臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第3023號原 告 祭祀公業張楊飄法定代理人 張德川訴訟代理人 張文州被 告 鄭慶榮訴訟代理人 鄭价林上當事人間調整土地租金事件，本院於民國108年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按祭祀公業條例業於民國97年7月1日施行，祭祀公業未依該條例第21、22條規定向主管機關登記為祭祀公業法人者，仍不失為非法人團體，自有當事人能力，並以其管理人為法定代理人（最高法院97年台上字第2070號判決意旨、97年度第2次民事庭會議參照）。是以祭祀公業未依上開條例向主管機關辦理登記，仍不失為非法人團體，而有當事人能力。查本件原告祭祀公業張楊飄，為祭祀公業條例施行前即存在之祭祀公業，且未依該條例登記為祭祀公業法人，有臺中市豐原區公所107年10月5日中市豐民字第1070029119號函覆資料可查（見本院卷一第40-167頁）。而原告業於107年10月21日選任張德川為管理人，亦有派下員會議簽報簿、會議紀錄、推舉書、派下員全員系統表可稽（見本院卷一第181-198頁），依上開說明，原告仍不失為非法人團體，而有當事人能力，並以其管理人張德川為法定代理人，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1、2款、第2項定有明文。
經查，本件原告起訴請求給付租金並聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）514,422元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷一第3頁）。嗣因認被告迄未給付租金，且仍占用原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），迭經變更、追加聲明，乃於108年5月7日言詞辯論期日變更聲明為：1.被告應將坐落系爭土地如附圖二所示編號B部分之房屋（門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○號、面積77平方公尺）拆除，並將附圖二所示B、B（1）部分（面積各77、13平方公尺）之土地返還原告。2.被告應給付原告591,524元，及自108年1月1日起至清償日止按年息5％計算之利息。3.被告應給付原告77,264元，及自108年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付9,185元（見本院卷二第100頁正反面）。核原告所為上開訴之變更追加前後，均係基於原告就其所有系爭土地因租賃關係而遭被告占有使用之基礎事實，而被告對於原告所為訴之變更並無異議而逕為本案言詞辯論（見本院卷一第169頁反面、201頁反面、卷二第74頁反面、第100頁反面），是原告所為訴之變更追加，合於前開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地自94年8月2日登記為原告所有，於95年2月10日經本院94年度重訴字392號增加租金事件囑託地政事務所進行複丈測量如附圖一，共分為五區：編號824面積為76平方公尺、824-A面積為77平方公尺、824-B面積為86平方公尺、824-C面積為106平方公尺、824-D面積為61平方公尺。其中被告承租編號824-A及824-D部分，使用租賃面積為138平方公尺，並自建一層磚造石棉瓦住房，未有保存登記，占基地面積77平方公尺，門牌號碼為臺中市○○區○○里○○街○○○○○號（下稱系爭房屋），其中自留通道，通往瑞安街及西安街91巷，是建築物唯一出口。前經由原告前手以不定期租約出租，於94年1月1日起，由原告承接繼續出租，雙方約定年土地租金為依當年申報地價4.5%年息計算當年土地租金。
(二)原告前手張阿盛口述出租，將系爭房地出租予訴外人王賢廉，租約內容範圍如附圖一所示編號824-A、824-D。租期部分現已經變更為不定期租賃契約。原承租人王賢廉違反租賃契約，將租賃物以出售方式轉移第三人鄭水生，未經原告同意，王賢廉無權售出租賃物於第三人，被告為鄭水生之子，為現占有人及使用人。原告前手管理人張德樹接任後，曾提起本院94年度重訴字392號訴訟調整租金，並將系爭土地及房屋分區測量，因通知不到承租人王賢廉，而未列入被告，系爭房屋因而未受調整租金之判決。104年度原告前手管理人張德樹死亡，由原告承接並於106年度追繳承租戶到期未給付租金，其中824-A房屋面積、824-D土地給付租金不正常，因而開始追繳租金，自94年01月01日起至107年11月27日，累計遲延租金467,749元，經通知催告被告拒絕付款。原告依民法440條第1、2項規定終止租約，並依民法767條之規定，請求被告將系爭房地恢復原狀歸還原告。
(三)原租賃關係係存在王賢廉與原告之間，被告所提的證據並沒有原告祭祀公業的同意證明，都是與第三人的約定，原告否認。原告有收受被告代償王賢廉的租金，時間是從94年1月1日起依申報地價百分之4.5。被告是代償，與原告沒有租賃契約。被告自94年至106年間每年繳納租金29,476元，其中1
05、106年度是繳29,476元加3,958元的金額，被告已經繳到106年度的租金繳完。除系爭房屋無權占有系爭土地外，前方巷道亦為被告所無權占用，合計被告無權占有系爭土地90平方公尺。被告主張本院66年度訴字第2913號判決及本案租賃權所據之「38年4月3日，張胚與王賢廉、陳來永」簽署之土地租賃契約係屬虛偽不實，原告所有土地遭到冒名出租，被告無權占有系爭土地，已構成侵權行為，仍應依關於不當得利之規定，按公告地價7%年息計算（公告地價×面積×7%＝年租金)，如同租金之5年之損害賠償455,906元，並依法定利率5%加計5年利息56,988元。又被告無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，本件自94年1月1起101年12月31日止按公告地價7%年息計算（公告地價×面積×7%＝年租金－已付金額)，應返還不當得利135,618元。又被告有到期不履行之虞者，有預為請求之必要，本件已發生給付不當得利孳息為77,264元，並自108年1月1日起，依申報地價10%年息計算(申報地價×面積×10%＝年/12＝月)，被告應按月給付9,185元。
(四)並聲明：1.被告應將坐落系爭土地如附圖二所示編號B部分之房屋（門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○號、面積77平方公尺）拆除，並將附圖二所示B、B（1）部分（面積各77、13平方公尺）之土地返還原告。2.被告應給付原告591,524元，及自108年1月1日起至清償日止按年息5％計算之利息。3.被告應給付原告77,264元，及自108年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付9,185元。4.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)被告與父親鄭水生在該土地上已經使用5、60年，一開始是父親向訴外人王賢廉購買位於祭祀公業系爭土地上的系爭房屋，後來被告每年都有繳租金給祭祀公業，租金一開始是以稻作來計算，後來改現金，每年都有繳納，迄今都未欠租，在90幾年的時候就是以現金來繳納租金，被告並非直接向祭祀公業租賃土地。被告現在有使用系爭土地如附圖一所示編號824-A部分（面積77平方公尺），被告現在所居住的系爭房屋係坐落於824-A部分，被告並沒有使用附圖一編號824-D部分（面積61平方公尺），824-D部分的現況是巷道。被告所使用的系爭房屋出來就是接到824-D通道，824-D是眾人均得通行的道路，不是只有被告使用通行，鄰居也有承租系爭土地，也有在上面蓋房子通行該通道，不能將該部分算為被告占用使用的部分，亦不能僅針對被告來計算該部分的租金，原告之前也沒有算該巷道部分的租金，該巷道已經通行差不多有100多年。
(二)被告系爭房屋之由來係有脈絡可循，初始由土地所有權人祭祀公業揚飄管理人張胚跟王賢廉及陳來水共同簽約同意兩人使用系爭土地建築房屋並不限期使用，其後被告父親鄭水生於00年間向王賢廉購買系爭房屋，有賣賣渡證書，戶籍證記門牌號碼證明書為憑，原告主張系爭土地上本有系爭建物為其所有一節不實。被告每年都有繳納租金，迄今都未欠租，原告請求多年之租金或侵權行為損害賠償並不合理，早年縱有欠租亦已罹於時效，被告該繳的租金都已經繳納完畢。系爭房屋的地租計算方式自94年起，依本院94年度重訴字第392號判決，以當年申報地價乘以4.5%為依據，被告每年繳納原告29,476元，若原告跟被告說有調整，請被告補繳，被告就補繳。系爭土地最早是張胚出租給王賢廉，王賢廉再給陳來永蓋房子，再轉讓給被告，一脈承繼下來，且祭祀公業從一開始就開始收取租金，張富貳也是他們祭祀公業的代表人，每年都來跟被告收取租金，並不是被告強迫祭祀公業接受繼承事實。
(三)並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、得心證之理由：
(一)原告主張系爭土地為原告所有，系爭土地坐落有如附圖二所示編號B（面積77平方公尺）、門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○號之房屋（下稱系爭房屋）及編號B1（面積13平方公尺）之巷道之事實，業據其提出系爭土地登記謄本、土地所有權狀、臺中縣豐原地政事務所95年1月26日土地複丈成果圖、現場照片等件為憑（見本院卷一第6-9、27、226頁、卷二第9頁），並經本院會同臺中市豐原地政事務所測量員到場勘驗測量屬實，製有勘驗筆錄、複丈成果圖附卷可憑（見本院卷二第66、69-1、87頁），復為被告所不爭執，原告此部分主張堪信為真實。
(二)原告主張系爭房屋為原告所有一節，為被告所否認。經查，原告起訴主張系爭房屋為被告承租系爭土地所自行建造（見本院卷一第4頁），嗣改稱系爭房屋為原告所有，請求被告歸還房屋云云（見本院卷一第189頁反面），然僅提出系爭土地於日據時代之土地臺帳謄本為憑（見本院卷一第19、202頁），徵諸該土地謄本內容，僅足推認系爭土地之權利歸屬為何，其上並無系爭房屋之登載，不能證明系爭房屋之權利歸屬亦為原告所有。且查，系爭土地之前所有人為張富貳，於94年8月2日以和解回復所有權為原因辦理所有權移轉登記完畢，有本院85年度訴字第314號和解筆錄、土地登記謄本可佐（見本院卷一第166-167頁、卷二第9頁），原告亦自承系爭土地之前所有權人原登記為張富貳（見本院卷二第100頁反面至第101頁），在被告與系爭土地前手張富貳間，前就系爭土地於本院66年度訴字第540號請求給付租金事件判決中，已認定被告向張富貳租用系爭土地24.059坪之事實，並無租用任何房屋之事實，有上開判決可稽（見本院卷二第105頁反面），被告之父鄭水生前於41年6月2日向王賢廉買受系爭房屋，被告為鄭水生之繼承人之事實，亦據被告提出房屋賣渡證書、臺中縣豐原市戶政事務所門牌證明書、戶籍簿冊謄本等件為證（見本院卷一第204-215頁）。上開判決已認定被告租用系爭土地之事實，並據此為判准當時出租人即張富貳請求調整租金之基礎事實，本件原告起訴時亦自承被告租地建築房屋之事實，復不爭執兩造為不定期租賃契約（見本院卷一第170頁、第201頁反面）。此外，未據原告提出其他證據證明系爭房屋為其所有之事實，原告主張系爭房屋為其所有一節，不足採信，堪認系爭房屋為被告所有。
(三)原告主張被告積欠租金，無權占有系爭土地一節，為被告否認，並以兩造間仍有租賃關係等前詞置辯。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。又原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863號判決意旨參照）。是以無權占有為原因，請求占有人返還土地者，如占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有人對其土地被無權占有之事實無舉證之責，而應由占有人就其占有乃係有正當權源之事實負證明之責。經查：
1.按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人仍繼續存在，民法第426條之1定有明文。又民法第425條第1項規定：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受人仍繼續存在。此為所有權讓與不破租賃之原則。出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務（最高法院92年度台上字第315號判決意旨參照）。查系爭房屋之前手王賢廉係於38年4月3日與系爭土地管理人張胚簽訂地上權設定契約，約定提供系爭土地建築房屋使用，有土地地上權設定契約書可稽（見本院卷二第52-56頁），嗣王賢廉將其所建系爭房屋於41年6月2日出售予被告之父鄭水生，有賣渡證書為憑（見本院卷二第57-61頁），而系爭房屋未辦理保存登記，依法仍屬原始建築人王賢廉所有，王賢廉既將系爭房屋出賣由被告之父鄭水生買受取得系爭土地上房屋，在一般社會觀念上，可認有將該房屋之事實上處分權，連同系爭土地之使用權，一併交予買受人即被告父親之意（最高法院71年度台上字第237號判決意旨參照）。鄭水生與系爭房屋前手王賢廉間並非轉租關係，且原告既非系爭房屋所有權人或事實上處分權人，系爭房屋之轉讓本無須徵得土地所有權人即原告之同意。而依本院66年度訴字第540號判決准予調整租金所據事實，兩造間就系爭土地之占有使用權源為租賃關係，為兩造所不爭執，則依前開說明，鄭水生受讓並由被告繼承系爭房屋事實上處分權後，嗣經原告受讓系爭土地所有權後，原告仍應繼受出租人之地位，被告則輾轉繼受對原告之租賃關係，系爭土地租賃契約關係對於系爭房屋受讓人之被告應仍繼續存在，苟兩造間如無租賃法律關係存在，何來調整租金之請求。原告主張王賢廉違法轉租、轉售系爭房屋、系爭土地遭冒名出租云云，洵非有據，不足採信。是兩造間就系爭房屋坐落系爭土地上確有租賃關係存在，應堪認定。
2.且查，原告自承自94年1月1日起收受被告租金係依申報地價
4.5％計算，被告向原告租用系爭土地，自94年起之土地租金為29,476元，並自103年起加繳3,958元，有地租對帳單、匯款回條聯、入戶電匯通知單可稽（見本院卷一第4頁、卷二第15、28頁、本院卷二第29-35頁），復為兩造所不爭執（見本院卷二第74頁反面），已歷時長達十餘年之久，堪認該年租金數額為兩造所合意或默示同意。原告雖主張被告欠繳租金，並一再提出自行調整計算標準之欠繳房租對帳單明細為憑（見本院卷一第9頁反面、第172-174、卷二第11、110-111頁），惟查，依原告最後調整計算標準後所提明細表所示（見本院卷二第110-111頁），其自94年1月1日起之租金，係以面積90平方公尺、公告地價10,728元/平方公尺、年息7％為計算基礎，所得數額遠高於兩造間自94年起已歷時十餘年所繳納之年租額。然被告並未同意調高租金（見本院卷一第202頁反面），原告復未舉證證明上開自行調整之租金計算標準有經兩造合意，而於本院66年度訴字第540號之前案判決後，亦未再另經法院判決調整租金，則兩造自94年1月1日起應納之租金數額，自仍應依申報地價4.5％計算，原告以其單方自行變更計算標準所得之欠繳房租對帳單明細，請求被告給付欠租差額、損害賠償或返還不當得利，顯屬無據，不應准許。
3.再查，被告自94年起均有按年繳納租金，有匯款回條聯、入戶電匯通知單可稽（見本院卷二第29-35頁），亦為兩造所不爭執（見本院卷二第74頁反面），被告既有按期如數繳納租金，即難認被告有積欠租金給付遲延之情事。而原告單方自行調整計算標準之欠繳房租對帳單明細不能作為兩造給付租金數額之依據，業如前述，原告據此主張被告積欠租金給付遲延而發函催告給付並終止租賃契約（見本院卷二第12頁反面、第21頁），於法不合，不生終止兩造租賃法律關係之效力。則兩造間就系爭土地之租賃法律關係仍屬存在，被告就其系爭房屋占有使用系爭土地乃係有正當權源，並非無權占有。至原告主張被告占用如附圖二所示編號B（1）部分（面積13平方公尺）之巷道一節，為被告所否認，經查，如附圖二所示編號B（1）部分（面積13平方公尺）之瑞安街45巷巷道雖係位於系爭房屋前方得供該房屋通行使用，然該巷道約兩米寬，該巷道東西兩側延伸連接至瑞安街及西安街91巷聯外通行，有勘驗筆錄、複丈成果圖、現場照片可查（見本院卷一第226頁、卷二第52、66、87頁），亦為原告所自承（見本院卷一第4頁）。查無證據證明遭被告占有之事實，該巷道係供不特定人通行瑞安街45巷至其他道路聯外使用，並非僅供被告系爭房屋通行使用。此外，原告亦未舉證證明如附圖二所示編號B（1）部分（面積13平方公尺）之巷道有遭被告占用之事實。是原告主張被告係無權占有，依民法第767條物上請求權之規定，請求被告拆除系爭房屋並返還上開土地，洵非有據，不應准許。
(四)按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文，是主張不當得利之要件，須以該當事人確實受有利益，且該等利益並無法律上原因，並致他人受有損害。而依不當得利之法則請求無權占有他人土地之人返還不當得利，固得以其可能獲得相當於租金之利益為社會通常觀念，並以該利益推估其所受利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照），惟仍須以無權占有他人土地，致他人受有損害為前提（最高法院88年度台上字第3479號判決意旨參照）。被告既為系爭土地之合法承租人，並非無權占有，其占有系爭土地非無法律上之原因，亦未不法侵害原告系爭土地權利，且未占有如附圖二所示編號B（1）部分（面積13平方公尺）之巷道，原告主張被告係無權占有，致其受有相當於租金之損害，請求損害賠償或不當得利及其孳息等語，均非有據，不應准許。
四、綜上所述，原告主張依租賃契約、所有物物上請求權、侵權行為、不當得利之法律關係，請求被告應將坐落系爭土地如附圖二所示編號B部分之系爭房屋拆除，將如附圖二所示B、B（1）部分之土地返還原告；被告應給付原告591,524元，及自108年1月1日起至清償日止按年息5％計算之利息；被告應給付原告77,264元，及自108年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付9,185元，均無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 108 年 6 月 14 日
民事第六庭 法 官 吳崇道正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 14 日
書記官 巫偉凱