臺灣臺中地方法院民事判決 107年度重訴字第176號原 告 洪桂香訴訟代理人 熊治璿律師複 代理人 熊霈淳律師被 告 張源江訴訟代理人 柳正村律師上列當事人間給付違約金事件，本院於民國107年7月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣2,700,000元，及自民國107年5月26日起至清償日止按年息5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔32％，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣900,000元供擔保後，得假執行，但被告如以新台幣2,700,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：被告應給付原告新台幣（下同）838萬元及自「起訴狀繕本」送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於民國107年5月24日具狀減縮聲明為：被告應給付原告637萬元及自「訴之聲明減縮暨聲請調查證據狀」送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷第53頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）兩造於106年9月30日簽署土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），原告將其所有坐落臺中市○○區○○段000地號土地權利範圍全部、同段722-1地號土地權利範圍二分之一、同段727-1地號土地權利範圍二分之一等3筆土地（下稱系爭土地）所有權出賣予被告，雙方約定買賣總價為2,088萬元，被告於106年10月3日支付簽約款208萬元、106年10月12日支付備證用印款210萬元、106年11月10日支付完稅款420萬元，以上價款雙方均同意由訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）信託於兆豐國際商業銀行名下信託專戶（下稱履保帳戶）。
（二）詎被告於106年11月17日並未依約給付尾款1250萬元，幾經溝通，仍得不到正面回應，原告遂於106年12月21日寄發存證信函催告被告遵期給付尾款，但仍未獲給付。原告復於107年1月2日寄發存證信函通知被告解除契約，並依系爭買賣契約書第10條第1項、第2項，向被告及合泰公司請求沒收被告因遲延給付所需支付之違約金838萬元，經被告拒絕給付，合泰公司亦回函不欲涉入紛爭，而拒絕撥付違約金，為此提起本件訴訟。因原告於本件起訴前，已自履保帳戶內取得165萬元，此部分業經被告同意支付，故原告請求被告給付之違約金數額縮減為637萬元。
（三）並聲明：
1、被告應給付原告637萬元及自「訴之聲明減縮暨聲請調查證據狀」送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
2、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
（一）系爭716地號土地屬農業用地，系爭722-1及727-1地號土地屬共有地，目前為雜草泥土路面，農用車通過有困難，尚未鋪設柏油路面，以到達馬路。原告應提供系爭722-1及727-1地號土地其他共有人鋪設柏油路面之同意書，此為買賣契約之附隨義務，原告違反此項附隨義務，使締結契約之目的無法達成，應負債務不完全給付責任，被告自得暫緩給付買賣尾款。
（二）系爭買賣契約書第10條關於違約責任，第1項約定解除契約之先決條件，必須定7日以上期間催告通知後仍不履行。第2項前段約定遲延給付時，得按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至完全給付時為止。本件原告106年12月21日存證信函通知被告：「請台端於函到後三日內履行上開尾款之給付義務，若屆期未履行，則本人即按照本件土地買賣契約第十條違約責任之約定，台端應賠償本人自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至台端完全給付時止」。依上開存證信函之內容，原告顯然是依系爭買賣契約書第10條第2項前段所為之通知，其內容並未通知逾期繳納買賣價金即解除契約沒收價金，亦未依第10條第1項「定7日以上期間催告通知後仍不履行」辦理催告。但原告竟忽於107年1月2日以存證信函通知被告依系爭買賣契約書第10條第1項及第2項之約定，解除買賣契約，使被告錯愕，其解除契約顯然未經合法催告，不生解約之效力。
（三）承前所述，原告解除契約不合法，故其沒收違約金為無理由。縱認原告之訴有理由，因原告未履行買賣契約之附隨義務，提供其他共有人鋪設道路之同意書，違約金請求過高，請鈞院參酌上情，酌減違約金。
（四）答辯聲明：
1、駁回原告之訴及假執行之聲請。
2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）兩造於106年9月30日就坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地權利範圍全部、同段722-1及727-1地號土地權利範圍二分之一訂立買賣契約書，總價2,088萬元，被告已給付之買賣價款為838萬元，並由合泰公司履約保證在案。原告已收取履約保證金其中之165萬元
（二）系爭716地號土地面積1,566平方公尺全部屬農業用地，另系爭722-1地號土地面積114平方公尺及系爭727-1地號面積41平方公尺權利範圍二分之一屬共有地，以該共有地作為系爭716地號對外通行之產業道路，寬約2公尺至2.5公尺不等，長約60公尺，可到達環中東路。
（三）原告於106年12月21日以臺中軍功郵局第552號存證信函通知被告略以：「…請台端於函到後三日內履行上開尾款之給付義務，然屆期若未履行，則本人即按照本件土地買賣契約第十條、違約責任之約定，台端應賠償本人自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至台端完全給付時止」。
（四）原告於107年1月2日以臺中軍功郵局第1號存證信函通知被告，依系爭買賣契約書第10條第1項及第2項之約定，解除本件買賣契約，並沒收已給付之買賣價款838萬元。
（五）被告於107年1月4日以大雅馬岡厝郵局第2號存證信函回覆原告略以：「本人為解決此項買賣糾紛，向台中市北屯區調解委員會聲請調解，經106年12月19日及106年12月26日二次調解不成立，並非本人拒絕履約，台端及仲介人員詐騙本人買賣，違約在先，台端來函解除契約不合法」。
（六）系爭722-1及727-1地號土地之其他共有人為邱○○，同段722地號鄰地則為賴家三兄弟共有。
四、兩造之爭點：
（一）原告委任之仲介人員程立漳，有無口頭承諾協助取得系爭722-1及727-1地號土地其他共有人鋪設柏油路面之同意書？原告主張：程立漳僅於簽約後口頭表示會協助被告取得同意書，此部分不在兩造簽約範圍內。
被告主張：程立漳到庭作證表示他有口頭承諾被告協助取得同意書。
（二）原告未提供系爭722-1及727-1地號土地其他共有人鋪設柏油路面之同意書，是否違反買賣契約之附隨義務？被告得否以原告違反此項附隨義務為由，暫緩給付買賣尾款？原告主張：兩造沒有約定以鋪設柏油路面為買賣契約之條
件或附隨義務，被告於鑑界及帶看土地時，對土地現況已經相當清楚，本件為現況點交，並沒有約定要鋪設柏油路。被告不可以仲介沒有協助取得同意書為由，暫緩給付尾款。
被告主張：兩造有約定取得共有人之同意書，屬於契約附隨義務，不必在買賣契約書中記載。
（三）原告以107年1月2日存證信函解除買賣契約，是否合法？原告主張：合法，解除契約有效。原告已經給予被告相當
時間考慮是否給付尾款，被告考慮後決定拒絕給付尾款，被告主張：系爭買賣契約書對違約之約定有2種，在第10
條第2項請求千分之零點五違約金，第10條第1項雖可解約，但須定期7天以上催告。
（四）原告請求沒收違約金838萬元，是否有理由？所沒收之違約金是否過高？原告主張：系爭買賣契約書第10條之違約責任，就是沒收
所有被告已給付之履約保證金。原告係依照契約請求，並未超過一般合理範圍。被告主張：本件違約金規定，不論係懲罰性或損害賠償性
之違約金，法院依法都可酌減。本件為金錢請求，原告所受頂多為利息損害，請法院酌減違約金。
五、法院之判斷：
（一）關於原告委任之仲介人員程立漳，有無口頭承諾協助取得系爭722-1及727-1地號土地其他共有人鋪設柏油路面之同意書？及原告未提供系爭722-1及727-1地號土地其他共有人鋪設柏油路面之同意書，是否違反買賣契約之附隨義務？被告得否以原告違反此項附隨義務為由，暫緩給付買賣尾款？
1、按契約成立生效後，債務人負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）及附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227條第1項不完全給付債務不履行之責任。惟給付乃債務人實現債之內容之行為，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人固得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，並就此外所生之損害請求賠償（民法第227條規定參見），惟不同種類債之法律關係，其給付義務及附隨義務有別。是債務人是否依債之本旨履行給付義務及附隨義務，自應以當事人合意所生債之關係為斷（最高法院106年度台上字第1736號民事判決要旨參照）。
2、經查，本件被告主張原告就系爭買賣契約負有附隨義務，即必須提供系爭722-1及727-1地號土地其他共有人鋪設柏油路面之同意書予被告一節，為原告所否認，且兩造簽訂之系爭買賣契約書第15條特別約定事項載明：「本宗買賣標的雙方約定現況點交（包含農作物），若需整地由買方（即被告）自行負責」（見本院卷第7頁），可見兩造締結系爭買賣契約書時，已明確約定依系爭土地之現況點交，如有整地需要，由被告自行負責，而未有被告前述所稱原告必須提供系爭722-1及727-1地號土地其他共有人鋪設柏油路面之同意書予被告之約定，是被告此部分所辯，即非有憑。又被告固聲請證人即原告所委託之仲介程立漳到庭作證，惟依證人程立漳於本院審理時所具結證述：「（職業？是否認識兩造？）我是仲介服務業，我認識兩造。原告委託我賣這塊土地，被告是看我刊登在網路的廣告，聯繫我要買這塊土地。被告去現場看過2次後，才說要出價買這塊土地」、「（提示本院卷第5頁，是否為該買賣契約書所載之土地？）是。原告委託我賣的也只有這筆土地」、「（土地買賣契約書是否你寫的？）不是，是代書寫的，兩造簽買賣契約書時，我有稍微看了一下。我跟原告是簽立委託買賣契約書」、「（被告看系爭土地現場2次，是否都是你帶他去看的？）對」、「（系爭土地之現況是否有鋪設柏油路面？）沒有，接近環中東路的一小部分是水泥路面，其他是碎石路面或鋪設木板」、「（被告在帶看的過程中，有要求系爭土地要鋪設柏油路面嗎？）沒有，被告只有在鑑界完畢後，說他想要整理，之後會比較好進出」、「（系爭土地買賣是約定現況交地嗎？）是，契約第15條有記載」、「（系爭土地是否為原告單獨所有？）有3筆地號，716地號是原告單獨持有，其餘2筆722-1及727-1是跟鄰地所有人各二分之一」、「（被告在本件訴訟中表示，原告在出售系爭土地時應提供722-1、727-1共有人鋪設柏油路面之同意書，此為系爭買賣契約之附隨義務，兩造有無這樣的約定？）沒有，簽約是以看得到的現況做買賣，簽約完鑑界。鑑界完後被告才說要把道路整理好一點，我告訴他，如果按照鑑界內的道路去整理都不會有問題。被告希望取得其他共有人的同意，我是跟被告說我可以協助他去找其他的共有人。我跟他說我可以協助他處理這個，但是並非契約內的約定」、「（後來是否有找其他的共有人？）因為後來我很忙，被告打電話問我是否有去找，我是跟被告說還沒有去。後來被告就沒有再問過我這件事」、「（目前其他共有人是否同意鋪設柏油路面？）我還沒有跟其他共有人提過，所以我也不曉得他們的意見」、「（原告與被告除了書面的土地買賣契約書外，有無其他約定條款，是口頭約定但沒有書面的？）沒有。原告賣土地後，想要把一部分價金拿去給付買房的頭期款，所以被告有在給履保公司的同意書上簽名。出款同意書的原本應該在代書朱冠綸那裡」、「（原告訴訟代理人問：兩造在簽約時，雙方對於系爭土地的通行，有無糾紛？有無爭執？）沒有。現況雖然是石頭路面，但通行沒有問題，所以當初約定現況交地」、「（原告訴訟代理人問：簽約時，土地的通行道路，對外有無糾紛？）沒有」、「（原告訴訟代理人問：系爭土地簽約時，有無約定在完稅前取得722-1、727-1土地的使用同意書？）沒有。被告沒有這麼要求，本件買賣契約是約定現況交地」、「（原告訴訟代理人問：被告打電話給你，要求其他共有人同意書是何時？切確時間不記得，是在簽約後且已經鑑界完畢」、「（原告訴訟代理人問：鑑界完的時間點，此時是否為要給付尾款的時候？）鑑界完就是要給付尾款。代書通知辦理過戶付尾款時，被告就不出尾款」、「（原告訴訟代理人問：後來被告申請到區公所調解時，證人是否有在場？）有」、「（原告訴訟代理人問：調解時，被告怎麼講？）第一次調解時，被告認為他買貴了，所以他跟原告殺價，說價金降到1700萬他才要買，但原告不同意。第二次調解時我不在場，我不清楚過程，原告應該也沒去」、「（被告訴訟代理人問：剛才你說買主有要求你提供共有人的同意書，是否如此？）被告是說他想要整理道路，希望得到共有人的同意，希望我可以去徵得共有人同意，但被告並沒有要求我提出同意書」、「（被告訴訟代理人問：你說有答應買主取得共有人的同意書，是否如此？）我是說可以協助被告去徵詢共有人的意見，但是共有人要不要寫同意書，不是我可以決定的」、「（被告訴訟代理人問：你在調解時，跟調解委員說共有人就是鄰地賴家三兄弟，是否如此？）鄰地是賴家三兄弟，還有邱太太。系爭土地的共有人是邱太太，不是賴家三兄弟」、「（被告訴訟代理人問：買主繳尾款前，在106年12月6日催促你提供賴家三兄弟共有土地的同意書，是否如此？）時間我不記得，但買主確實有打電話來並有錄音，他問我說共有人是否為賴家三兄弟，但當時我在忙，我就回答是。被告又問我是否有去找共有人，我跟他說這幾天很忙，所以沒有去找。但這之後，要付尾款了，被告就不出了，我就沒有去找他」、「（被告訴訟代理人問：請提示鈞院卷第39頁，當時這通電話的內容，是否如錄音譯文所示？）是」等語（見本院卷第59-61頁），足見被告於簽立系爭買賣契約書之時，並未要求原告提供其他共有人同意鋪設柏油路面之同意書，自難謂原告依約負有此項附隨義務。另被告固提出其與程立漳電話對話之錄音及譯文為證，然依該譯文所示，其2人通話時間為106年12月6日，距離系爭買賣契約書簽訂日期106年9月30日，已相隔2個多月，且該通電話中被告通話之對象為程立漳，被告在電話中要求程立漳：「程先生，早，我昨天跟你說的那個你有幫我處理嗎？（程立漳：還沒還沒，我昨天下午打電話給他，他沒有接）他沒有接喔，因為他這塊地啊，那你同意書你打算怎麼打？（程立漳：應該說我們要把道路就以我們大家持分的範圍把道路整理起來，還是怎麼樣吧）......那你到時候，就可能同意書就是賴先生幫我簽一下」（見本院卷第39頁），益徵被告確實係於簽約後，始致電程立漳要求其協助取得其他共有人之同意書。被告既未於簽約前或簽約時，向原告要求於簽約後必須提供其他土地共有人之同意書，則被告以原告未提供系爭722-1及727-1地號土地其他共有人鋪設柏油路面之同意書為由，主張原告違反買賣契約之附隨義務，進而拒絕給付買賣尾款，洵屬無據。
（二）關於原告以107年1月2日存證信函解除買賣契約，是否合法？
1、系爭買賣契約書第2條關於買賣價款之給付，約定被告應於點交土地日期106年11月17日付清尾款1,250萬元。系爭買賣契約書第10條第1項約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定7日以上期間催告通知仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，應由違約之一方負擔所有稅費」。第10條第2項約定：「甲方（即被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件，給付買賣價款或繳納稅費等，應賠償乙方（即原告）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之土地，甲方應即無條件歸還乙方」。
2、查，本件被告並未依約於106年11月17日支付尾款1,250萬元一情，為兩造所不爭執，堪信為真。原告因此於106年12月21日寄發第一封存證信函催告被告依約給付尾款，否則即按照系爭買賣契約書第10條違約責任之規定及法律規定主張債務不履行之相關權利（見本院卷第9-11頁）。該存證信函上雖記載：「請台端於函到後三日內履行上開尾款之給付義務」，惟原告嗣後係於107年1月2日寄發第二封存證信函通知被告解除買賣契約，此時距離原告寄發第一封存證信函之日期已逾7日以上，業已符合系爭買賣契約書第10條第1項所稱之「定7日以上期間催告通知」，然因被告遲未給付上開尾款，是原告以107年1月2日存證信函通知被告解除買賣契約，應屬合法，而生解除契約之效力。
（三）關於原告請求沒收違約金838萬元，是否有理由？所沒收之違約金是否過高？
1、依系爭買賣契約書第10條第2項約定，如被告毀約不買或有其他違約情事時，原告於解除契約後，得沒收被告已給付之全部款項，故原告依前開約定，主張將被告已給付之買賣價款838萬元，扣除原告已自履保帳戶領取之165萬元後，所剩餘之673萬元沒收作為違約金，固非無據。
2、惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，而約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院106年度台上字第1823號判決要旨參照）。次按違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。
3、本件被告抗辯原告沒收之違約金數額過高，本院審酌本件買賣契約總價為2,088萬元，被告違約之情形為拒絕給付尾款1,250萬元之客觀事實，並衡量現今社會經濟狀況，及被告倘如期履行，原告所得享受之利益，暨被告違約未履行債務，原告所受損害等一切情狀，認原告請求沒收838萬元違約金，尚屬過高，應予酌減至435萬元為合理。
而扣除原告已自履保帳戶動用領取之金額165萬元後，被告應再給付原告違約金270萬元（計算式：435萬元-165萬元＝270萬元）。原告逾此金額所為之違約金請求，為無理由，應予駁回。
六、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。
本件被告應賠償原告之違約金，屬無確定期限之給付，兩造復未約定利息利率，則原告併請求自本件訴訟繫屬法院後之「訴之聲明減縮暨聲請調查證據狀」送達被告之翌日即107年5月26日起至清償日止，按年息5％計付法定遲延利息，核屬有據，亦應准許。
七、綜上所述，原告依系爭買賣契約書之法律關係，請求被告給付違約金270萬元，及自107年5月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍所為之請求，則無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，爰不一一論述。
九、兩造各陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已隨訴之駁回而失其依據，應予駁回。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 8 月 15 日
民事第一庭 法 官 羅智文正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 21 日
書記官 廖鳳美