臺灣臺中地方法院民事判決 107年度重訴字第138號原 告 陳虎符
陳奕樵陳美英陳月霞陳文鍾陳 蕾共 同訴訟代理人 謝文田律師被 告 賴東昇
賴東和賴東弘賴東歆蔡雪梅共 同訴訟代理人 林邦賢律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國107年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張:
(一)緣原告之被繼承人陳萬策於民國81年7月29日去世，原告陳美英、陳虎符、陳奕樵及陳虎頭（嗣於96牛4月15日死亡，其配偶陳月霞，子女陳文鍾、陳蕾為繼承人）為其繼承人，繼承其遺產。陳萬策生前取得臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地(下稱系爭土地)，因地政機關登記時未登載身分證字號，故繼承人於繼承時查詢其名下不動產時，無法得悉系爭土地而未為繼承登記；嗣經臺中市中正地政事務所之承辦人員於105年6月22日通知繼承人陳奕樵辦理繼承登記，始於同年8月5日完成繼承登記。又繼承人於同年8月22日土地鑑界時，始知系爭土地遭被告占用，並於土地上興建未辦理保存登記之建築物（門牌號碼:臺中市○○區○○街○○號，面積290.24平方公尺，下稱系爭房屋）。因被告無占用系爭土地之權利及建築系爭房屋，爰依民法第767條第1項規定請求被告拆除系爭房屋並返還占用之土地。又被告無合法使用權源，長年無權占用系爭土地，屬無法律上原因，而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，故依民法第179條規定，請求被告返還自102年2月20日（即提起本件訴訟之日107年2月23日回溯5年）起至返還無權占用土地之日止所受相當於租金之利益；至不當得利之計算，依系爭土地面積為355平方公尺，當期申報地價每平方公尺新臺幣（下同）5,680元，並以系爭土地位於北屯區，緊鄰北屯國小及交通要道北屯路，處於住宅區，商業情況繁榮，生活機能良好，公告土地現值每平方公尺41,000元，故依申報地價10%計算，每月金額為16,804元【計算式：每平方公尺5,680元×355平方公尺10%×5年÷12月=16,804元】，是原告請求被告給付5年相當租金之損害為1,008,240元【16,804×12×5=1,008,240元】。
(二)被告雖辯以陳萬策前將系爭土地出售被告之父賴煥章，雙方於50年4月29日前曾簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭契約)，惟前揭契約所載陳萬策地址係臺中市西區水龍里11鄰，依土地登記謄本記載，陳萬策於50年4月28日將住所由臺中市西區水龍里11鄰6586號變更為臺中市○○區○○里00鄰0000號，倘系爭契約確係陳萬策本人親簽及用印，其於簽約前一日方為住所變更之登記，實無可能仍將原住所填載於系爭契約，且所填之住址亦非完整，顯見系爭契約非屬真實；何況，系爭契約若為真正且出賣人未履行義務，賴煥章及其繼承人竟於50年間未曾向出賣人主張任何權利，亦顯然不符常理等語。並聲明：1.被告應將系爭土地如附圖所示之地上物拆除，將占用之地返還原告。2.被告應給付原告1,008,240元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
(一)系爭土地早已由原告之父陳萬策出售予被告之父賴煥章，雙方並於50年4月29日簽訂系爭契約，依該契約書第14條約定:
「本件土地…限於給付殘餘價款同時將本買賣土地點交由甲方(即賴煥章)任意使用」、第3條第2項約定:「定於乙方(即陳萬策)備齊本件土地產權移轉登記需要印鑑証明、稅捐証明、自用証明等文件交甲方(即賴煥章)同時甲方應將殘餘款新台幣壹萬元付清」，又於特約第3條第3項約定:「本條約第參條(2)項所載本件土地出賣殘餘價款新台幣壹萬元正確於民國五拾年五月貳拾六日如數收訖」，顯見陳萬策於賴煥章付清買賣價金時，除將系爭土地移轉產權所需證明文件交付賴煥章外，並依約定點交予賴煥章占有使用，原告因繼承之法律關係仍應受系爭契約拘束，即除應將系爭土地所有權移轉登記予被告外，被告占有系爭土地，亦具正當權源。
(二)賴煥章因前揭約定取得系爭土地之所有權狀、陳萬策之印鑑證明書、(買賣移轉登記)土地登記證明書及稅捐完納證明書等文件，而觀之陳萬策於系爭契約書上之用印，與陳萬策所交付之印鑑証明書上之印文相符，足認系爭契約書為真正。又契約住址之記載非契約成立生效之要件，原告以陳萬策於系爭契約填寫之地址並非完整，否認系爭契約之真正，非屬有理由；又陳萬策於系爭契約所書寫之住址縱為舊址 ，亦難遽認契約並非真實等語。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項(見本院卷第97頁反面):
(一)原告係陳萬策之繼承人，陳萬策死亡後，因繼承取得系爭土地。
(二)被告為賴煥章之繼承人，並未拋棄繼承。
(三)系爭土地坐落有系爭房屋；系爭房屋稅稅籍證明記載納稅義務人為被告5人。
(四)兩造對於北屯區戶政事務所107年7月12日函檢送之陳萬策印鑑資料形式上真正不爭執。
四、得心證之理由:
(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實負舉證之責（最高法院85年度台上字第1120號、83年度台上字第1553號判決意旨參照）。本件原告主張其等因繼承取得系爭土地而為土地共有人，系爭土地上坐落有被告所有之系爭房屋，房屋係無權占用系爭土地等語，固提出土地第一類登記謄本、新陸國土測繪公司之現況與地籍套繪圖成果圖為證（見本院卷第23-26、28頁），惟為被告所否認，並以前詞置辯；是被告應就其等具有占有之正當權源事實負舉證責任。
(二)次按在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還（最高法院85年台上字第389號判例參照）。復私文書通常如經他造否認，雖應由舉證人證其真正，但如係遠年舊物，另行舉證實有困難者，法院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，以判斷其真偽（最高法院83年台上字第2247號判決意旨參照）。經查:
1.被告辯稱系爭土地為其父賴煥章於50年4月29日向原告之被繼承人所購得，業據提出系爭契約、系爭土地所有權狀、陳萬策印鑑證明書、土地登記證明書、稅捐完納證明書等影本為證（見本院卷第41-46，77-80頁）。又依臺中市北屯區戶政事務所107年7月12日中市北屯戶字第1070004494號函檢送之陳萬策於50年5月24日填具之印鑑登記申請書以觀(見本院卷第92-93頁)，該印鑑登記申請書與被告提出之陳萬策印鑑証明影本，無論印文、記載內容（包括核發字號、核發日期、陳萬策之身分資料）均屬一致(見本院卷第78頁)，可認被告持有之陳萬策印鑑証明非屬偽造，應認其形式上為真正。⒉又核以系爭契約之開頭清楚記載「買受人賴煥章稱為甲，出
賣人陳萬策稱為乙雙方就後開標示不動產買賣訂立契約條件如左:…」等文字，立約人簽名處「出賣人（乙方）」之下除記載陳萬策之姓名外，亦蓋上與印鑑登記申請書相同之陳萬策印文，顯見系爭契約之簽訂應係陳萬策所為無誤。復以系爭契約記載「…第貳條、本件買賣價金逕雙方議定每壹坪為新台幣柒佰元計算，買賣價款合計新台幣柒萬伍仟壹佰陸拾玖元正。第參條:本契約成立同時，由甲先向乙給付金新台幣貳萬伍仟元為定金並充為價金之壹部，而由乙確實親收足訖，其殘餘價金付款方法約定如左:(1)定於本年五月壹日再交新台幣肆萬零壹佰陸拾玖元正(2)定於乙方備齊本件土地產權移轉登記需要印鑑証明、稅捐証明、自用証明等文件交付甲方同時甲方應將餘款新台幣壹萬元付清…。第陸條:
…其納稅亦自伍拾年壹期份起由甲負擔繳納…。第拾四條：
…限於給付殘餘價款同時將本買賣土地點交甲方任意使用。…土地標示:台中市○○區○○段○○○○○○號…(一O七坪三八四四)以上所有權全部」，又於契約簽訂年月日後方載明:「特約(二)本契約第參條(1)項所載價款新台幣肆萬零壹佰陸拾玖元確實如數點收足訖(並在價金及點收足訖處分別蓋用同一形式之「陳萬策」印文)。特約(三)本契約第參條(2)項所載本件土地出賣殘餘價款新台幣壹萬元正確於民國五拾年五月貳拾六日如數收訖(亦在價金及點收足訖處分別蓋用同一形式之「陳萬策」印文)」，可證被告持有之系爭土地權狀、陳萬策印鑑證明書、土地登記證明書、稅捐完納證明書等件，係陳萬策依契約第3條第2項、特約第3條約定所交付賴煥章，而被告占用之系爭土地則係陳萬策依契約第14條約定交付賴煥章。且依陳萬策交付之印鑑證明，其上日期50年5月24日距賴煥章付清價款1萬元之時間50年5月26日僅2日，顯係陳萬策依系爭契約第3條第2項、特約第3條約定所申請，以備交付賴煥章之用，益徵系爭契約確屬真正。⒊再者，陳萬策於50年5月26日收訖殘餘價款1萬元後，將系爭
土地點交予賴煥章使用，迄至陳萬策於81年7月29日去世，陳萬策於長達31年間均未向賴煥章或其被繼承人即被告行使土地所有人之權利，請求返還系爭土地，而容忍賴煥章在系爭土地占有使用，興建房屋，數十年來均無爭執，且原告對於被告所稱系爭土地之地價稅是由被告繳納一節，亦無任何反對（見本院卷第83頁反面）。是綜合上情，並以此等久遠舊事之證明，如依舉證責任分配原則，由被告負舉證責任確有舉證困難之處，而有予以降低證明度之必要，是依被告提出之契約、土地所有權狀、陳萬策印鑑證明書、土地登記證明書、稅捐完納證明書等影本證據，應認被告已盡舉證之責，堪認陳萬策與賴煥章間確有買賣系爭土地之法律關係存在。
⒋原告固以系爭契約所載陳萬策之住址不完整、為變更前之住
址等語，否認契約之真正；惟買賣雙方就買賣標的物（即系爭土地）與買賣價金（即75,169元）等契約必要之點，達成意思表示合致，契約即已成立，至於出賣人之地址是否填載完備，尚非契約必要之點，是原告所陳，並無可採。本件揆諸上開說明，被告因繼承之法律關係取得系爭房屋之事實上處分權，而系爭房屋基地坐落之系爭土地，則係賴煥章本於其與陳萬策之買賣關係所取得，兩造分別為陳萬策及賴煥章之繼承人，依民法第1148條規定，應繼受上開買賣契約之權利義務，是原告應受陳萬策與賴煥章間買賣關係之拘束，則被告辯稱其使用系爭土地具有正當權源等語，即屬有據，準此，系爭房屋之占有系爭土地不生無權占用問題。
(三)次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。查本件被告係基於繼受賴煥章對系爭土地之權利而占有系爭土地，非無權占有，難謂無法律上原因受有利益，從而原告依不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利100萬8,240元，難認有理由，併此敘明。
五、綜上所述，原告本於所有權及不當得利之法律關係，請求被告拆除系爭房屋、返還土地及返還利益，依法無據，不應准許，應予駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
六、兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要；至原告聲請函查系爭房屋之納稅人名義、房屋稅籍申請時間及建築套繪圖，欲明瞭系爭房屋建築狀況，與被告是否有權占用使用系爭土地一節，並無關聯，核無必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 19 日
民事第五庭 法 官 李 蓓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 19 日
書記官 張捷菡