臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第829號原 告 何欣怡即臺中市私立昇中文理短期補習班
陳儀雪即臺中市私立昇仁文理短期補習班上二人共同訴訟代理人 盧永盛律師複代理人 施雅芳律師
黃瑞霖律師被 告 向上國際科技股份有限公司法定代理人 顧剛維訴訟代理人 練家雄律師
劉芳茵上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國107年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按因合併而消滅之公司，其權利義務，應由合併後存續或另立之公司承受，公司法第319條準用同法第75條規定甚明。
本件原告於民國107年2月8日起訴時，雖列載被告為銀河線上股份有限公司（下稱銀河公司），然銀河公司與向上國際科技股份有限公司（下稱向上公司）已進行合併，銀河公司為消滅公司，向上公司為存續公司，合併基準日預定於民國106年12月31日，此並由經濟部於107年3月28日以經授商字第10701036570號函核准在案（參本院卷第106頁），依照前揭規定，銀河公司之權利義務關係，自應由合併後存續之向上公司概括承受。又原告於本件訴訟進行中之107年4月13日追加向上公司為被告，並於107年5月21日具狀變更被告為向上公司，並主張被告向上公司已合併銀河公司，被告應概括承受合併前銀河公司之權利義務，並增列假執行之聲請等，揆諸前揭規定及說明，核無不合，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告方面：㈠主張：
1.訴外人財團法人美南浸信會（下稱美南浸信會）臺北市事務所將其所有臺中市○區○○路○○○號7樓之1（下稱A屋）出租給原告何欣怡即臺中市私立昇中文理短期補習班（下稱昇中補習班），租期自102年8月1日起至109年2月28日止，前9個月免租金，103年5月1日起租金為每月新臺幣（下同）4萬3259元，保證金9萬9000元；將同址7樓之2（下稱B屋）、同址7樓之3（下稱C屋）出租給原告陳儀雪即臺中市私立昇仁文理短期補習班（下稱昇仁補習班）；B屋之租期自102年8月1日起至109年4月30日止，前9個月免租金，103年5月1日起租金為每月3萬2271元，保證金11萬8590元；C屋之租期自102年8月1日起至109年2月28日止，前3個月免租金，102年11月1日至103年2月28日每月租金3萬6920元，自103年3月1日起租金為每月2萬9638元，保證金10萬9500元，上揭三份租賃契約（下合稱系爭三份租約）均經公證。其後美南浸信會將上開A、B、C屋（下合稱系爭三間房屋）出售予銀河公司（銀河公司現由被告公司吸收合併），被告於103年10月28日取得系爭三間房屋所有權，承受前開系爭三份租約連同保證金（押租金）。
2.被告取得系爭三間房屋後，於104年間向原告表示該公司將來欲準備上市櫃，希望原告將兩家補習班遷移，被告願補償原告兩家補習班之搬遷損失，因補習班搬遷須重新立案，有建置費、搬遷費或其他損失，原告表示應由被告承擔，並交付102年7月1日至105年12月31日建置費用表（合計315萬7241元）予被告，被告於105年8月24日以E-MAI L要求原告告知討論後的搬遷時間，並表示經被告核算原告之搬遷費，願補償175萬1030元，原告於106年1月10日告知被告已找到新的地點，預計最快106年中可完成搬遷，嗣原告班主任何佳苹於106年1月11日以E-MAIL向被告公司表示：補習班搬遷至少需半年，又於106年7月7日以口頭告知被告預計於7月底會搬遷完畢，被告於106年7月17日以E-MAIL自承。
3.被告於租約屆滿前，向原告提出搬遷之要求，有期前終止租約之單方意思表示，嗣原告向被告表示預計於7月底會搬遷完畢，並於106年7月31日完成搬遷時，兩造就期前終止租約之意思表示即已合致，被告明知原告之兩家補習班早已著手找尋搬遷地點，將重新立案並於106年7月31日搬遷完畢，且同意補償原告兩家補習班搬遷費用合計175萬1030元，應認兩造至遲於106年7月7日已合意期前終止系爭三份租約。
4.原告因被告要求期前遷出，另在臺中市太平區承租地點供昇中補習班使用，嗣昇中補習班廢止，改由新立案之昇峰補習班使用；承租臺中市○○街○號7樓供昇仁補習使用，除昇仁補習班重新立案外，另於106年5月間改立案昇峰補習班，上開二份新租約之租金分別為每月3萬8000元及10萬5840元，致每月總租金由10萬5168元增加為14萬3840元（3萬8000＋10萬5840＝14萬3840），統一計算自106年8月1日至108年8月31日，原告損失之租金為96萬6800元（14萬3840－10萬5168＝3萬8672元，3萬867225＝96萬6800元）。
5.原告昇中補習班請求之金額為：⑴106年8、9月不當得利租金各4萬3259元，合計8萬6518元；⑵押租保證金9萬9000元，合計金額18萬5518元。原告昇仁補習班請求之金額為：⑴106年8、9月不當得利租金各6萬1909元，合計金額12萬3818元；⑵押租保證金22萬8090元；⑶總搬遷費：被告同意支付175萬1030元；⑷租金損失：租約終止後另行承租他址以容納國中及高中部學生自106年8月1日起至108年8月31日增加租金支付96萬6800元，合計金額219萬4223元。
㈡對被告抗辯之陳述：
1.由被告公司之特助潘建華106年7月17日之E-MAIL信件內容可知，被告已表示「目前有在我公司，與錢相關的項目包括押金合計32萬7090元」、「8月租合計10萬5168元」、「9月租合計10萬5168元」等語，顯示被告明知應退還原告押租金，且被告已無收取106年8、9月租金之權利。詎被告竟於原告遷出後，以存證信函向原告表示：兩造間未達提前終止契約程度，要求原告繼續履行租約，並繼續支付租金106年10、11月及其後租金云云，顯有違兩造之約定及誠信原則。
2.雖然兩造間往返之電子郵件中，無法看見兩造間明示合意之時間點，但至少可得知被告要求原告提前搬離系爭三間房屋；且被告於106年1月間已知悉原告找到新地點要搬遷，卻未表示拒絕及反對，就兩造之事實行為觀之，可推斷兩造間已具合意提前終止系爭三份租約之法效意思，僅係就搬遷費一事仍在協調而已。惟搬遷費與終止系爭三份租約係屬兩事，本件真正終止系爭三份租約之時點應係原告於106年7月31日完全搬離系爭三間房屋時為準。若非被告要求原告提前搬離系爭三間房屋，並提供補償費，原告何必捨棄已裝潢完畢之處所，另覓新址重新裝潢，是被告所辯顯與常理不合；又被告迄至106年7月17日確信原告要搬離時，始稱「原我們雙方簽定的租賃合約，是到2020年4月30日……」等語，此惡意將終止系爭三份租約之原因歸責於原告之行為，顯有違誠信原則。
3.被告要求原告提前終止系爭三份租約並搬離系爭房屋，且又以「不讓補習班家長臨停接學生」、「不讓學生停腳踏車」、「鎖電梯」等方法，造成原告所營補習班之困擾，以逼迫原告同意搬離，原告為求營業順利，就補習班搬遷部分有達成共識，並著手搬遷事宜；僅係就搬遷費部分與被告仍再繼續協商。是被告知悉原告確定搬離時，始稱兩造租約未到期，並以原告未繳租金為由，不退還押金及106年8、9月份之租金，被告之行為顯然有違誠信原則，並有濫用權利之情。
4.借名關係並不限於不動產關係，只要雙方基於信任關係，出名者願以自己名義為借名者作成法律行為，兩造仍成立借名契約關係。查本件原告何欣怡與訴外人林美智為母女關係，昇中補習班因行政流程因素，自臺中市北區移址至太平區，需重新立案補習班，原告何欣怡因此借名「林美智」之名義另設立昇峰補習班。
5.兩造就提前終止系爭三份租約有共識，僅係就搬遷費仍在協商，兩造最後終止系爭三份租約之時間為106年7月31日原告完全搬離系爭三間房屋時起，故被告拒不退還原告所給付之押金及106年8、9月份之租金，顯無理由，且被告應賠償原告因搬離系爭三間房屋所受損失等語。
㈢聲明：
1.被告應給付原告何欣怡即臺中市私立昇中文理短期補習班18萬5518元整，暨自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，以年息百分之5計算之利息。
2.被告應給付原告陳儀雪即臺中市私立昇仁文理短期補習班219萬4223元整，暨自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，以年息百分之5計算之利息。
3.第一、二項給付，原告願供擔保請准予假執行。
二、被告方面：㈠抗辯：
1.原告已拒絕被告提前搬遷之要約，兩造並未達成合意，且被告從未承諾原告任何搬遷補償費。
2.原告並未完整提出兩造間就關於搬遷補償等協議之全部往來電子郵件，竟欲以部分片斷之電子郵件內容，充作兩造已就搬遷補償費達成合意，顯屬可議。
3.兩造並未合意終止系爭三份租約，被告自有收取原告106年8、9月租金之權利；被告依照兩造間尚未提前終止之系爭三份租約，兌領原告為支付租金所開具之支票，並無不當得利。
4.兩造間就系爭三間房屋並無提前終止系爭三份租約之合意，故被告自得依系爭三份租約向原告收取租金，並無不當得利可言，亦無退還保證金（即押租金）及給付搬遷補償費之必要。
5.原告未合法終止兩造間之系爭三份租約，原告自行另尋他址，且負擔租金及立案程序費用等支出，係原告依其意思自主決定權所作之決定，與被告無關。故原告主張係因被告要求期前遷出系爭三間房屋，另行承租他處，所受租金損失應由被告支付，租金損失合計96萬6800元，應屬無據。
6.原告並未釋明昇中補習班與昇峰補習班間之關係為何。況昇中補習班之代表人為何欣宜，與昇峰補習班之代表人為林美智，兩家補習班之代表人不同，法人格亦有異，何以昇中補習班得代理昇峰補習班向被告請求本件租金之損失，是原告之主張及請求顯然無據。
7.原告並未如期繳納106年10、11月之租金，經被告公司催告後，仍未給付，是被告即依系爭三份租約第7條第1項之約定，合法終止兩造間之系爭三份租約，故兩造間之系爭三份租約業經被告以存證信函通知原告二人終止，原告昇仁補習班於106年12月19日，而原告昇中補習班於107年1月22日已收受上開存證信函，即已發生終止系爭三份租約之效力等語。
㈡聲明：
1.請求駁回原告之訴，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
2.訴訟費用由原告負擔。
三、兩造爭執不爭執事項整理如下：㈠不爭執事項：
1.原告何欣怡即昇中補習班、陳儀雪即昇仁補習班原均係經臺中市政府合法立案獨資型態之補習班，兩家補習班之實際負責人均為何佳苹，其中昇中補習班於100年11月22日立案設立，於106年9月11日註銷立案；昇仁補習班於99年9月6日立案設立，於104年6月22日班址由臺中市○區○○路○○○號5樓之1變更為臺中市○區○○街○號7樓，並於107年6月8日將補習班名稱變更為「臺中市私立展睿文理短期補習班」，同時將設立人由陳儀雪變更為方心妤，將班主任由陳儀雪變更為張容詠；原告所主張之「臺中市私立昇峰文理短期補習班」於106年3月20日立案設立。
2.訴外人美南浸信會原將A屋出租給原告昇中補習班，租期自102年8月1日起至109年4月30日止，前9個月免租金，103年5月1日起租金為每月4萬3259元，保證金9萬9000元；將B、C屋出租給原告昇仁補習班，B屋之租期自102年8月1日起至109年4月30日止，前9個月免租金，103年5月1日起租金為每月3萬2271元，保證金11萬8590元，C屋之租期自102年8月1日起至109年2月28日止，前3個月免租金，102年11月1日至103年2月28日每月租金3萬6920元，自103年3月1日起租金為每月2萬9638元，保證金10萬9500元，系爭三份租約均經公證。
3.美南浸信會事後將系爭三間房屋均出售予銀河公司（銀河公司後由被告向上公司吸收合併），被告於103年10月28日取得系爭三間房屋所有權，承受系爭三份租約連同保證金（押租金）等。
4.原告給付被告系爭三間房屋之租金至106年7月份為止，被告持原告兩家補習班期前交付之106年8月、9月支票兌現，金額各為10萬5168元，合計金額21萬0336元，系爭三間房屋押金合計32萬7090元。
5.被告委由被告公司之特助潘建華代表被告公司，與原告兩家補習班所委任之代表人即兩家補習班之實際負責人何佳苹，就系爭三間房屋租約事宜進行接洽。被告公司之特助潘建華與何佳苹間全部歷次往來之電子郵件內容如下：
┌───┬───────┬────────────────┐│寄件人│寄件時間 │電子郵件內容 │├───┼───────┼────────────────┤│潘建華│105年8月24日下│HI何主任，附件內為我方核算後之搬││ │午2時53分 │遷相關費用資訊，核算後金額為：NT││ │ │D$1,751,030，故需要請您再做確認 ││ │ │，並協助以mail方式回覆，感謝。 │├───┼───────┼────────────────┤│潘建華│105年8月24日下│何主任您好：承上封Mail，補充說明││ │午11時26分 │如下： ││ │ │1.因會計帳務作業，需要檢附完整的││ │ │費用憑證，才可作實際殘值攤提的核││ │ │算，再請提供。 ││ │ │2.麻煩告知討論後的搬遷時間。 ││ │ │3.請儘可能將場地恢復原狀以方便使││ │ │ 用。 ││ │ │上述還請協助在8/28（日）前回覆，││ │ │感謝。 │├───┼───────┼────────────────┤│何佳苹│105年8月25日上│之後mail聯繫請寄到ilovepsabpn@ya││ │午10時59分 │hoo.com.tw，謝謝。 │├───┼───────┼────────────────┤│潘建華│105年8月25日上│HI何主任：收到，之後的往返信件會││ │午11時13分 │寄到指定的mail address。 │├───┼───────┼────────────────┤│何佳苹│105年8月30日下│To貴公司代表： ││ │午1時8分 │感謝貴公司為求貴公司上市櫃運作順││ │ │利暨營運方便，自去年（104）起， ││ │ │不斷更換代表向我方提及可否提早搬││ │ │遷，我方本誠信互利原則，已完成高││ │ │中部遷移及國中部新址初步作業，投││ │ │入資本已逾千萬，未料8/24貴方代表││ │ │說詞與之前歷次進程協議有極大出入││ │ │，本班股東及顧問、班主任、律師討││ │ │論後決議維持現狀與原租約（至2020││ │ │年），若貴方有異議，請擇期另議。││ │ │8/24雙方並無一致共識，本班週一至││ │ │週日均正常營運，任何事涉雙方權益││ │ │決定，請洽本班相關人員。以上 │├───┼───────┼────────────────┤│潘建華│106年1月10日下│Hi何主任： ││ │午5時25分 │2017/1/10（二）與張老師洽談完畢 ││ │ │，此次尚無共識，會議中討論的內容││ │ │整理如下 ││ │ │1.貴公司提及補償費用與2016年8月 ││ │ │ 洽談時無異。 ││ │ │2.貴公司已找到新的地點，預計最快││ │ │ 2017年中可完成搬遷。 ││ │ │以上與您同步，也要確認此次洽談的││ │ │目的為何？ │├───┼───────┼────────────────┤│何佳苹│106年1月11日 │1/11回覆1/10內容 ││ │ │1.貴公司兩年多來派出不同代表，提││ │ │ 及貴公司因上市上櫃財報需求及完││ │ │ 整空間配置，希望本班於2020年前││ │ │ 提早搬離，本班與歷任洽談代表均││ │ │ 有提及合理且對等的處理模式。 ││ │ │2.補習班的成立與遷移與一般商辦空││ │ │ 間有極大差異，必須經過繁複的消││ │ │ 防安檢等立案程序，本班國中部張││ │ │ 主任告知貴代表的是通常臺中市政││ │ │ 府處理立案程序至少需要半年，並││ │ │ 非如上貴方第二點所述。 ││ │ │3.若貴公司仍有希望本班提早遷離之││ │ │ 需求，在互相尊重且合理的條件下││ │ │ ，可持續進行。 ││ │ │4.感謝貴公司的禮盒，希望大家來年││ │ │ 都一切順利！ │├───┼───────┼────────────────┤│潘建華│106年1月18日下│Hi何主任： ││ │午1時51分 │我已與財務主任確認，貴公司提出的││ │ │條件我們無法接受，1/17的討論內容││ │ │如下：貴公司提出，若我方提供180 ││ │ │萬的補助金，則貴公司會於2017/6/3││ │ │0前完成租約解約作業，附加條件： ││ │ │貴公司不負責：1.回復營利登記。2.││ │ │回復固定式/無法移動之硬體設備（ ││ │ │ex：黑板、天花板、冷氣、燈…等）││ │ │。 │├───┼───────┼────────────────┤│潘建華│106年7月17日上│Hi何主任： ││ │午10時18分 │7/7(五)時，您口頭告知補習班預計 ││ │ │於7月底會搬遷完畢，原我們雙方簽 ││ │ │定的租賃合約，是到2020年4月30日 ││ │ │，所以若是要提前解約，還請您協助││ │ │回覆mail並說明，做為書面通知，以││ │ │確定後續的作業進行------後續作業││ │ │部分 ││ │ │1.依合約內容，在交還房屋時，需負││ │ │ 責回復原狀，回復內容有：房屋使││ │ │ 用登記（由補習班改回辦公室）房││ │ │ 屋內需回復原狀裝潢。 ││ │ │2.若有將公司登記（或個人戶籍）遷││ │ │ 入本租屋地址者，需遷出 ││ │ │ *以終止合約日後30日內需將房屋 ││ │ │ 回復原狀，包含上述2點* ││ │ │ 若30日內未完成，將由我方進行作││ │ │ 業，相關費用由押金中扣抵，如有││ │ │ 不足再憑單據依法與貴公司請款，││ │ │ 目前有在我公司，與錢相關的項目││ │ │ 押金：327,090。8月租金：105,16││ │ │ 8。9月租金：105,168。 │└───┴───────┴────────────────┘
6.兩造所相互寄發予對造之存證信函如下：┌──────┬───────┬────┬────────┬────┐│寄件人 │寄送時間 │寄送對象│存證信函內容 │證據 │├──────┼───────┼────┼────────┼────┤│原告何欣怡即│106年7月26日寄│被告 │存證信函內容約略│臺中法院││昇中補習班 │送 │ │為：被告片面終止│郵局存證││ │ │ │系爭租約，原告何│號碼0018││ │ │ │欣怡即昇中補習班│22號存證││ │ │ │預計106年7月31日│信函 ││ │ │ │搬遷，共損失1千 │ ││ │ │ │萬元，被告應賠償│ ││ │ │ │搬遷補償費等語。│ │├──────┼───────┼────┼────────┼────┤│原告陳儀雪即│106年7月26日寄│被告 │存證信函內容約略│臺中法院││昇仁補習班 │送 │ │為：被告片面終止│郵局存證││ │ │ │系爭租約，原告陳│號碼0018││ │ │ │儀雪即昇仁補習班│23號存證││ │ │ │預計106年7月31日│信函 ││ │ │ │搬遷，共損失1千 │ ││ │ │ │萬元，被告應賠償│ ││ │ │ │搬遷補償費等語。│ │├──────┼───────┼────┼────────┼────┤│被告訴訟代理│106年8月4日 │原告陳儀│存證信函內容約略│臺北中正││人練家雄律師│ │雪即昇仁│為：被告仍將依兩│堂郵局存││ │ │補習班 │造租賃契約內容繼│證號碼00││ │ │ │續履行，對造如未│0023號存││ │ │ │履行，將依契約行│證信函 ││ │ │ │使權利等語。 │ │├──────┼───────┼────┼────────┼────┤│被告訴訟代理│106年8月22日 │原告陳儀│存證信函內容約略│臺北中正││人練家雄律師│ │雪即昇仁│為：原告昇仁補習│堂郵局存││ │ │補習班 │班未回應106年8月│證號碼00││ │ │ │4日之存證信函， │0034號存││ │ │ │故被告將依約兌現│證信函 ││ │ │ │106年8月之租金支│ ││ │ │ │票，並請求原告昇│ ││ │ │ │仁補習班支付代墊│ ││ │ │ │之水電費及垃圾清│ ││ │ │ │運費等語。 │ │├──────┼───────┼────┼────────┼────┤│原告昇仁補習│106年8月29日 │被告 │存證信函內容約略│臺中雙十││班 │ │ │為：原告昇仁補習│路郵局存││ │ │ │班已於106年7月31│證號碼00││ │ │ │日遷還房屋，並將│0167號存││ │ │ │鑰匙返還，且與被│證信函 ││ │ │ │告在現場點交完畢│ ││ │ │ │，被告應返還預收│ ││ │ │ │之106年8、9月份 │ ││ │ │ │租金合計21萬0336│ ││ │ │ │元、押金32萬7090│ ││ │ │ │告應予返還押租金│ ││ │ │ │元，且106年8月1 │ ││ │ │ │日後之支票勿兌現│ ││ │ │ │等語。 │ │├──────┼───────┼────┼────────┼────┤│被告訴訟代理│106年9月6日 │原告陳儀│存證信函內容約略│臺北中正││人練家雄律師│ │雪即昇仁│為：被告已於前函│堂郵局存││ │ │補習班 │（即106年8月22日│證號碼00││ │ │ │存證信函）要求原│0037號存││ │ │ │告昇仁補習班依約│證信函 ││ │ │ │履行，無合意終止│ ││ │ │ │或點交之問題，且│ ││ │ │ │勿以不當手段干擾│ ││ │ │ │被告經營等語 │ │├──────┼───────┼────┼────────┼────┤│被告訴訟代理│106年11月8日（│原告陳儀│存證信函內容約略│臺北中正││人練家雄律師│於106年11月9日│雪即昇仁│為：被告迄今未收│堂郵局存││ │送達） │補習班 │到原告昇仁補習班│證號碼00││ │ │ │給付106年10月份 │0053號存││ │ │ │租金，請求原告昇│證信函 ││ │ │ │仁補習班3日內給 │ ││ │ │ │付租金等語。 │ │├──────┼───────┼────┼────────┼────┤│被告訴訟代理│106年12月4日（│原告陳儀│存證信函內容約略│臺北中正││人練家雄律師│於106年12月5日│雪即昇仁│為：被告迄今未收│堂郵局存││ │送達） │補習班 │到原告昇仁補習班│證號碼00││ │ │ │給付106年11月份 │0055號存││ │ │ │租金，請求原告昇│證信函 ││ │ │ │仁補習班3日內給 │ ││ │ │ │付租金等語。 │ │├──────┼───────┼────┼────────┼────┤│被告訴訟代理│106年12月18日 │原告陳儀│存證信函內容約略│臺北中正││人練家雄律師│（於106年12月 │雪即昇仁│為：原告昇仁補習│堂郵局存││ │18日送達） │補習班 │班經催告後仍未給│證號碼00││ │ │ │付106年10、11月 │0060號存││ │ │ │租金，故依租賃契│證信函 ││ │ │ │約約定終止契約，│ ││ │ │ │並告知未經同意不│ ││ │ │ │得進入承租房屋，│ ││ │ │ │且保證金應扣抵等│ ││ │ │ │語。 │ │├──────┼───────┼────┼────────┼────┤│被告訴訟代理│106年12月29日 │原告何欣│存證信函內容約略│臺北北門││人練家雄律師│（於107年1月2 │怡即昇中│為：被告迄今未收│郵局存證││ │日送達） │補習班 │到原告何欣怡即昇│號碼0059││ │ │ │中補習班給付106 │21號存證││ │ │ │年10、11月份租金│信函 ││ │ │ │，請求原告昇仁補│ ││ │ │ │習班3日內給付租 │ ││ │ │ │金等語。 │ │├──────┼───────┼────┼────────┼────┤│被告訴訟代理│107年1月19日 │原告何欣│存證信函內容約略│臺北中正││人練家雄律師│ │怡即昇中│為：原告何欣怡即│堂郵局存││ │ │補習班 │昇中補習班經被告│證號碼00││ │ │ │催告後仍未給付10│0004號存││ │ │ │6年10、11月租金 │證信函 ││ │ │ │，故依系爭租約之│ ││ │ │ │約定終止契約，並│ ││ │ │ │告知未經同意不得│ ││ │ │ │進入承租房屋，且│ ││ │ │ │保證金應扣抵等語│ ││ │ │ │。 │ │└──────┴───────┴────┴────────┴────┘
7.原告業已自被告所有之系爭三間房屋搬離完畢。
8.系爭三份租約均係定期租賃契約，並未在租約中有約定期限屆滿前得終止契約之約定。
㈡爭執事項：
1.原告昇仁補習班主張：被告因已合意給付原告昇仁補習班搬遷費175萬1030元，事後卻未給付，因此請求被告給付，有無理由？
2.原告主張依不當得利之法律關係，請求被告：⑴給付原告昇中補習班106年8、9月份之租金各4萬3259元（合計金額8萬6518元），以及押租保證金9萬9000元；⑵給付原告昇仁補習班106年8、9月不當得利租金各6萬1909元（合計金額12萬3818元），以及押租保證金22萬8090元等，有無理由？
3.原告主張：因系爭租約終止後，原告昇仁補習班另承租他地繼續營運，所增加自106年8月1日起至108年8月31日止之租金支出為96萬6800元，是否可採？請求被告給付此部分款項，有無理由？
四、本院之判斷：㈠就原告昇仁補習班主張：被告應給付兩造業已合意給付原告昇仁補習班搬遷費175萬1030元，有無理由部分：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨可資參照）。本件原告雖主張：被告取得系爭三間房屋後，於104年間向原告表示該公司將來欲準備上市櫃，希望原告將兩家補習班遷移，被告願意補償原告兩家補習班之搬遷損失，因補習班搬遷須重新立案，有建置費、搬遷費或其他損失，原告表示應由被告承擔，並交付102年7月1日至105年12月31日建置費用表（合計315萬7241元）予被告，被告於105年8月24日以E-MAIL要求原告告知討論後的搬遷時間，並表示經被告核算原告之搬遷費，願補償175萬1030元，原告於106年1月10日告知被告已找到新的地點，預計最快106年中可完成搬遷，嗣原告班主任何佳苹於106年1月11日以E-MAIL向被告公司表示：補習班搬遷至少需半年，又於106年7月7日以口頭告知被告預計於7月底會搬遷完畢，被告於106年7月17日以E-MAIL自承，兩造就期前終止租約之意思表示已合致，被告事後卻未給付原告上揭175萬1030元之補償費云云。然此為被告所否認，並以前詞加以置辯。揆諸前揭規定及說明，原告自應就其所主張有利於己之積極事實負舉證之責。
2.原告雖稱：兩造達成被告願補償原告175萬1030元搬遷費之合意，有原告兩家補習班之班主任即實際負責人何佳苹與訴外人即被告公司特助潘建華間彼此往來電子郵件為證（參本院卷第5、167至169、211頁）。然潘建華與何佳苹間自105年8月24日起至106年7月17日止雙方往來電子郵件內容大抵如下：潘建華於105年8月24日下午2時53分及下午11時26分，先後寄送「…，附件內為我方核算後之搬遷相關費用資訊，核算後金額為：NTD$1,751,030，故需要請您再做確認，並協助以mail方式回覆，…」、「…，補充說明如下：1.…，需要檢附完整的費用憑證，才可作實際殘值攤提的核算，再請提供。2.麻煩告知討論後的搬遷時間。…。上述還請協助在8/28 (日)前回覆，…」內容之電子郵件予何佳苹。何佳苹於105年8月30日下午1時8分，發送「To貴公司代表：…，自去年（104）起，不斷更換代表向我方提及可否提早搬遷，我方…，已完成高中部遷移及國中部新址初步作業，投入資本已逾千萬，未料8/24貴方代表說詞與之前歷次進程協議有極大出入，本班股東及顧問、班主任、律師討論後決議維持現狀與原租約（至2020年），若貴方有異議，請擇期另議。8/24雙方並無一致共識，…」內容之電子郵件予潘建華。潘建華於106年1月10日下午5時25分，發送「…：2017/1/10（二）與張老師洽談完畢，此次尚無共識，…？」內容之電子郵件予何佳苹。何佳苹於106年1月11日回覆「…1.貴公司兩年多來派出不同代表，…，希望本班於2020年前提早搬離，本班與歷任洽談代表均有提及合理且對等的處理模式。…。3.若貴公司仍有希望本班提早遷離之需求，在互相尊重且合理的條件下，可持續進行。…。」內容之電子郵件予潘建華。潘建華於106年1月18日下午1時51分，發送「…我已與財務主任確認，貴公司提出的條件我們無法接受，1/17的討論內容如下：貴公司提出，若我方提供180萬的補助金，則貴公司會於2017/6/30前完成租約解約作業，附加條件：貴公司不負責：1.回復營利登記。2.回復固定式/無法移動之硬體設備（ex：黑板、天花板、冷氣、燈…等）」內容之電子郵件予何佳苹。潘建華復於106年7月17日上午10時18分發送「…：7/7(五)時，您口頭告知補習班預計於7月底會搬遷完畢，原我們雙方簽定的租賃合約，是到2020年4月30日，所以若是要提前解約，還請您協助回覆mail並說明，做為書面通知，以確定後續的作業進行…」內容之電子郵件予何佳苹（參本院卷第44至47頁）。是由上揭潘建華及何佳苹之歷次往來電子郵件內容，實無法認定兩造間有所謂原告所主張：被告願給付原告175萬1030元搬遷費之合意存在，原告此部分主張，實乏其據，尚難採信。
3.證人何佳苹於本院107年7月27日具結證稱：「（法官問：你是否為台中市私立昇中文理短期補習班、台中市私立昇仁文理短期補習班、台中市私立昇峰補習班之實際負責人？）是的，我是執行班主任。也是實際負責人」、「（法官問：原本系爭補習班（台中市私立昇中文理短期補習班、台中市私立昇仁文理短期補習班）在臺中市○區○○路○○○號7樓之1、2、3之房東美南浸信會，所訂租約是否由你出面訂立？）是的。…」、「（法官問：後來該地點臺中市○區○○路○○○號7樓之1、2、3，所有權人易主，你有跟被告銀河線上公司跟向上公司訂立租約嗎？）沒有重新訂立租約，只有押金轉換的簽收單。證明美南浸信會將押金轉給被告銀河線上公司」、「（法官問：被告銀河線上公司取得上揭臺中市○區○○路○○○號7樓之1、2、3建物所有權之後，與補習班的租約有持續在進行嗎？有何異動？）…。後來被告公司有派代表找我們談，是一位經理張先生，…，然後說他們公司有要上市上櫃，希望提早把租約結束搬走，然後再補償我們，條件另議」、「（法官問：有沒有說怎麼補償？）張先生請我們想一想我們要的條件，結果後來跟張先生談了3、4次，就換了一位小姐跟我談，…，說會把我們的條件往上呈報。我們的條件就是賠償金額500萬，…，現在條件是以補習班搬遷為前提，…，小姐說會轉達等等。之後被告又派特助跟我談，也是說會轉達，轉達我們的想法跟意見給被告公司老闆。之後某一次被告公司老闆有出來，應該是顧剛維先生有出來跟我談，他講了一個數字100多萬，…，後來我說我要回去跟股東討論。之後被告公司潘特助有打電話給我，說被告公司說要加50萬給補習班，當時我跟股東還沒有結論，當時已經知道被告公司的開的條件，跟我們有落差，…」、「（法官問：所以搬遷的金額有無定案？）沒有定案」、「（法官問：兩造有無合意寫下補償？）雙方從頭到尾都沒有合意，也沒有寫下來，只是由我跟被告公司潘特助之E-MAIL跟簡訊的往來而已」、「（法官問：從原告所提出你跟被告公司潘特助之E-MAIL跟簡訊的往來，是否可以明確看出來被告有承諾補償或賠償？金額為何？）就是看不太出來」、「（法官問：你有沒有其他證據，被告有意願賠償款項的證據？）沒有其他證據」、「（法官問：除了你跟被告公司談，原告方面還有無其他人去跟被告公司談？）只有掛名的負責人陳儀雪有跟被告公司談過一次而已。被告有說要賠償，但都沒有說要賠償多少，沒有一定的共識」等語（參本院卷第249至250頁反面）。是由證人何佳苹之上揭證述可知，兩造對於是否達成賠償或補償及其金額等情，均尚未有共識及合意。在此情形下，實難認定原告之主張為真，所為請求，難認有據。
4.綜上所述，原告無法舉證被告有同意補償原告175萬1030元搬遷費之合意，則原告請求被告應給付原告昇仁補習班搬遷費175萬1030元，自屬無據，不應准許。
㈡就原告主張依不當得利之法律關係，請求被告：⑴給付原告
昇中補習班106年8、9月份之租金各4萬3259元（合計金額8萬6518元），以及押租保證金9萬9000元；⑵給付原告昇仁補習班106年8、9月不當得利租金各6萬1909元（合計金額12萬3818元），以及押租保證金22萬8090元，有無理由部分：
1.本件原告主張：被告於租約屆滿前，向原告提出搬遷之要求，有期前終止租約之單方意思表示，嗣原告向被告表示預計於7月底會搬遷完畢，並於106年7月31日完成搬遷時，兩造就期前終止租約之意思表示即已合致，被告明知原告之兩家補習班早已著手找尋搬遷地點，將重新立案並於106年7月31日搬遷完畢，且同意補償原告兩家補習班搬遷費用合計175萬1030元，應認兩造至遲於106年7月7日已合意期前終止系爭三份租約，故原告請求被告返還：⑴被告向原告昇中補習班所收取之106年8、9月不當得利租金各4萬3259元（合計8萬6518元）、押租保證金9萬9000元；⑵被告向原告昇仁補習班所收取之106年8、9月不當得利租金各6萬1909元（合計金額12萬3818元）、押租保證金22萬8090元等語。然此為被告所否認，並辯稱：被告固有取得原告所給付系爭三間房屋之押金合計32萬7090元，以及106年8、9月份租金合計21萬0336元，惟因兩造並未提前合意終止系爭三份租約，被告自有收取原告106年8、9月租金之權利，亦無退還保證金（即押租金）之必要；且因原告未如期繳納106年10、11月之租金，經被告催告後，仍未給付，是被告即依系爭三份租約第7條第1項之約定，合法終止兩造間之系爭三份租約，故兩造間之系爭三份租約業經被告以存證信函通知原告終止，原告昇仁補習班於106年12月19日，而原告昇中補習班於107年1月22日已收受上開存證信函，即已發生終止系爭三份租約之效力，故原告請求被告返還：⑴被告向原告昇中補習班所收取之106年8、9月不當得利租金合計8萬6518元、押租保證金9萬9000元；⑵被告向原告昇仁補習班所收取之106年8、9月不當得利租金合計12萬3818元、押租保證金22萬8090元，並無理由等語。揆諸前開規定及說明，原告自應就其所主張系爭三份租約兩造業已於106年7月31日期前合意終止等情負舉證之責。
2.原告雖稱：被告要求原告提前終止系爭三份租約，又以「不讓補習班家長臨停接學生」、「不讓學生停腳踏車」、「鎖電梯」等方式，造成原告經營補習班之困擾，逼迫原告同意搬離，原告為求順利營業，就補習班搬遷部分有達成共識，並著手搬遷事宜；僅係就搬遷費部分與被告繼續協商，此由兩造往返電子郵件可知被告要求原告提前搬離系爭三間房屋，且被告於106年1月間已知悉原告覓得新地點搬遷，並未表示反對，就兩造事實行為觀之，可推斷兩造間已具合意提前終止系爭三份租約之法效意思；且被告公司之特助潘建華106年7月17日之E-MAIL信件內容中表示「目前有在我公司，與錢相關的項目包括押金合計32萬7090元」、「8月租合計10萬5168元」、「9月租合計10萬5168元」等語，可知被告明知應退還原告押租金，且無收取106年8、9月租金之權利，本件終止系爭三份租約之時點應係原告於106年7月31日搬離系爭三間房屋時為準，否則原告何必另覓新址重新裝潢。是被告所辯與常理不合，且被告迄至106年7月17日確信原告要搬離時，始稱「原我們雙方簽定的租賃合約，是到2020年4月30日……」等語，惡意將終止系爭三份租約之原因歸責於原告，有違誠信原則，被告拒不退還原告所給付之押金及106年8、9月份之租金，顯無理由等語。然查：本件依照何佳苹於105年8月30日下午1時8分寄送予被告公司特助潘建華之電子郵件表示「…，自去年（104）起，不斷更換代表向我方提及可否提早搬遷，我方…，已完成高中部遷移及國中部新址初步作業，投入資本已逾千萬，未料8/24貴方代表說詞與之前歷次進程協議有極大出入，本班股東及顧問、班主任、律師討論後決議維持現狀與原租約（至2020年），若貴方有異議，請擇期另議。…」等語；潘建華則於106年1月18日下午1時51分許，寄送電子郵件予何佳苹表示「Hi何主任：我已與財務主任確認，貴公司提出的條件我們無法接受，1/17的討論內容如下：貴公司提出，若我方提供180萬的補助金，則貴公司會於2017/6/30前完成租約解約作業，附加條件：貴公司不負責：1.回復營利登記。2.回復固定式/無法移動之硬體設備（ex：黑板、天花板、冷氣、燈…等）」等語；復於106年7月17日上午10時18分表示「Hi何主任：7/7（五）時，您口頭告知補習班預計於7月底會搬遷完畢，原我們雙方簽定的租賃合約，是到2020年4月30日，所以若是要提前解約，還請您協助回覆mail並說明，做為書面通知，以確定後續的作業進行------後續作業部分1.依合約內容，在交還房屋時，需負責回復原狀，回復內容有：房屋使用登記（由補習班改回辦公室）房屋內需回復原狀裝潢。2.若有將公司登記（或個人戶籍）遷入本租屋地址者，需遷出*以終止合約日後30日內需將房屋回復原狀，包含上述2點*若30日內未完成，將由我方進行作業，相關費用由押金中扣抵，如有不足再憑單據依法與貴公司請款，…」等語。是由上揭何佳苹及潘建華間之上揭往來之電子郵件可知，本件並非如原告所稱兩造間可推斷已具提前終止系爭三份租約之意思表示合致之情形，是原告之主張顯失其據，自難採信。
3.依照兩造相互寄發予對造之存證信函如下：原告何欣怡即昇中補習班、原告陳儀雪即昇仁補習班於106年7月26日分別寄送臺中法院郵局存證號碼001822、001823號存證信函予被告，其內容大抵表示：被告片面終止系爭租約，原告預計106年7月31日搬遷，共損失1千萬元，被告應賠償搬遷補償費等語。而被告則委託被告之訴訟代理人先後於106年8月4日及22日寄發存證信函予原告，內容大抵為：被告仍將依兩造租賃契約內容繼續履行，原告如未履行，將依契約行使權利，並兌現106年8月之租金支票，並請求原告昇仁補習班支付代墊之水電費及垃圾清運費。原告雖於106年8月29日寄發存證信函予被告表示：原告昇仁補習班已於106年7月31日遷還房屋，並將鑰匙返還，且與被告在現場點交完畢，被告應返還預收之106年8、9月份租金及押金等語。然被告委由被告之訴訟代理人於106年9月6日寄送存證信函予原告陳儀雪即昇仁補習班表示：被告已於前函（即106年8月22日存證信函）要求原告昇仁補習班依約履行，無合意終止或點交之問題等語；並先後於106年11月8日、12月4日、12月18日、12月29日發函予原告催告原告給付106年10至11月之系爭三間房屋之租金等語；更進而於107年1月19日寄發存證信函予原告何欣怡即昇中補習班表示：因原告何欣怡即昇中補習班經被告催告後仍未給付106年10、11月租金，故依系爭租約之約定終止契約，並告知未經同意不得進入承租房屋，且保證金應扣抵等語。是由兩造上揭往來意思表示可知，實難以認定兩造間有合意終止系爭三份租約之合意，故原告主張就兩造事實行為觀之，可推斷兩造間已具合意提前終止系爭三份租約之法效意思云云，實與卷附事證不符，難以採信。
4.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1、2項定有明文。查本件原告無法舉證證明兩造間已有終止系爭三份租約之合意，已如前述，是應認兩造系爭三份租約自106年8月起仍繼續存在。惟被告其後於106年11月8日、12月4日、12月18日、12月29日寄發存證信函向原告催繳系爭三間房屋106年10至11月份之租金，而原告並未依約給付予被告，被告因此於107年1月19日終止系爭三份租約，並以押金抵扣租金，應認已符合民法第440條第1、2項之規定，未見被告有何違誠信原則及權利濫用之情事，亦未見被告有何無法律上原因受利益，致原告受損害之不當得利之可言，是原告之上揭主張，實乏其據，自難採憑。
5.綜上所述，原告主張依不當得利之法律關係，請求被告：⑴給付原告昇中補習班106年8、9月份之租金各4萬3259元（合計金額8萬6518元），以及押租保證金9萬9000元；⑵
給付原告昇仁補習班106年8、9月不當得利租金各6萬1909元（合計金額12萬3818元），以及押租保證金22萬8090元，難認有據，不應准許。
㈢就原告主張：被告應給付系爭租約終止後，原告昇仁補習班
另承租他地營運，所增加自106年8月1日起至108年8月31日止之租金支出96萬6800元，有無理由部分：
原告雖主張：原告因被告要求期前遷出，另在臺中市太平區承租地點供昇中補習班使用，嗣昇中補習班廢止，改由新立案之昇峰補習班使用，承租臺中市○○街○號7樓供昇仁補習使用，除昇仁補習班重新立案外，另於106年5月間改立案昇峰補習班，上開二份新租約之租金分別為每月3萬8000元及10萬5840元，致每月總租金由10萬5168元增加為14萬3840元，統一計算自106年8月1日至108年8月31日，損失之租金為96萬6800元等語。然兩造間並未見已合意終止系爭三份租約事實，已如前述，則原告主張其因兩造之合意終止系爭三份租約受有損失等情，顯與客觀事證不符，自無可採。況原告本即從事補習班之經營為業，場地租金之支付，本係補習班經營之必要成本之一，本件原告既未舉證證明被告有同意給付其另外承租場地租金差額之情形下，逕自主張被告應給付此部分之款項，亦乏其據，自無可採。是本件原告主張：原告昇仁補習班另承租他地營運，所增加自106年8月1日起至108年8月31日止之租金支出96萬6800元，為無理由，不應准許。
㈣綜上所述，本件原告主張依照兩造之合意及不當得利之法律
關係，請求：1、被告應給付原告何欣怡即臺中市私立昇中文理短期補習班18萬5518元整，暨自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，以年息百分之5計算之利息。2、被告應給付原告陳儀雪即臺中市私立昇仁文理短期補習班219萬4223元整，暨自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，以年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。而原告陳明願供擔保聲請宣告假執行部分，因其訴經敗訴駁回，其假執行之聲請，已失所依附，應併予駁回。
四、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 26 日
民事第四庭 法 官 楊忠城正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 26 日
書記官 陳怡潔