臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第3882號原 告 陳耀卿即祭祀公業陳承發訴訟代理人 蔡本勇律師被 告 張麗美訴訟代理人 羅閎逸律師
李依玲律師上1人複代理人 紀雅茹上列當事人間請求拆除地上物返還土地等事件，本院於民國108年7月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台中市○○區○○○段○○○○○○○○號土地如附圖即台中市豐原地政事務所複丈日期民國一０八年一月二十四日土地複丈成果圖所示，編號A部分、面積三五．二三平方公尺，編號B部分、面積十九．九一平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還予原告。
被告應給付原告新台幣捌萬柒仟貳佰陸拾肆元，及自民國一０七年十二月一日起至返還土地之日止，按年給付原告新台幣壹萬柒仟肆佰捌拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣叁萬零肆拾陸元，由被告負擔新台幣貳萬柒仟零肆拾壹元，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新台幣伍拾捌萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰柒拾叁萬玖仟柒佰伍拾叁元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第3款及第256條分別定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：「一、被告應將坐落台中市○○區○○○段○○○○○○○○號土地(下合稱系爭土地)上建築物(門牌號碼：台中市○○區○○路○○○號，下稱系爭房屋)等拆除，並返還土地予原告。二、被告應給付原告新台幣(下同)000000元，及自民國107年12月1日起至返還土地止，給付原告每年21354元。三、願供擔保請准宣告假執行。
」等情，嗣原告於108年4月3日具狀更正聲明請求：「一、被告應將坐落系爭土地如台中市豐原地政事務所108年1月24日土地複丈成果圖所示建物(如附圖編號A部分，面積35.23平方公尺、編號B部分，面積19.91平方公尺，門牌號碼：台中市○○區○○路○○○號)等拆除，並返還土地予原告。二、被告應給付原告279972元，及自107年12月1日起至返還土地止，給付原告每年21859元。三、願供擔保請准宣告假執行。」等情，有該日民事補正暨減縮聲明狀可憑(參見本院卷第96頁)。本院審酌原告上揭更正請求，聲明一部分係經地政機關實測後，依附圖所示測量成果補充事實上之陳述，其訴訟標的並未變更，依前揭民事訴訟法第256條規定，即非訴之變更或追加；而聲明二部分，原告主張之訴訟標的及請求之原因事實亦未變更，僅請求返還不當得利數額減少而已，核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭民事訴訟法第255條第1項第3款規定，亦非訴之變更或追加，毋庸徵得被告同意，應予准許，合先敘明。
貳、得心證之理由：
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、系爭土地為原告所有，被告未經原告同意，擅自在系爭土地建造系爭房屋使用，占用面積為如附圖所示，即編號A部分，面積35.23平方公尺、編號B部分，面積19.91平方公尺。嗣原告於107年11月14日寄發台中向上郵局第650號存證信函催促被告，稱被告若主張就使用系爭土地具有租賃關係存在，請於文到15日內給付已積欠2年以上，高達數十年之租金或不當得利損害賠償，否則原告逕依土地法第103條第4款規定終止租賃契約，並以該存證信函為終止契約之意思表示。倘被告無法證明租賃關係存在，即依民法第767條第1項規定訴請被告將坐落系爭土地如附圖所示編號A部分、面積35.23平方公尺，編號B部分、面積19.91平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還予原告。嗣被告於107年11月15日收受上開存證信函後未予理會。
2、系爭208、215地號土地於107年申報地價依序為每平方公尺3040元、5600元，而被告無權占有系爭土地面積約55.14平方公尺(即占用系爭208地號土地面積約35.23平方公尺，及占用系爭215地號土地面積約19.91平方公尺)，而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，爰依土地法第97條及第105條規定，每年租金以申報地價218595元(計算式：107099＋111496＝218595)百分之10計算，其金額為21859元，原告乃依民法第179條不當得利規定請求被告返還自92年12月1日起至107年11月30日止，共15年之所受利益，其金額為327885元(計算式：21859×15＝327885)，但原告僅請求279972元。
3、倘被告主張有租賃關係存在，則被告經原告依法催告後，仍未給付已積欠2年以上，高達數十年之租金，原告自得依土地法第103條第4款規定終止租約，收回系爭土地，並以本件起訴狀繕本送達被告作為終止系爭租約之意思表示，並請求被告給付積欠之租金。
4、並聲明：(1)如主文第1項所示。(2)被告應給付原告279972元，及自107年12月1日起至返還土地之日止，給付原告每年21859元。(3)願供擔保請准宣告假執行。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、被告提出土地租賃契約書3份，其上承租人分別為陳鎮川及陳林朱，租賃標的分別○○○鄉○○○段后寮小段265之93地號(面積150.94坪)○○○鄉○○○段后寮小段265之2地號(面積0.0094公頃-28.335坪)○○○鄉○○○段后寮小段265之23地號(面積179.383坪)，無法證明與系爭土地有關。且依被告提出繼承系統表記載，陳葆青之父親為陳瑞池(59年8月20日死亡)，陳瑞池之父親為陳火爐，與上開租約記載之承租人陳鎮川及陳林朱無關。另被告提出民事答辯狀附件1各項所謂租金收取文件，並未有原告署押紀錄，部分文件內僅有陳溪圳簽名或用印之字樣，並無原告管理人陳耀卿或前任管理人陳水和之署押，且該書狀所附地價稅繳納通知書記載課稅土地為豐原圳寮段6號等3筆，面積6.94平方公尺，亦與系爭土地不同，不足以證明兩造間就系爭土地有租賃關係存在，故原告否認被告此部分抗辯，被告應負舉證責任。
2、倘鈞院認定兩造間租賃關係存在，然依土地租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。雖司法院院解字第4075號解釋認為土地法第103條第1款規定，僅於契約訂有期限者始適用之。然依最高法院89年度台再字第7號民事裁判意旨稱：「按土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限．依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。兩造就系爭土地租賃關係為不定期限，依前開說明，應租至系爭房屋不堪使用時為止。」等語，最高法院89年度台上字第2227號民事裁判亦同此意旨，可見租用基地建築房屋契約，係以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，該租賃關係依民法第451條之規定成為不定期限後，應至房屋不堪使用時消滅，係司法實務上一致見解。而土地法第103條明定租用建築房屋之基地，非有第1款至第5款之情形之一，出租人不得收回。該條雖未將所建房屋已不堪使用列為出租人得收回基地之情形之一，但該條第1款明定契約年限屆滿時，出租人得收回建築房屋之基地，而租用基地建築房屋契約應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，仍為定有期限之租賃，是租用基地建築房屋契約，出租人自得於承租人所建房屋不堪使用時，依土地法第103條第1款契約年限屆滿之規定向承租人收回基地，此部分亦有最高法院92年度台上字第1894號、107年度台上字第815號等民事裁判及臺灣高等法院臺中分院(下稱臺中高分院)94年度上易字第129號民事裁判意旨可參。據此，系爭土地租賃契約書係於58年4月30日簽訂，其原始房屋應為原證7照片所示加強磚造，嗣未經原告同意，被告或第3人自行重建而材質結構為現況之鋼筋混凝土建造。而依財政部106年2月3日台財稅字第10604512060號令之固定資產耐用年數表記載，原始加強磚造房屋屋齡應已超過固定資產耐用年數表記載之35年，原告自得依土地法第103條第1款規定請求被告返還系爭土地，並以108年5月22日準備書狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示。
二、被告方面：
(一)原告起訴請求拆除之系爭房屋，乃被告之配偶陳葆青自祖先繼承而來，陳葆青過世後則由被告繼承之。而陳葆青之祖先至早於58年間即與原告就系爭土地訂定不定期租賃契約，承租系爭土地建築房屋使用，此有被證1即土地租賃契約書3件及陳家家譜可證。又系爭土地之承租人皆有按時繳納租金，迄至81年間發生原告之派下權爭議，歷經鈞院81年度訴字1280號民事判決、83年度國字第104號民事判決、臺中高分院83年度上更(一)字第104號民事判決及95年度再易字84號民事判決確定在案。上開訴訟歷時長達約15年，至訴訟後期原告即未再派人向被告收取租金，因原告之派下權爭議尚未確定，被告亦不知要向何人繳納系爭土地之租金。又原告於107年11月14日寄發之存證信函係由訴外人陳炎生代為收受，因陳炎生為中風患者，行動及言語困難，其收受前開存證信函數十日後始交付予被告，被告隨即收受本件起訴狀繕本，故被告並非惡意不繳納租金。
(二)被告所有系爭房屋仍存在經濟價值，若將其拆除顯然不利於物之經濟效用，被告願與原告協商繼續以租賃或買受系爭土地方式，以取得使用系爭土地之合法占有權源。倘鈞院認為被告占有系爭土地構成無權占有，而應給付原告相當於租金之不當得利，而依民法第126條規定，租金之請求權因5年間不行使而消滅，且依最高法院102年台上字第2209號民事裁判意旨，相當於租金之不當得利請求權應適用5年之短期消滅時效，故原告以15年計算請求被告給付無權占有系爭土地所生相當於租金之不當得利，超過5年之部分並無理由。
(三)依被告提出土地租賃契約書3份，第1份於58年4月30日簽訂，租賃標的○○○鄉○○○段后寮小段265之9、265之3、265(該租賃契約書文字記載為「本地」)等地號3筆土地；第2份於62年7月21日簽訂，租賃標的○○○鄉○○○段后寮小段265之2地號土地；第3份於79年4月8日簽訂，租賃標的○○○鄉○○○段后寮小段265之2、265之9、265之3、265(該租賃契約書文字記載為「本地」)等地號4筆土地。而前開租賃契約書記載地號均為重測前舊地號，對照附圖及台中市豐原地政事務所核發舊地籍圖謄本，系爭房屋坐落在重測○○○鄉○○○段后寮小段265、265之9地號之部分土地上，○○○鄉○○○段后寮小段265、265之9地號土地確為前開第1、3份土地租賃契約書約定之租賃標的，故原告主張前開3份租賃契約書與系爭土地無關，實有誤會。
(四)原告雖主張依原告提出繼承系統表記載，陳葆青之父親為陳瑞池，陳瑞池之父親為陳火爐，而與前開租約記載承租人陳鎮川及陳林朱無關云云。然系爭租賃契約書承租人記載為陳鎮川及陳林朱，而陳鎮川為陳葆青祖父之弟弟，陳林朱則為陳鎮川之配偶，最早於58年間係由陳鎮川代表陳灶膝下子孫與原告簽訂土地租賃契約，供陳灶子孫於租賃土地上建築房屋居住，陳鎮川過世後則由陳鎮川之配偶陳林朱代表簽訂租約，而陳葆青之祖先從當時即在系爭土地上建築房屋居住，並非如原告主張系爭租賃契約與被告無關。
(五)原告又主張被告民事答辯狀附件1各項租金收取文件，並無原告署押紀錄，部分文件內僅有陳溪圳簽名或用印字樣，並無原告管理人陳耀卿或前任管理人陳水和之署押云云。惟原告之第1任管理人陳水和於83年12月12日死亡，直至104年10月改選第2任管理人陳耀卿，並於104年11月10日始經台中市新社區公所同意備查在案，亦即原告自83年12月12日起至104年11月10日止期間並無管理人存在，此部分事實可函詢台中市新社區公所。另被告自80年度至91年度上半年間，均繳交租金予原告指派之租金收取人員陳溪圳，並由陳溪圳在原告製作之專用收款簿上蓋章，表示確有收到租金，該項收款作業程序堪稱嚴謹。況原告自前任管理人陳水和死亡後，並未通知土地承租人更換收取租金人員，任由陳溪圳繼續收取租金長達8年，卻於本件訴訟否認有收取租金，顯與經驗法則不符，無足可採。
(六)又陳灶之子孫當年需要土地供其等建築房屋居住，遂推由陳鎮川出面與原告訂定租賃契約，陳鎮川過世後則由陳林朱代表簽訂租約。陳鎮川、陳林朱雖係以個人名義與原告締約，惟實際上係基於代理各戶承租人之意思與原告締約，且締約當時原告管理人為陳水和，陳水和為陳鎮川之堂叔，陳水和對於前開事實顯然完全知情。況原告均係分別向系爭土地上各承租戶收取租金，而非向陳鎮川收取全部租金，亦足證原告於締約時即明知陳鎮川及陳林朱係基於代理各承租戶之意思締約，依據最高法院103年度台上字第781號及70年度台上字第2160號等民事裁判意旨，應發生「隱名代理」之法律效果，故系爭租賃契約之效力仍存在於原告與系爭土地上各戶承租人間，而被告乃自陳葆青繼承系爭租賃契約之權利義務，陳葆青則係繼承自其父陳瑞池。退步言之，倘鈞院認為系爭租賃契約之承租人為陳鎮川及陳林朱，對被告不生效力，惟仍應認為被告及其祖先長年來均係基於陳鎮川、陳林朱及其等繼承人之同意占有使用系爭土地，系爭租賃契約既未經原告合法終止而仍為有效，被告占有系爭土地即非無權占有甚明，原告應不得請求被告返還系爭土地。
(七)依系爭土地租賃契約第2條既已明訂為「不定期租約」，該條後段更特別約定非有積欠租金或違背租約，原告不得任意聲明終止租約，即應解為依契約當事人之真意，係供承租人長久建築房屋為目的。且系爭土地租賃契約既已明文約定該租約為「不定期租約」，此與原告提出最高法院見解「未明訂租賃之期限」之情形明顯有間，故應無適用該最高法院見解，解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限之餘地。況系爭土地租賃契約第1條僅約定：「甲方茲將都市土地……出租與乙方，而乙方為使用建築房屋而承租之。」，並未約定僅供「特定房屋」使用，原告將系爭土地租賃契約解為僅供承租當時所建房屋使用，應屬無理，故原告主張以「契約年限屆滿」、「房屋不堪使用」為由終止租約，顯已違背系爭土地租賃契約之約定。
(八)又依系爭土地租賃契約之締約背景，亦可證明當時雙方締約真意，確係以供承租人長久建築房屋居住使用為目的：
1、被告之配偶陳葆青與原告之派下員陳水和、陳耀卿等人均為陳怣嬰之子孫，而陳怣嬰、陳承發、陳新發3人為濟陽唐宗兄弟，於日據時期明治10年在豐原邂逅後，即各出資3分之1合買十五庄等多處田地，嗣陳承發、陳新發因故死亡後，陳怣嬰為祭拜陳承發及陳新發，設立「祭祀公業陳承發」及「祭祀公業陳新發」，並將3人共同購買之財產均歸為祭祀公業之財產。惟為恐日後陳承發及陳新發香火斷絕，又為恐日後子孫為公業財產產生糾葛，當時陳怣嬰以筊杯方式決定由陳怣嬰之子陳樹井1人承嗣，即將陳承發、陳新發之祭祀及「祭祀公業陳承發」、「祭祀公業陳新發」之派下員單傳陳樹井1人，前開事實為臺中高分院83年度上更一字第104號民事確定判決所認定。是系爭土地租賃契約之租賃標的土地(包括系爭土地在內)，乃當年陳怣嬰、陳承發及陳新發共同購買土地之一部分，因陳怣嬰生前與陳承發、陳新發共同購買之土地均歸為祭祀公業之財產，且祭祀公業派下員僅單傳陳樹井1人，致陳怣嬰之其餘子孫均無土地可供建築房屋居住使用，故僅得向祭祀公業承租土地，當時原告管理人陳水和身為家族1員，對於前開事實知之甚詳。且證人陳德全於108年6月26日言詞辯論期日到庭證稱：「(被告訴代：你們這個家族為什麼要跟原告租土地蓋屋？你們沒有自己的土地嗎？)我們的祖先早年就向祭祀公業承租土地，我們自己沒有地。」、「(被告訴代：祭祀公業跟你們有何關係？)詳細情形我不清楚，原告也是我們的祖先。」等語。又系爭土地租賃契約係於上開背景下簽訂，足證當初締約之目的係為讓其他不具有祭祀公業派下權之陳怣嬰子孫有土地可供永久建築房屋居住使用為目的，而非如原告主張僅供承租當時所建房屋使用，如此解釋始符合契約當事人之真意，亦符合系爭土地租賃契約第2條之文義。
2、系爭房屋於70年間有漏水情形，當時陳葆青之父陳瑞池、母王愛梅向陳水和尋求意見(當時親屬間仍常有來往且交情良好)，陳水和向陳瑞池、王愛梅表示：「屋子壞了就要翻修」，故陳瑞池、王愛梅在陳水和建議下始將房屋改建為鋼筋混凝土結構，加強系爭房屋之耐用程度。而系爭房屋改建在外觀上顯而易見，且當時原告管理人陳水和又為被告家人經常往來之親屬，實難諉稱對於系爭房屋改建乙事毫不知情，且系爭房屋改建迄今，原告均未曾為反對之表示，更未曾據此為終止租約之意思表示，足證系爭房屋之改建當時確為原告同意。據此，倘鈞院認為系爭土地租賃契約無法解為供承租人長久建築房屋為目的，至少應認為系爭土地租賃契約之期限至改建後之房屋不堪使用時為止。
(九)近年來「祭祀公業陳承發」、「祭祀公業陳新發」發生派下權爭議，除陳樹井後代以外之陳怣嬰子孫，認為其等就「祭祀公業陳承發」、「祭祀公業陳新發」亦有派下權存在，先後向法院提起確認派下權存在之訴訟，上開臺中高分院83年度上更一字第104號民事判決即為其一，故被告合理推測原告之派下員與陳怣嬰其他子孫心生嫌隙，原告遂先後向系爭土地上之房屋所有權人提起拆屋還地訴訟。然原告以「契約年限屆滿」、「房屋不堪使用」為由終止租約，確已違背系爭土地租賃契約之約定，且於法無據至明。
(十)並聲明：1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭土地為原告所有，被告所有系爭房屋坐落在系爭土地上，占用位置如附圖所示編號A部分占用系爭208地號土地、面積35.23平方公尺，編號B部分占用系爭215地號土地、面積19.91平方公尺，合計55.14平方公尺。
(二)系爭房屋結構原為加強磚造，嗣經被告於70年間改建為現況之鋼筋混凝土結構3層樓建物。
(三)被證1即58年4月30日、62年7月21日及79年4月8日簽訂3份土地租賃契約書，其形式皆為真正。(但原告爭執該3份土地租賃契約書之實質真正)
四、兩造爭執事項：
(一)原告主張被告所有系爭房屋無權占有系爭土地，依民法第767條第1項規定請求被告拆屋還地，是否可採？即被告抗辯稱依被證1即3份土地租賃契約書，被告依租地建屋之不定期限契約係有權占用，是否有理由？
(二)原告主張系爭土地租賃關係經合法終止，依土地法第103條規定請求收回系爭土地，是否有據？
(三)原告依民法第179條規定請求被告返還占用系爭土地15年之不當得利，是否有理由？
五、法院之判斷：
(一)查所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第l項前段、中段著有明文。又按以無權占有為原因，請求返還土地，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，應由占有人就其取得占有係有正當權源之事實證明之(參見最高法院85年度台上字第1120號民事裁判意旨)。本件系爭土地為原告所有，而被告所有系爭房屋坐落在系爭土地上，占用位置如附圖所示編號A部分占用系爭208地號土地、面積35.23平方公尺，編號B部分占用系爭215地號土地、面積19.91平方公尺，合計55.14平方公尺乙節，已據原告提出系爭土地登記謄本2件、地籍圖謄本1件及現場照片各在卷為憑，而本院復依原告聲請囑託台中市豐原地政事務所指派測量員於108年1月24日上午會同本院及兩造履勘現場，確認系爭房屋為鋼筋混凝土結構3層樓建物，2樓以上為鐵皮加蓋，製有勘驗筆錄在卷可按，並經台中市豐原地政事務所繪製土地複丈成果圖可稽各情(參見本院卷第80～83頁、第86、87頁)，均為兩造一致不爭執，則被告所有系爭房屋既坐落在系爭土地上，被告雖以非無權占有抗辯，既為原告所否認，依前揭最高法院85年度台上字第1120號民事裁判意旨，被告自應就系爭房屋占有使用系爭土地具有法律上之正當權源之事實負舉證責任。
(二)被告固提出被證1即58年4月30日、62年7月21日及79年4月8日簽訂之3份土地租賃契約書為其依據，抗辯稱原告自始同意提供系爭土地予承租人長久建築房屋居住使用為目的且該土地租賃契約約為不定期租約，原告不得任意終止租約云云。惟為原告所否認，並為上開主張。而本院審酌兩造提出之證據資料，認為兩造間就系爭土地之租賃契約不存在，系爭房屋占有使用系爭土地欠缺法律上之正當權源，應成立無權占有，原告得依民法第767條第1項規定請求被告拆屋還地，爰分別說明理由如次：
1、依被告提出被證1即58年4月30日、62年7月21日及79年4月8日簽訂之3份土地租賃契約書，及被證2陳怣嬰之繼承系統表可知，上揭3份土地租賃契約書記載之出租人均為原告(以管理人陳水和名義簽訂)，承租人則為陳鎮川(58年4月30日、62年7月21日等2份租約)，或陳林朱(79年4月8日租約)，而依被告抗辯系爭房屋係自其配偶陳葆青繼承取得，陳葆青則自其父陳瑞池繼承取得乙節，惟陳鎮川為陳瑞池之叔父，陳葆青之叔公，陳林朱係陳鎮川之配偶，陳瑞池之嬸母，陳葆青之嬸婆，因陳瑞池於59年8月20日死亡，陳鎮川於70年2月27日死亡，故陳鎮川死亡時，依民法第1138條規定，陳葆青並非陳鎮川之法定繼承人，對於陳鎮川之遺產(包括上揭58年4月30日、62年7月21日等2份租約之權利義務)即無繼承權，遑論陳林朱死亡後，陳葆青對陳林朱之遺產(包括上揭79年4月8日租約之權利義務)當然亦無繼承權可言，故被告在客觀上即不可能自陳葆青處繼承取得上揭3份土地租賃契約書之權利甚明。
2、被告又抗辯稱陳灶之子孫當年需要土地供其等建築房屋居住，遂推由陳鎮川出面與原告訂定租賃契約，陳鎮川過世後則由陳林朱代表簽訂租約。陳鎮川、陳林朱雖係以個人名義與原告締約，惟實際上係基於代理各戶承租人之意思與原告締約，且締約當時原告管理人為陳水和，陳水和為陳鎮川之堂叔，陳水和對於前開事實完全知情，原告均係分別向系爭土地上各承租戶收取租金，足證原告於締約時明知陳鎮川及陳林朱係基於代理各承租戶之意思締約，應發生「隱名代理」之效力，故系爭土地租賃契約之效力仍存在於原告與系爭土地上各戶承租人間等情，亦為原告所否認，並為上開主張。而所謂「隱名代理」之成立，係指代理人為法律行為時，雖未以本人名義或明示以本人名義為之，惟實際上有代理本人之意思，且此項意思為「相對人所明知或可得而知者」，始對本人發生代理之效力(參見最高法院92年度台上字第1064號及103年度台上字第781號等民事裁判意旨)。是就本件而言，原告既否認陳鎮川及陳林朱係基於代理各承租戶之意思與原告締約乙事，則被告應就原告當時之管理人陳水和或陳耀卿「明知或可得而知」上情之有利於己事實負舉證責任，被告復聲請訊問證人即陳鎮川、陳林朱之子陳德全，本院乃於108年6月26日言詞辯論期日訊問證人陳德全，經具結後證稱：「陳鎮川及陳林朱是我的父母，我去年才看過被證1即3份土地租賃契約，當時是我哥哥因訴訟需要才拿出來，而該3份契約是我父母與陳水和簽的，租約內容及簽約之土地為何，我當時不清楚，最近因訴訟才知道。……。目前在系爭土地上居住的有大伯陳火爐、二伯陳松江及我父親，共3房，而被告是陳火爐之孫媳婦，我父母及我的兄弟姐妹都有同意被告及其家人居住在系爭土地之房屋，『當時為何是我父母與原告簽約，而不是各住戶分別與原告簽約，我不清楚』。……。原告早期均由陳水和收取租金，後來有1段期間沒有人收租金，因原告有1段期間沒有管理人，租金是每1房都有繳，是按戶收取的。陳水和沒有前來收租時就請陳溪圳代理收租金，我們就將租金交給陳溪圳，陳溪圳有無交給陳水和，我不清楚。我也從未問過陳水和或陳耀卿有無請陳溪圳前來收取租金，因我與陳水和或陳耀卿沒有見過面。……。原告收租時就知道被告及其家人住在系爭土地上，原告並無反對之表示。」等語(參見本院卷第142頁背面至第145頁)。是依證人陳德全之證述內容，可知證人陳德全並不清楚陳水和與陳鎮川、陳林朱等2人簽訂租約之內容為何，亦不清楚陳鎮川、陳林朱等2人當時究係基於個人名義與原告簽約，或係代理各承租戶之意思與原告簽約，尤其依被告提出68年至90年間所謂繳納「租金收據」(參見本院卷第41～46頁)，其上簽收人均無「陳水和」之簽名或印文，證人陳德全卻證稱「原告早期均由陳水和收取租金」，即與卷內證據資料不符，且當年原告究竟有無委任陳溪圳代收租金，仍屬不明？若有，究係原告委任或係陳水和私人委任，亦屬不明？特別是被告明知陳水和於83年間死亡後，原告有相當期間並無管理人，被告卻繼續繳付租金至90年間，而對陳溪圳有無收取租金之權限不生疑問，殊難想像？準此，證人陳德全之證述不足以認定陳鎮川、陳林朱等2人係以「隱名代理」方式代理各承租戶之意思與原告簽約，亦無任何積極證據足以證明當年陳灶子孫共推陳鎮川、陳林朱等2人與原告簽約承租系爭土地，故被告此部分抗辯委無可採。
3、又被告抗辯稱上揭3份土地租賃契約書，第1份於58年4月30日簽訂，租賃標的○○○鄉○○○段后寮小段265之9、265之3、265等地號3筆土地；第2份於62年7月21日簽訂，租賃標的○○○鄉○○○段后寮小段265之2地號土地；第3份於79年4月8日簽訂，租賃標的○○○鄉○○○段后寮小段265之2、265之9、265之3、265等地號4筆土地。而上揭3份土地租賃契約書記載地號均為重測前舊地號，對照附圖及台中市豐原地政事務所核發舊地籍圖謄本(參見被證5即本院卷第109、110頁)，系爭房屋坐落在重測○○○鄉○○○段后寮小段265、265之9地號之部分土地上，○○○鄉○○○段后寮小段265、265之9地號土地確為前開第1、3份土地租賃契約書約定之租賃標的云云，亦為原告所否認，並為上開主張。然依被告於107年12月26日提出答辯狀稱：「台中縣稅捐稽徵處徵收地價稅，尚保留67年至79年稅單證明，足證當時公業管理人陳水和與本人之長輩有租約之訂立等語，並提出以「陳葆青」為納稅義務人之地價稅單影本為其依據(參見本院卷第40頁、第47～53頁)，惟依該地價稅單記載課稅土地為「豐原圳寮段6地號」等3筆(或2筆)土地，即與上揭3份土地租賃契約書記載土地之地號不符，且依被告同時提出所謂租金收據，其上記載繳付地租金之土地為「豐洲路部分地基稅」、「牛埔墓地、清水地稅」等文字(參見本院卷第43、44頁)，與系爭房屋門牌號碼為「東洲路」不符，更與上揭3份土地租賃契約書記載土地坐落地段不合，被告此部分抗辯尚難遽信為真實。況本院就附圖及被告提出上揭台中市豐原地政事務所核發舊地籍圖謄本以肉眼比對系爭房屋坐落位置，確認系爭房屋雖坐落在系爭土地上，但並非被告抗辯之重測前下溪洲段后寮小段265、265之9地號土地上，而應係坐落在重測前下溪洲段后寮小段265之28、265之32地號土地上。據此可知，被告提出上揭3份土地租賃契約書記載之租賃標的與系爭房屋坐落土地無涉，被告此部分抗辯亦無可採。
4、本院既認定系爭房屋並非坐落在上揭3份土地租賃契約書之租賃標的土地之地號上，且因租賃契約為債權契約，基於債之相對性原則，租賃契約僅於締約當事人間發生效力，故上揭3份土地租賃契約書縱屬為真正，該租賃契約之效力亦不及於非租約當事人之被告甚明。至於證人陳德全證稱原告知悉被告及其家人居住之系爭房屋坐落系爭土地上，從未為反對之表示，且向被告收取租金乙節，然被告既無法舉證證明系爭房屋占用系爭土地具有租賃關係之法律上正當權源存在，對原告自仍成立無權占有，即使原告確有向被告收取所謂「租金」，亦屬被告占有系爭土地之使用補償費，其性質為不當得利之利得返還，要與租賃之對價(租金)無涉，尚無從因被告提出上揭所謂「租金收據」使用「租金」字樣，遽認兩造間就系爭土地具有租賃關係存在。從而，原告依民法第767條第1項規定訴請被告將附圖編號A、B所示之建物拆除，並將該部分土地返還予原告，洵屬正當，應予准許。
(三)依民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，而依不當得利法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(參見最高法院61年台上字第1695號民事判例意旨)。且「不當得利返還請求權之成立，以返還義務人無法律上之原因而受利益為前提要件，而租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還。其請求權之時效期間，仍應依前開規定為5年。」(參見最高法院96年度台上字第2660號及102年度台上字第2209號等民事裁判意旨)。再無權使用他人土地者，其所受利益為「使用」本身，而相當於「租金利益」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額，故請求返還不當得利時為審酌對方所受利益，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害數額，自得據為計算不當得利之參考標準。經查：
1、又「租金請求權，因5年間不行使而消滅。」、「消滅時效，自請求權可行使時起算。」、「時效完成後，債務人得拒絕給付。」，民法第126條、第128條前段及第144條第1項分別設有規定。原告主張被告無權占有系爭土地面積約55.14平方公尺(即占用系爭208地號土地面積約35.23平方公尺，及占用系爭215地號土地面積約19.91平方公尺)，而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，爰依民法第179條不當得利規定請求被告返還自92年12月1日起至107年11月30日止，共15年所受利益乙節，已為被告所否認，並援引最高法院102年度台上字第2209號民事裁判意旨而為時效抗辯(參見本院卷第60頁)。本院認為原告請求被告返還因無權占有系爭土地所生相當於租金利益之不當得利，被告享有該項不當得利之利益即與「租金」無異，而依前揭最高法院96年度台上字第2660號及102年度台上字第2209號等民事裁判意旨，原告請求返還相當於租金利益之不當得利，該項請求權消滅時效期間應為5年，而非一般不當得利返還請求權之消滅時效期間為15年，故被告所為罹於5年消滅時效之抗辯，即屬可採。從而，原告得請求被告返還不當得利之期間應自提起本件訴訟之日即107年12月3日往前回溯5年即102年12月4日起至107年12月3日止，方為適法。但原告起訴時僅請求計算至107年11月30日止，本院從其請求。至原告請求被告返還102年12月3日以前之不當得利，於法不合，不應准許。
2、另土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。」，而依同法第105條規定，上揭規定於租用基地建築房屋準用之。且土地法第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之10計算(參見最高法院46年台上字第855號民事判例意旨)。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額(參見最高法院68年台上字第3071號民事判例意旨)。原告主張系爭208、215地號土地於107年申報地價依序為每平方公尺3040元、5600元，而被告無權占用系爭208地號土地面積約35.23平方公尺，及占用系爭215地號土地面積約19.91平方公尺，，而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，爰依土地法第97條第1項及第105條等規定，每年相當於租金之不當得利以申報地價百分之10計算，其金額為21859元，爰請求被告返還15年所受利益，其金額為279972元，及自107年12月1日起至返還土地之日止，按年給付原告21859元各情。本院審酌系爭208地號土地於99年、102年、105年及107年申報地價分別為每平方公尺3040元、3440元、3760元及3040元，系爭215地號土地於99年、102年、105年及107年申報地價分別為每平方公尺6000元、6880元、7040元及5600元(參見原告提出系爭土地登記謄本及地價第1類謄本，本院卷第6、7、99、100頁)，而原告就系爭208、215地號土地之申報地價僅分別主張以3040元及5600元計算，均係依系爭土地近年來申報地價最低額計算，尚無不合。又系爭房屋為鋼筋混凝土結構之3層樓建物，頂樓為鐵皮加蓋，面向台中市○○區○○路，此經本院於上揭108年1月24日會同兩造及地政機關測量員履勘現場及製作勘驗筆錄，並有原告提出系爭房屋外觀照片可憑，是被告占用系爭土地每年獲得相當於租金之利益，應以系爭土地申報地價年息8%計算為適當。據此，原告就系爭208地號土地得請求被告返還每年相當於租金利益為8568元(計算式：35.23×3040×8%＝8568，元以下四捨五入，下同)，就系爭215地號土地得請求被告返還每年相當於租金利益為8920元(計算式：19.91×5600×8%＝8920)，以上合計17488元(計算式：8568＋8920＝17488)；另原告就系爭208地號土地得請求被告返還自102年12月4日起至107年11月30日止相當於租金利益，因該期間為4年11月又27天，換算為4.99年，其金額為42753元(計算式：8568×4.99＝42753)，而就系爭215地號土地得請求被告返還自102年12月4日起至107年11月30日止相當於租金利益，該期間為
4.99年，其金額為44511元(計算式：8920×4.99＝44511)，以上合計87264元(計算式：42753＋44511＝87264)；原告逾此金額之請求，不應准許。
(四)至原告另主張系爭土地租賃關係業經合法終止，得依土地法第103條規定請求收回系爭土地部分，因本院既認定兩造間就系爭土地並無租賃關係存在，已如前述，則原告此部分主張是否有理由即無探究之餘地。
六、綜上所述，被告所有系爭房屋占有使用系爭土地既無租地建屋之租賃關係存在，乃欠缺法律上正當權源，即屬無權占有，故原告依民法第767條第1項規定訴請被告應將系爭房屋占用系爭土地如附圖所示編號A、B部分之建物拆除，並將該部分土地返還予原告，洵屬正當，應予准許。又原告依民法不當得利規定請求被告返還無權占有使用系爭土地期間所受相當於租金之利益，於87264元範圍內，及請求被告自107年12月1日起至返還土地之日止，按年給付原告相當於租金之利益於17488元範圍內，均有理由，併准許之。原告逾上揭金額之請求，均無理由，應予駁回。
七、又兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核與法律規定相符，爰依序酌定相當擔保金額准許之。另原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，併予駁回。
八、再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
參、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 14 日
民事第四庭 法 官 林金灶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 14 日
書記官 洪加芳