臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第741號原 告 林賴金鳳訴訟代理人 陳榮昌律師被 告 黃素香
林資証上二人共同訴訟代理人 羅永安律師複代理人 詹汶澐律師上列當事人間確認房屋事實處分權存在事件，於民國107年6月15日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文確認原告對於坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號土地上之門牌號碼為臺中市○○區○○里○○路○○巷○○號未辦保存登記建物之全部事實上處分權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告方面：㈠主張：
1.兩造於民國86年11月18日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定由原告以總額新臺幣（下同）1046萬元之價格，向被告夫妻2人（被告2人業已於90年7月5日離婚）買受其所有坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號面積692平方公尺土地（下稱系爭土地），及其上門牌為臺中市○○區○○里○○路○○巷○○號平房建物一棟（下稱系爭建物），原告已將全部價金給付被告，系爭土地並已於87年1月2日由被告黃素香移轉登記予原告，而被告於87年7月2日點交系爭建物予原告居住至今已20年。因被告於系爭建物建築完成後，自始未設稅籍，繳交稅捐，致無法辦理建物所有權第一次登記，而未依買賣契約辦妥所有權移轉登記予原告。
2.依最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決議之意旨「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓」，則受讓該違章建築物之受讓人雖未取得該建物所有權登記，但仍有權而可對該建築為拆除等事實上處分之行為。
3.依最高法院48年台上字第1812號判例謂「違章建築雖為地政機關所不許登記，但非不得以之為交易標的，原建築人出賣該建築物時，依一般法則，則仍負有交付其物於買受人之義務，則其事後以有不能登記之弱點可乘，又隨時隨意主張所有權為其原始取得，訴請確認，勢將無以確保交易之安全，故此種情形，即屬所謂無即受確定判決之法律上利益應予駁回」即認原建築所有人出售該違章建築後，對受讓人之事實處分權不再受法律之保護，此法律見解並有最高法院77年度台上字第1619號、70年台上字第190、3545號判決可按。
4.現因臺中市政府辦理「臺中市○○區○○○區區段徵收」，徵收原告所有系爭土地及其上系爭建物。被告竟以其係系爭建物原始建築之所有權人為由，向徵收機關即臺中市政府聲請狀協議價格損失補償金205萬0848元，由其受償。而此已影響原告之權益，是原告依民事訴訟法第247條第1項之規定，請求確認原告就系爭建物對被告有全部事實處分權存在等語。
㈡聲明：
1.確認坐落系爭土地上之系爭建物原告有全部事實上之處分權存在。
2.訴訟費用由被告負擔。
二、被告方面：㈠抗辯：
1.被告2人雖於86年11月18日將系爭土地以1046萬元出售予原告，惟系爭買賣契約書之買賣標的並不包括系爭建物；被告雖不否認有與原告訂立系爭買賣契約，但否認系爭買賣契約上所浮貼之附件，且系爭買賣契約第三條手寫之付款方法，被告認為是原告事後所添加的，被告就此並無印象。
2.系爭建物於106年3月23日時，已折舊50年，可見系爭建物於56年3月間即已存在，為實施建築管理前建造之建物。又系爭建物自起造時起至86年11月18日間，均無擅自新建、修建及改建之情形，自屬合法建物，依內政部63年3月8日台內營字第575150號函、89年4月24日台八九內營字第8904763號函，以及土地登記規則第79條第1項、第3項之規定，得檢附相關證明文件申請合法房屋證明及建物所有權第一次登記，故系爭建物非無法辦理建物所有權第一次登記之違章建築，應回歸民法第758條規定，於辦理所有權移轉登記後，始生所有權讓與之效力，而無法僅以「合意」取得事實上處分權。
3.縱認系爭契約所載買賣標的包括系爭建物，以系爭建物不屬違章建築，而無事實上處分權而言，被告2人本應協同辦理系爭建物之所有權移轉登記。惟系爭契約自86年簽訂至今，已逾20年，已罹請求履行買賣契約之消滅時效期間，被告自得拒絕原告辦理系爭建物權利移轉之請求。系爭建物之所有權仍屬被告2人所有。
4.縱認系爭建物屬於事實上處分權之標的，因就被告黃素香之認知，兩造僅就系爭土地成立買賣契約，買賣標的並未包含系爭建物，被告黃素香並未取得系爭建物之交易對價，自不願將系爭建物之權利移轉予原告，被告黃素香即未就系爭建物為讓與合意之意思表示。由被告黃素香並未變更房屋稅籍資料，被告黃素香亦未同意原告就系爭建物聲請水電設施使用，均得證明被告並未實際將系爭建物交付原告使用，是原告並未取得系爭建物事實上處分權等語。
㈡聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。本件兩造對於系爭建物具有全部事實上處分權，攸關何人得對系爭建物得合法行使權利，原告對此自有請求確認之法律上利益，是其提起本件確認之訴，於法並無不合，自應准許。
㈡原告主張：系爭土地原為被告黃素香所有，兩造於86年11月
18日訂立系爭買賣契約書，約定由原告以1046萬元之價格，向被告夫妻2人（被告2人業已於90年7月5日離婚）買受系爭土地，系爭土地已於87年1月2日移轉登記為原告所有；系爭土地上之系爭建物未辦理保存登記，現由原告與其父、母親、弟弟及子居住使用中，系爭建物現用電戶名為原告之父賴炎山，自來水申請裝設人為原告之弟賴豐仲；嗣因臺中市政府於106、107年間辦理「臺中市烏日前竹地區區段徵收」，而欲徵收系爭土地及坐落其上之系爭建物，被告以其係未辦保存登記之系爭建物所有權人為由，向臺中市政府主張其得領取系爭建物之損失補償205萬0848元等情，為被告所不爭執（參本院卷第30至32頁），復有系爭買賣契約書影本、「臺中市烏日前竹地區區段徵收」土地改良物協議價購價格價格歸戶清冊影本、土地所有權人歸戶清冊影本、臺中市政府地政局於107年2月5日召開區段徵收範圍內系爭建物補償對象疑義釐清研商會議紀錄影本、戶籍謄本、土地登記簿影本、臺中市地籍異動索引、土地登記第一類謄本、現場照片、台灣電力股份有限公司臺中區營業處（下稱台電公司臺中營業處）107年4月19日台中字第1071175285號函、臺灣自來水股份有限公司第四區管理處烏日營運所（下稱自來水公司烏日營運所）107年4月18日台水四烏業字第10700009230號函暨所附水籍主檔更正㈠基本資料、㈢用水動態、用戶申請用水籍異動委託代辦書影本等（參本院卷第8至16、40至58、61至65頁）在卷可資佐證，足認上揭事實，堪予認定。而本件原告係主張：兩造於86年11月18日所訂立之系爭買賣契約書，除由原告向被告2人購買系爭土地外，並包含其上之系爭建物，原告業已對被告付清全部買賣價金，被告黃素香已將系爭土地移轉登記予原告，被告2人並已將系爭土地連同系爭建物點交予原告，由原告取得系爭土地之所有權及系爭建物之全部事實上處分權，是臺中市政府辦理徵收原告所有之系爭建物，被告無從以所有權人之身分取得徵收補償金，因此請求確認原告就系爭建物對被告有全部事實處分權存在等語。然此為被告所否認，並以前詞加以置辯。是本件兩造之主要爭點為：1.兩造於86年11月18日所訂立之系爭買賣契約書，除系爭土地外，是否包含系爭土地上之系爭建物？2.原告主張其早已於87年7月2日取得系爭建物之全部事實上處分權，請求加以確認，有無理由？經查：
1.就兩造於86年11月18日所訂立之系爭買賣契約書，除系爭土地外，是否包含系爭土地上之系爭建物部分：
⑴原告主張兩造於86年11月18日所訂立之系爭買賣契約書
，買賣之標的包含系爭土地上之系爭建物，被告2人已將系爭土地連同系爭建物點交予原告，由原告取得系爭土地之所有權及系爭建物之全部事實上處分權等情，業據提出系爭買賣契約書為證（參本院卷第8至10頁）。
而依照系爭買賣契約書第三條記載「立本契約即甲方交付乙方新臺幣貳佰萬元整為定金，經乙方收訖。於契約履行時，定金作為給付價款之壹部。餘款付款方法如左：定金現金新臺幣貳佰萬元正，親收人：林資証、黃素香。付款方法：…。㈢全部殘款新臺幣肆拾陸萬元整乙方將地上物點交與甲方後同時付款，期限於民國捌拾陸年拾壹月拾壹日起壹年內至民國捌拾柒年拾壹月拾日止」等語，及系爭買賣契約書之不動產標示記載○○○鄉○○○段第叁之壹叁號，地目建地，面積…。包括地上建物在內。右所有權全部出賣」等語，對照系爭買賣契約書之期款部分記載「餘款交款日期87年7月2日，新臺幣肆拾陸萬元正，親收人林資証，支票新臺幣肆拾萬元正，現金新臺幣陸萬元正，同時將地上物點交與甲方（即原告）」等語觀之，均足以認定兩造於86年11月18日所訂立之系爭買賣契約書，其買賣之標的確實包含系爭土地上及其上之系爭建物。
⑵被告雖辯稱：被告2人雖於86年11月18日將系爭土地以
1046萬元出售予原告，惟系爭買賣契約書之買賣標的並不包括系爭建物，被告雖不否認有與原告訂立系爭買賣契約，但否認系爭買賣契約上所浮貼之附件，且系爭買賣契約第三條手寫之付款方法，被告認為是原告事後所添加的，被告就此並無印象云云。然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張之上揭事實，業據原告於本院言詞辯論期日，當庭提出系爭買賣契約書原本為證，經本院進一步將契約書原本與卷附之影本加以比對之結果，並未見有被告所稱原告擅自添加變更內容之痕跡或情事存在，是被告之上揭抗辯是否可採，已屬有疑。又被告對於所為上揭抗辯，全然未提出任何事證以實其說，是其所述是否可信，自屬有疑。再者，被告並不爭執系爭建物現係由原告與其父、母親、弟弟及子等人居住使用之事實（參本院卷第31頁背面），並有原告所提出之系爭建物現場照片可資為證（參本院卷第53至58頁）；另對照台電公司臺中營業處107年4月19日台中字第1071175285號函覆內容所載，系爭建物用電戶名為原告之父親賴炎山，且新設用電之申請已超過保存期限之10年（參本院卷第61頁）；又依自來水公司烏日營運所107年4月18日台水四烏業字第10700009230號函暨所附水籍主檔更正㈠基本資料、㈢用水動態、用戶申請用水籍異動委託代辦書影本等資料可知，系爭建物係由原告之弟賴豐仲於103年3月17日提出自來水申設（參本院卷第62至65頁）；且對被告並未居住在系爭建物之事實，被告並未加以爭執（參本院卷第31、78頁）。是綜觀上揭事證可知，系爭建物現確係由原告及其家屬居住使用，被告並未居住該地之事實，堪予認定。是原告所主張：被告於87年7月2日前來收取系爭買賣價金之尾款後，業已將系爭土地連同系爭建物一併出售，並點交予原告之事實，得堪採信。
2.就原告主張其早已於87年7月2日取得系爭建物之全部事實上處分權，請求加以確認，有無理由部分：
⑴按「違章建築物雖為地政機關所不許登記，但非不得以
之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般法則，既仍負有交付其物於買受人之義務，則其事後以有不能登記之弱點可乘，又隨時隨意主張所有權為其原始取得，訴請確認，勢將無以確保交易之安全，故此種情形，即屬所謂無即受確定判決之法律上利益，應予駁回」（最高法院48年台上字第1812號判例意旨可資參照）。本件被告所提出之臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書上，雖記載系爭建物之納稅義務人為被告黃素香。然此至多僅得證明被告黃素香應為系爭建物之原始起造人而已，並無法據此證明被告黃素香現係系爭建物之事實上處分權人。而本件被告既已將系爭建物連同所坐落之系爭土地一併出售予原告，已如前述，揆諸前揭最高法院48年台上字第1812號判例意旨，應認被告已將系爭建物之事實上處分權全部移轉予原告。
⑵被告雖抗辯：系爭建物於56年3月間即已存在，為實施
建築管理前建造之建物；又自起造時起至86年11月18日間，均無新建及改建之情形，屬合法之建物，依內政部63年3月8日台內營字第575150號函、89年4月24日台八九內營字第8904763號函，以及土地登記規則第79條第1項、第3項之規定，得檢附相關證明文件申請合法房屋證明及建物所有權第一次登記，非無法辦理建物所有權第一次登記之違章建築，依民法第758條規定，應於辦理所有權移轉登記後，始生所有權讓與之效力，無法僅以「合意」取得事實上處分權云云。而本件姑不論系爭建物可否於事後依土地第79條第1項、第3項等規定，申請辦理建物所有權登記？由於被告業已將系爭建物連同土地於86年11月18日一併出售予原告，並於87年7月2日完成點交，則被告於斯時起，已喪失對於系爭建物之全部事實上處分權，自已無任何權限提出系爭建物所有權第一次登記之申請，是被告此部分之抗辯，顯然無據，自無可採。
⑶被告雖抗辯：系爭買賣契約自86年簽訂至今，已逾20年
，罹於請求履行買賣契約之消滅時效期間，被告自得拒絕原告辦理系爭建物權利移轉之請求；系爭建物之所有權仍屬被告2人所有云云。然被告於86年11月18日將系爭建物連同系爭土地一併出售予原告，並於87年7月2日點交完成時，即已喪失對於系爭建物之全部事實上處分權，並由原告同時取得系爭建物之全部事實上處分權等情，已如前述，在此情形下，原告本無必要再對被告行使系爭建物之移轉登記請求權。況本件原告係對被告確認其對系爭建物有全部事實上處分權存在，而非請求被告協同辦理系爭建物之所有權移轉登記，自無被告所稱時效消滅之情事。是被告所辯，亦與原告之主張及法律之規定不符，自無可採。
⑷被告又辯稱：就被告黃素香之認知，兩造僅就系爭土地
成立買賣契約，買賣標的並未包含系爭建物，被告黃素香並未取得系爭建物之交易對價，自不願將系爭建物之權利移轉予原告，被告黃素香未就系爭建物為讓與合意；況被告黃素香並未變更房屋稅籍資料，被告黃素香亦未同意原告就系爭建物聲請水電設施使用，均得證明被告並未實際將系爭建物交付原告使用，原告並未取得系爭建物事實上處分權云云。然系爭土地於87年1月2日移轉登記予原告前，其所有權人原僅係被告黃素香一人，並不及於被告林資証，是本件倘若僅係單純系爭土地之買賣而已，衡情，當僅需由被告黃素香一人出面與原告訂約即可，實無被告2人同時出面與原告訂約之必要；惟系爭買賣契約卻係由被告2人共同出面與原告簽訂，在此情形下，本件原告稱系爭買賣之標的非僅限於系爭土地而已，尚包括系爭建物之事實主張，足堪認定應與常情及事理相符，而堪採信。再者，綜觀上揭事證可知，系爭買賣契約之買賣標的確實包含系爭建物，並為被告黃素香親自簽約，自未能以事後未變更系爭建物之房屋稅籍資料為由，反以此推認被告黃素香無系爭建物讓與之合意。是被告此部分所為抗辯，與事證不符，自無可採。
⑸被告現已非系爭建物之事實上處分權人，已如前述，渠
等卻於臺中市政府辦理「臺中市○○區○○○區區段徵收」，徵收原告所有系爭土地及其上系爭建物之際，以其為系爭建物原始建築之所有權人為由，向臺中市政府請求系爭建物之損失補償金由其受償，此確已造成原告所得領取之系爭建物損失補償金受有受侵害之危險，而影響原告之權益，原告因此依民事訴訟法第247條第1項之規定，請求確認原告就系爭建物對被告有全部事實處分權存在，經核於法並無不合，應予准許。
3.綜上所述，本件原告依民事訴訟法第247條第1項之規定，請求確認原告就系爭建物對被告有全部事實處分權存在，為有理由，應予准許，是判決如主文第一項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 13 日
民事第四庭 法 官 楊忠城正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 13 日
書記官 陳怡潔