臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第3820號原 告 廖培凱訴訟代理人 許博堯律師複代理人 林蕙姿被 告 張逢男訴訟代理人 林益堂律師複代理人 涂銘辛上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國108年6月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○○號土地上，門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號房屋（如附圖編號A所示，即325地號土地部分，面積一三八九點八七平方公尺；326地號土地部分，面積四九點五九平方公尺）遷讓返還原告。
被告應自民國一百零七年九月一日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣三萬二千元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣三十五萬四千六百三十五元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告按月以新臺幣一萬零六百六十七元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序事項:按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原於聲明第一項請求：被告應將座落於臺中市○○區○○○段○○○○號土地(下稱325地號）上之建物即門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號房屋（下稱32號房屋），及同區段326地號土地(下稱326地號）返還原告(見107年度豐簡字646號卷《下稱豐簡卷》第1頁)。嗣於民國108年4月22日以更正聲明狀變更前揭聲明為:被告應自系爭房屋遷出（座落325、326地號土地上，位置如臺中市豐原地政事務所複丈日期108年3月14日地複丈成果圖《下稱附圖》編號A、B所示），並將326地號土地返還原告(見本院卷第101頁)。再於107年5月13日言詞辯論期日以言詞撤回編號B之請求，並減縮請求被告遷出32號房屋（坐落位置及面積如附圖編號A所示，見本院卷第105、108頁)，原告所為屬減縮應受判決事項之聲明，核與前開規定相符，合先敘明。
貳、實體事項:
一、原告主張：
㈠、兩造前於106年9月19日在本院豐原簡易庭成立調解（106年度豐司調字168號，下稱168號調解筆錄），調解內容第2項約定:聲請人（即原告）願將325地號土地上建物即系爭房屋，及326地號土地出租予相對人（即被告），租期自民國106年9月1日起至民國107年8月31日止，為期一年，相對人應按月於每月8日以前給付聲請人租金新臺幣（下同）32,000元。茲因租賃期間已屆滿，被告仍未返還房屋及土地，原告自得請求遷讓並請求被告給付自107年9月1日起至交還房地為止，每月32,000元之相當於租金之損害，為此提起訴訟。
㈡、對被告抗辯之陳述⒈兩造成立租賃契約之經過：325地號土地為原告與訴外人廖
益吉、廖益明三人共有，持分各為1/3，土地上存有四棟房屋，其中32號房屋、三豐路967巷46-1、46-3號（下稱46 -1、46-3號房屋）3棟房屋為廖培凱、廖益吉、廖益明3人共有，為未辦理保存登記而未領有建物使用執照之建物，另有共有人廖益明單獨所有而領有建物使用執照之門牌號碼臺中市○○區○○路○段○○○巷○○號農舍存在（下稱50號農舍）。又325地號土地因有廖益明之農舍存在，受限於農業用地興建農舍辦法第12條，於未解除套繪管制前不得辦理分割，故共有人分別於106年8月10、17日成立分管契約：
①106年8月10日原告與廖益吉成立106年度豐司調字第146號調
解筆錄，由廖益吉收取46-1、46-3號二棟房地租金，原告收取32號房地租金（見本院卷第30頁）。
②106年8月17日，原告與廖益明成立協議書（見本院卷第31頁
），由廖益明收取50號農舍房地租金；原告收取32號房地租金。
⒉因原告已與325地號土地另二名共有人廖益吉、廖益明成立
分管契約，取得單獨管理使用收益32號房地租金之權源，是以，原告於106年8月28日檢附分管協議之文件，向豐原簡易庭提出調解之聲請，兩造並於106年9月19日就32號房屋及326地號土地，成立租期自106年9月1日起至107年8月31日止之租賃契約。
⒊被告辯稱32號房屋之共有人廖益吉、廖益明已同意將房屋續
租予伊等語。然由上開情節可知，32號房屋之全體共有人業已達成分管協議，原告自得依分管契約之內容，對32號房地為單獨之使用收益及管理。況依168號調解筆錄第二點約定內容，可證兩造為租賃契約之出租人及承租人，共有人廖益吉、廖益明非租賃契約之當事人，自無同意將32號房屋續租被告權利。
㈢、聲明：⒈被告應自32號房屋遷出（房屋坐落位置如附圖編號A所示）。⒉被告應自107年9月1日起至交還上開房地之日止每月8日以前給付原告32,000元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以:
㈠、32號房屋及325地號土地之共有人廖益吉曾簽立切結承諾書，同意被告繼續承租，有切結承諾書可證(見本院卷第12頁)，另一共有人廖益明亦口頭承諾被告得繼續承租325地號土地。是被告仍願以每月租金32,000元向原告承租32號房地，惟原告不同意，並提高租金為每月75,000元。此外，被告同意返還系爭326地號土地。
㈡、原告提出之106年度豐司調字第146號調解筆錄，非廖益吉簽名，因廖益吉當時重病住院於臺中市澄清醫院加護病房，不可能到場簽名。又原告與廖益吉、廖益明並未簽立分管契約書，廖益吉、廖益明各收租金30,000元，原告租金本為32,000元欲提高至70,000元，則逾30,000元部分之租金共有人如何分配。
㈢、聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項(見本院卷第114頁)：
㈠、32號房屋及同段326地號土地，前於106年6月19日於本院豐原簡易庭成立168號調解筆錄，由原告將前開建物土地出租被告，租期自106年9月1日至107年8月31日，為期一年，被告應按月於每月8日前給付原告租金32,000元。
㈡、325地號係由原告、廖益民及廖益吉共有，權利範圍各三分之一。326地號由原告所有，權利範圍全部。
㈢、原告與廖益吉前於106年8月4日在本院豐原簡易庭成立調解（106年豐司調字第146號，下稱146號調解筆錄），調解內容如本院卷第30頁所示。又原告與廖益民於106年8月17日簽立協議書，協議書內容如本院卷第31、32頁所示。
㈣、被告於107年8月31日以後仍占有使用32號房屋及326地號土地，占用面積及位置如豐原地政事務所複丈日期108年3月14日複丈成果圖（即附圖，本院卷第96頁）編號A所示。
四、得心證之理由:
㈠、原告依分管契約得就32號房屋行使租賃之權利:⒈按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及
其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。第820條、第821條及第826條之1規定，於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。民法民法第820條第1項、第828條第2項、第3項定有明文。原告主張32號房屋為未辦保存登記之建物，為其與廖益民、廖益吉公同共有，經其分別於106年8月10日及同年月17日與廖益民、廖益吉約定而成立分管契約等情，業據提出146號調解筆錄、協議書為證(見本院卷第30-32頁)，被告對原告與廖益民、廖益吉已約定32號房地自102年6月10日以後之租金或不當得利使用補償金係由原告收取一節，亦無爭執，堪認原告確有行使租賃32號房屋及收取租金之權利。
⒉又原告前於106年8月28日以被告為相對人，就32號房屋之租
賃事項向本院聲請調解，並提出其與廖益民、廖益吉約定分管之文件即146號調解筆錄、協議書為證，嗣於106年9月19日與被告成立168號調解筆錄，於該調解筆錄內容，被告同意分期給付原告相當於租金之不當得利150萬元，兩造並合意就32號房屋及326號土地成立租賃契約，租期一年，即自106年9月1日起至107年8月31日止，被告應按月於每月8日以前給付原告租金32,000元等情，有168號調解筆錄在卷可佐(見豐簡卷第5頁)，且為被告所不爭執，從而，原告之出租行為，應對其餘公同共有人廖益民、廖益吉發生效力。
⒊32號房屋所在位置及使用面積，前經本院會同兩造、豐原地
政事務所人員到場履勘測量，有勘驗筆錄、現場照片及現場圖可佐(見本院卷第60-91頁)，測量結果32號房屋之位置及使用面積係如附圖編號A所示（即占用325地號部分1389.87平方公尺，占用326地號部分49.59平方公尺，見本院卷第95頁)。
㈡、原告本件請求為有理由:⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455條定有明文。兩造間前於168號調解筆錄合意成立之租賃期間既於107年8月31日期限屆滿，且原告於107年10月23日已起訴請求返還32號房屋，足認原告不願繼續出租被告，被告既無法舉證原告有同意繼續出租之意思表示，租賃契約已因期限屆滿而終止。又被告於168號調解筆錄約定之租賃期間（即107年8月31日）屆滿以後，仍占有使用32號房屋及326地號土地，占用面積及位置如附圖編號A所示一情，為被告所不爭執，是原告請求被告應遷讓32號房屋，即為有理由。
⒉又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，為民法第179條所明定。承租人於租賃關係終止後繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益，故於租賃關係終止後，承租人未依約返還租賃物者，出租人得依不當得利之規定請求承租人返還所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決參照）。被告於32號房屋租約屆期終止後，繼續占有使用，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致原告受有不能使用收益房屋之損害，原告自得依不當得利規定請求承租人返還所得利益，本件被告所受之利益即其無權占用32號房屋所獲無需支出每月租金益32,000元之利益，是原告請求被告自107年9月1日起按月給付相當於租金之損害32,000元，即為有理由。
⒊被告雖以公同共有人廖益吉簽立切結承諾書，同意被告續租
，另廖益明亦口頭同意續租等語為辯；惟公同共有人間已有分管之約定，在該約定失效或合法變更前，原告均得依分管約定行使32號房屋之租賃權利，自不影響原告得請求被告遷讓房屋及給付相當於租金之損害之權利；又被告雖聲請傳喚證人廖益吉欲查明分管契約等事項，惟其既不否認146號調解筆錄內容之真實，已足證明廖益吉同意由原告行使與租賃相關之權利，被告此部分之聲請，顯無必要，應併此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第455條、第179條規定，請求被告遷讓32號房屋及自107年9月1日起按月給付32,000元，為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核與規定相符，爰酌定相當擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 22 日
民事第五庭 法 官 李 蓓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 22 日
書記官 張捷菡