臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第2378號原 告 陳正緣被 告 陳雅爵訴訟代理人 林靜芬上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國108 年3 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 項定有明文。查原告起訴時聲明請求：被告應先將附表所述不動產所有權移轉登記予原告，並將建物修繕完成達能通常使用後，嗣原告辦理抵押權登記後，於核貸銀行匯入履約專戶尾款新臺幣（下同）149萬予被告之同時，被告應點交附表所述不動產予原告，並返還原告民國105 年8 月26日簽具152 萬元之本票1 紙（見本院卷第1 頁）。嗣於本院審理中，經原告於108 年3 月4 日具狀變更聲明為如後述（見本院卷第105 頁至第106 頁），未經被告異議而為本案言詞辯論，核與前開規定相符，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：兩造於105 年8 月26日，就附表所示不動產（下稱系爭不動
產）簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為190 萬元。依系爭買賣契約第10條第7 項之規定，系爭不動產點交時間最遲不得逾105 年10月16日。而原告業於105 年8 月30日匯款19萬元、105 年9 月2 日匯款19萬元、105 年9 月22日匯款3 萬元，共計支付41萬元，並於105年8 月26日簽具與尾款152 萬元同額之本票1 紙交予特約地政士作為尾款擔保，且於105 年9 月22日辦妥金融機構貸款，待被告將系爭不動產所有權移轉登記後，即可給付價款。原告既已完成買受人之義務，自得請求被告將附表所示不動產移轉登記與原告所有。
而於105 年9 月27日，因被告疏未將門窗緊閉，致系爭不動
產遭颱風毀損，經被告於105 年11月10日修繕後，仍有天花板坍塌、牆壁不穩固及大門不穩且無法上鎖等瑕疵。再被告於簽約時，僅告知系爭不動產可能需再支付每坪5,000 元之整修費用等語，然故意未將系爭不動產所在大樓（下稱系爭大樓）缺乏維生系統，無法合法、安全使用乙情告知原告，且於不動產現況說明書項次19「是否有公共設施重大修繕（所有權人另需付費）決議？」後，勾選「否」，而刻意隱瞞。待原告於105 年10月2 日至系爭不動產現場勘察時，始經大樓總幹事告知系爭大樓自103 年起，即有公共設施（維生系統）重大修繕議案，且於106 年2 月20日經消防局裁罰系爭大樓違反消防法，並於107 年6 月30日經系爭大樓區分所有權人會議決議每建坪需負擔35,000元修繕費用，是系爭不動產顯有重大瑕疵。
而經原告多次以存證信函催告被告應補正上開瑕疵，被告均
置之不理，原告自得依民法第348 條第1 項、第354 條、第
359 條之規定，請求減少買賣價金。查系爭不動產買賣價金應扣除分擔大樓重大修繕費用1,170,050 元（計算式：系爭不動產建物面積33.43 坪×每坪修繕費用35,000元＝1,170,
050 元），及因颱風毀損之修繕費用69,322元，共計1,239,
372 元。爰就系爭不動產，請求減少買賣價金為660,628 元（計算式：1,900,000 元－1,239,372 元＝660,628 元）。
如認原告請求減少價金為無理由，因被告就前揭事項，亦應負不完全給付之損害賠償責任，爰依第226 條第1 項、第22
7 條第1 項、第334 條第1 項規定，請求抵銷買賣價金1,239,372 元。則抵銷後，系爭不動產買賣價金亦應為660,628元。而原告業已給付被告41萬元，是於原告將250,628 元（計算式：660,628 －410,000 ＝250,628 ）存入履約保證專戶後，被告即應將系爭不動產所有權移轉登記予原告。
並聲明：㈠被告應於原告將250,628 元存入「銀行：臺灣中
小企業銀行建成分行，戶名：臺灣中小企業銀行受託信託財產專戶，帳號：0000-0000000000 」後，將如附表所示不動產之所有權移轉登記予原告，並將如附表所示之不動產交付原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則答辯以：簽訂系爭不動產買賣契約時，被告即將系爭不動產存在之瑕疵問題均告知原告，且因系爭不動產本即有天花板不穩定、牆面污穢及使用簡易喇叭鎖等情形，買方購入後本即需重新整理屋況，是被告亦係以低於行情之價格賣出系爭不動產。嗣颱風過後，被告亦予以修繕，而履行修繕義務，然原告仍要求修繕費用，兩造無法達成共識，始遲未處理系爭不動產移轉登記事宜。再系爭大樓管委會於兩造簽約時，尚未決議要以每建坪負擔修繕費用，直至107 年3 月份仍在討論系爭大樓修繕事宜，未有定論。原告藉故未依約履行契約，業經被告於105 年11月16日以存證信函催告原告於105 年11月23日前履約，然原告仍不履約，被告始以存證信函通知原告解除契約，是原告本件請求應無理由。並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、本院得心證之理由：查依系爭買賣契約第4 條約定：「辦理不動產買賣價金履約
保證：一、雙方就本約不動產買賣共同委任泛太建築經理股份有限公司（本約簡稱泛太建經）辦理買賣價金履約保證及由泛太建經將價金信託存於台灣中小企業銀行名下信託專戶……。三、本約各期買賣價金應依約存匯入以下帳戶：銀行別：台灣中小企業銀行建成分行，戶名：台灣中小企業銀行受託信託財產專戶，帳號：0000-0000000000 。……。四、由泛太建經認證雙方權利義務履行之結果，並依據雙方所簽屬相關契約之約定辦理價金給付或返還之作業。」；第5 條付款方式約定：「……第四期款（尾款）：……⑶買方未完成第三期款⑵至⑷之義務，或第四期款⑴所約定之差額未依約存匯入專戶，雙方同意特約地政士不辦理繳稅及產權移轉登記手續。」、第10條約定：「一、除有特別約定以外，買方依約完成價金給付，且本約買賣標的完成產權移轉登記、點交手續無誤後，即由泛太建經將賣方應收之買賣價金餘款結算後匯入賣方指定之帳戶。……。七、本約買賣標的物雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾105 年10月16日）同時買方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入賣方指定之帳戶）（見本院卷第6 頁反面、第7 頁、第8 頁）。再卷附泛太建經不動產買賣價金履約保證申請書第3 條約定：「買賣價金之管理：一、買方依不動產買賣契約應給付之各期價金，除第一期簽約款……，其餘各期付款買方應親自以匯款方式按下列『本案專屬繳款帳號』匯入履約保證專戶，並保留匯款單據以茲憑證……。」（見本院卷第10頁）。綜上，堪認依兩造約定，原告應於105 年10月16日前，將買賣價款按期全數匯入台灣中小企業銀行建成分行履約保證金專戶（下稱系爭履約保證專戶），待兩造辦理產權移轉登記手續之同時，再由泛太建經將系爭履約保證專戶內之款項結算後交付被告。是於原告將尾款匯入系爭履約保證專戶前，地政士得不辦理產權移轉登記手續。
而觀原告提出之泛太建經案件明細表（見本院卷第13頁），
迄至105 年9 月29日，系爭履約保證專戶僅結存410,000 元，嗣即無任何款項匯入，核與原告自述僅支付買賣價金41萬元之情節相符。再依原告提出之時程表（見本院卷第119 頁），係稱於105 年10月2 日即經代書來電表示因系爭不動產經颱風毀損，需停止過戶程序。佐以原告於105 年11月5 日寄送被告之臺中西屯存證號碼901 號存證信函所載：「……
四、目前買賣標的物嚴重毀損已與簽約當時之狀態不同，及還有修繕基金金額壹佰萬，賣方於簽約前沒據實告知，已有造成重大瑕疵責任。買方特此通知立即停止產權移轉登記所有程序，待以上疑慮理清，經買賣雙方合意處理方式後，才能再進行產權移轉登記程序。」等語（見本院卷第27頁至第28頁存證信函），亦徵係原告主動向被告表示要停止系爭不動產買賣移轉登記手續。則被告辯稱係因兩造一直在協調房屋修繕事宜，致遲未辦理過戶等語（見本院卷第117 頁反面），應可認為真實。是原告於105 年10月16日前，確未依兩造契約約定，將系爭不動產買賣價金190 萬元全數匯入系爭履約保證專戶，而未履行給付買賣價金之義務甚明。至於原告有無辦妥金融機構貸款，僅涉及原告履約能力，原告執此主張完成買受人之義務云云，尚非可採。
再依系爭買賣契約第11條第2 款約定：「買方若違反本契約
應履行之義務時，……，倘經賣方定七日以上期限催告改善仍不履行時，賣方得逕行解除本契約並沒收買方已付之全額價款作為違約金。……。」（見本院卷第8 頁）。查被告收受原告前開存證號碼901 號存證信函後，即以臺中大隆路號碼736 號存證信函通知原告（見本院卷第93頁至第100 頁），陳稱：「……賣方給予最後期限十一月二十三日前做決定，因買方拖著未點交……，如買方不願執行下去，我方將目前繳納的定金全數沒收……不動產買賣契約書也應將終止合同效用。」等語，經原告自承於105 年11月15日收受（見本院卷第116 頁反面），足見被告業已定7 日以上之期限催告原告履行契約。
繼原告於105 年11月19日，雖以臺中西屯存證號碼939 號存
證信函，主張係被告未出面解決系爭不動產修繕及分攤重大工程修繕費用等事項，而拖延交易等語。然查：
㈠按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264 條第1 項定有明文。再按民法第354 條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付「相當之價金」，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院104 年度台上字第2437號民事判決意旨參照）。是於特定物之給付時，如瑕疵尚非重大，買受人僅有減價請求權或買受人行使減價請求權，則買受人仍僅得就行減價部分拒絕給付，尚不得主張就其餘全部買賣價金均行使同時履行抗辯，而拒絕給付。查原告主張經被告修繕後，系爭不動產天花板輕鋼架部分，仍存在颱風毀損後之瑕疵，固據提出現場照片為證（見本院卷第20頁）。然此部分瑕疵僅屬系爭不動產裝潢部分毀損，本非建物本體瑕疵，且瑕疵亦非重大，則縱原告主張之修繕費用69,322元為可採，其亦僅得就此部分請求減少價金而拒絕給付，而不得主張就剩餘之全部買賣價金149 萬元均行使同時履行抗辯。至原告另主張系爭不動產因颱風吹毀後，尚致牆壁不穩固且大門無法上鎖等，則為被告所否認，辯稱係系爭不動產簽約時之現況，而原告就此亦未提出證據佐證，難認可採。
㈡至原告另主張被告故意不告知系爭不動產需分攤公共修繕
費用，且不實勾選系爭大樓未有公共設施重大修繕決議等語。然查系爭大樓103 年度第一屆區分所有權人會議紀錄提案二「天王星大樓重大公共設施修繕討論案」，決議結論為：「……管委會目前請二家廠商檢視估價大約需新台幣二億資金，始能修繕至安全勘用狀況，如若各位能再評估更合理的價位亦可在下次大會提出討論，本案保留至下次大會再議。」（見本院卷第21頁正反面），堪認該次區分所有權人會議僅係討論系爭大樓公共設施修繕「廠商估價」事宜，尚未達成決議確定實際修繕費用及修繕廠商，亦未提及各戶需負擔之修繕費用多寡。而兩造嗣於105 年
8 月26日簽訂系爭買賣契約（見本院卷第6 頁至第9 頁反面），依原告起訴狀所載：「……四、……被告於簽訂買賣契約時卻僅口頭告知約需再支付每坪5000元之『整修費用』，……。」等語（見本院卷第1 頁反面至第2 頁），堪認被告於簽約時確有告知系爭不動產未來可能須按坪再支付修繕費用，且斯時系爭大樓就重大公共設施修繕確實未達成決議，有如前述，自難認被告有何刻意隱瞞之情事。至原告提出之106 年2 月20日臺中市政府消防局行政裁處書（見本院卷第22頁），觀其理由，係消防局於105 年11月18日前往檢查時，發現有違規事由，此核屬兩造於10
5 年8 月26日簽訂系爭買賣契約後始發生之事實，而原告亦未舉證證明被告於簽約時，即明知系爭大樓存在維生系統不合消防法規之瑕疵，則原告執此為據，主張被告刻意隱瞞云云，亦難認有據。
㈢綜上所述，原告以系爭不動產尚未完成修復，及系爭大樓
消防維生設備不合法規為由，拒絕給付剩餘之全部買賣價金149 萬元，尚無理由。
從而，經被告於105 年11月15日，以前開存證號碼736 號存
證信函催告原告7 日內履行契約後，原告仍拒絕支付全部尾款，自非適法。則被告於催告期滿後之105 年11月25日，以大隆路769 號存證信函，通知原告解除契約（見本院卷第10
1 頁至第103 頁），為有理由，兩造契約應自斯時起失其效力。至原告另提出之系爭大樓於106 年3 月18日舉行106 年度第二屆第二次區分所有權人會議，就消防設備修復工程相關事宜為議決（見本院卷第23頁至第24頁反面），及於107年6 月30日舉行107 年度第三屆第二次區分所有權人會議，就系爭大樓基本維生系統整修費用議決每建坪不得超過3.5萬元上下10％作為總預算乙節（見本院卷第25頁至第26頁），核均屬系爭買賣契約解除後所生事宜，自無庸再予審酌。
肆、綜上所述，系爭不動產買賣契約既經被告解除契約，而失其效力，則原告依系爭不動產買賣契約之法律關係，起訴請求被告於原告給付買賣價金後，將系爭不動產所有權移轉登記與原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
伍、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及援引之證據，經審酌後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 4 月 15 日
民事第一庭 法 官 段奇琬上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 15 日
書記官 劉燕媚附表：
┌──────────────────────────────┐│所有權人：陳雅爵 │├──┬─────────────┬──┬────┬─────┤│編號│ 土 地 坐 落 │地目│ 面 積 │ 權利範圍 │├──┼─────────────┼──┼────┼─────┤│ 1 │臺中市○區○村段○○○○○○○號│ 建 │ 1450㎡ │ 32/10000 │├──┼─────────────┼──┼────┼─────┤│ 2 │臺中市○區○村段○○○○○○○號│ 建 │ 881㎡ │ 32/10000 │└──┴─────────────┴──┴────┴─────┘┌──┬───┬─────┬────┬──────────┬─────┐│編號│建號 │基地坐落/ │建築式樣│建物面積（㎡） │權利範圍 ││ │ │建物門牌 │主要建築├────┬─────┤ ││ │ │ │材料及房│樓層面積│附屬建物主│ ││ │ │ │屋層數 │合計 │要建築材料│ ││ │ │ │ │ │及用途 │ │├──┼───┼─────┼────┼────┼─────┼─────┤│1 │錦村段│臺中市北區│層數19層│61.41㎡ │ │ 1/1 ││ │10728 │北屯路18號│層次12層│ │ │ ││ │建號 │12樓之11 │鋼筋混凝│ │ │ ││ │ │ │土造 │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │├──┼───┼─────┴────┴────┴─────┴─────┤│ │備註 │共有部分：錦村段10818建號 │└──┴───┴───────────────────────────┘