臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第82號原 告 吳姿儀訴訟代理人 陳聰明
曾慶崇律師被 告 湯媚玲
湯媚卿林秀美林崇信上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於中華民國107年1月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造均為坐落臺中市○區○○段○○段0000地號面積97平方公尺土地（下稱系爭土地）之共有人。按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項規定甚明。原告於民國106年11月2日獲接被告等委任地政士何新琦來函稱：被告等所有13筆土地已與買受人王麗秋訂立買賣契約，特以本書面通知台端即共有人於文到之翌日起10日內，以書面聲明是否行使優先承買權等語。原告於同年月11日回函願就其中系爭土地優先承買，竟不獲允許，只好提起本訴。被告以每坪新臺幣（下同）18.5萬元，讓售其應有部分，總值為339萬2700元云云。並聲明：（一）確認原告就系爭土地被告湯媚玲應有部分24分之7、被告湯媚卿應有部分24分之2、被告林秀美應有部分16分之1、被告林崇信應有部分16分之1有優先承買權存在；（二）被告應與原告就前項應有部分訂定書面契約，並於原告給付被告湯媚玲158萬3267元、湯媚卿113萬923元、林秀美34萬382元、林崇信34萬382元之同時，將應有部分移轉登記予被告。
二、被告則以：本件土地買賣契約，係如附表所示13筆土地一次全部出賣，總價款22,301,085元，而非單就系爭土地出售。
所謂同一價格優先行使承買權，指的是標的及價金，為契約成立必要之點，原告當以該13筆土地、總價款22,301,085元，為優先承買權的行使，始符正途。又依本件土地買賣契約第10條第4項約定：「出賣人出賣之土地共有人均未相同，如未出賣之共有人行使優先購買權而未同意行使購買其未有持分之土地致生爭議，雙方同意買方得以書面解除全部契約」，因原告只願就其中系爭土地優先承買，故被告等人已與訴外人王麗秋解除不動產買賣契約等語資為抗辯。並聲明：
原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造均為系爭土地之共有人。
（二）被告等人與訴外人王麗秋於106年10月27日以如附表所示13筆土地、總價款22,301,085元（每坪18.5萬元），簽立土地買賣契約書。
（三）原告於106年11月2日獲接被告等委任地政士何新琦來函稱：被告等所有13筆土地已與買受人王麗秋訂立買賣契約，特以本書面通知台端即共有人於文到之翌日起10日內，以書面聲明是否行使優先承買權等語。原告已於同年月11日回函願就其中系爭土地優先承買。
四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於原告可否僅承買如附表所示其中之系爭土地部分，而不合併購買其餘12筆土地？
（一）本件兩造所爭執者僅為法律上之爭點，參照臺灣高等法院暨所屬法院101年法律座談會民執類提案第4號審查意見及研討結果認為：
1.土地法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先購買權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更。倘出賣之共有人將數宗共有土地合併出賣時，此項「合併出賣」之條件，行使優先購買權之他共有人應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，不得僅選擇其中部分土地主張優先承購，否則即非按出賣之共有人出售之同一條件承購，難認其係合法行使優先承購權，而就出賣之共有土地有優先承買權（最高法院100年度台再字第46號判決參照）。
2.買賣契約單價之高低，與出售之條件息息相關，相同之標的物，依不同之條件出售，其價格即可能有異，則土地之買賣，自不得將買賣之條件與土地之單價分離，是所謂同一條件或同樣條件包括價格以外的其他條件，倘共有人係將數筆土地合併出售時，此項「合併出售」之條件，他共有人亦應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約。
3.土地法第34條之1第4項固未規定數筆土地同時出售時，共有人行使優先購買權必須就數筆土地一併買受，惟上開條件係基於出賣應有部分之共有人與買受人之買賣契約約定，而土地法第34條之1第4項所規定共有人之優先購買權既須係在同一條件之前提下始得主張，而其條件為何當然應依買賣雙方約定之內容定之，則於買賣雙方約定之交易條件為數筆土地一併買受時，共有人行使優先購買權亦須以相同條件行之，與法律之意旨並無不符，亦非增加法律所無之限制（最高法院98年度台上字第1405號判決參照）。
4.共有人與應買人間基於契約自由原則所為之約定，並無違公序良俗，即屬有效，其餘共有人主張優先購買，自亦須單獨或與其他未出賣應有部分之共有人共同以同一條件承買，如認為得僅依未出賣應有部分之共有人單方之意思，將買賣雙方約定之條件變更後主張優先購買，則屬對於契約自由及財產自由處分權之不當限制（最高法院98年度台上字第1405號判決參照）。
5.本件被告等人與訴外人王麗秋既以如附表所示13筆土地總價款22,301,085元（每坪18.5萬元）簽立買賣契約，此即屬共有人與買受人買賣之條件，其餘共有人如原告欲行使其對於系爭土地部分之優先購買權，即應以同一條件合併購買其餘12筆土地。原告以同一條件合併購買其餘12筆土地，與原告對於其餘12筆土地有無共有人之優先購買權，係屬二事，不容混淆。假設准許原告得僅承買其有優先承買權之系爭土地部分，而訴外人王麗秋仍須買受其餘12筆土地，顯然是妨害被告等人與訴外人王麗秋間之契約自由，若非被告等人與訴外人王麗秋已解除契約，恐對於訴外人王麗秋更顯失公平。至於有無可能共有人與買受人以通謀虛偽意思表示成立多數土地必須合併出售之條件以妨礙他共有人優先購買權之行使，則另有禁止權利濫用或違反公序良俗之法則處理，並非不能防弊；而本件亦無此等情事。
（二）再參照臺灣高等法院暨所屬法院104年法律座談會民事類提案第23號研討結果認為：
1.按土地法第34條之1之立法意旨在於兼顧共有人權益之範圍內，促進共有物整體之開發及有效利用，以增進公共利益，且為簡化或消滅共有關係，規定共有人出賣應有部分予第三人時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。是就共有人行使優先承購權時，是否須連同共有物外之其他標的合併購買一節，宜參照上述立法理由斟酌個案是否符合「土地之整體開發與利用」為斷。
2.如買賣契約之數宗標的具有開發利用上之不可分關係（如C土地須經A、B土地始得與公路為適宜之聯絡，或A、
B、C三筆土地相鄰，整體出售經濟效益較高），倘令甲得僅購買A、B土地，出賣人將無法以同一價格再出賣C地，且有礙於A、B、C三筆土地之開發利用，自不宜將買賣標的物割裂為二，甲行使共有人優先承購權時，應合併購買C地應有部分，方與土地法之立法目的相符。
3.如買賣標的之數宗標的物於開發利用上無一體性，而可個別單獨利用時（如A、B土地相鄰，C土地則位於數公里外），應使甲得單獨就A、B土地行使優先承購權，否則乙得藉由其經濟上之優勢，以合併出售甲無使用需求之非共有C土地，變相限制甲行使其優先承購權，對甲誠屬不公。
4.本件如附表所示13筆土地均相毗鄰，其相對位置如附圖所示，符合「土地之整體開發與利用」，況且一望即知其中系爭土地之臨路位置、面積及形狀最具議價優勢，本件被告等人與訴外人王麗秋以每坪18.5萬元簽立買賣契約，是已納入巷道土地、畸零地及裡地之平均價格，假設准許原告得以每坪18.5萬元，而僅買受最具價值的系爭土地部分，對於被告等人與訴外人王麗秋顯失公平甚明，自無割裂之理。再者，本件亦無被告等人藉由其經濟上之優勢，以合併出售如附表所示13筆土地，變相限制原告行使其優先承購權之不公情事。換言之，縱依個案權衡結果，仍應認定原告不能僅承買系爭土地部分，較為公允。
（三）至於原告請求被告與原告就前項應有部分訂定書面契約，並於原告給付被告湯媚玲158萬3267元、湯媚卿113萬923元、林秀美34萬382元、林崇信34萬382元之同時，將應有部分移轉登記予原告部分，係以其可僅承買系爭土地部分為先決要件。既已認定原告不能僅承買系爭土地部分，則原告於106年11月11日回函願就系爭土地優先承買，不願合併購買其餘12筆土地，並非合法行使其優先承買權，自不生優先承買之效力，即足認上開請求已不備先決要件，便無理由，其餘問題無庸再予細究。
（四）綜上所述，原告訴請確認就系爭土地被告湯媚玲應有部分24分之7、被告湯媚卿應有部分24分之2、被告林秀美應有部分16分之1、被告林崇信應有部分16分之1有優先承買權存在；又依優先承買之關係，請求被告與原告就前項應有部分訂定書面契約，並於原告給付被告湯媚玲158萬3267元、湯媚卿113萬923元、林秀美34萬382元、林崇信34萬382元之同時，將應有部分移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 2 月 8 日
民事第二庭 法 官 蔡嘉裕正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 8 日
書記官 許瑞萍