臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第751號原 告 祭祀公業陳承發法定代理人 陳耀卿訴訟代理人 許博堯律師複 代理人 高子涵被 告 張碧霞訴訟代理人 鄧雲奎律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國108 年3 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○ ○號土地上如臺中市豐原地政事務所複丈日期民國107 年6 月28日土地複丈成果圖即附圖所示建物（編號A ，面積95.79 平方公尺）拆除，並將上開土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰貳拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁佰捌拾叁萬壹仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○ ○號土地上如證一示意圖編號A 所示建物（面積為
101.32平方公尺，實際坐落位置及面積以地政機關測量為準），並將土地交還原告（見本院卷㈠第1 頁）。嗣原告依臺中市豐原地政事務所測量結果，於民國107 年7 月30日具狀更正聲明如下述先位聲明（見本院卷㈠第141 頁），核與前開民事訴訟法規定相符，應予准許。
貳、按訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分；主觀的預備訴之合併，縱其先、備位之訴之訴訟標的容或不同，然二者在訴訟上所據之基礎事實如屬同一，攻擊防禦方法即相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行。苟於備位訴訟之當事人未拒卻而應訴之情形下，既符民事訴訟法所採辯論主義之立法精神，並可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效，固非法所禁止（最高法院98年度台上字第1486號判決意旨可資參照）。上述雖係針對主觀預備合併之訴所為闡釋，仍得作為客觀預備合併使用。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院90年度台抗字第2 號裁定意旨參照）。
經查，本件原告於107 年11月1 日提出民事追加備位聲明狀，備位請求本院類推適用民法第833 條之1 之規定，酌定兩造不定期租地建屋契約之存續期間（見本院卷㈠第204 頁、卷㈡第31頁），核屬訴之追加，審酌其請求之社會事實同一，主要爭點亦具共通性，故依前開規定，原告上開訴之追加，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：先位之訴部分：
㈠坐落臺中市○○區○○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地
）為原告所有。被告前於69年間，向原告承租系爭土地（原下溪洲段后寮小段265-14地號，重測後為十五庄段366地號），兩造間成立不定期租地建屋契約（下稱系爭土地租賃契約），雙方雖未明定租賃期限，惟參照實務見解及締約目的，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。而房屋不堪使用之認定，係包括房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞之情事，如房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而消滅。本件被告所有如附圖編號A 所示建物（下稱系爭建物）並無獨立之牆壁，而附著使用鄰房之磚牆，為金屬建造（有批覆處理）之建物，依財政部訂頒之固定資產耐用年數表，耐用年數應為20年。惟自系爭土地租賃契約書簽立時迄今，系爭房屋屋齡為39年；如依房屋稅籍紀錄表記載，屋齡亦至少35年，已超過建材耐用年數甚久，應認系爭建物已達不堪使用之程度，而有土地法第103 條第1 款規定之適用。原告爰以準備書㈠狀繕本之送達，為終止兩造系爭土地租賃契約之意思表示。系爭土地租賃契約經原告終止後，被告已無合法使用系爭土地權源，爰依民法第767 條第1 項之規定，請求被告將系爭房屋拆除並返還土地。
㈡並先位聲明：
⒈被告應將系爭土地上如附圖所示編號A 位置，面積95.7
9 平方公尺建物拆除，並將土地交還原告。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
備位之訴部分：
㈠99年1 月5 日增訂之民法第833 條之1 之規定，係為兼顧
土地所有人與地上權人之利益，而明定土地所有權人或地上權人均得於逾20年後，請求法院酌定地上權存續期間，或終止地上權。復依民法物權編施行法第2 條規定，上開修正之民法第833 條之1 ，於修正施行前未定有期限之地上權，亦適用之。於此情形下，雖無明文規定不定期租用基地建築房屋之租賃契約得為相同之處理，然依同類事實應為相同處理及舉重明輕之法理，應認得類推適用上開規定。即於未定期限租用基地建築房屋之租賃契約逾20年後，出租人及承租人均得斟酌租賃契約成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，請求法院定其存續期間或終止其租賃契約。兩造間係於69年間成立不定期租賃契約，至原告提起本件訴訟之107 年，存續期間已超過39年以上，原告自得主張類推適用民法第833 條之1規定。
㈡並備位聲明：請求酌定兩造不定期租地建屋契約之存續期間。
貳、被告則答辯略以：兩造間簽有系爭土地租賃契約書，被告即具備占有系爭土地
之正當權源。再觀兩造簽訂系爭土地租賃契約條文內容，可見原告締約之真意，係以收取租金為唯一目的，毫無欲於何時收回土地之意圖，且特別約定非有積欠租金或違背契約，原告不得任意聲明終止租約，是依契約自由原則，原告自不得再依土地法第103 條第1 款規定，主張有租至房屋不堪使用為止之期限，而以契約年限屆滿終止契約。再者，系爭建物僅為倉庫，並非房屋，本即無土地法第103 條第1 項之適用，更況系爭建物亦無不堪使用之情。
租賃契約為債權契約，而地上權為物權契約，性質迥然不同
，是不定期租地建屋契約自不得類推民法第833 條之1 之規定。
並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡若受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
叁、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下（見本院卷㈡第36頁，本院依判決格式修正、刪減文句或調整順序）：
兩造不爭執事項：
㈠系爭土地為原告所有。
㈡於69年7 月12日，原告當時管理人陳水和與被告就系爭土地成立系爭土地租賃契約。
㈢被告為系爭土地上現門牌號碼臺中市○○區○○路○○號房屋即附圖編號A 位置建物之所有權人。
㈣依系爭土地租賃契約第1 條後段約定，原告將系爭土地出租與被告為使用建築房屋而承租之。
㈤依系爭土地租賃契約第2 條約定：「本件租賃為約定自民
國陸拾玖年柒月拾貳日起計租之不定期租約（，）故乙方非有積欠租金或違背契約於甲方不得任意聲明終止租約。」兩造爭執事項：
㈠系爭土地租賃契約第2 條約定，有無排除土地法第103 條
第1 款之適用？㈡被告抗辯系爭建物為倉庫，不適用土地法第103 條規定，
有無理由？㈢系爭建物是否已達不堪使用之程度？㈣如原告先位聲明無理由，其備位聲明主張類推適用民法第
833條第1 項，有無理由？
肆、本院得心證之理由：系爭土地租賃契約第2 條約定，有無排除土地法第103 條第
1 款之適用？經查：㈠按土地法為民法之特別法，縱屬不定期限之基地租賃，依
契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅（最高法院84年度臺上字第790號、87年度臺上字第2475號、89年台再字第7 號判決要旨參照）。而按租用建築房屋之基地，因契約年限屆滿者，出租人得收回基地，此觀土地法第103 條第1 款規定自明。所謂土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的（最高法院95年度台上字第388 號、104 年度台上字第1008號判決意旨參照）。再按土地法第103 條之規定，非禁止租用基地建築房屋之契約附有解除條件，亦不排除民法所定解除條件成就之效果，出租人與承租人約定如自己需要出租之基地建築房屋時，承租人應將房屋拆除交還基地者，應解為附有解除條件，其條件成就時，出租人自得收回基地（最高法院40年度民庭庭長會議決議㈡決議參照）。又按基地租賃契約之兩造約定，如承租人欠租達半年以上時，出租人得不催告逕行終止租約。此項約定違背土地法第103 條第4 款之強制規定，依民法第71條規定，應為無效（最高法院55年度第4 次民、刑庭總會會議決議㈡決議意旨參照）。
㈡查系爭土地租賃契約固約定被告非有積欠租金或違背契約
，原告不得任意聲明終止租約（見不爭執事項㈤）。然揆諸前開最高法院判決、決議要旨，堪認兩造前開約定僅係就租用基地建築房屋之契約，另外附有解除條件，此雖非法所不許，然仍不得違背土地法第103 條之強制規定。再者，衡之租地建屋契約之目的即係使承租人得使用房屋，則於房屋不堪使用以後，自應認租地建屋契約目的已達，出租人得依法終止。從而，被告辯稱依照系爭土地租賃契約第2 條約定，原告僅得於被告積欠租金或違背契約時，始得終止租約，不得再依土地法第103 條第1 款主張云云，尚非可採。
被告抗辯系爭建物為倉庫，不適用土地法第103 條規定，有無理由：
㈠按民法第66條第1 項所謂定著物，係指非土地之構成部分
，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物（最高法院63年度第6 次民庭庭推總會議決議㈠參照）。
㈡依系爭土地租賃契約第1 條後段約定，原告將系爭土地出
租與被告，本即為使用建築房屋而承租之（見不爭執事項㈣）。而系爭建物為門牌號碼臺中市○○路○○號（見不爭執事項㈢），領有稅籍編號（見本院卷第13頁房屋稅籍紀錄表），其上有屋頂，四面有牆，與門牌號碼為同路段33號、37號之二棟建物間係以磚牆予以區隔，業經本院會同兩造及臺中市豐原地政事務所、臺中市大臺中建築師公會至現場勘驗明確，有勘驗筆錄及現場照片在卷可考（見本院卷㈠第125 頁至第126 頁、第127 頁至第132 頁），足見系爭建物業經被告興建至足以蔽風雨之程度，已達經濟上可使用之目的，復具備構造上之獨立性，無論被告實際上如何使用系爭建物，均無礙系爭建物確為房屋無疑。被告抗辯其使用系爭建物之目的僅係作為倉庫之用，並未實際居住其內，系爭土地租賃契約即非租地建屋契約，而無土地法第103 條第1 款之適用云云，實非可採。至被告所引之最高法院48年度台上字第1920號判例，其案例事實為承租人租用基地目的本係為供堆炭及牛圈之用，嗣承租人擅自蓋以茅草鉛片並侵入居住，此與本件被告租用基地目的本即係為建築房屋，基礎事實截然不同，自無從比附援引，僅此敘明。
系爭建物是否已達不堪使用之程度？
㈠查土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目
的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限．依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，詳如前述。依系爭土地租賃契約第1 條後段、第2 條約定（見不爭執事項㈣、㈤），兩造間就系爭土地成立不定期限之租地建屋契約，是出租人即原告即得於房屋不堪使用時，依土地法第103條第1 款之規定，向承租人即被告收回基地。
㈡再房屋是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通
常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院10
7 年度台上字第815 號判決意旨參照）。查被告主張兩造簽訂系爭土地租賃契約書時，系爭土地為空地，系爭建物係於簽約後興建，其後並無增建或改建等情，為原告所不爭執（見本院卷㈡第34頁），堪認系爭建物為承租後所建房屋之通常使用，並未因更新材質結構，導致變更其使用期限。
㈢又按所謂房屋不堪使用，係指依社會通常一般人客觀之觀
念，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷之標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用（最高法院95年度臺上字第1407號判決要旨參照）。經查：
⒈兩造係於69年7 月12日簽訂系爭土地租賃契約（見不爭
執事項㈠），對照卷附系爭建物臺中市稅籍紀錄表（見本院卷第13頁），系爭建物係自74年7 月起課稅，足徵系爭建物最遲於74年7 月間已存在。佐以系爭建物未經增建或改建，有如前述，顯見系爭建物興建迄今已逾34年以上。而系爭建物無H 型鋼，為樑柱附著於鄰房之磚牆，非鋼鐵造房屋，而屬財政部令修正「固定資產耐用年數表」第一類房屋建築及設備所稱「金屬建造（有批覆處理）」之建物，耐用年數為20年，此有臺中市大臺中建築師公會108 年1 月9 日中市大臺中建師（000-00
0 ）鑑字第029 號函及原告提出之106 年2 月3 日台財稅字第10604512060 號函頒之固定資產耐用年數表在卷可參（見本院卷㈠第228 頁、第40頁至第41頁），堪認系爭建物已逾一般資產折舊之參考年限。
⒉再者，系爭建物二側紅磚牆分別為門牌號碼臺中市○○
區○○路○○號、37號建物，系爭建物僅有鐵皮天花屋頂、間牆及後方鐵皮，此外系爭建物內並無房間格局，亦無樑柱支撐，而僅以壁釘固定於左右側鄰壁，有本院前開勘驗筆錄及現場照片在卷可考（見本院卷㈠第125 頁至第126 頁、第127 頁至第132 頁）。參以本件經兩造同意由本院囑託臺中市大臺中建築師公會鑑定，依其鑑定報告書所載：鑑定標的物目前隱蔽於鋼浪板鐵皮屋頂內，累積34年來的地震破壞能量，其不安全的不確定因素高，且磚造構造的材料強度、結構耐久性，皆較鋼構元件風險性高，故評估鑑定標的物結構安全，採最優先破壞的磚造項目為檢核考量，基於上述理由及工程技術經驗分析，鑑定標的物存在安全之虞且難以排除，其側向抵抗力幾乎已不足以抵抗較具規模之颱風或地震，再者歷年來累積之瑕疵毀壞能量，極有可能在下一次較具規模之颱風或地震中瞬間傾倒。又以日前房屋現況，縱使有增建為鋼架屋頂、牆壁，因未取得公務部門合法建築許可，其設計依據、法令適用、施工品質，左、右側鄰房家牆磚造建築完成後再利用鋼鐵壁釘固定於混凝土及磚牆內，其隱蔽的損壞瑕疵，存有不確定毀壞風險，難以期待安全無虞。再者磚牆、鋼架牆壁、鋼構屋頂，因分屬不同結構系統，無法確認並認可鋼構元件能有效幫助磚構造，聯合抵抗地震力或風壓，有結構安全上之重大隱憂等情，有臺中市大臺中建築師公會鑑定報告書在卷可佐（見本院卷㈠第163 頁至第166 頁）。足見依系爭建物之實際狀況鑑定結果，系爭建物未取得合法建築許可，且係採以多種不同建築結構系統拼湊結合之方式為之，甚且左、右側僅以鄰房家牆磚造建築完成後再利用鋼鐵壁釘固定於混凝土及磚牆內，存在不確定毀壞風險，而有結構安全之重大隱憂。是原告主張系爭建物業已不堪使用等語，應堪採認。
⒊被告固辯稱系爭建物歷經88年之921 大地震後，其房屋
之牆壁及樑、柱等均無裂痕或鋼筋爆裂之情事發生，顯見並無安全、結構疑慮，鑑定結論違反經驗法則，且鑑定人員僅就系爭建物為量測、紀錄、拍照等，未輔以科學儀器，未見如何得出鑑定結論等語。然查88年迄今已近20年，系爭建物材質歷時多年，難謂未有變遷，是鑑定報告認為可能在之後遇到較具規模之颱風或地震時傾倒，應無違反經驗法則之處。再鑑定方法事涉鑑定專業，而兩造既已同意由臺中市大臺中建築師公會為本件之鑑定（見本院卷㈠第49頁本院公務電話紀錄表），則此合意核屬證據契約（即當事人間以合意就特定訴訟標的所為關於如何確定事實，或以何種方法確定事實之證據方法，最高法院88年台上字第1122號民事判決要旨參照），就其鑑定之結果，自有拘束雙方當事人之效力。被告復未能提出具體事證以證明上開鑑定結論何以偏頗或不實，則被告此部分陳述，尚難憑採。
㈣綜上所述，系爭建物使用年限超過34年，且結構安全經鑑
定後，認存有不確定毀壞風險，難以期待安全無虞，有結構安全上之重大隱憂，客觀上已達不堪使用之程度，應認已符合土地法第103 條第1 款所謂契約年限屆滿之規定。
原告主張其得終止系爭契約，核與上述特別法即土地法第
103 條第1 款之規定相符，即屬有理。又原告業以準備書㈠狀對被告為終止系爭契約之意思（見本院卷㈠第36頁），依前揭說明，系爭土地租賃契約已因期限屆滿經原告終止契約而消滅。
㈤至被告另引用最高法院51年台上字第2987號判例，主張即
使系爭房屋滅失，均得申請重建，則依舉重明輕之法理，原告自不得以房屋不堪使用為由終止契約云云。惟按「至於本院五十一年台上字第二九八七號判例意旨固謂：『租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務。』惟參酌其基礎事實係針對租地建屋契約之房屋尚未達不堪使用之程度，而因不可歸責於承租人之事由致房屋滅失時，所為之闡釋，與系爭房屋業達不堪使用之程度者不同，尚無適用於本件之餘地。」（最高法院104 年度台上字第55
9 號民事判決要旨參照）。從而，足認最高法院51年台上字第2987號判例基礎事實係針對租地建屋契約「尚未」達不堪使用之程度，即因不可歸責於承租人之事由而滅失之情形，此基礎事實，與本案系爭建物係因年久使用造成自然耗損而毀壞，「已達」不堪使用之程度之情節，誠屬二事，自無被告所指舉重明輕法理之適用，而無從據以為對被告有利之認定。
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767 條第1 項定有明文。查系爭土地租賃契約既經原告依土地法第103 條第1 款之規定予以終止，則其等間租地建屋之法律關係即已交滅，被告就系爭土地即無合法使用權源。則原告本於民法第767 條第1 項之物上請求權，請求被告拆除系爭建物，並返還占用部分之土地，自屬有據。
按預備之訴，係以先位之訴無理由時，請求法院就預備之訴
為判決所合併提起之訴訟，在法院認其先位之訴為無理由以前，自無庸就預備之訴為裁判（最高法院86年度臺上字第1414號判決意旨參照）。本件既認原告先位請求有理由，依前揭判決意旨之說明，本院自無庸對預備之訴為裁判，併此敘明。
伍、綜上所述，原告本於民法第767 條第1 項規定，請求被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A （面積95.79 平方公尺）之建物拆除，並將前開占有部分之土地返還予原告，洵屬有據，應予准許。
陸、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
柒、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與判決之結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 4 月 15 日
民事第一庭 法 官 段奇琬上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 15 日
書記官 劉燕媚