臺灣臺中地方法院民事判決 107年度重訴字第171號原 告 林欣怡訴訟代理人 王傳賢律師
陳麗如律師被 告 林季完上列當事人間塗銷抵押權登記事件，本院於民國107年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將如附表一所示不動產交還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣肆佰壹拾參萬零壹佰貳拾柒元，及自民國107年5月21日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告應自民國107年3月1日起，至交還第一項所示不動產予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零貳元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決於原告以新臺幣參佰壹拾貳萬柒仟元為被告供擔保後，得為假執行；如被告以新臺幣玖佰參拾柒萬玖仟壹佰零柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面
壹、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，本院依原告聲請，由其一造辯論判決。
貳、按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。查：原告起訴時先位訴之聲明為：一、被告應將如附表一所示不動產交還予原告。並應給付原告民國（下同）107年3 月1 日起至交還前開不動產止，按月以新臺幣（下同）12,500元計算之損害金。二、被告應給付原告1,975,000 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。備位訴之聲明為：一、被告應給付原告7,855,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、被告應將如附表一所示不動產交還予原告。並應給付原告107年3月1日起至交還前開不動產之日止，按月以12,500元計算之損害金。原告於107年4月27日以民事變更聲明狀，減縮訴之聲明為：一、被告應給付原告4,130,127元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、被告應將如附表一所示不動產交還予原告。並應給付原告自107年3月1日起至交還前開不動產之日止，按月以10,002元計算之損害金（見本院卷第63頁）。最後於107年5月10日言詞辯論期日，就前述遲延利息起算日，減縮為自變更聲明狀繕本送達被告翌日（即107年5月21日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。核前揭原告變更聲明部分，係基於同一基礎事實，變更應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，自應准許。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、如附表一所示不動產係原告於93年7月間以580萬元出售予被告，並於93年9月24日移轉登記予被告，惟被告就買賣餘款280萬元遲未給付，經原告二次催告後仍未付款，業經原告解除買賣契約，並向鈞院提起105年度重訴字第591號回復原狀事件，判決被告應將如附表一所示不動產移轉登記予原告，案件亦已確定。被告於前揭買賣契約解除後，並未將如附表一所示不動產交還予原告，復無法律上之原因持續占有至今，致原告受有相當損害，被告除應依法返還如附表一所示不動產外，尚須依不當得利法律關係給付原告如附表二所示之不當得利。即被告應返還原告自94年1月1日起至107年2月月28日期間土地申報地價、房屋現值合計價額，及以年息百分之十計算年度相當於租金之不當得利數額為基準，如附表二所示之計算，被告應償還房地使用價額共計2,259,254元，並應自107年3月1日起，至交還如附表一所示不動產之日止，以107年1月當期申報如附表一所示土地（面積：116平方公尺）地價為每平方公尺6,202元，總計719,432元（計算式：6,202x116= 719,432），坐落其上之房屋107年房屋現值為480,800元，合計1,200,232元，換算每月相當於租金之損害金即為10,002元，被告應按月給付原告以10,002元計算相當於租金之損害金。
二、如附表一所示不動產上亦存有被告向中國信託商業銀行股份有限公司（下簡稱中國信託）貸款而辦理之最高限額588 萬元抵押權設定未塗銷，經中國信託告知就被告於該行所設定抵押權擔保之債務餘額為1,870,873元，原告遂於107年4月25日如數匯款代償被告該項貸款債務，並由中國信託出具抵押權塗銷同意書及他項權利證明書，由原告完成系爭抵押權之塗銷登記。原告代被告清償前開債務，依民法第311條、第312條規定，由原告承受中國信託之債權人地位，並以民事變更聲明狀通知此一事實，被告應給付該代償款1,870,873元。
三、綜上，被告應給付原告4,130,127元（即如附表二所示不動產使用價額2,259,254元+代償款1,870,873元=4,130,127元）；且被告應將如附表一所示不動產交還予原告，並應給付原告自107年3月1日起，至交還前開不動產之日止，按月以10,002元計算之損害金。
四、並聲明：
（一）被告應給付原告4,130,127元，及自變更聲明訴狀繕本送達被告翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）被告應將如附表一所示不動產交還予原告，並應給付原告107年3月1日起至交還前開不動產予原告之日止，按月給付原告10,002元計算之損害金。
（三）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
參、本院之判斷：
一、原告主張：如附表一所示不動產於93年7月間，由原告以580萬元出售予被告，並於93年9月24日移轉登記予被告，惟被告就買賣餘款280萬元遲未給付，經原告二次催告後仍未付款，業經原告105年12月27日解除買賣契約，並向本院提起105年度重訴字第591號回復原狀事件，判決被告應將如附表一所示不動產移轉登記予原告，判決亦已確定等情，業據原告提出本院105年度重訴字第591號確定判決（見本院卷第11-19頁）、如附表一所示不動產於105年3月5日之謄本（見本院卷第20-23頁）、如附表一所示不動產於107年2月27日之謄本（見本院卷第24-25頁），在卷可憑，且經本院調閱上開105年度重訴字第591號民事卷宗，查核相符，應堪信為真實。按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。．．。」民法第259條第1款定有明文。兩造前述買賣契約業已解除，被告於前揭買賣契約解除後，並未將如附表一所示不動產交還予原告而繼續占有使用，原告請求被告返還如附表一所示不動產，於法有據，應予准許。
二、按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：．．三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。．．六、應返還之物有毀損、滅失，或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。」民法第259條第3款、第6款定有明文。「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179條亦定有明文。又按不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照；又無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。查：
（一）原告主張兩造前述買賣契約業已解除，被告於前揭買賣契約解除後，並未將如附表一所示不動產交還予原告，復無法律上之原因持續占有使用收益迄今，致原告受有相當於租金之損害，被告應將解除契約前受領之給付（物之使用者），照受領時之價額，以金錢償還之，於法有據；另被告自解除契約後，即無權占用如附表一所示不動產，被告迄今未交還如附表一所示不動產予原告，而繼續占有使用收益，原告請求被告應返還占有使用收益之不當利益，於法亦屬有據。是原告請求被告返還原告自94年1月1日起，至交還如附表一所示不動產之日止之使用利益，自有理由。
（二）「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」土地法第97條第1項定有明文。
又第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。土地法第105條亦定有明文。是依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，被告解除契約應返還原告之使用利益及解除契約後無權占用原告所有之房地部分不當得利，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。又所謂年息百分之十為限，乃指土地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，且尚需斟酌基地之位置，工商繁榮程度，使用人利用基地之經濟價值，所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定，最高法院68年度台上字第3071號判例可資參照。本院審酌如附表一所示不動產，其位於臺中後火車站附近，交通便利、商業發達，生活機能良好等情，本院認被告應返還利益之額度，應以土地及其建築物申報總價額年息百分之十計算為適當。再依原告所提出之臺中市政府稅務局房屋稅籍證明書（見本院卷第37頁）、107年申報地價土地謄本（見本院卷第55- 56頁）、93年度契稅繳款書（見本院卷第57頁）、房地使用價額計算明細表（見本院卷第58頁），被告於前揭買賣契約解除後，並未將附表一所示不動產交還予原告，復無法律上之原因持續占有至今，致原告受有相當損害，被告須自94年1月1日起至107年2月28日間依上開土地申報地價、房屋現值合計價額，及以年息百分之十計算年度相當於租金之不當得利數額為基準，其應返還之不當占有使用利益如附表二所示。則被告自94年1月1日起至107年2月28日止，應償還房地使用價額共計2,259,254元，並於107年3月1日起，至交還如附表一所示不動產之日止，以107年1月當期申如報附表一所示土地（面積：116平方公尺）地價為每平方公尺6,202元，總計719,432元（計算式：6,202x1 16=719, 432），而坐落其上之房屋107年房屋現值為480,800元，合計1,200,232元，換算每月相當於租金之損害金即為10,002元（計算式：1,200,232x 10%÷12=1 0,002，元以下四捨五入），即被告自107年3月1日起至返還如附表一所示不動產之日止，需按月給付原告以10,002元計算相當於租金之損害金，原告請求被告返還上開相當於租金之不當得利，於法有據。
三、「債之清償，得由第三人為之」，「第三人之清償，債務人有異議時，債權人得拒絕其清償。但第三人就債之履行有利害關係者，債權人不得拒絕。」、「就債之履行有利害關係之第三人為清償者，於其清償之限度內承受債權人之權利，但不得有害於債權人之利益。」為民法第311條、第312條所明定。原告主張如附表一所示不動產，被告於買受後，向中國信託貸款而辦理之最高限額588萬元抵押權設定未塗銷，經中國信託告知就被告於該行所設定抵押權擔保之債務餘額為1,870,873元，原告遂於107年4月25日如數匯款代償被告該項貸款債務，並由中國信託出具抵押權塗銷同意書及他項權利證明書，由原告完成系爭抵押權之塗銷登記等情，有原告所提出之原告代償匯款單（見本院卷第66頁）、中國信託出具抵押權塗銷同意書（見本院卷第67頁）、如附表一所示不動產他項權利證明書（見本院卷第68頁）、如附表一所示不動產於107年4月27日之謄本（見本院卷第69-70頁）、如附表一所示不動產異動索引（見本院卷第76-81頁），在卷可憑，亦堪信為真實。原告既代被告清償前開債務，依民法第311條、第312條規定，由原告承受中國信託之債權人地位，原告並以民事變更聲明狀通知此一事實，被告自應給付原告該代償款1,870,873元。
四、綜上所述，原告依解除契約回復狀請求權，請求被告應將如附表一所示不動產交還予原告，為有理由，應予准許，爰判決如主之第一項所示；又原告依解除契約回復原狀請求權及不當得利返還請求權訴請被告給付原告不動產使用利益2,259,254元，及依代償款請求權訴請被告給付代償款1,870,873元，於法有據，應予准許，爰判決如主文第二項所示；另原告依不當得利返還請求權訴請被告自107年3月1日起，至被告返還原告如附表一所示不動產之日止，按月給付原告10,002元，於法亦屬有據，爰判決如主文第三項所示。
五、本判決原告聲明願供擔保請准宣告假執行，經核無不符爰酌定相當擔保金額，併准許之；另併依職權酌定相當擔保金額宣告被告得供擔保免為假執行。
肆、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 107 年 7 月 2 日
民事第四庭 法 官 王金洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 2 日
書記官 魏愛玲┌───────────────────────────────────────────────────┐│附表一： │├────┬─────────────────────────────┬───┬─────┬──────┤│ │土 地 坐 落 │ │面 積 │權 利 ││ 編號 │ │地目 │ │ ││ ├──────┬─────┬───┬──────┬─────┤ ├─────┤ ││ │縣 市 ○鄉鎮市區 ○ 段 ○○ 段 │地 號 │ │平方公尺 │範 圍 │├────┼──────┼─────┼───┼──────┼─────┼───┼─────┼──────┤│ l │臺中市 │東區 │立德 │一 │14-4 │ 建 │116 │全部 │├────┴──────┴─────┴───┴──────┴─────┴───┴─────┴──────┤│ │├────┬────┬─────────┬──────┬─────────┬────┬─────────┤│ │ │ 基 地 坐 落 │ 建築式樣 │ 建物樓層暨面積 │權 利 │ ││ 編號 │ 建號 ├─────────┤ 及 ├─────────┤ │備 註 ││ │ │ 建 物 門 牌 │ 房屋層數 │ 平方公尺 │範 圍 │ │├────┼────┼─────────┼──────┼─────────┼────┼─────────┤│ l │394 │臺中市○區○○段一│ 住家用 │總面積：320.54 │ 全部 │ ││ │ │小段14-4地號 │ 地上4層 │層次面積： │ │ ││ │ │ │ 地下1層 │ 一層：82.94 │ │ ││ │ ├─────────┤ │ 二層：82.94 │ │ ││ │ │臺中市○區○○路 │ │ 三層：74.72 │ │ ││ │ │71巷28號 │ │ 四層：59.70 │ │ ││ │ │ │ │ 地下層：20.24 │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │└────┴────┴─────────┴──────┴─────────┴────┴─────────┘（以下空白）附表二┌───┬───────────┬────────┬────────┬──────┬────────┐│年度 │土地申報地價（新臺幣）│房屋現值（以107 │合計（新臺幣） │年息10% │每月使用價額 ││ │ │年度之金額計，新│ │（新臺幣） │（新臺幣） ││ │ │臺幣） │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │├───┼───────────┼────────┼────────┼──────┼────────┤│94 │11,100元x116㎡= │480,800元 │1,768,400元 │176,840元 │14,737元 ││ │1,287,600元 │ │ │ │ │├───┼───────────┼────────┼────────┼──────┼────────┤│95 │11,100元x116㎡= │480,800元 │1,768,400元 │176,840元 │14,737元 ││ │1,287,600元 │ │ │ │ │├───┼───────────┼────────┼────────┼──────┼────────┤│96 │11,100元x116㎡= │480,800元 │1,768,400元 │176,840元 │14,737元 ││ │1,287,600元 │ │ │ │ │├───┼───────────┼────────┼────────┼──────┼────────┤│97 │11,100元x116㎡= │480,800元 │1,768,400元 │176,840元 │14,737元 ││ │1,287,600元 │ │ │ │ │├───┼───────────┼────────┼────────┼──────┼────────┤│98 │11,100元x116㎡= │480,800元 │1,768,400元 │176,840元 │14,737元 ││ │1,287,600元 │ │ │ │ │├───┼───────────┼────────┼────────┼──────┼────────┤│99 │10,740元x116㎡= │480,800元 │1,726,640元 │172,664元 │14,389元 ││ │1,245,840元 │ │ │ │ │├───┼───────────┼────────┼────────┼──────┼────────┤│100 │10,740元x116㎡= │480,800元 │1,726,640元 │172,664元 │14,389元 ││ │1,245,840元 │ │ │ │ │├───┼───────────┼────────┼────────┼──────┼────────┤│101 │10,740元x116㎡= │480,800元 │1,726,640元 │172,664元 │14,389元 ││ │1,245,840元 │ │ │ │ │├───┼───────────┼────────┼────────┼──────┼────────┤│102 │10,740元x116㎡= │480,800元 │1,726,640元 │172,664元 │14,389元 ││ │1,245,840元 │ │ │ │ │├───┼───────────┼────────┼────────┼──────┼────────┤│103 │10,740元x116㎡= │480,800元 │1,726,640元 │172,664元 │14,389元 ││ │1,245,840元 │ │ │ │ │├───┼───────────┼────────┼────────┼──────┼────────┤│104 │10,740元x116㎡= │480,800元 │1,726,640元 │172,664元 │14,389元 ││ │1,245,840元 │ │ │ │ │├───┼───────────┼────────┼────────┼──────┼────────┤│105 │9,608元x116㎡= │480,800元 │1,595,328元 │159,533元 │13,294元 ││ │1,114,528元 │ │ │ │ │├───┼───────────┼────────┼────────┼──────┼────────┤│106 │9,608元x116㎡= │480,800元 │1,595,328元 │159,533元 │13,294元 ││ │1,114,528元 │ │ │ │ │├───┼───────────┼────────┼────────┼──────┼────────┤│107 │6,202元x116㎡= │480,800元 │1,200,232元 │120,023元 │10,002元 ││ │749,432元 │ │ │ │ │├───┴───────────┴────────┴────────┴──────┴────────┤│94年1月1日至106年12月31日按年息10%計算之使用價額計為2,239,250元，107年1、2月之使用價額應為20,004元││（10,002x2=20,004元），合計應為2,259,254元 │└─────────────────────────────────────────────────┘（以下空白）