臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第3766號原 告 張淑貞訴訟代理人 宋永祥律師複 代理人 邱東泉律師
謝享穎律師被 告 林志鴻訴訟代理人 熊賢祺律師複 代理人 蘇恆生
高詣峰訴訟代理人 張榮欽
張月雲上列當事人間移轉所有權登記事件，本院於民國108 年9 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○○號土地及其上同地段449 號建物即門牌號碼臺中市○○區○○路0 段00巷00號房屋移轉登記予原告。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、原告方面：
一、先位部分：㈠原告之父親張友福（業於民國107 年8 月29日歿）於107 年
4 月15日將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地及其上44
9 號建物即門牌號碼臺中市○○區○○路0 段00巷00號房屋（下合稱系爭房地) ，以新臺幣（下同）500 萬元出售予被告，雙方簽訂不動產買賣契約書（下稱買賣契約書），並特別約定房屋出售後，以每月5千元出租予張友福供為居住使用，而買賣價金除於訂約當日給付27萬2000元外，餘款則按月給付1萬5000元，至132年12月止，作為張友福之生活費；被告於買受系爭房地後，為履行上開特別約定，同年5月1日與張友福簽訂房屋租賃契約書（下稱租賃契約書），租期自107年5月1日起至132年4月30日止，共計25年。詎張友福突於l07年8月29日往生，被告除未依約給付買賣價金外，更未經原告之同意，逕將張友福之物品、家俱及祖宗牌位等物，自系爭房地移出丟棄，不准原告進入繼續使用及收益，已違反上開買賣及出租之義務。又張友福與被告間，為張友福「以房養老」之目的，將系爭房地特別約定「回租」予張友福居住，並將買賣價金分期支付時間與租賃期間相當，惟張友福突過世，系爭房地已無「以防養老」之必要，契約目的顯然無法達成，依據民法第227條之2自應賦予原告解除權。原告為張友福之唯一繼承人，依據民法第1147條、第1148條第1項、第367條、第423條、第254條、第258條第1項、第259條規定，買賣契約書之特別約定事項，因張友福亡故，已無法達成目的，原告於107年10月31日以臺中民權路郵局第1908號存證信函催告，被告仍拒絕依約給付價金及履行租賃契約。為此，原告以起訴書繕本送達作為解除買賣契約及解除租賃契約之意思表示通知，系爭買賣契約書既經解除，被告自應負回復原狀等語。
㈡先位聲明：被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地（權利範圍全部）及其上同地段449 建號（即門牌號碼：
臺中市○○區○○路0 段00巷00號，權利範圍全部）房屋之所有權移轉登記予原告。
二、備位部分：㈠張友福與被告間為張友福「以房養老」之目的，將系爭房地
特別約定「回租」予張友福居住，並將買賣價金分期支付時間與租賃期間相當，惟張友福突過世，系爭房地已無從「以防養老」，系爭房屋已無須「回租」，買賣價金自無「分期支付」之必要，則買賣價金分期支付及25年之租賃期等條件，應解釋為停止條件成就，被告應將價金尾款全部給付張友福之繼承人即原告。買賣契約書約定分期付款期間長達25年，搭配相同之租賃約定，目的即在對於提供張友福未來生活之基本保障，張友福遂以較低價格出售系爭房地予被告，顯見「買賣」兼作「租賃」之情，全係對應張友福之「以房養老」契約目的，未料張友福於簽約後4 個月因病死亡，此事由為簽約時無法預期，被告復擅自終止租約，若再依買賣契約書按月分期25年支付買賣價金，無諦將所有不公平之結果全數由原告承擔，有違誠實信用原則，是原告依據民法第22
7 條之2 規定，請求被告給付一次價金尾款472 萬8000元。㈡備位聲明：
⒈被告應給付原告472 萬8000元及自107 年11月7 起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
三、就被告主張抵銷部分：㈠被告自原告於106 年6 月間至紐西蘭求學後，即借住在系爭
房地，與張友福約定每月1 萬元租金，其支付之時間早於10
7 年4 月15日出售系爭房地之前，雖張友福郵局存摺之交易明細，於106 年09月11日無摺存款1 萬8000元、106 年10月11日無摺存款1 萬5000元、106 年11月11日無摺存款1 萬元、106 年12月12日無摺存款1 萬元、107 年1 月10日無摺存款1 萬元、107 年2 月10日無摺存款1 萬元、107 年3 月10日無摺存款1 萬元，但上開共計8 萬3000元款項均非為系爭房地之買賣價金；另除107 年4 月20日票據金額20萬元為系爭房地之買賣價金外，其餘107 年4 月16日無摺存款2 萬元、107 年5 月2 日跨行匯入25萬元、107 年6 月1 日無摺存款3 萬元、107 年7 月5 日無摺存款15萬元、107 年7 月23日無摺存款5 萬元，均非買賣價金；再依買賣契約書約定，尾款以分期付款方式每月支付1 萬5000元，期間自107 年5月起至132 年4 月止，金額共計450 萬元，被告僅支付20萬元，則被告於簽約後，仍尚要給付30萬元買賣價金。
㈡至於被告主張代墊張友福繳納國民年金保險費2 萬2262元及
就喪葬費其中37萬7050元部分，均不爭執；另依據勞動部勞工保險局108 年7 月8 日保國四字第10810019700 號函覆資料，張友福之喪葬費已由張榮欽領取，自與被告無涉，不可主張抵銷。至租金3 萬2666元部分，張友福往生後，被告未經原告同意，即擅自將張友福物品全數移出，不讓原告繼續使用收益，已違反租賃義務，依據民法第264 條第1 項規定，原告自得拒絕給付租金，且可歸責予被告，原告既已解除租賃契約，自無須給付租金，被告主張抵銷，為無理由。
貳、被告方面：
一、先位部分：㈠原告母親與張友福長期感情不睦，對張友福不聞不問，張友
福因久病無依，長期由被告之母親張月雲及被告悉心照料，張友福生前感念被告母子的照顧，認虧欠被告母子太多，將系爭房地以買賣為原因移轉登記給被告，依買賣契約書第3條付款約定，被告於簽約時已給付27萬2000元（支票20萬元、現金7200元），餘款則約定由被告每個月付1 萬5000元至
132 年止，張友福支付每個月租金5000元，當時真意為張友福將系爭房地移轉給被告，由被告母子共同照顧張友福終老，以房養房之作法。被告除給付張友福27萬2000元簽約金外，被告母子陸續給付78萬3000元，被告自始均依約給付價金，不曾遲延給付，原告片面變更付款金額及給付472 萬元，於法無據。被告雖與張友福簽立租賃契約書，然從未收取租金，租金非屬買賣契約書解除條件；且張友福去世，並非屬情事變更之事由，原告自不得主張解除買賣契約書。
㈡先位答辯：原告之訴駁回。
二、備位部分：㈠被告未遲延給付買賣價金，買賣契約書約定價金為分期付款
，原告不得對全部價金催告，催告不合法，原告未取得買賣契約書之解除權，原告請求被告一次支付買賣價金472 萬8000元，為無理由，另張友福去世，並非屬情事變更之事由，被告依買賣契約書享有價金分期給付之利益，原告應繼承買賣契約書之權利義務，自不得擅自變更改為一次給付價金；另被告已陸續給付張友福共計78萬3000元價金（即指不爭執事項第㈤項之款項），足見被告已盡給付買賣價金之義務。
㈡備位答辯：
⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、就主張抵銷部分：張友福已往生，租賃契約已終止，原告於張友福往生後，從未給付積欠之租金3 萬2666元【計算式：
5000元6 個月又16天（107 年4 月15日至107 年10月31日）＝3 萬2666元】，亦未表示要承租系爭房地。被告受讓張月雲代張友福生繳納生前之國民年金保險費2 萬2262元及喪葬費39萬3000元、積欠租金3 萬2666元、已陸續給付78萬3000元，共計123 萬928 元，依民法第172 條、第176 條第1項之不當得利之法律關係，於本件主張抵銷，原告繼承張友福之遺產範圍內給付被告123 萬928 元。
叁、本件經法院與兩造整理並協議不爭執事項與簡化爭執事項如下（本院依判決格式修正或增刪文句，見本院卷第至頁）：
一、不爭執事項：㈠被告之母親張月雲為原告之父親張友福的胞妹。張友福於10
7 年4 月15日與被告簽買賣契約書，將系爭房地以買賣為原因移轉登記給被告，並已登記在被告名下。
㈡依卷附之臺中市雅潭地政事務所檢送本件買賣登記申請書，
張友福本人親自到臺中市雅潭地政事務所辦理系爭房地過戶登記給被告。買賣契約書第3 條付款約定，被告於簽約時已給付27萬2000元簽約款，餘款則約定：1.買方（指被告）每個月付1 萬5000元至132 年止。2.賣方（指張友福）須支付每個月租金5000元。
㈢被告與張友福107 年5 月1 日簽租賃契約，約定每個月租金
為5000元，租賃期間自107 年5 月1 日起至132 年4 月30日止。
㈣原告不爭執被證3 張友福喪葬費中的37萬7050元（見本院10
8 年4 月2 日言詞辯論筆錄）。㈤就卷附本院調取張友福之中華郵政股份有限公司客戶歷史交
易清單資料：106 年9 月11日無摺存款1 萬8000元。106 年10月11日無摺存款1 萬5000元。106 年11月11日無摺存款1萬元。106 年12月12日無摺存款1 萬元。107 年1 月10日無摺存款1 萬元。107 年2 月10日無摺存款1 萬元。107 年3月10日無摺存款1 萬元。107 年4 月16日無摺存款2 萬元。
107 年4 月18日代收票據20萬元。107 年5 月02日跨行匯入25萬元。107 年6 月1 日無摺存款3 萬元。107 年7 月05日無摺存款15萬元。107 年7 月23日無摺存款5 萬元；以上合計78萬3000元。
㈥張友福於107 年8 月29日死亡（見本院卷第61、189 頁）。
二、爭執事項：㈠先位聲明：原告請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原
告，有無理由？㈡備位聲明：原告請求被告一次給付價金472 萬8000元，有無
理由？㈢若上開備位聲明有理由，則被告認對原告有債權123 萬928
元，主張抵銷，是否有理由？
肆、得心證之理由：
一、原告主張其父親張友福於107 年4 月15日將系爭房地，以50
0 萬元出售予被告，簽訂買賣契約書，並特別約定房屋出售後，以每月5 千元出租予張友福供為居使用，而買賣價金除於訂約當日給付27萬2000元外，餘款則按月給付1 萬5000元，至132 年12月止，作為張友福之生活費，系爭房地並已登記於被告名下；被告於買受系爭房地後，為履行上開特別約定，於同年5 月1 日與張友福簽訂租賃契約書，租期自107年5 月1 日起至132 年4 月30日止，共計25年，租金為每月5000元等事實，為被告所不爭執（見不爭執事項第㈠至㈢項），並有買賣契約書、支票、租賃契約書、臺中市雅潭地政事務所108 年1 月25日雅地一字第1080000872號函及所檢送之系爭房地登記書請資料等在卷可佐證（見本院卷第27至39、40至49、205 至220 頁），應堪信為真。
二、先位聲明：原告請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告，有無理由？㈠依照買賣契約書第3條付款約定，被告於簽約時已給付27萬
2000元簽約款（支票20萬元、現金及已付代繳現金共7萬2000元），餘款則約定：「1.買方（指被告）每個月付1萬5000元至132年止。2.賣方（指張友福）須支付每個月租金5000元。」，及租賃契約書第2條約定租賃期間自105年5月1日起至132年4月30日止，共計35年，第3條約定（租金、押租保證金約定及支付）：「⒈租金每月5000元，每期以每個月為一期，每月1日為繳費日期每次應繳1期，費用5000元，…。⒉押租保證金『無』…。」。觀以上開買賣契約書約定價金之支付方式，被告每月支付1萬5000元價金，張友福另每月繳交5000元租金，則被告實際上每月仍須支付1萬元之買賣價金，買賣價金支付之分期付款期間至132年，與一般買賣契約之價金支付迥異，另租賃契約訂立之租賃期間自105年5月1日起至132年4月30日止，租賃期間核與買賣價金分期付款期間同至132年止，共計35年，且本件租賃契約並無收受押租金，與坊間一般租賃契約需收押租金之作法不同，顯見本件買賣契約與坊間一般不動產買賣不相同，應參佐租賃契約書始能究其目的；另酌以被告亦自承訂立買賣契約書當時之真意，為張友福將系爭房地移轉給被告，以房養老之作法（見本院卷第141至143頁），足證買賣契約書中約定將系爭房地特別約定「回租」予張友福居住，訂立買賣契約書之真正目的乃提供張友福「以房養老」，是原告上開為真實，而可採信。
㈡按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227 條之2 第1 項定有明文。情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。是法律關係發生後，為其基礎或環境，於法律效力終了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之劇變，如仍貫徹原定之法律效力，顯失公平者，法院固得依情事變更原則加以公平裁量而為增減給付或變更其他原有之效果。是否發生非當初所得預料之劇變，應綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷（最高法院99年度台上字第1336號判決意旨參照）。查，被告與張友福間，為張友福「以房養老」之目的，將系爭房地特別約定「回租」予張友福居住等事實，已如上述，但張友福於訂立買賣契約書後4 個月又14天、租賃契約書後3 個月又29天，於
107 年8 月29日過世（見不爭執事項第㈥項），再觀以買賣契約書原約定分期付款至132 年、租賃契約租期亦至132 年，期間長達35年，足見張友福突然過世，恐非訂立買賣契約書、租賃契約書當時，契約當事人得以預見預料，，亦非可歸責於原告，益證原訂立買賣契約書在於為張友福「以房養老」之目的，已無法實踐，是在買賣契約書之基礎條件、考量因素及其目的均已變更之情況下，設若要求張友福之繼承人即原告繼續居住在系爭房地及繳交租金，並以分期付款方式收取買賣價金，無啻將所有不公平之結果全數由原告承擔，有違誠實信用原則，是本件系爭房地之買賣確實符合情事變更之原則，則原告主張依據民法第227條之2情事變更原則，應屬合理有據。
㈢再查，原告主張於張友福去世後，被告未經其之同意，逕將
張友福之物品、家俱及祖宗牌位等物，自系爭房地移出丟棄，不准原告進入繼續使用及收益，已違反上開出租之義務，業據原告提出臺中市○○路○○○○○○○○號存證信函及家俱照片等為證（見本院卷第51至61、345 至247 頁），被告僅抗辯原告未繳交租金，亦未提出其他事證足資證明，足見被告未盡民法第423 條提供合於使用、收益之租賃物於承租人之義務。
㈣基上，系爭房地之買賣，因嗣後因張友福突過世，系爭房地
已無「以房養老」之必要，買賣契約目的實際上已無法達成，而有民法第227條之2情事變更之情事，被告復未依租賃契約提供合於使用、收益之租賃物於原告（即承租人張友福之繼承人）之義務，則原告以起訴書繕本送達作為解除買賣契約及解除租賃契約之意思表示通知，即屬合法，是系爭買賣契約書既經解除，請求被告應負回復原狀，即屬有據；從而，原告請求被告應將系爭房地移轉登記予原告，為有理由，應予准許。另本件被告就買賣契約若合法契約解除時，並無主張其已交付之買賣價金為同時履行抗辯，附此敘明。
三、備位聲明：原告請求被告一次給付價金472 萬8000元，有無理由？原告先位請求被告將系爭房地移轉登記予原告，既有理由（原告雖應為對待給付，仍屬全部勝訴之判決），則原告備位之訴，即基於買賣契約書之法律關係，請求一次給付買賣價金472 萬8000元部分，即無再行審酌之必要；另被告主張抵銷部分，既以備位請求請求有理由為前提，然因本件既無須審酌備位聲明，亦無須審酌抵銷部分，附此敘明。
陸、本件事證明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。
柒、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 10 月 24 日
民事第三庭 法 官 吳昀儒
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第44
1 條第1 項第3 款、第4 款），提出於第一審法院。中 華 民 國 108 年 10 月 24 日
書記官 許國慶