臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第3330號原 告 吳富亭訴訟代理人 吳佩書律師被 告 李宣裕
李宣岳共 同訴訟代理人 韓銘峰律師
歐陽徵律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國107 年5 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自如附表二所示建物遷出，並將如附表一所示土地、附表二所示建物均返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣捌拾陸萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰伍拾捌萬玖仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 項分別定有明文。查本件原告起訴時就建物部分，原主張類推適用民法第767 條第1 項前段為請求權基礎，嗣於本院審理中，另具狀追加同法第76
7 條第2 項準用第1 項、第179 條、第184 條、第185 條、第213 條第1 項及第962 條之規定為請求權基礎，為被告所不爭執而為本案言詞辯論，揭諸前開法律規定，原告此部分訴之追加，應予准許。
乙、實體部分：
壹、原告起訴主張：原告於民國104 年9 月30日，經法院拍賣程序取得坐落臺中
市○○區○○段○○○ 號、131 號地號土地（下合稱系爭土地，如附表一所示）及其上未辦理保存登記之207 （門牌號碼：臺中市○○區○○路0 段000 號）、208 、209 號（未登記建號查封）建物（下合稱系爭建物，如附表二所示）之所有權。然系爭土地、建物（下稱系爭不動產）現時占用人即被告卻以其等曾於101 年3 月8 日與前土地所有權人張炳裕訂定農業用地租賃契約（下稱系爭租約）並辦理公證為由，主張原告應繼受系爭租約，容任被告繼續使用系爭不動產。
惟系爭租約租賃標的僅有系爭土地，而原告於拍賣取得系爭
土地後發現，被告於系爭土地上開挖設置大型魚池、架設大型鴿籠數座、興建鐵皮建物、圍牆、鐵皮大門、停車場水泥鋪面，已違反系爭租約第9 條約定，原告自得先位主張依系爭租約第15條約定，通知被告終止租約。退步而言，被告就系爭土地非屬作為農業相關使用，業經稅務局認定無法依田賦免徵地價稅，且經主管機關多次發函糾正要求被告停止違規使用行為，更遭臺中市政府認定違反都市計劃法予以行政罰鍰。而依臺中市政府105 年4 月22日來函之說明，原告因屬土地所有權人，亦有恢復土地合法使用之義務，否則將面臨都市計劃法第79條、第80條規定之法律責任。是被告拒不改善，已使原告徒增稅務負擔，並擔負嚴重法律風險，原告備位主張依系爭租約第14條之約定，提前1 個月通知被告後終止系爭租約。原告就前開事由，業於107 年3 月9 日以律師函書面通知被告終止系爭租約，該通知於107 年3 月14日達到被告支配範圍而發生效力，是系爭租約應自該日起合法終止。從而，原告自得依系爭租約第16條、民法第455 條規定，請求被告遷讓返還系爭土地。
至於系爭建物未包含於系爭租約標的範圍內，被告自屬無權
占有。原告得類推適用民法第767 條第1 項前段，或依據該條第2 項準用第1 項之規定，以及依據民法第179 條、第18
4 條、第185 條、第213 條第1 項及第962 條之規定，主張被告應遷讓返還系爭建物，請求擇一判決。如認系爭建物亦包含於系爭租約標的範圍內，因系爭租約業經原告合法終止，有如前述，原告仍得依據系爭租約第16條、民法第455 條規定，併請求返還系爭建物。
並聲明：㈠被告應將系爭不動產遷讓返還原告。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則答辯以：訴外人張炳裕將系爭不動產均出租予被告，並將系爭租約公
證後，系爭不動產因拍賣而由原告拍得，自有民法第425 條之適用，亦即系爭租約存於兩造之間。原告主張建物並未包含於系爭租約中，除悖於常情外，亦非屬實。
系爭土地上之系爭建物及工作物，均早於系爭租約成立前即
已興建完成，而一併出租予以被告，被告於簽訂系爭租約後，未有新建建築物之情形，當無違反系爭租約第9 條之情事。又承租人本屬經濟上之弱勢，民法有關租賃之規定對於不動產之承租人亦多所保護，故系爭租約第14條「不得已之事由」，自應準此原則解釋，否則將淪為出租人任意終止租約之濫用。系爭土地上之建物及工作物等未合法登記，本係先前訂定系爭租約時可得預見，且於拍賣公告上註記，原告取得系爭不動產之所有權，並承受系爭租約之權利義務，當亦須承擔違法建物可能受政府單位裁罰之風險，故顯無任何「不得已」之情形。更有甚者，原告既已成為兩造租賃契約之出租人，自應保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，故應由原告方取得相關之合法使用許可，而非率指不得已要終止租約。
另查原告以民法第767 條為請求權基礎，無法適用於系爭建
物屬違章建築之情形。且原告明知系爭不動產有租賃契約存在，並為被告長期居住，如僅取回建物，予以拆除，將使被告及社會受極大損失，應屬權利濫用。至原告另主張不當得利部分，因系爭建物為系爭租約一部分，被告占用自非無法律上之原因；侵權行為及占有部分之請求權，則均罹於時效。
綜上所述，被告係合法占有使用系爭不動產，原告主張應無
理由。並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
叁、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下（見本院卷第32
2 頁至第323 頁，本院依判決格式修正或刪減文句）：兩造不爭執之事項：
㈠訴外人張炳裕於101 年3 月8 日，與被告簽訂系爭租約並
經公證，租賃期限自101 年1 月31日起至120 年12月31日。
㈡原告於104 年9 月30日，經本院拍賣程序取得系爭土地及其上未辦理保存登記之系爭建物。
㈢系爭不動產現均由被告占有使用，系爭土地上設置有大型魚池、賽鴿鴿籠。
㈣兩造所提書證形式上均屬真正。
兩造爭執之事項：
㈠系爭租約租賃範圍除系爭土地外，是否亦包含系爭建物？㈡原告先位主張依系爭租約第9 條、第15條之約定終止租約
，有無理由？如無理由，原告備位主張依系爭租約第14條之約定終止租約，有無理由？㈢原告請求被告遷讓返還系爭建物，有無理由？
肆、本院之判斷：系爭租約租賃範圍除系爭土地外，是否亦包含系爭建物？經查：
㈠系爭租約名為「農業用地租賃契約」，第1 條租賃物標示
：「一、臺中市○○區○○段○○○○○○○○○ ○號：……。二、臺中市○○區○○段○○○○○○○○○ ○號：……。」（見本院卷第23頁），則觀其文義，業已明確表明系爭租約係「農業用地」之租賃契約，且標的物僅有系爭土地。再觀系爭租約公證書中，公證人實際體驗情形第1 條記載：「請求人對公證內容之陳述：請求人間，因土地租賃事件訂立土地租賃契約書，……。」等語（見本院卷第21頁），佐以公證人黃穎倉於本院105 年度易字第449 號刑事案件中（下稱系爭刑事案件）到庭證稱：如果當時當事人有說租賃標的包括地上建物的話，不可能不在系爭租約裡面記載。如果在土地上有建築物，一定會叫當事人提出房屋稅單或是稅籍證明，所以這件純粹就是土地租賃契約，沒有包括地上建築物等語（見本院卷第86頁至第87頁），更可證系爭租約係土地租賃契約甚明。
㈡至張炳裕故於系爭刑事案件中證稱：系爭租約上面沒有建
物，但是我租給被告是包括建物，所有地上物全部都租給被告。我有跟公證人說，因為被告就住在那邊，不租給他們，他們怎麼住等語（見本院卷第268 頁至第269 頁、第
276 頁至第277 頁）。惟其此部分證述，充其量僅能證明其與被告當時另有協議同時出租或同意被告使用系爭建物，然亦證稱此部分並未記載於系爭租約中，是尚無礙本院前開就「系爭租約」之租賃標的物未包含系爭建物之認定。
㈢綜上，足認系爭租約租賃範圍確僅有系爭土地，而未包含系爭建物。
原告請求被告遷讓返還系爭土地部分：
㈠先位主張部分：
⒈依系爭租約第9 條約定：「乙方（即被告，下同）不得
在承租之土地上建築房屋或其他工作物。」、第15條約定：「乙方違反本契約第七條至第九條之規定時甲方（即原出租人張炳裕）得終止契約。」（見本院卷第23頁至第24頁），堪認被告辯稱係於系爭租約成立後，其在承租之系爭土地上建築房屋或其他工作物，始構成前開契約約定之終止事由乙節，確合乎前開條文語意，亦與常情相符，應屬可採。
⒉而查原告主張被告於系爭土地上設置大型魚池、架設大
型鴿籠數座、興建鐵皮建物、圍牆、鐵皮大門、停車場水泥鋪面等情，固據提出被告於另案執行案件中之陳述為證（見本院卷第137 頁至第139 頁），且未為被告所爭執。然依被告提出之系爭刑事案件筆錄，證人張炳裕證稱：我跟李宣裕訂的契約內容包含魚池跟倉庫、還有房子跟鴿舍。被告93年間就有跟伊訂過1 次約，被告那時候就在（系爭土地）養鴿子、養魚和雞鴨那些。地上的建築物包括1 棟房屋、2 棟鐵皮屋還有鴿舍，我拍賣（取得）時候就有那些東西了，被告就住在那邊。鳥籠是原先被告爸爸蓋的，我標下來等語（見本院卷第268頁至第269 頁、第273 頁至第276 頁、第279 頁），堪認被告辯稱前開建物均係於101 年3 月8 日系爭租約成立前即興建完成等語，尚非無稽。佐以原告就前開建物係被告於系爭租約訂立後始興建乙節，未能提出任何證據佐證，自難認其主張可採。
⒊據上，原告先位主張依系爭租約第9 條、第15條之約定
終止租約，為無理由。至於原告於書狀中雖另主張被告亦違反系爭租約第6 條之約定，然查系爭租約第15條所列得終止租約之條文中，未包含系爭租約第6 條；且經本院當庭確認，原告亦表示先位主張係依系爭租約第9條、第15條為終止（見本院卷第322 頁至第323 頁），未再援引系爭租約第6 條，僅此敘明。
㈡備位主張部分：
⒈查系爭不動產現均由被告占有使用，且系爭土地上設置
有大型魚池、賽鴿鴿籠（見不爭執事項㈢）。而原告於
104 年9 月30日拍定取得系爭不動產後（見不爭執事項㈡），經臺中市政府地方稅務局東山分局以105 年2 月
5 日中市稅山分字第1055800967號函知因系爭土地上有前開地上物，農業區土地未作農業使用，不符田賦課徵要件，應自105 年起改按一般用地稅率課徵地價稅，有前開函文附卷可參（見本院卷第37頁正反面）。嗣臺中市政府以105 年4 月22日府授都測字第1050083195號函通知被告系爭土地為農業區用地，被告搭設鴿籠未作農業使用，違反都市計畫法第33條、第79條，並因之課予行政罰鍰新臺幣（下同）6 萬元等情，亦有該份函文、臺中市政府行政裁處書在卷可考（見本院卷第43頁至第45頁、第46頁）。
⒉按都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從事建造、
採取土石、變更地形，違反本法或內政部、直轄市、縣
(市) ( 局) 政府依本法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其「土地或建築物所有權人」、「使用人」或「管理人」6 萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。都市計畫法第79條第1 項、第2 項分別訂有明文。再依前開臺中市政府以105 年4 月22日府授都測字第1050083195號函第6 點記載：「副本抄送土地所有權人：吳富亭君，旨揭地號土地承租人李宣裕君（代表人）於臺端所有土地搭設『鴿籠』使用，涉及違反都市計畫法相關規定，為免臺端依法遭受處分損及權益，請協助停止違規使用或恢復合法使用，依本府『臺中市政府處理違反都市計畫法案件裁罰基準』規定，如經查報該建築物或土地供人違規使用，將依規裁處。」（見本院卷第44頁）等語，足認原告於拍定取得系爭地上物後，確因被告於系爭土地上搭設鴿籠，違反農業區用地之使用，而自105 年起經改按一般用地稅率課徵地價稅，因此受有財產損害；另因其為土地所有權人，為都市計畫法第79條所列得科處罰鍰之對象，其復經臺中市政府函知未免依法遭受處分，有協助停止違規使用或恢復合法使用之責任。而被告現仍於系爭土地上設置賽鴿鴿籠使用（見不爭執事項㈢），遲不改善。從而，原告主張其承擔經濟上不利益及法律上風險，並經臺中市政府來函要求，爰依系爭租約第14條約定：「租賃期間內一方有不得已之事由，須提前終止契約時，應預先於壹個月前通知對方，……。」（見本院卷第24頁），預先通知被告後終止租約，應屬有據。
⒊被告雖辯稱原告拍賣取得系爭土地時，即知悉其上有系
爭建物之違章建築，可能受主管機關裁罰，此非不得已之事由，原告應自行承擔風險等語。然查前開事由均係於原告拍賣取得系爭不動產「後」始發生，且原告業經臺中市政府明文通知未免依法遭受處分，有協助停止違規使用或恢復合法使用之責任，業如前述，被告此部分所辯自非可採。被告另辯稱原告繼受系爭租約，應擔保承租人就租賃物合於約定使用、收益之狀態等語。惟觀系爭租約第6 條約定：「乙方就租賃物限於耕作或農業相關事業之用，不得移作他用，非經甲方書面同意不得變更用途。」、第18條：「乙方如違反農業發展條例相關規定使用農地經主管機關取締至甲方遭受罰鍰時，乙方應負損害賠償責任。」（見本院卷第23頁、第24頁），堪認系爭租約業已明訂系爭土地需供農業使用，被告上開所辯亦無可採。
⒋查原告業以律師函為終止系爭租約之意思表示（見本院
卷第47頁至第50頁），該通知並於107 年3 月14日到達被告，為被告所不爭執（見本院卷第322 頁），則系爭租約應自通知後1 個月即107 年4 月13日起向後失效。
是原告於107 年10月16日提起本件訴訟，請求被告返還系爭土地，為有理由，應予准許。
原告請求被告遷讓返還系爭建物部分：
㈠按不動產之租賃契約，其期限逾1 年者，應以字據訂立之
，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。民法第422 條、第425 條分別定有明文。又依該條立法意旨，所謂所有權讓與，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形在內（最高法院
106 年度台上字第187 號判決要旨參照）。㈡查系爭建物非系爭租約之租賃標的範圍，詳如前述。而系
爭建物業經原告拍賣取得事實上處分權（見不爭執事項㈡），則縱被告與張炳裕於訂定系爭租約時，就系爭建物部分亦有另成立20年租賃契約之意思，該項租賃契約既未經公證，復未約定期限（期限逾1 年而未以字據訂立），揆諸前開法條要旨，自不得對受讓系爭建物事實上處分權人之原告主張繼續存在，而謂其有占有系爭建物之正當權源。且原告經本院同時拍賣取得系爭不動產（見不爭執事項㈡），而其起訴主張被告返還土地，為有理由，亦如前述，則系爭土地及系爭建物自同歸屬於原告，並無土地及房屋歸屬不同人所有之情形。被告抗辯系爭建物得類推適用民法第425 條、第425 條之1 之規定，及原告本件主張使建物與土地分離，構成權利濫用等節，均無可採。
㈢按民法第179 條前段規定，無法律上之原因而受利益，致
他人受損害者，應返還其利益。是否該當上述不當得利之成立要件，應以「權益歸屬」為判斷標準，亦即倘欠缺法律上原因，而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利。又未為所有權登記之建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人，第三人未經事實上處分權人同意而占有該建物，受有占有之利益，致事實上處分權人受有損害，且無法律上原因時，該事實上處分權人自得依民法第179 條規定，請求返還其占有（最高法院10
6 年度台上字第187 號判決要旨參照）。原告為系爭建物之事實上處分權人，則系爭建物之占有利益，自應歸屬於原告，被告既不得對原告主張租賃契約存在，其占有系爭建物即欠缺法律上原因，而為無權占有。其受該占有之利益，致原告受損害，則原告依民法第179 條前段規定，請求被告返還其占有，為有理由，應予准許。
伍、從而，原告依系爭租約第14條、民法第455 條法律關係，主張終止系爭租約，並請求被告返還租賃物即系爭土地；及依民法第179 條前段不當得利之法律關係，請求被告遷讓並返還系爭建物，均為有理由，應予准許。
陸、兩造分別陳明願供擔保，請准為假執行、免為假執行之宣告，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。
柒、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及援引之證據，經審酌後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 6 月 24 日
民事第一庭 法 官 段奇琬上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 24 日
書記官 劉燕媚附表一：
┌─┬───────────────┬─┬────┬────┬──┐│編│土 地 坐 落 │地│面 積 │權利範圍│備註││號├───┬────┬───┬──┤目│ │ │ ││ │縣市 ○鄉鎮市區○ 段 │地號│ │平方公尺│ │ │├─┼───┼────┼───┼──┼─┼────┼────┼──┤│1 │臺中市│北屯區 │大盛 │129 │林│7550.50 │ 全部 │ │├─┼───┼────┼───┼──┼─┼────┼────┼──┤│2 │臺中市│北屯區 │大盛 │131 │田│1930.76 │ 全部 │ │└─┴───┴────┴───┴──┴─┴────┴────┴──┘附表二：
┌─┬──┬─────────┬─────┬─────────────────┬────┐│編│ │ 基地座落 │建築式樣主│建物面積（平方公尺） │權利範圍││號│建號├─────────┤要建材及房├────────┬────────┤ ││ │ │ 建物門牌 │屋層數 │ 樓 層 面 積 │附屬建物主要建築│ ││ │ │ │ │ 合 計 │材料及用途 │ │├─┼──┼─────────┼─────┼────────┼────────┼────┤│ │ │臺中市○○區○○段│住宅、涼棚│第1樓層：118.31 │陽台26.18 │ 全 部 ││ │ │129地號 │ │第2樓層：122.83 │ │ ││1 │207 ├─────────┤ │合計：241.14 │ │ ││ │ │臺中市○○區○○路│ │ │ │ ││ │ │2段200號 │ │ │ │ ││ ├──┼─────────┴─────┴────────┴────────┴────┤│ │備考│本建物係未辦保全登記之建物。 │├─┼──┼─────────┬─────┬────────┬────────┬────┤│ │ │臺中市○○區○○段│涼棚 │第1樓層：75.92 │ │ 全 部 ││ │ │129地號 │ │合計：75.92 │ │ ││2 │208 ├─────────┤ │ │ │ ││ │ │未編列門牌 │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ ││ ├──┼─────────┴─────┴────────┴────────┴────┤│ │備考│本建物係未辦保全登記之建物。 │├─┼──┼─────────┬─────┬────────┬────────┬────┤│ │ │臺中市○○區○○段│住家用 │第1樓層：28 │ │ 全 部 ││ │ │129地號 │ │合計：28 │ │ ││3 │209 ├─────────┤ │ │ │ ││ │ │未編列門牌 │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ ││ ├──┼─────────┴─────┴────────┴────────┴────┤│ │備考│本建物係未辦保全登記之建物。 │└─┴──┴──────────────────────────────────────┘