臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第903號原 告 李美惠
銓聖不動產有限公司法定代理人 葉昇鳴上一人之訴訟代理人 洪盛瀛上二人共同訴訟代理人 白宗益被 告 賴國融訴訟代理人 江瑋平律師
詹仕沂律師被 告 賴希瑋訴訟代理人 賴昭憲上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國108年2月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告李美惠新臺幣壹佰伍拾萬元，及自民國107年3月28日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告應給付原告銓聖不動產有限公司新臺幣貳拾萬元，及自民國107年3月28日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔百分之六十八，原告李美惠負擔百分之二十四，原告銓聖不動產有限公司負擔百分之八。
五、原告李美惠勝訴部分，於原告李美惠以新臺幣伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣壹佰伍拾萬元為原告李美惠預供擔保，得免為假執行。
六、原告銓聖不動產有限公司勝訴部分，得假執行；但被告以新臺幣陸萬柒仟元為原告銓聖不動產有限公司預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。
本件原告起訴時原聲明請求：「一、被告賴國融應給付原告李美惠新臺幣（下同）210萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。二、被告賴希瑋應給付原告李美惠210萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。三、如前二項被告中一人已為給付，另一被告就其給付數額範圍內免為給付義務。四、被告賴國融應給付原告銓聖不動產有限公司（下稱銓聖公司）60萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。五、被告賴希瑋應給付原告銓聖公司60萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。六、如前二項被告中一人已為給付，另一被告就其給付數額範圍內免為給付義務。」嗣於民國107年11月21日以民事準備二狀撤回對被告賴國融、賴希瑋應賠償原告銓聖公司無法向原告李美惠請求20萬元服務報酬損失之請求，並變更聲明為：「一、被告賴國融、賴希瑋應共同給付原告李美惠210萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。二、被告賴國融、賴希瑋應共同給付原告銓聖公司40萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。」（見本院卷第147、148頁）；又於108年1月9日言詞辯論期日追加備位聲明為被告賴國融應給付原告銓聖公司40萬元（見本院卷第249頁），經核原告就聲明之變更及追加，係本於原告李美惠與被告2人經由原告銓聖公司仲介後，原告李美惠於107年1月22日向被告2人買受其等所有臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地及同段建號394號即門牌臺中市○○區○○路○段000巷00號建物（以下分別略稱系爭3筆土地、系爭建物；並合稱系爭不動產）之同一基礎事實，且為減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許。
貳、兩造爭執要旨：原告主張：
㈠系爭不動產為被告2人所共有，應有部分各2分之1。原告
李美惠與被告2人經由原告銓聖公司仲介後，被告2人將系爭不動產出賣予原告李美惠，原告李美惠並支付定金10萬元予被告2人。被告2人於107年1月22日授權訴外人賴昭憲與原告李美惠就系爭不動產簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書；雙方成立之買賣契約，下稱系爭買賣契約），約定買賣總價為2058萬元，分三期給付，第一期簽約備證款411萬元、第二期款於土地增值稅單核下3日內支付1647萬元，第三期尾款0元，買賣價款均應存入保管銀行之「中信房屋房屋交易安全專戶」內，並約定原告李美惠應於107年1月24日再支付備證款211萬元。原告李美惠簽約時並給付200萬元予被告2人。而因原告銓聖公司在原告李美惠與被告2人簽訂系爭買賣契約書前已知悉系爭3筆土地均有套繪管制，而原告李美惠購買系爭不動產之目的係為拆除地上建物後重新建築，為確保系爭3筆土地均可解除套繪，並再以系爭3筆土地做為建築基地申請建築執照而重新建築，原告李美惠與被告2人因而在系爭買賣契約書第16條第2項約定：「買賣雙方另有特別約定，附於買賣契約書後，為本買賣契約書之一部分。」而特別約定第5點約定：「買賣雙方同意目前三筆土地，資料有套繪情形，賣方需協助排除解除套繪，若無法處理，買方得解除契約，已收受的價金無息退還給買方。」嗣原告銓聖公司由業務人員柯秀香於同年1月23日以被告2人名義向臺中市政府都市發展局（下稱臺中市政府都發局）秘書室申請補發系爭建物之65中工建使字第88號使用執照之相關圖說資料，以確定系爭3筆土地實際套繪情形，並藉此確定系爭3筆土地是否均能夠解除套繪。而被告2人於同年1月25日知悉上情後，立即以台中路郵局第33號存證信函（下稱第33號存證信函）向原告2人表示拒絕由原告銓聖公司代為申請，並表示被告2人向來均僅委託原告銓聖公司依現況銷售，不負其他義務等語，並向臺中市政府都發局撤回申請，顯見被告2人不願協助原告銓聖公司釐清系爭3筆土地套繪管制情形，被告2人已違反系爭買賣契約書之特別約定第5點約定。原告李美惠因而於同年2月3日以台中民權路郵局營收股第211號存證信函（下稱第211號存證信函）催告被告2人於函到3日內依約協助解除套繪，若無法處理，屆時該存證信函即視為解除買賣契約之意思表示，被告2人於107年2月6日收受該存證信函後，仍未提供協助解除系爭3筆土地之套繪管制，故系爭買賣契約在被告2人於107年2月6日收受第211號存證信函3日屆滿後即同年2月10日已發生解除契約效力。系爭買賣契約既已解除，則原告李美惠自得依民法第259條第1款規定，請求被告2人共同返還原告李美惠已支付之價金210萬元。
㈡系爭買賣契約書之特別約定第5點既已約定「若無法解除
套繪管制即應解約退還價金」，則原告李美惠與被告2人間就系爭不動產之買賣已合意，其中系爭3筆土地須提供原告李美惠在拆除地上建物後能重新作為建築基地之用，如系爭3筆土地實際上已有套繪管制且無法解除，則原告李美惠購買後無法重新申請建築，系爭買賣契約即確定未達目的，契約應歸於消滅，故前開特別約定第5點應解為解除條件之附款。而前開解除條件是否成就，為客觀事實存否之問題，非被告有無履行協同查詢義務之問題。倘系爭3筆土地已確定無法解除套繪管制，則解除條件已成就，系爭買賣契約即溯及自始無效，原告李美惠自無履行支付價金之義務，被告2人亦無催告原告李美惠履行支付備證款及解除系爭買賣契約之餘地；倘系爭3筆土地實際上可解除套繪管制，則被告2人即有協助原告李美惠查詢套繪管制狀態及解除套繪管制之義務。因此，系爭買賣契約先決問題在於系爭3筆土地是否可解除套繪管制及應如何解除。惟被告2人迄今未主動或配合原告銓聖公司向臺中市政府都發局提出申請，藉以釐清系爭3筆土地套繪情形，致使系爭3筆土地是否能解除套繪懸而未決。又被告2人僅以被證4文件說明其等確實有依約提供協助解除套繪，惟對於協助釐清解除套繪之具體作為則付之闕如，是以該文件顯然係臨訟製作。原告李美惠寄發予被告2人之第211號存證信函催告被告在3日內協助釐清系爭3筆土地是否能解除套繪，其真意並非要求套繪必須在3日內解除，而係要求被告2人必須有具體之協助作為，畢竟土地套繪是否存在及能否解除，只要向臺中市政府都發局提出申請即可真相大白。此外，對於被告2人主張依系爭買賣契約書約定，原告李美惠須先給付211萬元備證款後，再討論是否能解除套繪及如何解除問題，然此實非原告李美惠與被告2人簽訂系爭買賣契約之真意。況系爭3筆土地既有套繪管制，系爭買賣契約之目的即已不復存在，何須在不動產移轉登記並交屋完竣後再為確認是否可解除套繪。故系爭買賣契約已因解除條件成就而自始無效，被告2人受領210萬元價金自屬無法律上原因，原告李美惠自得依民法第179條規定，請求被告2人共同返還已支付之價金210萬元。
㈢系爭買賣契約書之特別約定第5點係被告2人需協助辦理解
除系爭3筆土地套繪管制之契約義務，而系爭買賣契約所約定原告李美惠之買賣價款分三期給付義務係屬對待給付。蓋原告李美惠購買系爭不動產之目的在拆除地上物，並在系爭3筆土地上重新建築，則解除系爭3筆土地套繪管制當然為給付買賣價金之前提，被告2人未協助履行前，原告李美惠有同時履行抗辯權而得拒絕給付價金，是以被告2人無權解除系爭買賣契約。倘被告2人有權解除系爭買賣契約，並沒收原告李美惠給付之210萬元價金作為違約金，該違約金額則顯屬過高。因依內政部不動產交易實價查詢服務網資料顯示，原告李美惠與被告2人自107年1月22日簽約至被告2人於107年2月10日解除系爭買賣契約期間，系爭不動產附近（即臺中市○○區○○路一段）之成交市價平均每坪為13.6萬元。而系爭不動產則每坪為13.33萬元（面積為154.33坪〈建物面積97.77平方公尺、土地面積412.41平方公尺〉、總價金為2058萬元），與市價幾乎無差異，甚至較市價稍低，則被告2人解除系爭買賣契約，難謂有何損害可言。又系爭買賣契約自簽約至解約不到1個月，如被告2人因解約而可沒收原告李美惠給付之210萬元價金作為違約金，實屬獲取暴利。此外，被告2人出售系爭3筆土地時，曾明確表示願協助原告李美惠解除系爭3筆土地之套繪管制，足見被告2人明知原告李美惠購買系爭3筆土地係作為建築之用，而系爭3筆土地現因無法解除套繪管制而無法做為建築之用，原告李美惠購買系爭3筆土地目的顯已不可達成，在此情形下，被告2人出售無法達成使用目的之系爭3筆土地予原告李美惠，竟又可因解除買賣契約而沒收原告李美惠給付之210萬元價金作為違約金，實難謂符合誠信原則。再縱使被告2人受有損害，則其等損害僅為系爭不動產無法順利出售，以致自107年1月22日簽約後未能另作他用而閒置至今所衍生之孳息，故被告2人以原告李美惠已給付之210萬元價金作為違約金，顯屬過高，應將違約金酌減至零。倘仍認原告李美惠應負擔違約金，則違約金數額應為10萬元，方為合理且相當。
㈣另原告銓聖公司居間仲介原告李美惠與被告2人買賣系爭
不動產，原告李美惠與被告2人就系爭不動產業已成立買賣契約，原告銓聖公司就其居間仲介之義務已履行完畢。依被告2人簽立之服務報酬確認書，原告銓聖公司服務報酬為40萬元，故原告銓聖公司自得依一般委託銷售契約書、民法第568條第1項規定，先位請求被告2人共同給付原告銓聖公司服務報酬40萬元。至於一般委託銷售契約書雖僅由被告賴國融簽訂，然由被告2人簽訂系爭買賣契約時係共同授權賴昭憲代為簽訂，而服務報酬確認書亦係由賴昭憲與原告銓聖公司簽訂，則原告銓聖公司自得依服務報酬確認書作為請求被告2人共同給付服務報酬數額之依據。況賴昭憲代理被告賴希瑋簽訂系爭買賣契約之同時承諾支付40萬元服務報酬，故被告賴希瑋拒絕給付原告銓聖公司服務報酬顯無理由。如認被告賴希瑋無需支付40萬元服務報酬，則原告銓聖公司備位請求由被告賴國融一人給付原告銓聖公司40萬元服務報酬。
㈤並聲明：1.被告2人應共同給付原告李美惠210萬元，及自
起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。2.先位聲明：被告2人應共同給付原告銓聖不動產有限公司40萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；備位聲明：被告賴國融應給付原告銓聖不動產有限公司40萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。3.訴訟費用由被告2人共同負擔；4.原告願供擔保，請准宣告假執行。
被告抗辯：
㈠賴國融部分：
1.原告李美惠請求被告2人共同給付210萬元，並無理由：⑴原告銓聖公司仲介原告李美惠與被告2人買賣系爭不動
產後，原告李美惠與被告2人經相當期間磋商，雙方於107年1月21日始就買賣價金達成合致，原告李美惠亦同意被告2人提出「價金之2成由原告李美惠以現金直接支付予被告」、「被告2人於簽約前先收受100萬元之斡旋金」等條件。然因被告2人當日僅願付10萬元之斡旋金，雙方因而就上開條件先行簽署備忘錄及附停止條件定金委託書，並約定餘款90萬元於翌日即同年1月22日付清，其餘待被告2人審閱主約完畢再行締約。惟於翌日原告李美惠拒絕支付餘款90萬元斡旋金，且要求被告2人須於當日簽訂正式契約，原告李美惠始願支付總價2成即411萬元（當天先付200萬元；餘211萬元於同年1月24日付清），被告2人因原告李美惠堅持不願遵照備忘錄之約定處理，且一再保證可如期支付2成價金，被告2人因而同意當日簽訂系爭買賣契約書。詎當日原告銓聖公司配合之地政士到場為原告李美惠與被告2人確認條款時，地政士突然告知經查詢資料發現系爭3筆土地有套繪管制，且原告李美惠購買系爭3筆土地之實際動機為拆除現有建物後在該土地上重建建物，因而希望被告2人協力確認系爭3筆土地得否解除套繪管制，被告2人此時始知原告李美惠買受系爭不動產之實際動機。又被告2人向來僅著眼於成屋現況出售，未曾特別留意基地之其他利用價值，因而在此之前並不瞭解何謂建地套繪管制制度，亦不知系爭3筆土地有套繪管制情狀。被告2人與原告李美惠因此詢問地政士有關解除套繪之具體做法及所需作業時間，經地政士向雙方說明：可能需向市政府送件後，待一段時間，才能查明系爭3筆土地能否解除套繪管制，或完成解除套繪之手續，屆時買方應該已經支付簽約金及備證款共計411萬予賣方，但若嗣後結果係無法解除套繪，則再由賣方無息退還此等價金予買方即可等語，雙方遂均同意由地政士主筆擬訂系爭買賣契約書之特別約定第5點及其他各項約定內容，進而在各項契約文件上用印、簽名。
⑵被告2人於同年1月22日簽約後，隨即由代理人賴昭憲於
翌日傍晚與原告銓聖公司特約之地政士丁香雲通話，並約定於同年月24日收受備證款及交付交易所需文件，且一併將被告2人之印章交予原告銓聖公司人員以授權該公司人員代為查詢套繪管制狀況。於同年月24日被告2人委託賴昭憲攜帶交易所需證件及印章前往原告銓聖公司處，原告李美惠竟突然表示不願依原定日期給付剩餘備證款，並要求被告2人先確認能解除套繪管制，始願履行約定。惟依簽約當時地政士說明條款之精神，及雙方同意之做法，均指雙方仍應照常履約（即於同年1月24日原告李美惠應先給付備證款211萬元；被告提供過戶文件，並持續協助查明或辦理解除套繪），而在履約後，如確認系爭3筆土地之套繪管制因故難以解除，則以無法解除套繪作為被告2人保有價金之解除條件，解除條件成就時再由被告2人無息返還價金。況系爭買賣契約書之特別約定第5點亦未約定被告2人需協助排除解除套繪辦理時程、應完成時程及何時確認得否解除套繪，則被告2人於何時及以何種方式查詢系爭3筆土地之套繪管制相關事項，均未違反系爭買賣契約之約定。又被告2人於107年1月24日未獲原告李美惠如期給付211萬元備證款後，已明示暫時停止協助排除解除套繪而無法提供被證4授權書予原告銓聖公司，惟被告2人於同年1月25日基於善意自行前往臺中市政府都發局洽詢套繪相關事宜時，始知原告銓聖公司之業務員柯秀香已於同年1月23日盜刻被告2人之印章，並以被告2人名義向臺中市政府都發局申請相關資料，被告2人始通知臺中市政府都發局並未授與柯秀香代理權。由上可知，因原告李美惠臨時提出違背系爭買賣契約原意之要求，並自行中止履約，被告2人自得提出同時履行之抗辯而中止系爭買賣契約之履行，並寄發第33號存證信函向原告2人表示拒絕由原告銓聖公司代為申請，並由被告2人向臺中市政府都發局撤回申請。
⑶嗣被告賴國融於107年1月31日以台中法院郵局第286號
存證信函催告原告李美惠於收函後3日內給付備證款211萬元，原告李美惠於107年2月1日收受該等存證信函後，仍未給付備證款211萬元，並寄發第211號存證信函催告被告2人於函到3日內協助解除套繪，若無法處理，屆時該存證信函即視為解除買賣契約之意思表示，此不但已對被告2人課予系爭買賣契約所未約定之義務，事實上亦無法達成，被告賴國融因此於107年2月6日以台中路郵局第47號存證信函向原告李美惠為解除系爭買賣契約之意思表示，並依系爭買賣契約書第11條第2項約定沒收原告李美惠已給付之定金及價款共210萬元作為違約賠償，原告李美惠業已於107年2月7日收受該等存證信函，故原告李美惠與被告賴國融間之系爭買賣契約早已於107年2月7日合法解除。系爭買賣契約既已於107年2月7日合法解除，則系爭買賣契約已不再合法有效存在，是以原告李美惠以被告2人未協力查明能否解除套繪，且系爭3筆土地終局無法解除套繪為由，主張被告2人於107年2月6日收受其所寄發第211號存證信函3日屆滿後即同年月10日發生解除系爭買賣契約之效力，並請求被告2人返還210萬元，顯無理由。
⑷原告2人主張依被告2人寄發之第33號存證信函所載「吾
二人向來均僅委託銓聖公司依現況銷售，不負其他義務」，認為被告2人拒絕履行系爭買賣契約書之特別約定第5點約定。惟此係原告2人之誤解或刻意斷章取義，蓋依原告2人所截取上開文字全文應為「按吾二人與李女士之買賣契約及附件均未訂定吾二人負有先行確認系爭土地確實可解除套繪之義務（倘銓聖公司曾對李女士為任何相關保證，此應由銓聖公司自行負責，概與吾二人無涉，因吾二人向來均僅委託銓聖公司依現況銷售，不負其他義務），故吾二人履約並無瑕疵…。」足知被告2人所表示意思為系爭買賣契約並未約定被告2人解除套繪之時限，亦未約定須以確認可解除套繪作為給付價金之條件，故被告2人履約並無瑕疵。至於上開括號內之陳述，係指因被告賴國融最初委託原告銓聖公司出售系爭不動產之條件僅為現況銷售，從未談及解除套繪管制之問題，故倘原告銓聖公司在系爭買賣契約書簽訂前曾向原告李美惠口頭保證會先確認系爭3筆土地確實可解除套繪，原告李美惠再行購買系爭3筆土地，此僅存在於原告銓聖公司與原告李美惠間約定，與被告2人無涉，不能拘束被告2人，故原告李美惠不能僅以截取其中「僅委託銓聖公司依現況銷售，不負其他義務」之文字，即遽認被告2人無意履約。
⑸系爭買賣契約書第11條第2項約定，並未明訂為懲罰性
違約金，故應屬賠償總額預定性之違約金。又依內政部公布之成屋買賣契約書範本第11條關於違約之處罰，第3項記載：「買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償。」可知賣方解除契約並沒收買方已付價款充作違約金之金額不得高於房地總價款15%，則被告2人解除系爭買賣契約，並沒收已收210萬元價金作為違約金（相當於總價2058萬之10%），並未高於一般行情，而應無過高之虞。此外，被告2人係因可歸責於原告李美惠事由而解除系爭買賣契約，倘被告2人要再次委託銷售系爭不動產，則需再支出仲介報酬，且再次銷售也未必能賣相同價金，故被告2人解除系爭買賣契約，對其等而言也有相當之損害。再原告李美惠欲購買無套繪管制而可改建之建地，卻未曾於簽約前請被告2人協助先行調查系爭不動產之狀況，寧可早日簽訂系爭買賣契約書，並增訂特別約定第5點約定，顯見原告李美惠自願受系爭買賣契約約定之拘束，是以原告李美惠依約有先行給付211萬元備證款之義務。然原告李美惠經被告2人催告給付211萬元備證款後仍不依約給付，故倘原告李美惠臨訟可請求酌減違約金，無異要求被告2人自行承擔原告李美惠違約所致之不利益。故被告2人依約沒收已收210萬元價金作為違約金，並未過高。
2.原告銓聖公司依一般委託銷售契約先位請求被告2人共同給付服務報酬40萬元；備位請求被告賴國融應給付服務報酬40萬元，均無理由：
⑴原告雖主張被告2人確實因原告銓聖公司居間仲介而
與原告李美惠成立系爭買賣契約，而服務報酬確認書上所記載賣方即被告2人，係直接援引系爭買賣契約上賣方當事人，故被告2人應共同給付服務報酬。惟系爭買賣契約書上雖記載賣方為被告2人，然此並不代表被告2人即均有委託原告銓聖公司銷售。又服務報酬確認書上客戶簽章欄位賴昭憲僅代理實際委託原告銓聖公司銷售之被告賴國融，並不包括被告賴希瑋，故須給付原告銓聖公司服務報酬之人僅為被告賴國融。至於服務報酬確認書上所記載賣方為被告賴國融、賴希瑋，此實屬原告銓聖公司人員之誤認。
⑵由被告賴國融與原告銓聖公司所簽訂一般委託銷售契
約書第6條第1項：「買賣成交者，乙方（即原告銓聖公司）得向甲方（即被告賴國融）收取服務報酬…。
甲方應於簽訂不動產買賣契約書時給付服務報酬總額之百分之五十，交屋時再給付百分之五十，並均以現金一次給付」、第2項第3款：「有下列各款情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應支付第一項約定之服務報酬予乙方：…㈢甲方同意出售或乙方所媒介之買方之承購條件已達甲方之銷售條件，甲方拒絕與關成簽定買賣契約書；或簽定不動產買賣契約書後違約不賣；或因可歸責於甲方之事由致買方解除買賣契約者。」之約定，可反面推知，倘被告賴國融並未違約不賣或無可歸責於被告賴國融之事由致原告李美惠解除買賣契約，則被告賴國融即無須支付服務報酬予原告銓聖公司。而系爭買賣契約係因原告李美惠違反先行給付備證款之義務，經被告2人催告履行後，原告李美惠仍不履行，致被告2人解除系爭買賣契約，故被告賴國融並未違約不賣或有可歸責於被告賴國融之事由致原告李美惠解除系爭買賣契約，故依前揭約定反面推論，被告賴國融並無給付服務報酬予原告銓聖公司之義務。
⑶因被告賴國融簽約前僅委託原告銓聖公司依現況銷售
成屋，原告銓聖公司卻未徵詢被告2人，亦未詳實調查系爭不動產套繪情況下，即擅作主張，自行於物件case study宣傳品上標榜「大地坪可改建4-5戶別墅」（此非被告2人出售系爭建物之原意，被告2人原意僅單純建物買賣），使原告李美惠對系爭不動產產生興趣，大幅提高交易風險。又買賣雙方於簽約當日始發現原告銓聖公司根本未曾與被告2人溝通套繪問題，致簽約後被告2人始能著手協助查明套繪情況。嗣原告銓聖公司又為協助被告2人之買賣相對人即原告李美惠迅速查明系爭不動產套繪狀況，以利原告李美惠中止交易而早日解約，並要求返還已給付價金，竟於被告2人承諾於107年1月24日會提供私章及授權之前一日即1月23日，盜刻被告2人之印章至臺中市政府都發局申請系爭不動產相關資料，因而嚴重危害被告2人在同年1月24日行使同時履行抗辯之權利，及被告2人向行政機關提出申請相關資料之表意自由。原告銓聖公司在系爭不動產買賣中既同受原告李美惠與被告賴國融委託，本應保持中立，但原告銓聖公司卻在原告李美惠與被告2人陷入糾紛時，竟偏袒原告李美惠，協助原告李美惠對被告2人提起訴訟，甚至派遣公司人員擔任原告李美惠之訴訟代理人。原告銓聖公司上揭行為，顯已違反對被告賴國融之受託義務而為有利於相對人即原告李美惠之行為，依民法第571條規定，自不得向被告賴國融請求給付服務報酬。⑷縱認原告銓聖公司得向被告賴國融請求雙方約定之服
務報酬，然原告銓聖公司為急欲促成交易以圖賺取報酬，因而未能在系爭不動產買賣締約前善盡讓買賣雙方意向充分溝通，並協助買賣雙方進行必要之前置作業以降低風險之責，又偏袒原告李美惠單方，讓被告2人與原告李美惠陷入糾紛幾近一年，故原告銓聖公司所任勞務「過大於功」，對被告賴國融而言毫無價值，被告賴國融自得依民法第572條規定，請求法院酌減其服務報酬至零。倘認被告賴國融不得請求酌減原告銓聖公司之服務報酬，則除斟酌原告銓聖公司有上開行為外，並酌量系爭不動產買賣係因原告李美惠無故違約拒付211萬元備證款，致被告2人不得已解除系爭買賣契約，以及被告賴國融僅保有210萬元之一半即105萬元（另一半105萬元由被告賴希瑋保有），約僅有原訂買賣總價金之20分之1，故依原訂成交價計算服務報酬，亦顯失公平，報酬過鉅，故原告銓聖公司得向被告賴國融請求之服務報酬，應以系爭不動產買賣契約解除後被告賴國融實際保有之價金105萬元作為計算報酬基準，而不應以原訂成交價比例計算之。
3.並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵訴訟費用由原告負擔；⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告賴希瑋部分：
1.被告賴希瑋曾於107年1月31日以台中法院郵局第285號存證信函催告原告李美惠於函到後3日內給付備證款211萬元，否則依系爭買賣契約書所訂之「違約處理」辦理，原告李美惠於同年2月1日收受該存證信函後，仍不履行，被告賴希瑋因而於同年2月6日以台中路郵局第48存證信函向原告李美惠為解除系爭買賣契約之意思表示，並依系爭買賣契約書第11條第2項約定沒收原告李美惠已給付之定金及價款共210萬元作為違約賠償，原告李美惠業於同年2月7日收受該存證信函，故被告賴希瑋與原告李美惠間之系爭不動產買賣契約早已於107年2月7日合法解除。
2.原告銓聖公司所提出一般委託銷售契約書上僅有被告賴國融簽名，被告賴希瑋並未在該書面上簽名，故被告賴希瑋與原告銓聖公司間並無委託銷售契約，原告銓聖公司自不得依一般委託銷售契約書請求被告賴希瑋給付服務報酬。
3.其餘引用被告賴國融上開所述。
4.並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵訴訟費用由原告負擔；⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本件經整理爭點結果如下：（見本院卷第177頁反面至178頁反面、第249頁正反面、第275頁反面）不爭執事項：
㈠坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地及同段
建號394號即門牌臺中市○○區○○路○段000巷00號建物為被告2人所共有，應有部分各2分之1。
㈡原告李美惠與被告2人於107年1月22日簽訂不動產買賣契
約書，約定由被告2人將系爭不動產出賣予原告李美惠，買賣總價為2058萬元；約定分三期給付，第一期簽約備證款411萬元、第二期款於土地增值稅單核下3日內支付1647萬元，第三期尾款0元，並約定買賣價款均應存入保管銀行之「中信房屋房屋交易安全專戶」內，但雙方有特別約定買方同意賣方可以動用簽約備證款411萬元。
㈢系爭買賣契約書第十六條第二項約定：「買賣雙方另有特
別約定，附於買賣契約書後，為本買賣契約書之一部分。」而特別約定第5點約定：「買賣雙方同意目前三筆土地，資料有套繪情形，賣方需協助排除解除套繪，若無法處理，買方得解除契約，已收受的價金無息退還給買方。」㈣原告李美惠已於簽約前支付被告2人定金10萬元，於簽約
時給付200萬元，雙方約定買方於107年1月24日再支付備證款211萬元，但原告李美惠以被告2人尚未提出排除系爭3筆土地套繪管制所需資料而未給付上開備證款。
㈤原告銓聖公司為系爭不動產買賣契約之仲介公司，與買賣
雙方各自約定買方即原告李美惠給付之仲介報酬為20萬元，賣方即被告2人給付之仲介報酬為40萬元。
㈥原告銓聖公司於107年1月23日擅刻被告2人之印章，並以
被告2人名義向臺中市政府都發局秘書室申請補發系爭建物之65中工建使字第88號使用執照謄本及影印圖說。被告2人於107年1月25日知悉上情後，立即以台中路郵局第33號存證信函向原告2人表示拒絕由原告銓聖公司代為申請，並由被告2人向臺中市政府都發局撤回申請。
㈦原告李美惠於107年2月3日以台中民權路郵局營收股第211
號存證信函催告被告2人於函到3日內依約協助解除套繪，若無法處理，屆時該存證信函即視為解除買賣契約之意思表示，被告2人於107年2月6日收受該存證信函。
㈧被告賴國融、賴希瑋分別於107年1月31日以台中法院郵局
第286、285號存證信函催告原告李美惠於收函後3日內給付備證款211萬元，否則依系爭買賣契約書所訂之「違約處理」辦理，原告李美惠於107年2月1日收受上開2存證信函。
㈨被告賴國融、被告賴希瑋於107年2月6日以台中路郵局第
47、48號存證信函向原告李美惠為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，並依系爭買賣契約書第十一條第二項約定沒收原告李美惠已給付之定金及價款作為違約賠償，原告李美惠於107年2月7日收受上開存證信函。
爭執之事項：
㈠原告李美惠請求被告2人共同給付210萬元，是否有理由？
1.原告李美惠主張其與被告2人間之系爭買賣契約，於被告2人於107年2月6日收受原告李美惠所寄發之存證信函3日屆滿後發生解除契約之效力，並因此請求被告2人返還已付之價金210萬元，是否有理由？
2.原告李美惠與被告2人間之系爭不動產買賣契約，是否經被告2人合法解除？
3.承上，被告2人若已合法解除，並沒收原告李美惠給付之價款210萬元作為違約金，則原告李美惠主張違約金過高，應酌減至0元，並依不當得利請求被告2人返還210萬元，是否有理由？㈡原告銓聖公司依委託銷售契約書先位請求被告2人共同給
付服務報酬40萬元，備位請求被告賴國融給付服務報酬40萬元，是否有理由？
肆、得心證之理由：原告李美惠請求被告2人共同給付210萬元，是否有理由？說明如下：
㈠原告李美惠與被告2人於107年1月22日簽訂不動產買賣契
約書，約定由被告2人將系爭不動產出賣予原告李美惠，買賣總價為2058萬元；約定分三期給付，第一期簽約備證款411萬元、第二期款於土地增值稅單核下3日內支付1647萬元，第三期尾款0元，並約定買賣價款均應存入保管銀行之「中信房屋房屋交易安全專戶」內，但雙方有特別約定買方同意賣方可以動用簽約備證款411萬元（不爭執事項㈡參照）。而原告李美惠已於簽約前支付被告2人定金10萬元，於簽約時給付200萬元，雙方約定買方於107年1月24日再支付備證款211萬元，但原告李美惠以被告2人尚未提出排除系爭3筆土地套繪管制所需資料而未給付上開備證款（不爭執事項㈣參照）。基上可知，買賣雙方約定原告李美惠應於107年1月24日支付之備證款211萬元，係屬第一期簽約備證款411萬元中之一部分（本院卷第30頁之期款明細併為參照）；又買賣雙方雖然約定價款均應存入保管銀行之「中信房屋房屋交易安全專戶」內，但另特別約定買方同意賣方可以動用簽約備證款411萬元，亦即原告李美惠給付之第一期簽約備證款並未存入履約保證專戶，可由被告2人先行動用（雙方簽訂之特別約定第2點併為參照，見本院卷第27頁）。
㈡系爭買賣契約書第十六條第二項約定：「買賣雙方另有特
別約定，附於買賣契約書後，為本買賣契約書之一部分。」而特別約定第5點約定：「買賣雙方同意目前三筆土地，資料有套繪情形，賣方需協助排除解除套繪，若無法處理，買方得解除契約，已收受的價金無息退還給買方。」（不爭執事項㈡參照）。基此可知，買賣雙方為上開「特別約定」時，僅將賣方「無法排除解除套繪」作為約定解除契約之條件，並未將賣方「需協助排除解除套繪」之履行義務，與第三條之「買方價金支付義務」有所連結。質言之，依系爭買賣契約書第三條及第十六條第二項之約定綜合以觀，原告李美惠於107年1月22日簽約並給付200萬元簽約款後，有續於同年1月24日給付備件款211萬元，及預定於同年5月10日給付完稅款1647萬元之義務；而雙方於履約過程中，若確認被告2人無法處理系爭3筆土地之解除套繪事宜（即無法解除法定空地之套繪管制），原告李美惠即得依上開約定解約條款解除系爭買賣契約，被告2人並應將已收受之價金無息退還予原告李美惠。又依系爭買賣契約書第三條第二項之約定內容觀之，「第一期簽約備證款」所稱之備證，係指出賣人將系爭3筆土地及系爭建物之權狀正本交由特約地政士保管，同時雙方備齊證件，並在過戶書表上蓋妥印鑑章交付特約地政士而言，並不及於排除系爭3筆土地套繪管制所需之資料。再者，買賣雙方本有約定買賣價款均應存入保管銀行之「中信房屋房屋交易安全專戶」內，若依該履約保證程序，原告李美惠本無須擔心行使約定解除條款時無法取回已付價金之問題，但因雙方有特別約定買方同意賣方可以動用簽約備證款411萬元，原告李美惠因而有日後恐無法順利取回已付價金之顧慮，此諒係原告李美惠於被告2人未提出排除系爭3筆土地套繪管制所需資料前堅持不給付備證款之原因，然此內心顧慮，尚無從據為不依約給付備證款之正當理由。從而原告李美惠以被告2人尚未提出排除系爭3筆土地套繪管制所需資料，因而不給付上開備證款，應屬無據。
㈢系爭買賣契約書第十一條第二項約定：「甲方（指原告李
美惠）除因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，…若經乙方（指被告2人）依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而甲方仍不履約者，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償，…」（見本院卷第24頁）。茲查，原告李美惠未依約於107年1月24日給付備證款211萬元，被告賴國融、賴希瑋乃分別於107年1月31日以台中法院郵局第286、285號存證信函催告原告李美惠於收函後3日內給付備證款211萬元，否則依系爭買賣契約書所訂之「違約處理」辦理，原告李美惠於107年2月1日收受上開2存證信函（不爭執事項㈧參照）。而原告李美惠於受前開催告後仍未給付備證款，被告賴國融、被告賴希瑋因此於107年2月6日以台中路郵局第47、48號存證信函向原告李美惠為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，並依系爭買賣契約書第十一條第二項約定沒收原告李美惠已給付之定金及價款作為違約賠償，原告李美惠於107年2月7日收受上開存證信函（不爭執事項㈨參照）。被告2人催告原告李美惠給付備證款211萬元未果後，繼而解除系爭買賣契約，核與系爭買賣契約書第十一條第二項之約定相符，故系爭買賣契約已於107年2月7日經被告2人合法解除。至於原告李美惠雖於107年2月3日以台中民權路郵局營收股第211號存證信函催告被告2人於函到3日內依約協助解除套繪，若無法處理，屆時該存證信函即視為解除買賣契約之意思表示；而被告2人於107年2月6日收受該存證信函（不爭執事項㈦參照）。惟查，系爭買賣契約書第十六條第二項之特別約定第5點固有約定：「買賣雙方同意目前三筆土地，資料有套繪情形，賣方需協助排除解除套繪，若無法處理，買方得解除契約，已收受的價金無息退還給買方。」然所稱之「賣方需協助排除解除套繪」，並未約明具體協助內容及時程；另所稱之「若無法處理」，應係指無法解除系爭3筆土地之法定空地套繪管制，此能否於3日內即得有確切結果，容有可疑，故原告李美惠於上開存證信函催告被告2人於函到3日內依約協助解除套繪，若無法處理，屆時該存證信函即視為解除買賣契約之意思表示等語，難認已生催告及解除契約之效力。況且，系爭買賣契約已於107年2月7日經被告2人合法解除，故亦無從因原告李美惠為上開催告而於107年2月10日再度發生解除契約之效力。從而原告李美惠主張其與被告2人間之系爭買賣契約，於被告2人於107年2月6日收受原告李美惠所寄發之存證信函3日屆滿後發生解除契約之效力，並因此請求被告2人返還已付之價金210萬元，即屬無據，不應准許。
㈣被告2人已合法解除系爭買賣契，並依約沒收原告李美惠
給付之價款210萬元作為違約金，已如前述。依系爭買賣契約書第十一條第二項所定「乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償」之內容觀之，該條款所約定者應屬賠償額預定性違約金。而按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院90年度台上字第857號民事裁判要旨參照）。茲查，系爭買賣契約之履約爭議，係緣起於系爭3筆土地其中之582、583地號為臺中市政府65建都營外使字第88號使用執照之法定空地，因此受法定空地之套繪管制而無法作為建築基地使用，此為兩造所是認。而原告李美惠於套繪管制能否解除之不明情形下，擔心若再交付備證款211萬元，日後恐有解約無法取回之風險，因此未於107年1月24日依約給付，此雖構成違約，但事出有因，尚難認為其係惡性不履約；且被告2人於原告李美惠違約後，隨即於107年2月6日發函解除契約，而其等於解除契約後，依系爭買賣契約書第十一條第二項約定，系爭不動產即任憑被告2人處理，亦即被告2人亦得再為出賣，其等因原告李美惠之違約而喪失交易機會之期間極為短暫，對被告2人不致造成重大之經濟損失；又被告2人縱使因原告李美惠違約而受有系爭不動產再次出賣可能減少之價差及增加交易成本費用之損失，惟不動產售價高低所涉因素眾多，被告2人嗣後出賣之價格縱使低於雙方原所約定之2058萬元，其價差損失，尚難全數責由原告李美惠承擔。本院審酌上情，認為被告2人沒收原告李美惠交付之210萬元作為違約金，其金額過高，應酌減為60萬元較屬適當。而民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」又違約金如屬過高，法院可為酌減，酌減後金額之返還，係屬不當得利之範疇，最高法院81年度台上字第2500號民事裁判要旨可為參照。被告2人沒收原告李美惠交付之210萬元作為違約金，其金額過高，經本院酌減為60萬元，已如前述。被告2人所沒收之210萬元違約金，其中經酌減為60萬元後所餘之150萬元，被告2人受領之法律上原因嗣後已不存在，原告自得依不當得利之規定請求被告返還。
原告銓聖公司依委託銷售契約書先位請求被告2人共同給付
服務報酬40萬元，備位請求被告賴國融給付服務報酬40萬元，是否有理由？說明如下：
㈠原告銓聖公司與被告賴國融曾於106年11月20日簽訂「一
般委託銷售契約書」，約定賴國融將系爭不動產委託原告銓聖公司居間仲介銷售，委託銷售期間自106年11月21日起至107年5月31日止，買賣成交時，原告銓聖公司得向被告賴國融收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之4，此有委託銷售契約書在卷可憑（見本院卷第210頁）。
嗣原告銓聖公司居間原告李美惠向被告2人購買系爭不動產後，由訴外人賴昭憲代理被告2人於107年1月22日與原告李美惠簽訂不動產買賣契約書（見本院卷第21至27頁），並於同日與原告銓聖公司簽訂服務報酬確認書（見本院卷第44頁）。上開服務報酬確認書記載賣方為被告2人，實收服務費為40萬元，核與前開委託銷售契約書之委託人為被告賴國融，服務報酬為實際成交價之百分之4（換算數額為20,580,000元×4%=823,200元）不同，此顯然係被告2人（由賴昭憲代理）於出賣系爭不動產時，基於出賣人地位再與原告銓聖公司重新議定服務報酬。故系爭不動產之居間契約，應認為於107年1月21日簽訂服務報酬確認書時，由被告賴希瑋加入為委託人，且約定之服務報酬由實際成交價之百分之4（即823,200元）變更為40萬元。
㈡民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為
他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」第572條規定：「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。」茲查，系爭不動產買賣契約之簽訂，係由原告銓聖公司介紹斡旋所致，故原告銓聖公司得請求被告2人給付居間報酬。而被告2人依上開服務報酬確認書之約定，本應給付原告銓聖公司居間報酬40萬元（該居間報酬，依不動產仲介實務，應包括協助處理買賣雙方日後分期價金之支付及不動產產權之移轉等事宜），惟系爭買賣契約嗣後因原告李美惠之違約而經被告2人解除，買賣雙方並因此對簿公堂，原告銓聖公司於本件訴訟亦派員擔任原告李美惠之訴訟代理人，由此可知，原告銓聖公司於買賣雙方發生履約爭議後應已停止後續之履約服務，則原約定之40萬元居間報酬，其數額即屬過高而有失公平，爰依被告2人之請求，酌減報酬為20萬元。
㈢被告2人雖以上開委託銷售契約書第六條第二項第三款「
因可歸責於甲方（指被告）之事由致買方解除買賣契約者」之反面解釋，主張系爭買賣契約係因原告李美惠違反先行給付備證款之義務而經被告2人解除契約，被告2人並未違約不賣或有可歸責事由致原告李美惠解除系爭買賣契約，故被告2人並無給付服務報酬予原告銓聖公司之義務云云。惟查，上開委託銷售契約書第六條第二項係關於「視為乙方（指原告銓聖公司）已完成仲介之義務」之規定，而系爭不動產確實已因原告銓聖公司之居間而使買賣雙方簽訂買賣契約，並為部分履行，原告銓聖公司因此即有報酬請求權，已如前述。系爭買賣契約嗣後雖因原告李美惠違約而經被告2人解除並沒收原告李美惠給付之價金作為違約金，然被告2人得以沒收原告李美惠給付之價金作為違約金，仍係緣於原告銓聖公司居間使買賣雙方成立契約所致。從而被告2人上開所辯，應非可採。
㈣另被告2人主張其等於簽約前僅委託原告銓聖公司依現況
銷售成屋，原告銓聖公司卻未徵詢被告2人，亦未詳實調查系爭不動產套繪情況下，即擅作主張，自行於物件宣傳品上標榜「大地坪可改建4-5戶別墅」，使原告李美惠對系爭不動產產生興趣，大幅提高交易風險。又買賣雙方於簽約當日始發現原告銓聖公司根本未曾與被告2人溝通套繪問題，致簽約後被告2人始能著手協助查明套繪情況。嗣原告銓聖公司又為協助被告2人之買賣相對人即原告李美惠迅速查明系爭不動產套繪狀況，以利原告李美惠中止交易而早日解約，並要求返還已給付價金，竟於被告2人承諾於107年1月24日會提供私章及授權之前一日即1月23日，盜刻被告2人之印章至臺中市政府都發局申請系爭不動產相關資料，因而嚴重危害被告2人在同年1月24日行使同時履行抗辯之權利，及被告2人向行政機關提出申請相關資料之表意自由。原告銓聖公司在系爭不動產買賣中既同受原告李美惠與被告委託，本應保持中立，但原告銓聖公司卻在原告李美惠與被告2人陷入糾紛時，竟偏袒原告李美惠，協助原告李美惠對被告2人提起訴訟，甚至派遣公司人員擔任原告李美惠之訴訟代理人。原告銓聖公司上揭行為，顯已違反對被告之受託義務而為有利於相對人即原告李美惠之行為，依民法第571條規定，自不得向被告2人請求給付服務報酬云云。惟查，原告銓聖公司縱使於物件宣傳品上標榜「大地坪可改建4-5戶別墅」，使原告李美惠對系爭不動產產生興趣，亦僅係其仲介不動產之手法；另原告銓聖公司為查明系爭3筆土地遭套繪情形，擅自刻用被告2人之印章至臺中市政府都發局申請系爭不動產相關資料，此便宜行事之舉措固有不是，但被告2人並未因此受有具體損害。至於原告銓聖公司於買賣雙方陷入糾紛時偏袒原告李美惠，協助原告李美惠對被告2人提起訴訟，甚至派遣公司人員擔任原告李美惠之訴訟代理人等行為，雖令被告2人感到不悅，但此等行為均在被告2人解除系爭買賣契約之後，與其居間成立系爭買賣契約無涉，且本院亦就原告銓聖公司未為後續履約服務部分酌減報酬，故被告2人依民法第571條規定，主張原告銓聖公司不得向其等請求報酬，亦非可採。
綜上所述，原告李美惠依不當得利之法律關係請求被告2人
共同給付150萬元，及自起訴狀繕本送達被告2人之翌日即107年3月28日（收受回證見本院卷第50、51頁）起至清償日止按週年利率百分之5計算之遲延利息；原告銓聖公司依居間契約請求被告2人共同給付20萬元，及自起訴狀繕本送達被告2人之翌日即107年3月28日起至清償日止按週年利率百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許。原告2人其餘逾上開部分之請求，為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
本件訴訟費用（減縮部分除外），應由兩造依其勝敗比例分
擔。至於原告銓聖公司原請求60萬元，嗣減縮為請求40萬元，該減縮20萬元部分，性質上屬訴之撤回，依民訴訟法第83條前段規定，其訴訟費用應由原告銓聖公司負擔。
原告李美惠勝訴部分，兩造各自陳明願供擔保聲請宣告假執
行及免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。另原告銓聖公司勝訴部分，為所命給付金額未逾50萬元之判決，爰依職權宣告假執行；而被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告2人敗訴部分，其假執行之聲請，因失所依附，應予駁回。
伍、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第83條前段、第79條、第85條第1項前段、但書、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 108 年 3 月 20 日
民事第三庭 法 官 游文科正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 20 日
書記官 楊玉華