臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第3022號原 告 祭祀公業張楊飄法定代理人 張德川訴訟代理人 張文州被 告 王萬安上當事人間調整土地租金事件，本院於民國108年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按祭祀公業條例業於民國97年7月1日施行，祭祀公業未依該條例第21、22條規定向主管機關登記為祭祀公業法人者，仍不失為非法人團體，自有當事人能力，並以其管理人為法定代理人（最高法院97年台上字第2070號判決意旨、97年度第2次民事庭會議參照）。是以祭祀公業未依上開條例向主管機關辦理登記，仍不失為非法人團體，而有當事人能力。查本件原告祭祀公業張楊飄，為祭祀公業條例施行前即存在之祭祀公業，且未依該條例登記為祭祀公業法人，有臺中市豐原區公所107年10月5日中市豐民字第1070029119號函覆資料可查（見本院卷一第39-166頁）。而原告業於107年10月21日選任張德川為管理人，亦有派下員會議簽報簿、會議紀錄、推舉書、派下員全員系統表可稽（見本院卷一第194-210頁），依上開說明，原告仍不失為非法人團體，而有當事人能力，並以其管理人張德川為法定代理人，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1、2款、第2項定有明文。
經查，本件原告起訴時聲明請求：被告林輝煌自106年12月7日起，每年分兩期給付當年升降浮動申報地價8％年息計算租金（見本院卷一第1頁）。嗣因被告林輝煌於起訴前已死亡，被告王萬安仍占用原告所有出租予被告林輝煌、坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），迭經變更、追加聲明，乃於108年5月7日言詞辯論期日變更聲明為：1.被告王萬安應將坐落系爭土地如附圖二所示編號A部分之房屋（門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○號、面積77平方公尺）拆除，並將附圖二所示A、A（1）部分（面積各77、7平方公尺）之土地返還原告。2.被告王萬安應給付原告新臺幣（下同）531,569元，及自108年1月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。3.被告應給付原告72,113元，及自108年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付8,573元（見本院卷二第149頁正反面）。核原告所為上開訴之變更追加前後，均係基於原告就其所有系爭土地因租賃關係而遭占有使用之基礎事實，而被告對於原告所為訴之變更並無異議而逕為本案言詞辯論（見本院卷一第215頁反面、卷二第10頁反面、第122頁反面、第149頁反面-第150頁），是原告所為訴之變更追加，合於前開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地自94年8月2日登記為原告所有，於95年2月10日經本院94年度重訴字392號增加租金事件囑託地政事務所進行複丈測量如附圖一，共分為五區：編號824面積為76平方公尺、824-A面積為77平方公尺、824-B面積為86平方公尺、824-C面積為106平方公尺、824-D面積為61平方公尺。其中訴外人林輝煌承租編號824部分，經由原告前手出租並簽訂租賃契約，租約為不定期租賃契約，每年分兩期給付，由原告承接繼續出租。林輝煌自43年12月7日起，承租原告系爭土地農用耕地，現已變更為住三建築用地，並自建造磚造石棉瓦一層建築物之簡易房屋，未經保存登記，門牌號碼為臺中市○○區○○里○○街○○巷○號（下稱系爭房屋）。而自93年12月7日起，每年依升降浮動申報地價4.5%年息計算年租金，當時土地公告現值為33,502元/平方公尺，至今已逾14年未調整。契約成立後，基地周邊環境、已有產生變化，非當時所能預料，如今已飆漲為土地公告現值為52,799 /平方公尺。
(二)系爭土地及房屋均為祭祀公業張楊飄所有，並由原告前手張阿盛（不視字）口述出租於承租人林輝煌，而自94年起由被告承擔給付租金債務。原承租人林輝煌違反租賃契約，將租賃物以轉租、出售方式轉移予被告，未經原告同意，被告為現占有人及使用人。原告前手管理人張德樹接任後，對被告提起本院94年度重訴字392號訴訟調整租金，將房屋分區測量，並為調整租金之判決。104年度原告前手管理人張德樹死亡，由原告承接並於106年度追繳承租戶到期未給付租金，其中系爭房屋面積76平方公尺，因給付租金不正常，因而開始追繳租金，自94年1月1日起至至106年12月31止，累計遲延租金23,069元，經通知催告被告拒絕付款。原告依民法440條第1、2項規定終止租約，並依民法767條之規定，請求被告將系爭房地恢復原狀歸還原告。
(三)被告雖主張林輝煌在43年已經跟祭祀公業簽約取得建築基地即系爭土地之租賃權，本院66年度訴字第2913號判決即以此來判決給付租金，被告所取得之租賃權是根據其於79年間跟林輝煌買賣系爭房屋，因此繼受林輝煌的系爭土地租賃契約而為有權占有，然被告所提43年12月7日土地租賃契約係屬偽造，該期間並沒有人可以代表祭祀公業來簽定租賃契約。除系爭房屋無權占有系爭土地外，前方巷道亦為被告所無權占用，合計被告無權占有系爭土地84平方公尺，被告未經原告同意取得系爭土地使用權利，已構成侵權行為，仍應依關於不當得利之規定，請求自94年1月1日起至107年12月31日止，依公告地價7%年息計算（公告地價x面積x7 %＝年租金-扣除自96年起已給付金額），應返還不當得利531,569元。
又被告無權占有他人土地，可能獲得當於租金之利益為社會通常之觀念，被告所占土地所得之利益，相當於法定最高限額租金之數額，並自102年8月3日起至107年12月31日止，依5%年息計算，被告應返還給付不當孳息為72,113元。又被告有到期不履行之虞者，有預為請求之必要，並自108年1月1日起，依申報地價10%年息計算（申報地價x面積x 10%＝年/12＝月），被告應按月給付8,573元。
(四)並聲明：1.被告應將坐落系爭土地如附圖二所示編號A部分之房屋（門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○號、面積77平方公尺）拆除，並將附圖二所示A、A（1）部分（面積各77、7平方公尺）之土地返還原告。2.被告應給付原告531,569元，及自108年1月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。3.被告應給付原告72,113元，及自108年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付8,573元。4.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)系爭土地為原告所有，於38年4月3日，由當時祭祀公業實質管理人張胚與訴外人陳永來、王賢廉簽訂土地地上權設定契約書，將系爭土地出租與陳來永、王賢廉建築房屋，由張楊標收取地租。之後陳來永建造房屋4間，最東邊1間賣給被告之父王天送；第2間賣給顏玉，後轉賣給黃金助，最後再賣給王崑山、王萬安；第3間賣給王賢廉，再轉賣給鄭水生；最西邊的第4間房屋賣給林輝煌三姊弟。系爭房屋為林輝煌所建造，後於79年間林輝煌將系爭房屋賣給被告，系爭房屋為被告所有，並非原告所有，亦經臺灣高等法院臺中分院82年度上字第540號判決認定在案。被告所提出林輝煌、王天送在43年12月7日與張揚標簽訂的文書是土地租金繳交方式及收租紀錄，而非與原告簽訂之土地租賃契約，歷年來收租人有張揚標、張金鐘、張富貳，收租方式內容相同，如該租金繳交方式及收租紀錄為偽造，何以張富貳等歷任原告管理人，自43年起未曾間斷收取土地租到現在，原告現管理人張德川於前任管理人張德樹過世後，也代收了多年租金。被告依民法426-1條規定有權占有系爭土地，原告收取的費用是地租不是房租，被告每年都有繳納租金，原告請求多年之租金或侵權行為損害賠償並無理由，退而言之，亦已罹於時效。
(二)兩造就系爭土地存有租賃關係一節，業經本院66年度訴字第2913號、臺灣高等法院臺中分院82年度上字第540號、本院94年度重訴字第392號、臺灣高等法院臺中分院95年度上易字234號判決說明在案，原告突於本案空言否認租賃關係及相關事證，顯無可採。而兩造就系爭房屋占有系爭土地之租金計算方式，前經本院94年度重訴字第392號、臺灣高等法院臺中分院95年度上易字234號判決調整租金以每年租金29,352元計算，每年繳納一次，被告並未占用附圖二所示A（1）巷道部分。而從66年到94年共28年，土地租金才由4.0%調升至4.5%，只調整0.5%，自94年到107年共13年，原告就要求提高至7.0%，提升了2.5%，不合情理，被告並不同意，仍應以本院94年度重訴字第392號、臺灣高等法院臺中分院95年度上易字234號判決調整租金結果為依據。
(三)並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)原告主張系爭土地為原告所有，系爭土地坐落有如附圖二所示編號A（面積77平方公尺）、門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○號之房屋（下稱系爭房屋）及編號A1（面積7平方公尺）之巷道之事實，業據其提出系爭土地登記謄本、土地所有權狀、臺中縣豐原地政事務所95年1月26日土地複丈成果圖、現場照片等件為憑（見本院卷一第4-6、19頁），並經本院會同臺中市豐原地政事務所測量員到場勘驗測量屬實，製有勘驗筆錄、複丈成果圖附卷可憑（見本院卷二第75-77、1 39頁），復為被告所不爭執，原告此部分主張堪信為真實。
(二)原告主張系爭房屋為原告所有一節，為被告所否認。經查，原告起訴主張系爭房屋為訴外人林輝煌所自行建造（見本院卷一第2頁），嗣改稱系爭房屋為原告所有，請求被告歸還房屋云云（見本院卷一第189頁反面），然僅提出系爭土地於日據時代之土地臺帳謄本為憑（見本院卷一第175、216頁），徵諸該土地謄本內容，僅足推認系爭土地之權利歸屬為何，其上並無系爭房屋之登載，不能證明系爭房屋之權利歸屬亦為原告所有。且查，系爭土地之前所有人為張富貳，於94年8月2日以和解回復所有權為原因辦理所有權移轉登記完畢，有本院85年度訴字第314號和解筆錄、土地登記謄本可稽（見本院卷一第165-166頁），原告亦自承系爭土地之前所有權人原登記為張富貳（見本院卷二第150頁），在被告與系爭土地前手張富貳間，前就系爭土地於臺灣高等法院臺中分院82年度上字第540號請求協同辦理地上權登記事件判決中，已認定「訴外人陳來永於3、40年前向系爭基地（按即系爭土地）所有權人租用建築房屋，嗣後陳來永將該屋出售林輝煌等人，林輝煌等人將該屋重建（按原為土角造房屋，現為磚造鐵架石棉瓦平房-見本院卷第40頁履勘現場略圖說明），而系爭基地轉由上訴人（按即張富貳）取得所有權，並向林輝煌收受地租，嗣於79年6月25日林輝煌等人將該基地上房屋出售予被上訴人（按即王萬安），至為明顯。...被上訴人主張伊前手林輝煌等人於3、40年前租用系爭基地建築房屋，成立系爭基地租賃契約，而後將該基地上之房屋出售予伊之事實，應認為真正」，有上開判決可稽（見本院卷一第232頁正反面），被告前向林輝煌買受系爭房屋之事實，亦據被告提出房屋買賣契約書、臺中縣豐原市戶政事務所門牌號碼證明書、契稅繳款書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、臺中縣豐原市公所不動監證費繳款書等件為證（見本院卷一第218-223頁）。嗣系爭土地於94年8月22日以和解回復所有權為原因移轉所有權登記予原告後（見本院卷一第4頁反面土地登記謄本所示），兩造間就系爭房屋占有系爭土地於本院94年重訴字第392號、臺灣高等法院臺中分院95年度上易字第234號請求增加租金事件中，兩造均不爭執：「被上訴人王萬安又單獨向上訴人（按即祭祀公業張楊飄）承租系爭824面積76平方公尺土地（按即本院卷一第5頁所示複丈成果圖）建築房屋，其上所建門牌號碼為臺中縣○○市○○街○○巷○號房屋，為磚造蓋石綿瓦屋頂之1層樓房屋」之事實，有本院94年重訴字第392號、臺灣高等法院臺中分院95年度上易字第234號判決可稽（見本院卷二第3頁反面、第7頁）。上開確定判決已認定系爭房屋係由林輝煌租用系爭土地所建造後出售由被告取得之事實，且原告其後已不爭執被告承租系爭土地建築房屋之事實，並據此為前案請求調整租金之基礎事實。此外，未據原告提出其他證據證明系爭房屋為其所有之事實，原告並無提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形，原告主張系爭房屋為其所有一節，不足採信，堪認系爭房屋為被告所有。
(三)原告主張被告積欠租金，無權占有系爭土地一節，為被告否認，並以兩造間仍有租賃關係等前詞置辯。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。又原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863號判決意旨參照）。是以無權占有為原因，請求占有人返還土地者，如占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有人對其土地被無權占有之事實無舉證之責，而應由占有人就其占有乃係有正當權源之事實負證明之責。經查：
1.按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人仍繼續存在，民法第426條之1定有明文。又民法第425條第1項規定：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受人仍繼續存在。此為所有權讓與不破租賃之原則。出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務（最高法院92年度台上字第315號判決意旨參照）。查系爭房屋係由林輝煌租用系爭土地所建造後出售予被告，業如前述，而系爭房屋未辦理保存登記，依法仍屬原始建築人林輝煌所有，林輝煌既將系爭房屋出賣由被告買受取得系爭土地上房屋，在一般社會觀念上，可認有將該房屋之事實上處分權，連同承租土地之使用權，一併交予買受人即被告之意（最高法院71年度台上字第237號判決意旨參照）。被告與系爭房屋前手林輝煌間並非轉租關係，且原告既非系爭房屋所有權人或事實上處分權人，系爭房屋之轉讓本無須徵得土地所有權人即原告之同意。依前開說明，被告受讓系爭房屋事實上處分權後，於原告受讓系爭土地所有權後，原告仍應繼受出租人之地位，被告則輾轉繼受對原告之租賃關係，系爭土地租賃契約關係對於系爭房屋受讓人之被告應仍繼續存在。原告雖主張被告以偽造「張楊飄與林輝煌」簽署之土地租賃契約主張土地租賃關係存在應屬無效云云，惟查，本件原告起訴時即已自承林輝煌自43年12月7日起承租原告所有土地，並提出出租人「張揚標」與承租人「林輝煌」於43年12月7日簽署之文書為憑（見本院卷一第2、7頁），然觀諸原告所指稱遭偽造之土地租賃契約，其內容實際上係關於系爭土地租金之繳付方式與收租紀錄，並非原告所稱之土地租賃契約，且簽署者為「承租人林輝煌」與「出租人張揚標」，並非原告所指祭祀公業之先祖張揚飄。況查，臺灣高等法院臺中分院82年度上字第540號判決理由中認定林輝煌租用系爭土地建築房屋之事實，係經調查證人林輝煌、陳來永之證述及審酌相關事證而為前揭認定（見本院卷一第231頁反面至第232頁），被告亦未提出任何書面租賃契約為憑，難認有何偽造租賃契約之事實，原告主張被告以該文書為偽造之土地租賃契約主張租賃關係存在，容屬誤認。且原告之前手張富貳早於66年間即曾向被告、林輝煌等人就租用系爭土地請求給付租金，經本院66年度訴字第2913號判決准予調整租金在案（見本院卷二第106-109頁），原告並於94年間就系爭房屋占有系爭土地訴請增加租金給付，亦經本院94年重訴字第392號、臺灣高等法院臺中分院95年度上易字第234號判決准予調整租金在案，兩造間如無租賃法律關係存在，何來調整租金之請求。原告於本案翻異前詞改稱林輝煌違法轉租、轉售租賃物，兩造間無租賃契約法律關係存在云云，洵非有據，不足採信。是認兩造間就系爭房屋坐落系爭土地上確有租賃關係存在。
2.第查，被告向原告承租系爭土地建築系爭房屋，原約定土地租金為23,074元，前經原告訴請被告增加租金，經本院94年重訴字第392號、臺灣高等法院臺中分院95年度上易字第234號判決被告承租原告所有坐落系爭土地如附圖一編號824部分土地之租金，自94年1月1日起調整為每年29,352元確定，有各該判決可稽，且為兩造所不爭執，足認被告應自94年1月1日起，按年給付租金29,352元予原告。原告雖主張被告欠繳租金，並一再提出自行調整計算標準之欠繳房租對帳單明細為憑（見本院卷一第178頁、卷二第16、130頁），惟查，依原告最後調整計算標準後所提明細表所示（見本院卷二第130頁），其自94年1月1日起之租金，係以面積84平方公尺、公告地價10,728元/平方公尺、年息7％為計算基礎，與本院94年重訴字第392號、臺灣高等法院臺中分院95年度上易字第234號判決自94年1月1日起租金調整為每年29,352元，係以面積76平方公尺、申報地價8,582.4元，年息4.5％之計算基礎不同（見本院卷二第116頁正反面）。且被告並未同意調高租金（見本院卷一第216頁、卷二第37頁），原告復未舉證證明上開自行調整之租金計算標準有經兩造合意，而於前案判決後，亦未再另經法院判決調整租金。則兩造自94年1月1日起應納之租金數額，自仍應以前案判決結果為據，原告以其單方自行變更計算標準所得之欠繳房租對帳單明細，請求被告給付欠租差額、損害賠償或返還不當得利，顯屬無據，不應准許。
3.再查，被告自94年起至107年間均有依上開判決結果按年繳納租金29,352元，有收據、電匯通知單、匯款回條可稽（見本院卷一第236-239頁、卷二第40-43頁），亦為兩造所不爭執（見本院卷二第122頁反面），被告既有按期如數繳納租金，即難認被告有積欠租金給付遲延之情事。而原告單方自行調整計算標準之欠繳房租對帳單明細不能作為兩造給付租金數額之依據，業如前述，原告據此主張被告積欠租金給付遲延而發函催告給付並終止租賃契約（見本院卷二第62 -68頁），於法不合，不生終止兩造租賃法律關係之效力。則兩造間就系爭土地之租賃法律關係仍屬存在，被告就其系爭房屋占有使用系爭土地乃係有正當權源，並非無權占有。至原告主張被告占用如附圖二所示編號A（1）部分（面積7平方公尺）之巷道一節，為被告所否認，經查，如附圖二所示編號A（1）部分（面積7平方公尺）之瑞安街45巷巷道雖係位於系爭房屋前方得供該房屋通行使用，然該巷道約兩米寬，該巷道東西兩側延伸連接至瑞安街及西安街91巷聯外通行，有勘驗筆錄、複丈成果圖可查（見本院卷一第5頁、卷二第
75、139頁），查無證據證明遭被告占有之事實，該巷道係供不特定人通行瑞安街45巷至其他道路使用，並非僅供被告系爭房屋通行使用。此外，原告亦未舉證證明如附圖二所示編號A（1）部分（面積7平方公尺）之巷道有遭被告占用之事實。是原告主張被告係無權占有，依民法第767條物上請求權之規定，請求被告拆除系爭房屋並返還上開土地，洵非有據，不應准許。
(四)按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文，是主張不當得利之要件，須以該當事人確實受有利益，且該等利益並無法律上原因，並致他人受有損害。而依不當得利之法則請求無權占有他人土地之人返還不當得利，固得以其可能獲得相當於租金之利益為社會通常觀念，並以該利益推估其所受利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照），惟仍須以無權占有他人土地，致他人受有損害為前提（最高法院88年度台上字第3479號判決意旨參照）。被告既為系爭土地之合法承租人，並非無權占有，其占有系爭土地非無法律上之原因，亦未不法侵害原告系爭土地權利，且未占有如附圖二所示編號A（1）部分（面積7平方公尺）之巷道，原告主張被告係無權占有，致其受有相當於租金之損害，請求損害賠償或不當得利及其孳息等語，均非有據，不應准許。
四、綜上所述，原告主張依租賃契約、所有物物上請求權、侵權行為、不當得利之法律關係，請求被告應將坐落系爭土地如附圖二所示編號A部分之系爭房屋拆除，將如附圖二所示A、A（1）部分之土地返還原告；被告應給付原告531,569元，及自108年1月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告應給付原告72,113元，及自108年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付8,573元，均無理由，不應准許。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 108 年 6 月 14 日
民事第六庭 法 官 吳崇道正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 14 日
書記官 巫偉凱