臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第977號原 告 蔡惠喻訴訟代理人 周思傑律師被 告 陳美美訴訟代理人 蕭慶鈴律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於中華民國107 年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應同意原告向華南商業銀行股份有限公司取回戶名「華南商業銀行受託信託財產專戶」帳號：00000-00-000000-0 號帳戶內之新臺幣貳佰肆拾捌萬元。
被告應給付原告新臺幣壹萬參仟貳佰參拾元，及自民國一百零七年三月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣玖拾壹萬貳仟元，及自民國一百零七年十一月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決第二項、第三項於原告以新臺幣叁拾萬捌仟元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣玖拾貳萬伍仟貳佰參拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：本件起訴狀送達被告後，原告於民國107 年9 月11日提出之書狀，始依兩造間於106 年2 月22日簽訂之土地買賣契約書（下稱系爭契約，詳後述）第10條第2 項之約定，追加聲明請求被告給付原告新臺幣（下同）248 萬元本息部分；嗣於
107 年11月27日再減縮該項請求之法定遲延利息為自107 年11月16日起算。但原告請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結；減縮利息部分，則僅係減縮應受判決事項之聲明，依據民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第7 款及第3 款之規定，自應准許其為訴之追加及變更。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於106 年2 月22日與被告簽訂系爭契約，向被告購買坐落臺中市○區○○○段000-16、000-17、000-18、000-27地號土地，總價金3,040 萬元，其簽約款248 萬元於簽約當日交付票號AA0000000 、發票日106 年2 月21日之同金額支票予被告收訖，並依原告、被告及訴外人華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）訂立之信託契約，存入華南銀行中科分行戶名「華南商業銀行受託信託財產專戶」帳號：00000-00-000000-0 號帳戶（下稱系爭信託專戶）內。依系爭契約第12條約定「其它特約事項：雙方同意依本條第一、二、三、八、九、十、十一款規定辦理。」其第11款乃打字：「經建築師申請建築線，如未能指定建築線本買賣契約自動作廢，賣方無息退還已收買賣價款。」緊接以手寫加註：「建築線不能超過000-17、000-18之地界線」，並以地籍圖為附圖（如本判決附圖一）示意兩造約定指定建築線應貼合系爭000-17、000-18地號之地界線以黃色螢光筆標繪部分，由出賣人即被告親筆簽名確認保證。系爭契約第3 條之付款約定，用印款即第二期款之「應同時履行之條件」欄內，亦有手寫加註「建築線確日交付用印款」。惟嗣經臺中市政府都市發展局核准指定之建築線係「退縮至系爭土地之地界內」（如本判決附圖二）。基此，應優先適用系爭契約第12條第11款之約定；又依系爭契約第10條第2 項約定：「出賣人因可歸責於自己之事由，致違反本契約之約定，經買受人定期催告仍不履行者，買受人除得解除契約外，亦得請求出賣人加倍返還已收之所有價金，作為懲罰性賠償金，如尚有其它損害，並得請求賠償。」原告亦主張依序補充適用系爭契約第10條第2 項、民法第359 條「物之瑕疵擔保」之規定解除契約。從而，原告依系爭契約第12條第11款之約定，或民法第259 條之規定，請求被告退還已收買賣價款即應同意原告向華南銀行取回系爭信託專戶內之248 萬元。另依系爭契約第10條第2 項後段關於損害賠償之約定，請求被告賠償原告委由亞興測量有限公司（下稱亞興公司）現況套繪地籍及建築線測定之費用合計13,230元，依臺中市建築管理自治條例規定，此為申請指定（示）建築線之必要費用；如認無此項約定之適用，則補充適用民法第226 條第1 項給付不能之損害賠償。此外，原告已以107 年9 月11日民事準備
（三）狀繕本之送達，催告被告於107 年9 月30日以前給付合於上開保證約定之土地；又於107 年11月6 日言詞辯論時，當庭催告被告於107 年11月15日前以書面同意原告向華南銀行取回已繳交之248 萬元，均未獲置理，是被告因可歸責於自己之事由，致違反本契約之約定，經原告定期催告仍不履行，則原告自得依系爭契約第10條第2 項前段關於懲罰性違約金之約定，請求被告給付248 萬元等情。並聲明：（一）如主文第一項所示；（二）被告應給付原告13,230元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；（三）被告應給付原告248 萬元，及自107 年11月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息；（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：「建築線不能超過000-17、000-18之地界線」，指的是二筆土地間的地界線，建築線指定的位置，沒有超過地界線的問題。至於原告所稱契約的附圖（本判決附圖一）並看不清楚，被告認為與都發局指定建築線的結果（本判決附圖二）符合。系爭契約第12條第11款原本約定如未能指定建築線，本買賣契約自動作廢，賣方無息退還已收買賣價款，後面手寫加上「建築線不能超過000-17、000-18之地界線」的部分，沒有註明違反的法律效果，被告認為若違反應只有減少面積部分退款的問題而已，而不存在解除契約的問題，因為現場原告已經都看過了。關於原告的主張因為已規定於系爭契約第12條第11款，就無系爭契約第10條之適用，若認定被告確實違反系爭契約第12條第11款之特別約定，該款約定被告最多也只是無息退還已收買賣價款，並不生違約金的問題。原告須申請建築線之後才知道能不能申請建築線，原告自行委請民間機構測量的費用，非必要費用，當然不得請求損害賠償。本件是因為原告貸款不成，才惡意解約，且原告早就多次看過系爭土地，了解現場的情況，如果認為有違約金的產生，請審酌最低的違約金等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告於106 年2 月22日與被告簽訂系爭契約，向被告購買坐落臺中市○區○○○段000-16、000-17、000-18、000-27地號土地，總價金3,040 萬元。
（二）原告就簽約款248 萬元於簽約當日交付票號AA0000000 、發票日106 年2 月21日之同金額支票予被告收訖；依同日原告、被告及訴外人華南銀行訂立之信託契約（原證二），存入系爭信託專戶內。
（三）系爭契約第12條約定：「其它特約事項：雙方同意依本條第一、二、三、八、九、十、十一款規定辦理。」第11款乃打字：「經建築師申請建築線，如未能指定建築線本買賣契約自動作廢，賣方無息退還已收買賣價款。」緊接以手寫加註：「建築線不能超過000-17、000-18之地界線」，並以地籍圖為附圖（本判決附圖一），由出賣人即被告親筆簽名。
（四）依系爭契約第3 條之付款約定，用印款即第二期款之「應同時履行之條件」欄內，有手寫加註：「建築線確日交付用印款」。
（五）嗣經臺中市政府都市發展局就系爭土地核准指定建築線（原證七，其中重點列印如本判決附圖二）。
（六）系爭契約第10條第2 項約定：「出賣人因可歸責於自己之事由，致違反本契約之約定，經買受人定期催告仍不履行者，買受人除得解除契約外，亦得請求出賣人加倍返還已收之所有價金，作為懲罰性賠償金，如尚有其它損害，並得請求賠償。」
（七）原告委由亞興公司現況套繪地籍及建築線測定之費用合計13,230元。
（八）原告已以107 年9 月11日民事準備（三）狀繕本之送達，催告被告於107 年9 月30日以前給付合於上開保證約定之土地；又於107 年11月6 日言詞辯論時，當庭催告被告於
107 年11月15日前以書面同意原告向華南銀行取回已繳交之248 萬元，均未獲置理。
四、本院之判斷：
（一）系爭契約第12條約定：「其它特約事項：雙方同意依本條第一、二、三、八、九、十、十一款規定辦理。」第11款乃打字：「經建築師申請建築線，如未能指定建築線本買賣契約自動作廢，賣方無息退還已收買賣價款。」緊接以手寫加註：「建築線不能超過000-17、000-18之地界線」，並以地籍圖為附圖（本判決附圖一即本院卷第18頁），為兩造不爭執之事實。該圖上已經明白示意兩造約定指定建築線應貼合000-17、000-18地號之地界線以黃色螢光筆標繪部分，由出賣人即被告親筆簽名確認保證。至於被告辯稱該附圖並看不清楚，及約定之「建築線不能超過000-
17、000-18之地界線」指的是二筆土地間的地界線云云，顯係睜眼說瞎話，殊不可取。
（二）嗣經臺中市政府都市發展局就系爭土地核准指定建築線（原證七即本院卷第105 頁，其中重點列印如本判決附圖二），亦為兩造不爭之事實。經比對前揭系爭契約之附圖（本判決附圖一），一望即知，如本判決附圖二所示之指定建築線位置，並未貼合本判決附圖一所示之000-17、000-18地號之地界線以黃色螢光筆標繪部分，須自上開地界線退縮指定距離之後始得建築，扣除路地之後，剩餘可建築之基地面積明顯減縮，顯然不符約定，亦即不具契約預定效用及被告所保證之品質。至於被告辯稱其認為系爭契約附圖（本判決附圖一）與指定建築線結果（本判決附圖二）符合云云，亦顯係睜眼說瞎話，殊不可取。
（三）系爭契約第12條第11款乃打字：「經建築師申請建築線，如未能指定建築線本買賣契約自動作廢，賣方無息退還已收買賣價款。」緊接以手寫加註：「建築線不能超過000-
17、000-18之地界線」，顯係以手寫加註之文字補充打字部分「如未能指定建築線」之意思，合起來就是「如未能指定建築線（不能超過000-17、000-18之地界線）」，並以地籍圖為附圖示意兩造約定指定建築線應貼合000-17、000-18地號之地界線以黃色螢光筆標繪部分，由出賣人即被告親筆簽名確認保證，就是已經特別約定建築線之位置應如契約之附圖，違反此條款之約定者，本買賣契約自動作廢，賣方無息退還已收買賣價款，其契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求。至於被告所辯，將之曲解為「指定建築線」在任何位置皆不違約，而未符合當事人所約定建築線之位置，則未約定任何法律效果云云，顯不合情理，違背誠信原則，應係臨訟卸責之詞，殊不可取。
（四）依原告、被告及訴外人華南銀行於106 年2 月22日訂立之信託契約，第15條第3 項第4 款約定：「三、本契約除因發生下列事由而中止外，甲（即原告，下同）、乙方（即被告，下同）不得以任何理由單獨終止本契約：…（四）
甲、乙任一方違反買賣契約約定，經他方以書面催告履約或終止契約，並副知丙方（即華南銀行，下同）者，視為買賣契約發生糾紛，該糾紛經取得法院確定判決或與確定判決有同一效力之文書（如和解或調解筆錄），並由甲、乙任一方通知丙方者。」（見本院卷第34頁）；又依該信託契約第16條第2 項第3 款約定：「二、本契約因第十五條第三項各款約定事由終止時，信託財產處理方式如下：…（三）因第十五條第三項第四款約定之買賣糾紛發生，除甲、乙雙方共同出具付款指示書，指示丙方辦理價金交付事宜外，應訴請法院以判決確認買賣契約爭議後，依該確定判決或與確定判決有同一效力之文書內容辦理。…」（見本院卷第34頁反面）。基此，原告依系爭契約第12條第11款之約定，主張因申請指定建築線結果不符約定，故本買賣契約自動作廢，亦即契約當然解除，請求被告依約退還已收買賣價款即應同意原告向華南銀行取回系爭信託專戶內之248 萬元，經核無不合，自應認為有理由。既認原告上開主張為有理由，則原告主張補充（備位）依系爭契約第10條第2 項、民法第359 條之規定解除契約，及依民法第259 條之規定，亦請求被告依約退還已收買賣價款即應同意原告向華南銀行取回系爭信託專戶內之248 萬元部分，即無再予審究之必要，附此敘明。此外，原告聲明證人方瑞良，欲證明建築線不符約定，及原告曾於106 年
4 月7 日表達解除契約之意思等情；被告聲明證人葉秀鳳、蔡安定，欲證明原告貸款不成才惡意解約云云，於上開事實認定皆無影響，故皆無調查之必要，併予敘明。
（五）系爭契約第10條第2 項約定：「出賣人因可歸責於自己之事由，致違反本契約之約定，經買受人定期催告仍不履行者，買受人除得解除契約外，亦得請求出賣人加倍返還已收之所有價金，作為懲罰性賠償金，如尚有其它損害，並得請求賠償。」核其真意，應係上揭關於懲罰性賠償金及損害賠償之約定，不受買賣契約解除之影響。原告依系爭契約第10條第2 項後段約定，請求被告賠償原告委由亞興公司現況套繪地籍及建築線測定之費用合計13,230元，依臺中市建築管理自治條例第11條規定：「申請指定（示）建築線應填具申請書，並檢附地籍圖謄本一份及下列文件一式二份向都發局提出：一、地籍套繪圖：應描繪一個街廓以上，並應標明建築基地之地段、地號、方位、基地範圍及鄰近之各種公共設施、道路之寬度。二、基地位置圖：載明基地位置、方位、附近道路、鄰近各種公共設施、機關學校或明顯建築物、都市計畫土地使用分區或區域計畫土地使用編定及比例尺。三、現況圖：應標明基地高程、地形、鄰近現有建築物、道路及溝渠，其比例尺不得小於地籍圖。四、測量成果圖：基地臨接現有巷道或山坡地，或位於山坡地地區或非免建築線指定（示）地區，應檢附標示道路高程規劃資料。但基地地面與臨接道路路面高低相差未逾三公尺者免附。五、建築線剖面圖及相關圖例標示。但都市計畫書未規定者免附。」可見原告委由亞興公司現況套繪地籍及建築線測定之費用合計13,230元，為申請指定（示）建築線所必要，係因可歸責於被告之事由之給付不能所生之損害，自得依上開約定請求損害賠償。既認原告依上開約定請求賠償13,230元為有理由，則原告主張補充（備位）依民法第226 條第1 項規定，請求被告賠償13,230元部分，即無再予審究之必要，附此敘明。
（六）原告已以107 年9 月11日民事準備（三）狀繕本之送達，催告被告於107 年9 月30日以前給付合於上開保證約定之土地；又於107 年11月6 日言詞辯論時，當庭催告被告於
107 年11月15日前以書面同意原告向華南銀行取回已繳交之248 萬元，均未獲置理，是被告因可歸責於自己之事由，致違反系爭契約之約定，經原告定期催告仍不履行，則原告依系爭契約第10條第2 項前段之約定，請求被告給付
248 萬元之懲罰性違約金，亦非無依據。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。經斟酌，被告怠於依約退還已收買賣價款，亦即拒絕同意原告向華南銀行取回系爭信託專戶內之248 萬元，直接造成原告無法使用該248 萬元之損害，本件訴訟標的金額為4,973,230 元，可能上訴至第三審，依各級法院辦案期限實施要點所規定第一、二、三審通常程序審判案件之辦案期限，各為1 年4 月、2 年、1 年，共計4 年4 月（約4.33年），就此期間損失法定利息即達536,920 元（計算式：2,480,000 5%4.33＝536,920），加上委任律師之費用、申請指定（示）建築線之費用及無形中耗費之時間、精神及機會成本，再念及被告為其出賣人給付不能之約定及保證在先，事後又一再飾詞狡辯，拒絕履行退還價金之義務，明顯違背誠信原則之態度，而系爭契約之總價金為3,040 萬元等一切情狀，本院認為依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，本件違約金應減至總價金3,040 萬元之3%，即912,000 元較合理，逾此金額即屬過高。
（七）綜上所述，原告依系爭契約第12條第11款之約定，請求命被告同意原告向華南銀行取回系爭信託專戶內之248 萬元；又依系爭契約第10條第2 項後段之約定，請求被告給付13,230元，及自起訴狀繕本送達翌日即107 年3 月30日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息；又依系爭契約第10條第2 項前段約定，請求被告給付912,000 元，及自107 年11月16日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求（即違約金過高部分），即無理由，應予駁回。
（八）原告關於金錢之請求勝訴部分，即本判決第二項、第三項，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至於原告請求命被告同意原告向華南銀行取回系爭信託專戶內之248 萬元部分，由於意思表示於判決確定時，視為已為意思表示，依法不得假執行，其假執行之聲請應予駁回；原告敗訴部分，假執行之聲請即失去依附，併予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 12 月 13 日
民事第二庭 法 官 蔡嘉裕上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 13 日
書記官 許瑞萍