臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第3425號原 告 劉順良訴訟代理人 黃文進律師被 告 何江素玉訴訟代理人 何莉莉上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國108年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地、權利範圍三分之一之所有權移轉登記予原告。
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○里○○街○○巷○○弄○號房屋（稅籍編號00000000000）、持分比三分之一之納稅義務人名義變更登記為原告。
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○里○○街○○巷○○弄○號房屋全部遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣陸萬陸仟叁佰玖拾貳元，及自民國一０七年十二月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第三、四項如原告以新臺幣貳萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但如被告以新臺幣捌萬玖仟肆拾玖拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、本件坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地及其上未保存登記之門牌號碼為臺中市○○區○○里○○街○○巷○○弄○號房屋（原門牌號碼臺中縣○○市○○路○○○巷○○弄○號）（下合稱系爭房地）係原告父親即訴外人劉福（已歿）以原告、訴外人劉燿宗、何正雄（已歿）即被告之夫等三人名義購置，並將系爭土地登記其等三人名下，每人權利範圍各3分之1，系爭建物亦由其等3人保持共有，權利範圍各為3分之1。嗣劉福於民國72年10月30日過世後，原告、訴外人劉燿宗、何正雄三人於72年11月21日簽立協議書，依協議書「第三條：
坐落豐原市○○路○○○巷○○弄○號房屋壹棟連同其基地，原劉福資金以甲（指何正雄）、乙（指劉燿宗）、丙（指原告）三人名義購置之不動產，今決議其所有權全部歸丙方取得。
甲、乙二人應於辦理劉福之遺產繼承登記同時，備齊所有權移轉登記文件，將其所有持分移轉登記為丙方名義。…」等語。依上開協議書條項內容可知，劉燿宗、何正雄同意將系爭房地之權利範圍各3分之1移轉登記予原告取得。嗣何正雄即被告之夫於100年間死亡，由被告繼承系爭不動產權利範圍3分之1，並於100年1月31日以分割繼承為原因登記取得系爭土地權利範圍3分之1，訴外人劉耀宗則依上開協議書約定，已於106年10月25日以贈與為原因將系爭土地權利範圍3分之1，辦理移轉登記予原告名下，並於106年11月間將系爭建物權利範圍3分之1，以贈與為原因辦理稅籍變更登記予原告名下，故目前原告就系爭不動產之權利範圍為3分之2，被告權利範圍則為3分之1。何正雄即被告之夫於劉福過世後，已與原告、劉耀宗簽立上開協議書，同意將系爭不動產之權利範圍各3分之1移轉登記予原告取得，何正雄自有依上開協議書約定履行義務，惟何正雄並未依約履行，其後何正雄過世後，已由其法定繼承人繼承系爭不動產權利範圍3分之1，被告依法亦應繼承上開協議書約定之義務，原告自得依繼承及系爭協議書約定，請求被告履行協議將系爭土地、權利範圍3分之1移轉登記予原告；被告並應將系爭房屋、權利範圍3分之1之被告納稅義務人名義，變更登記為原告名義。
㈡、又被告未經全體共有人同意，或與其他共有人間有分管契約存在，自73年間起長期擅自居住占有使用系爭房屋，被告顯屬無權占有，已侵害原告即其他共有人之權利，原告自亦得依民法第821條規定請求被告遷讓返還系爭房屋全部予原告及其他共有人全體。
㈢、本件被告就系爭房地之權利範圍僅有3分之1，其未經全體共有人同意，無權占有使用系爭房地，核屬侵害他共有人之權利，被告受有相當於租金之利得逾越應有部分為使用收益，所受超過之利益，故原告就其應有部分得按比例請求相當租金之利益。原告依民法第179條之規定，請求自本件起訴前5年（即102年10月24日至107年10月24日），按原告應有部分比例計算之相當於租金之不當得利：
⑴、系爭土地於102年1月至105年1月間之申報地價均為4,880元/
平方公尺，而107年1月之申報地價為3,920元/平方公尺，故原告起訴狀分別以4,880元/平方公尺、3,920元/平方公尺計算被告102年10月24日至106年12月31日、107年1月1日至107年10月24日間占用系爭土地之不當得利，共計78,312元。
⑵、再者，參酌系爭房地附近均為民宅，其巷弄通往明仁街接豐
勢路、距豐原火車站步行約3至5分鐘，在火車站後方等情，並依原證8可知，系爭房屋於106、107年之評定現值分別為23,900元、23,100元，而原告係於106年10月25日取得原登記於劉燿宗之系爭土地權利範圍3分之1，故原告以23,900元計算102年10月25日起至106年10月24日止，原告應有部分為1/3，及以23,100元計算自106年10月25日起至107年10月24日止，原告應有部分為2/3之相當租金之不當得利，尚屬適當有據，以上合計4,727元。
㈣、細譯系爭協議書之目的係針對被繼承人劉福過世後所遺留之財產所簽立，並約定系爭房屋連同基地之不動產全部權利均由原告取得，故訴外人何正雄及劉燿宗，自均應有依該協議書約定履行之義務，縱系爭房屋係未保存登記之建物，無法依移轉登記取得所有權，然仍得為不動產交易之客體，而係以事實上處分權之移轉作為移轉標的，而實務上均係以移轉稅籍登記作為事實上處分權移轉之公示外觀，是就未辦保存登記系爭房屋，雖無法移轉登記取得所有權，惟原告依上開約定，自仍得請求被告將系爭房屋事實上處分權移轉予原告取得。故本件原告依繼承及系爭協議書約定，訴請被告移轉系爭土地所有權及系爭房屋之稅籍登記，於法有據，被告辯稱：系爭協議書之系爭房屋標的為不能之給付，為無效之約定云云，自不足採。
㈤、系爭協議書係就被繼承人劉福過世後所遺留之財產所簽立，並於系爭協議書第三條約定系爭土地及其上不動產之全部權利均歸屬於原告取得，已如前述，至同條另所載：「甲、乙貳人應於辦理劉福之遺產繼承登記同時，備齊所有權移轉登記文件，將其所有持分移轉登記為丙方名義」等語，乃指何正雄及劉燿宗二人，應於辦理劉福之遺產繼承登記同時，即應備妥所有權移轉登記文件，將系爭土地持分所有權及系爭房屋之稅籍登記一同辦理移轉予原告取得，換言之，上開約定乃係課予何正雄及劉燿宗2人於辦理繼承登記時，即負有應提出上開辦理登記文件，將系爭房地持分移轉登記予原告之義務，並非係就原告取得系爭房地權利所為履行期限之限制至明，故被告所辯，要屬無稽。退步言，縱如被告辯稱：辦理劉福遺產繼承登記之時，協議書履行期限始屆至云云，然依系爭協議書第二條約定：乙方劉燿宗應取得豐原市○○段○○○巷○弄○號房屋一棟連同其基地，而該不動產已辦理繼承登記完畢，並已出售第三人。另同為被繼承人劉福之繼承人即劉燿宗，業依協議書約定之內容，於106年10月25日以贈與為原因將系爭土地權利範圍3分之1，辦理移轉登記予原告名下，並於106年11月間將系爭建物權利範圍3分之1，以贈與為原因辦理稅籍變更登記予原告名下，更證包含原告在內之前開繼承人確已就劉福之遺產繼承無訛。被告依該協議書約定及繼承之義務，即應將系爭土地持分3分之1移轉登記予原告，並將系爭房屋、權利範圍3分之1之被告納稅人名義變更登記為原告名義。被告辯稱：本件履約期限尚未屆至，原告請求應予駁回云云，自無可採。另，交通部公路總局臺中區監理所雖函覆稱：無車號00-0000號車籍資料可提供云云，然車輛登記名義人之登記異動，核屬監理機關就車籍資料異動行政管理之用，並非必須辦理登記始取得車輛所有權，是原告依系爭協議書第五條約定因繼承即取得車輛所有權車號00-0000號所有權，並不以辦理繼承登記為必要，申言之，有無辦理上開車輛之車籍異動，核與本件被告應移轉系爭房地予原告之義務無涉，故被告據此辯稱：系爭協議書「辦理劉福之遺產繼承登記同時」之約定履行期限，尚未屆至云云，亦屬無據。
㈥、並聲明：⑴被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地、權利範圍3分之1移轉登記予原告；被告並應將門牌號碼臺中市○○區○○里○○街○○巷○○弄○號房屋、權利範圍3分之1之被告納稅義務人名義，變更登記為原告名義。⑵被告應將門牌號碼臺中市○○區○○里○○街○○巷○○弄○號房屋全部遷讓返還予原告及其他共有人。⑶被告應給付原告83,039元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑷願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，但提出書狀主張：
㈠、本件雖經原告提出門牌證明書證明原○○○區○○路○○○巷○○弄○號房屋於81年8月1日經門牌整編為現○○○區○○街○○巷○○弄○號；又本件並經臺中市000000000000000○○○區○○段○○○○號面積72.68方公尺，並使用599地號鄰地面積1.4平方公尺。然查，上開門牌整編結果及所測建物使用土地面積及位置，並不足認被告確已有移轉所有權登記之義務。查系爭協議書第叁條約定：「坐落豐原市○○路○○○巷○○弄○號房屋壹棟連同其基地，原劉福資金以甲（指何正雄）、乙（指劉燿宗）、丙（指原告）三人名義購置之不動產，今決議其所有權全部歸丙方取得。甲、乙二人應於辦理劉福之遺產繼承登記同時，備齊所有權移轉登記文件，將其所有持分移轉登記為丙方名義。…」。顯見，係課甲（何正雄）、乙（劉燿宗）二人於「辦理劉福之遺產繼承登記同時」，始有「備齊所有權移轉登記文件，將其所有持分移轉登記為原告名義之義務，文字、文義均綦明，原告既未能就劉福之遺產何時為繼承登記為舉證，本件請求即應駁回。不因協議書簽立之目的何在，及未保存登記建物是否得為不動產交易之客體有所歧異。原告另稱上開約定乃課予何正雄於辦理繼承登記，即負有應提出上開辦理登記文件，將系爭房地持分移轉登記予原告之義務，並非係就就原告取得系爭房地所為履行期限之限制，惟與原文字約定不符而無足採，否則何來同時可言。況原告亦未證實所指何正雄於何時就劉福之遺產已辦理繼承登記。另經函查交通部公路總局臺中區監理所並據覆原屬劉福所有車號00-0000車輛，亦無車籍異動等繼承登記資料可提供，足見本件實無任何資料足徵劉福之遺產已為繼承登記。
㈡、況所稱本件坐○○○區○○路○○○巷○○弄○號房屋，係未保存登記建物，未保存登記建物之所有權，依法屬於原始建築起造人而不得移轉，其後縱經受讓該未保存登記建物事實上處分權，受讓人亦均未取得該建物所有權或所有權之持分。本件前協議書所載備齊所有權移轉登記文件將所有持分移轉登記為原告名義之約定，依民法第246條第1項前段以不能之給付為契約標的者其契約為無效之規定，協議書所為上開約定亦屬無效，起訴主張變更建物納稅義務人名義登記、遷讓房屋及不當得利之請求，均應駁回。而協議書所謂「所有持分移轉登記」與本件「變更建物納稅義務人名義登記」請求，亦非等同。
㈢、原告所為不當得利請求，除依房屋坐落地點計算金額顯偏高外，原告係在106年11月間始取得劉燿宗之1/3權利，所為請求，更屬無據。
㈣、並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由
㈠、原告主張系爭房地原係其父親劉福以原告及其兄弟劉燿宗、何正雄之名義購置，並登記於其等三人名下，權利範圍各三分之一，嗣劉福過世後，三人於72年11月21日簽立協議書，依系爭協議書第叁條，劉燿宗、何正雄同意將系爭不動產權利各三分之一移轉登記予原告取得，而何正雄於100年間死亡，被告繼承系爭房地三分之一，劉燿宗已106年10月25日依協議書之約定以贈與方式辦理移轉登記系爭房地應有部分三分之一予原告，故依協議書第叁條及繼承之法律關係，請求被告移轉系爭房地應有部分三分之一予原告等情，業據其提出系爭協議書、土地登記謄本、地籍異動索引、臺中市政府地方稅務局契稅繳款書、建築改良物所有贈與移轉契約書、贈與稅免稅證明書、房屋稅籍證明書等為證（見本院卷第31至46頁）。被告並不否認系爭協議書之真正，為辯稱：依據系爭協議書第叁條，須何正雄、燿宗於「辦理劉福之遺產繼承登記同時」，將備齊文件移轉持分予原告之義務，原告未舉證渠等已辦理遺產繼承登記，自不得請求；系爭協議書因以不能之給付為標的，因屬無效等語置辯。
㈡、查，依據系爭協議書第叁條約定：「坐落豐原市○○路○○○巷○○弄○號房屋壹棟連同其基地，原劉福資金以甲（即何正雄）、乙（即劉燿宗）、丙（即原告）三人名義購置之不動產，今決議其所有權全部歸丙方取得。甲、乙二人應於辦理劉福之遺產繼承登記同時，備齊所有權移轉登記文件，將其所有持分移轉登記為丙方名義。」；又上開豐原市○○路○○○巷○○弄○號房屋於門牌整編後現為臺中市○○區○○街○○巷○○弄○號乙節，有門牌證明書在卷可稽（見本院卷第79頁），而系爭房屋為未保存登記房屋，坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地即系爭土地乙節，亦有本院履勘現場，並囑託臺中市豐原地政事務所作成土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第137頁）。復查，系爭土地於49年間即以買賣原因登記在何正雄、劉燿宗及原告名下乙節，有臺中市豐原地政事務所108年6月13日豐地一字第108005283號函檢送系爭土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第245至248頁），因此，系爭土地事實上已無再為繼承登記之必要，況且，系爭土地在何正雄死亡後，於100年1月31日已由被告為繼承登記，何正雄等人更無可能就系爭土地為繼承登記。此外，綜觀協議書之約定，顯屬何正雄、劉燿宗及原告三人就劉福所遺之商行、存款、車輛、不動產為遺產分割之協議，系爭房地依據系爭協議書第叁條，全部分歸原告所有，而系爭房地原無庸再為繼承登記，而系爭房屋既屬未保存登記之房屋，自無為繼承登記之餘地，且系爭房屋原為劉福所有，何正雄、劉燿宗及原告於系爭協議書約定系爭房屋歸原告，原告自取得系爭房屋之事實上處分權。是以何正雄依系爭協議書第叁條，負有移轉系爭房地應有部分三分之一予原告之義務，被告為繼承人，就系爭土地已為繼承登記，就系爭房屋（稅籍編號00000000000）登記為納稅義務人，持分比三分之一（見本院卷第33頁、99頁），原告依據系爭協議書第叁條及繼承之法律關係，請求被告應將系爭土地權利範圍三分之一移轉登記予原告，及將系爭房屋權利範圍三分之一之納稅義務人名義，變更登記為原告，自屬有據。
㈢、被告雖辯稱：系爭房屋為未保存登記房屋，所有權屬原始起造人，受讓人縱取得事實上處分權，未取得所有權，因此系爭協議書約定移轉所有權持分之約定，依民法第246條第1項前段以不能之給付為標的，屬無效云云。惟受讓未保存登記房屋法律上雖未取得所有權，然仍取得事實上處分權，仍得為交易之客體，系爭房屋之事實上處分權自無給付不能之情形。雖然系爭協議書所載之文字為所有權持分，然系爭房屋既為未保存登記之房屋，依當事人之真意，自屬移轉事實上處分權之意，而移轉事實上處分權並無給付不能之情形，被告主張系爭協議書第叁條之約定為無效云云，自不足採。
㈣、另被告辯稱：系爭協議書第伍條所示54-8679號車輛未為繼承登記，被告無移轉系爭房地所有權之義務云云。而查，本件經函詢交通部公路總局臺中區監理所關於上開車輛於72年以後之車籍異動資料，而據該所回覆，經公路監理查詢系統，查無車輛54-8679號車籍資料可提供等語（見本院卷第93頁）。則究於系爭協議書第伍條所載之54-8679號之車號有無記載錯誤以致系統內無該車牌紀錄乙節，因年代久遠，已不可考。然，車輛屬動產，以交付為移轉所有權之生效要件，車號車籍之登記僅係為政府為管理目的所設，本不以登記做為所有權歸屬之依據。而據證人劉燿宗於本院證稱：該貨車後來由原告使用等語（見本院卷第207頁），顯見繼承人間業已依系爭協議書之約定履行甚明。
㈤、再者，系爭協議書第貳條關於劉福所有豐原市○○路○○○巷○弄○號房屋連同基地約定歸於乙方（即劉燿宗）繼承取得部分，據證人劉燿宗於本院證稱：系爭協議書第貳條所載房地，伊已辦理繼承登記，房屋為未保存登記房屋，後來拆掉了，土地部分，伊於76年間已移轉予訴外人張呂秀蘭等語明確，並據其提出臺中市地籍異動索引、土地增值稅繳納通知書、土地買賣所有權移轉契約等為證（見本院卷第211至215頁），是被告辯稱何正雄、劉燿宗及原告等人未辦理繼承登記云云，亦無足採。
㈥、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。原告依系爭協議書第叁條之約定，取得系爭房屋之全部事實上處分權人，被告無正當權源占有系爭房屋，原告請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，自屬有據（至原告訴之聲明第二項所載之「其他共有人」應屬贅載）。
㈦、又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。次按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。查：
⑴、原告為系爭房地之所有權人，被告無合法權源占有使用系爭
房地，致原告受有無從使用系爭房地之損害，原告依民法第179條規定，請求被告返還因占用所受之不當得利，即屬有據。
⑵、復按「城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申
報總價額年息10％為限」土地法第97條定有明文，而「所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價」土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條前段亦定有明文，故土地法第97條第1項所謂之土地及建築物申報總價額，即指該土地之申報地價及建築物之估定價額二者之總合。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年臺上字第3071號判例意旨參照）。系爭房屋坐落臺中市○○區○○街，，屬城市地方，距豐原火車站步行約3至5分鐘，交通、生活機能尚稱便利，而依系爭房屋為為數十年老舊磚造房屋，及被告以住家使用之狀況，認原告主張被告應返還相當於租金之損害金，以土地及其建築物申報總價額年息百分之8計算，較屬合理，原告逾此部分之主張，尚無可採。
⑶、原告主張自本件起訴之107年10月24日回溯五年之102年10月
25日起至107年10月24日止，被告就系爭房地權利範圍只有三分之一，未經全體共有人同意使用全部系爭房地，而有不當得利，原告就102年10月25日至106年10月24日止，就應有部分三分之一之比例，自106年10月25日自劉燿宗處取得系爭房地三分之一後，就原告應有部分三分之二之比例，請求被告給付不當得利，亦無不合。又系爭土地面積84.76平方公尺，自102年至105年之公告地價為6100元，以80%為申報地價即4880元、107年公告地價為每平方公尺4900元，以80%為申報地價即每平方公尺為3920元；而系爭房屋於106年10月25日以前之課稅現值（價額）為23,900元，自106年10月25日以後之課稅現值（價額）23,100元等情，有房屋稅籍資料、公告土地現值及公告地查詢在卷可稽（見本院卷第45至47頁），則本件原告請求被告使用系爭土地相當於租金之不當得利應為62,674元【（申報地價每平方公尺4,880元x占用面積84.76平方公尺x期間4年x年息8%x應有部分三分之一）+（申報地價每平方公尺4880元x占用面積84.76平方公尺x期間2月又7日x年息8%x應有部分三分之二）+（申報地價3,920元x占用面積84.76平方公尺x期間9月又24日x年息8%x應有部分三分之二）=62,674元，元以下四捨五入（下同）】，使用系爭房屋相當於租金之不當得利為3718元【（房屋現值23,900元x期間4年x年息8%x應有部分三分之一）+（房屋現值23,100元x期間2月又7日年x年息8%x應有部分三分之二）++（房屋現值23,100元x期間9月又24日x年息8%x應有部分三分之二）=3718元】，是原告依據不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利數額為66,392元【62,674元+3,718元=66,392元】。
四、綜上所述，原告請求被告：⑴應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地、權利範圍3分之1移轉登記予原告；並應將門牌號碼臺中市○○區○○里○○街○○巷○○弄○號房屋、權利範圍3分之1之被告納稅義務人名義，變更登記為原告名義；⑵應將門牌號碼臺中市○○區○○里○○街○○巷○○弄○號房屋全部遷讓返還予原告。⑶被告應給付原告66,392元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年11月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准。原告其餘請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，關於原告請求移轉所有權登記及變更納稅義務人名義部分，屬命被告為意思表示，性質上不宜假執行，此外，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當金額准許之。至原告其餘之訴駁回部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，經核與判決無影響，爰不一一論述。
七、據上論結，應依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 27 日
民事第五庭 法 官 李慧瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 27 日
書記官 張雅如