臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第649號原 告 太極天下建設開發有限公司即雲極國際開發事業有
限公司即新銳國際開發事業有限公司法定代理人 楊宜君訴訟代理人 王健安律師
吳俊志律師被 告 林鼎實業股份有限公司法定代理人 林欽榮訴訟代理人 柳正村律師上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國108年9月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬參仟柒佰壹拾伍元，及自民國107年1月19日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一；餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾陸萬參仟柒佰壹拾伍元，為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告於聲請支付命令時（嗣該項支付命令之聲請因債務人聲明異議，依法視為起訴，民事訴訟法第519條第1項規定參照）原請求第1項為：「被告應給付原告新臺幣（下同）160萬7423元，並自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」等語，嗣於民國（下同）108年8月28日以民事總言詞辯論意旨狀減縮聲明第1項金額為：「147萬8844元」，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開法律規定，原告此部分訴之變更，核與上開規定相符，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告更名前原為新銳國際開發事業有限公司，於103年4月5
日以總經理盛玄燁為代理人，代表公司與被告林鼎實業股份有限公司（下稱被告公司）簽定廣告業務銷售合約書（以下稱系爭合約，見原證1），約定由原告代為銷售被告所有坐落臺中市○區○○段○○○○○號土地上住宅電梯大樓，共計住家78戶、店面1戶、平面車位94個。銷售期間自103年5月1日起至104年4月30日（期滿雙方以附約方式同意展延至104年10月31日止）。
㈡原告銷售期間共銷售20戶，其中有5戶退戶，戶別為10F、6C
、9E、3B、3F（見被證1、2）。依客戶買賣合約書第24條約定（見原證2），買方違約者賣方得沒收依房地總價款百分之十五計算之金額。且按上開戶別10F、6C、9E、3B、3F之成交價分別為1101萬2000元、1058萬元、1063萬4700元、978萬元及1071萬元，各自乘以15％後應分別為165萬1800元、158萬7000元、159萬5205元、146萬7000元、160萬6500元，共計790萬7500元。另依系爭合約第11條第7項第1款約定：
「因客戶個人因素退（沒收）戶者，甲方（即被告）應全額扣回已核發之銷售服務費，向客戶沒收之違約金扣除必需之費用，如乙方（即原告）已核發之個人獎金、特別獎及甲方應扣銷售淨額千分之二之手續費等，剩餘部分併入總溢價。」等語，準此，原告得請領之15％溢價款計算方式應為：「客戶退戶扣款－乙方溢價請款－服務費已請款2.3％－甲方
0.2％手續費＋乙方已核發之獎金1.2％＋乙方溢價保留款＝併入總溢價×15％＝15％溢價請款」，經計算上開5戶退戶合計為106萬8696元。另原告所得請領之10％保留款應包含溢價之保留款10％，共計保留款為41萬0148元。綜上，原告按系爭合約所得請求之報酬，包含已購戶之退戶總溢價分配款106萬8696元及銷售服務費保留款41萬0148元，合計147萬8844元。
㈢為此依兩造間所簽訂之系爭合約之法律關係提起本件訴訟。
並聲明：⒈被告應給付原告147萬7073元，及自支付命令送達翌日（即107年1月19日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉願供擔保，請准予宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：㈠由系爭合約第10條第7項第1款約定觀之，若契約原意係如被
告所主張被告應全額扣回已核發之銷售服務費與總溢價之計算無關，則在系爭合約之文義上應以句點分隔，或直接分為前、後段落。然查，系爭合約條文係以逗點將「應全額扣回已核發之銷售服務費」與「向客戶沒收之違約金扣除必需之費用」等語並列，故以文義解釋而言，應均併入總溢價。又依照系爭合約第10條第4項約定「損溢價可互補，結算總溢價依甲方85％，乙方15％之比例分配，其分配時間點為交屋完成時。」等語，可見總溢價比例分配約定之設計，係由兩造共同分擔銷售之損益。又按民法第565條規定，一般之仲介勞務契約中，經由仲介居間而成交者，仲介即有主張服務費的權利。本件兩造卻特別約定退回之服務費計入總溢價，即屬損益分擔之約定。況且，於退戶情形，原告已付出銷售服務之勞務，若視同未銷售，則被告仍可取回房屋再行出售，而原告卻無從取回既已付出之「銷售勞務」，此顯與系爭合約第10條第4項約定之總溢價分配約定中，雙方共同分擔損益之意旨不符。準此，於原告無過失而買方依照系爭合約第10條第7項第1款退戶情形，即應將退回之銷售服務費計入總溢價，方與衡平原則相符。故而，依照系爭合約文義及前後體系之解釋，扣回之已核發銷售服務費與違約金、手續費等均應為相同處理，併入總溢價。除扣回之15％服務費應加入總溢價，前述原告得請求之總溢價應再扣除已請款之服務費2.3％（已核發之銷售服務費）、被告負擔之0.2％手續費（即被告應扣銷售淨額千分之二手續費），原告已核發之獎金1.2％已經發下（即原告已核發之個人獎金），均應併入總溢價，由兩造共同承擔。綜上，最後該5戶之溢價計算方式為：客戶退戶扣款15％－乙方溢價請款－服務費已請款
2.3％－甲方0.2％手續費＋乙方已核發之獎金1.2％＋乙方溢價保留款＝併入總溢價×15％＝15％溢價請款，計為106萬8696（即0000000×15％＝0000000，見附表所示）。
㈡另兩造就未退戶之15戶，被告尚有保留款36萬8598及溢價保
留款4萬1550元尚未給付，並無爭執。兩造就本件爭執所在即為被告與買方間之客戶買賣合約書第24條第3項約定之違約金15％，而被告僅收取10％違約金，原告主張被告依照上開客戶買賣合約書之約定仍應以15％計算。又上開客戶買賣合約書第24條第3項雖約定「…，賣方得沒收依房地總價款百分之十五計算之金額」等語，惟依照體系解釋，此處「得」係指「得沒收」而非「得沒收15％」，亦即被告僅有選擇是否沒收違約金之裁量空間，若沒收違約金，即應依照上開客戶買賣合約書第24條第3項約定之15％計算沒收違約金。
且被告與買方合意解除買賣契約之商議過程，原告並未參與，且該退戶之5戶，情形各自不同，是否適宜均將違約金減至10％，原告因未曾參與而無從介入，被告在未得原告同意情況下，自行降低實收之違約金，而影響原告得分擔之總溢價款，此等不利益自不應由原告承擔。若被告基於客戶關係、營業等考量而自行決定退讓，進而與客戶和解部分，自與原告間之系爭合約關係無涉。
三、被告則以：㈠依兩造間系爭合約第10條第7項約定之已購戶退戶處理方式
係為「因客戶個人因素退（沒收）戶者，甲方（指原告）應全額扣回已核發之銷售服務費」等語，依此約定，原告就該退戶之5戶已領取服務報酬合計119萬4390元，應全額退還予被告，原告迄今仍未退還，被告自得主張抵銷。且由上開約定退戶處理方式之真意，對於客戶退戶即等於未銷售，是被告依約「應全額扣回已核發之銷售服務費」。
㈡至於被告與客戶間之客戶買賣合約書第24條第3項固約定買
方違約，賣方得沒收依房地總價款百分之十五計算之金額。但上開約定「得沒收」依房地總價款15％，並非「應沒收」15％，故被告為免訴訟徒增困擾及拖延時間，通常與客戶合意解除契約，雙方同意以房地總價款10％計算違約金，應屬合理。蓋賣方如果提起訴訟，因法院有酌減違約金之職權，將來訴訟結果是否如願達到沒收違約金15％，此為不確定事實。故被告主張應以實際沒收之違約金512萬5323元計算溢價，並無違反其與客戶間買賣合約及兩造間系爭合約之約定。且兩造間系爭合約並未特別約定沒收退戶之客戶違約金，不論沒收多寡，均以房地總價款15％計算之。又違約金列入溢價計算，依兩造間系爭合約之約定，被告為85％、原告為15％之比例分配，降低違約金結果，被告所承擔不利益反較為大，故被告自不可能故意降低違約金。是本件退戶5戶應以實際向客戶沒收房屋總價10％之違約金512萬5323元，列入溢價計算。
㈢本件原告尚得請求之金額計算如下：⒈原告可請領之保留款
41萬0148元。⒉退戶5戶實際沒收違約金512萬5323元，列入溢價計算，原告可得分配之金額為76萬8798元（即0000000×15％＝768798）。⒊已核發之銷售服務費119萬4390元，依約需退還被告，但可列入溢價計算，原告可得分配金額為17萬9159元（即0000000×15％＝179159）。⒋以上三項合計即為原告可得請求之金額135萬8105元（即410148＋768798＋179159＝0000000），但退戶5戶已核發之銷售服務費119萬4390元，原告應退還，被告自得主張與上列⒈⒉⒊之金額抵銷，則原告尚可請求之金額為16萬3715元（即0000000－0000000＝163715）。
㈣綜上所述，本件原告得請求之報酬應為16萬3715元，超過部
分之主張，應無理由。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行
四、本件兩造間不爭執之事項：㈠兩造於103年4月5日簽訂廣告業務銷售合約書（見原證1），
由原告代為銷售被告所有坐落臺中市○區○○段○○○○○號土地上住宅電梯大樓，共計住家78戶、店面1戶、平面車位94個。銷售期間自103年5月1日起至104年4月30日（期滿雙方再以附約方式同意展延至104年10月31日止，見原證1第11頁）。
㈡原告於前開銷售期間共銷售20戶，其中有5戶退戶，戶別有
10F、9E、6C、3B、3F（見被證1、2）。原告已銷售15戶之10%保留款36萬8598元，另尚有溢價保留款（即溢價的10%）4萬1550元，共計保留款41萬0148元（參原告附件5）。
㈢原告已領取退戶5戶報酬合計為119萬4390元，並將該報酬計入總溢價。
㈣該退戶5戶實際沒收之違約金，合計512萬5323元。
㈤被告與客戶間之買賣合約書第24條第3項規定：「買方違反
第8條、第9條、第14條第4款、第18條第2項第3款之規定者，賣方得沒收依房地總價款15%計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」
五、本件兩造間爭執之所在厥為：㈠按兩造銷售合約書第10條第7項第1款之已購戶退戶處理方式
之規定（見原證1第6頁），被告主張將已核發退戶5戶之銷售服務費119萬4390元退還被告，是否有理由？㈡退戶5戶究應如被告主張依據被告與客戶間之買賣合約書（
見原證2）第24條第3項約定，以成交價10%計算之實際沒收之違約金合計512萬5323元計入總溢價？抑或按原告主張依被告與客戶間之買賣合約書（見原證2）第24條第3項約定，以房地總價款（即成交價）之15%計算違約金790萬7500元，並計入總溢價？
六、本院得心證之理由：㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句。民法第98條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院17年上字第1118號判例要旨可資參照。經查，系爭合約第10條第7項第1款明定：「因客戶個人因素退（沒收）戶者，甲方（即被告）應全額扣回已核發之銷售服務費，向客戶沒收之違約金扣除必需之費用，如乙方（即原告）已核發之個人獎金、特別獎及甲方應扣銷售淨額千分之二之手續費等，剩餘部分併入總溢價。」等語（見原證1），此為兩造所不爭執，且該約定條款已載明「因客戶個人因素退（沒收）戶者，甲方（即被告）應全額扣回已核發之銷售服務費。」等語，足見兩造就該條款約定之真意，即為因客戶個人因素而退戶者，等同該戶未銷售，此情可參酌系爭合約第7條第2項第2款約定：「未達上述二項標準（指簽訂買賣合約書收足且已兌現10%之訂金、簽約金）者，視為未達成要求，不得請領服務費。查系爭退戶5戶之服務費，原告業已依系爭合約第7條規定領取90%金額合計即119萬4390元，且尚未退還予被告等情，此為兩造所不爭執，若上開退戶5戶之服務費無庸退還外，原告尚可依據系爭合約第10條第7項第1款之規定再將之列入溢價範圍並依15%之比例向被告請求給付，則原告就該退戶5戶所領得之服務費反而比未退戶之服務費要高，顯非系爭合約訂定之目的，是被告主張原告應將系爭退戶5戶之服務費119萬4390元退還，洵屬有據，應予准許。
㈡至於原告主張系爭合約第10條第7項第1款已約定退回之服務
費應計入總溢價，即屬損益分擔之約定，蓋被告就退戶仍可取回後再行銷售，但原告卻無從取回既已付出之「銷售勞務」。其次，原告已領取退戶5戶報酬合計為119萬4390元，並將該報酬計入總溢價等情，亦為兩造所不爭執，已如前述。是系爭合約第10條第7項第1款之約定，針對被告已核發之銷售服務費不僅原告應退還，同時亦得計入總溢價，再依兩造所約定之溢價分配比例予以分配。
㈢又被告與客戶所訂定之買買合約書第24條第3項明定：「買
方違反第8條、第9條、第14條第4款、第18條第2項第3款之規定者，賣方得沒收依房地總價款15%計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」等語（見原證2），其中僅言明「賣方得沒收依房地總價款15%計算之金額」等語，即本件被告得沒收退戶依其房地總價款15%計算之金額，然該買賣契約既未明定應沒收依其房地總價款15%計算之金額，且依據契約相對性原則，系爭買賣合約之當事人為被告與客戶，原告並非系爭買賣合約之當事人，則被告與客戶間既已相互達成沒收違約金比例之約定等情，此有被告提出之解除買賣契約書等件影本附卷可稽，復為原告所不爭執，再者，系爭合約第10條第7項第1款亦僅記載：「甲方（即被告）…向客戶沒收之違約金…」等語，並無約定應以沒收依房地總價款15%計算之金額為依據之字樣，是原告主張被告既已依上開買賣合約主張沒收違約金，即應依約定之15%計算沒收違約金，並依附表所示計算計入溢價之金額云云，原告顯係擅自以契約外之第三人逕自解釋他人之契約文義，洵屬無據，自難採信。㈣再者，系爭買賣合約之當事人既為被告與客戶，且彼此間亦
已達成沒收違約金比例之約定，有系爭退戶5戶之實際沒收之違約金，合計512萬5323元等情，為兩造所不爭執，已如前述，則兩造間依系爭合約第10條第7項第1款規定計算向客戶沒收之違約金時，自應以被告實際向客戶所沒收之違約金作為計算基準。
㈤綜上，原告可請領之保留款總額為41萬0148元；系爭退戶5
戶實際沒收之違約金，合計512萬5323元，再依系爭合約附件㈠所示溢價分配比例【即原告15%，被告85%】計算，原告可得分配金額為76萬8798元（即0000000×15%＝768798，元以下四捨五入）。另被告已核發之銷售服務費119萬4390元，原告應退還被告，但可列入溢價計算，則此部分原告可得分配金額為17萬9159元（即0000000×15%＝179159，元以下四捨五入）。是原告可請求金額為135萬8105元（即410148＋768798＋179159＝0000000），惟應扣減原告尚未退還被告之已核發之銷售服務費119萬4390元，則原告僅得請求被告給付16萬3715元（即0000000－0000000＝163715）。
七、綜上所述，原告依兩造間系爭合約之法律關係請求被告給付16萬3715元，及自107年1月19日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；超過上開應准許之金額部分，非屬正當，應予駁回。
八、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均已無礙本院上開審認，自毋庸逐一論駁，附此敘明。
九、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，因本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。被告部分，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至於原告其餘假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依據，不應准許，應予駁回。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 18 日
民事第六庭 法 官 夏一峯上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 18 日
書記官 陳建分附表（新臺幣/元）：
┌────┬─────┬──────┬─────┬────┬─────┬────┬────┬─────┬────┬─────┬─────┬──────┐│ │ │ 客戶退戶扣 │ │ │ │ │乙方溢價│服務費已請│甲方0.2 │乙方已核發│ │15％溢價請款││ 戶 別 │ 成交價 │ 款（違約金 │ 請款底價 │ 溢 價 │ 甲方溢價 │乙方溢價│保留款（│款2.3％ │％手續費│之獎金1.2 │併入總溢價│合 計││ │ │ ） │ │ │ │請款 │乙方尚未│ │ │％ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │領取） │ │ │ │ │ │├────┼─────┼──────┼─────┼────┼─────┼────┼────┼─────┼────┼─────┼─────┼──────┤│ │ │買賣契約第24│銷售契約附│銷售契約│銷售契約第│銷售契約│銷售契約│銷售契約附│銷售契約│銷售契約第│銷售契約第│ ││契約依據│ │條第3項 │件一 │第10條第│10條第4項 │第10條第│第6條第7│件一 │第5條第l│10條第7項 │10條第7項 │ ││ │ │ │ │5項 │ │4項 │項 │ │項 │ │ │ │├────┼─────┼──────┼─────┼────┼─────┼────┼────┼─────┼────┼─────┼─────┼──────┤│ 10F │11,012,000│ 1,651,800 │10,930,000│ 82,000 │ 69,700 │ 12,300 │ 1,230 │ 251,390 │ 22,024 │131,160 │1,498,476 │ 224,771 │├────┼─────┼──────┼─────┼────┼─────┼────┼────┼─────┼────┼─────┼─────┼──────┤│ 09E │10,580,000│ 1,587,000 │10,410,000│170,000 │ 144,500 │ 25,500 │ 2,550 │ 239,430 │ 21,160 │124,920 │1,428,380 │ 214,257 │├────┼─────┼──────┼─────┼────┼─────┼────┼────┼─────┼────┼─────┼─────┼──────┤│ 06C │10,634,700│ 1,595,205 │10,580,000│ 54,700 │ 46,495 │ 8,205 │ 821 │ 243,240 │ 21,269 │126,960 │l,450,17l │ 217,526 │├────┼─────┼──────┼─────┼────┼─────┼────┼────┼─────┼────┼─────┼─────┼──────┤│ 03B │ 9,780,000│ 1,467,000 │ 9,540,000│240,000 │ 204,000 │ 36,000 │ 3,600 │ 219,420 │ 19,560 │114,480 │1,310,100 │ 196,515 │├────┼─────┼──────┼─────┼────┼─────┼────┼────┼─────┼────┼─────┼─────┼──────┤│ 03F │10,710,000│ 1,606,500 │10,470,000│240,000 │ 204,000 │ 36,000 │ 3,600 │ 240,810 │ 21,420 │125,640 │1,437,510 │ 215,627 │├────┼─────┼──────┼─────┼────┼─────┼────┼────┼─────┼────┼─────┼─────┼──────┤│ 總 額 │41,704,700│ 7,907,505 │51,930,000│786,700 │ 668,695 │118,005 │ 11,801 │1,194,390 │105,433 │623,160 │7,124,637 │1,068,696 │├────┼─────┼──────┼─────┼────┼─────┼────┼────┼─────┼────┼─────┼─────┼──────┤│ │ │以15％計算違│ │ │ │乙方已請│ │乙方已請領│ │乙方已核發│ │ ││ │ │約金 │ │ │ │領，須扣│ │，須扣除 │ │，需加回 │ │ ││ │ │ │ │ │ │除 │ │ │ │ │ │ │└────┴─────┴──────┴─────┴────┴─────┴────┴────┴─────┴────┴─────┴─────┴──────┘客戶退戶扣款l5％－乙方已請領溢價款（乙方溢價請款－乙方溢價保留款）—服務費已請款2.3％－甲方0.2％手續費＋乙方已核發之獎金1.2％＝7,124,3677,907,505－（118,005－11,801）－1,194,390－105,433＋623,160＝7,124,637總溢價7,124,627×15％＝乙方溢價分配款1,068,696