，堪予認定。
二、原告雖主張被告未給予5日審閱期云云，然查：系爭契約條款印刷清晰，原告並於黑體印刷文字部分親筆簽名，且原告分別於二份契約內「本契約經甲方攜回審閱五日」下方簽名，況原告所主張不構成契約之違約罰則係被告引自內政部公布之「預售屋買賣契約書範本第25條」，並無違反誠信公平之處。又消費者若自願放棄審閱期間以爭取交易機會，若強令所有以定型化約款進行之交易均須嚴格遵守審閱期間，無異使交易延遲，消費者可能因而坐失商機，且法無禁止消費者拋棄此權利之明文，當屬法律允許之範圍，且原告係102年11月7日簽約，102年11月12日繳款，倘認契約內容無法理解或不合理，迄其繳款前當有充分時間向被告反映，原告事後空言為此主張，自難採信。再者，原告所稱其因系爭房地代銷人員何惠嫦保證可向銀行貸款8、9成、並無風險，係921受災戶而對購屋有憧憬、締約時罹患精神官能性憂鬱症，身心狀況不佳而受慫恿購屋，其後反悔，惟因被告允將公司認原告得罪老闆不協助換約云云，未為任何證明，另921地震災害發生在民國88年歷20餘年，原告為921地震受災戶，與其何以締約自無關連，原告尚自承締約後另購其他房屋居住，足知系爭預售屋契約之違約，係因原告輕率締約在先，旋而反悔無意再付款履約所致足明。原告既無意再付款履約，原難想像被告有何不願換約之可能，是該部分或係涉及換約、重立新約時雙方預立契約內容之細節，此前已生違約責任之認知歧異，其原因既起於原告片面違約，原告以此指摘被告尚無可採。
三、原告主張酌減違約金，於酌減後請求全數返還：
(一)原告係繳納房屋價款131萬7000元予被告允將公司，繳納土地70萬3000元予被告張志豪：
查系爭房屋、土地預定買賣契約書之應繳價金、已繳價金、違約金上限之約定金額，各有依據，房屋總價527萬元，訂金加簽約金131萬7000元、交屋時貸款0000000元，土地1173萬元分期繳款，原告總計繳納房屋款131萬7000元（卷34頁反面、45頁），土地款70萬3000元（含簽約金38萬3000元、103年5月20日一次繳納4期土地款各8萬元總計32萬元，卷43頁反面、46頁）。上開二份契約書當事人互異，契約書首頁「本約與另約互為連帶契約，貳契約應同時簽立、執行始為有效」，所用「連帶」文字，係指「貳契約應同時簽立、執行始為有效」，並非民法第272條「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任」之連帶債務約定。預定房屋買賣契約書第25條「..不可分之併存關係，故雙方同意對土地房屋買賣契約書所規定之義務亦應負履行責任…」等語，亦無就房屋、土地價金及違約金計算基礎加以變更。則原告係繳納房屋價款131萬7000元予被告允將公司，繳納土地70萬3000元予被告張志豪，足以認定。
(二)按違約金者，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢或其他給付，以節省債權人依據債務不履行之損害賠償請求權對債務人請求損害賠償之舉證成本及期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於個人自主意思之發展、自我決定、自我拘束及自我負責之精神，並本諸契約自由原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，應受其約束，以貫徹私法自治之本質。至倘債務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金。
(三)查系爭房屋預定買賣契約書（卷28頁起）第22條第2款及土地預定買賣契約書（卷39頁反面起）第9條之違約處罰條款，就原告未繳款（預定房屋買賣契約書第7條第2項、預定土地買賣契約書第3條），各約定沒收「房屋總價款百分之15」、「土地總價款百分之15」，「但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」。因此，原告己繳房屋價款131萬7000元，僅其中790,500元（房屋總價527萬之15%）得沒收為違約金，原告繳土地價款70萬3000元（占土地總價1173萬之5%）則得全數作為違約金。本院審酌：參諸系爭房屋預售契約第12條第1項約定，系爭房屋之建築工程係自102年12月31日開工，106年12月31日前完成主建物，而原告購買預售房地，102年11月12日一次繳土地款38萬3000元，房屋款131萬7000元（卷34頁反面、45頁），其後僅103年5月20日經催告再繳4期土地款各8萬元總計32萬元（卷43頁反面、46頁），此後雙方僅有調解、協調，互寄存證信函過程，綜合此情，被告顯然足知原告締約未久即反悔，即於被告103年12月3日台中嶺東郵局存證信函催告原告繳納剩餘價金，104年2月5日烏日郵局存證信函沒收已繳價金、及作成解除契約之意思表示，104年4月28日存證信函重申沒收、及解除契約之意旨（見本院卷第49、52、54頁），可見房屋興建完成以前被告早已解除契約，則被告後來就該建案未再出售，尚與其自身對於該建案整體銷售之規劃有關，未能認屬原告違約所受損害，原告則未獲房屋房屋所有權或取得使用收益，被告固陳報「損害明細表」（本院卷104頁），主張就系爭房地之預售支出廣告費、銷售佣金，且房屋興建完成後負擔房屋稅、地價稅、管理費、電費、水費，惟均無提出實際支付憑據供參。準此，本院審酌原告違約之時點、被告因原告一部履行所受之利益，及簽約後兩造間各自所受損害與付出情形，認被告允將公司若沒收原告已付房屋價金誠屬過高，應以房屋總價款527萬元之10％計算違約金52萬7000元較為妥適及公允。原告已給付被告允將公司131萬7000元，扣除前揭被告允將公司得沒收之違約金52萬7000元後，被告允將公司尚應返還原告79萬元。原告繳納予被告張志豪土地價款70萬3000元占土地總價1173萬之5%，依土地預定買賣契約書約定第9條得全數沒收，亦無過高情形，原告主張被告張志豪應返還溢收違約金，並無可採。
四、另按受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，民法第182條第2項固有明文。惟在違約金酌減之情形，違約金酌減為形成訴權，此觀諸民法第252條之規定即明，並非當事人一主張即生效力，是在法院判決確定時，違約金酌減之形成力始發生，於斯時不當得利之請求權始確定發生，不當得利受領人始確定知悉其受領超過酌減後數額部分，受領法律上原因已不存在，按諸民法第182條第2項規定違約金之受領人應於判決確定時，始有附加利息一併返還之義務；申言之，當事人（債權人）在法院為酌減違約金前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減違約金裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意，此後始有因債權人給付遲延而另須支付法定遲延利息之情事。是原告得請求被告允將公司返還違約金酌減後之利息，應自本件判決確定之日起至清償日止之範圍內，始屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。
五、從而，原告請求被告允將公司返還溢付之違約金790,000元，及自本判決確定之日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、原告及被告允將公司陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因其訴之駁回而失所附麗，不予准許，應併予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、據上論斷，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 9 日
民事第五庭 法 官 林慧貞正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 9 日
書記官 林玉門