臺灣臺中地方法院民事判決 107年度重訴字第357號原 告 李宗昌
李宗舟上列2人共同訴訟代理人 郭賢傳律師被 告 張奇中訴訟代理人 張美玉上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國107年9月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有坐落台中市○○區○○段○○○○號土地，如附圖即台中市太平地政事務所土地複丈成果圖所示編號Ａ部分、面積一九六．七五平方公尺土地之租金，自民國一０七年七月一日起調整為每年新台幣伍萬肆仟捌佰伍拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣陸萬貳仟陸佰柒拾柒元，由被告負擔新台幣肆萬貳仟叁佰零柒元，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按民事訴訟法第256條規定：「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。」，本件原告起訴時原聲明：「被告向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地內如(起訴狀)附圖所示Ａ、Ｂ部分、面積202平方公尺土地(下稱系爭土地)之租金，自起訴狀繕本送達翌日起調整為按該土地當年度申報地價年息百分之10計算之租金。」等語(參見本院卷第4頁)，嗣因系爭土地每年租金原以在來米稻谷2676台斤計算，且系爭土地面積經地政機關實測後為196.75平方公尺，而原告在本件訴訟審理過程，主張系爭土地租金改以現金(新台幣)計算，經被告於民國107年7月6日準備程序期日當庭以言詞表示同意，並記明筆錄在卷(參見本院卷第43頁背面)，原告乃於107年9月13日具狀更正聲明為：「被告承租原告所有系爭土地之租金，自起訴狀繕本送達翌日起調整為每年新台幣(下同)64534元。
」等語，有該民事陳報狀可憑(參見本院卷第75頁)。本院認為原告起訴時原聲明主張之原因事實與更正後聲明主張之原因事實，均係請求調整系爭土地之租金，而更正後聲明乃兩造合意將應給付租金種類由「在來米稻谷」改為「現金」，且更正系爭土地之面積，即更正後聲明並未變更訴訟標的，僅更正事實上及法律上之陳述而已，依首揭法條規定，原告所為並非訴之變更或追加，毋庸徵詢被告同意，應予准許，合先敘明。
二、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、系爭土地原由原告2人之祖父李坤炎於42年間出租予被告父親，前於81年間經鈞院81年度訴字第713號民事判決調整租金為每年在來米稻谷2676台斤，而依在來米稻谷每台斤13元，1年2676台斤換算現金為34788元，因系爭土地於80年間公告地價為每平方公尺1888元，迄今逾25年，於107年1月申報地價為每平方公尺3280元，漲幅約1.8倍，且系爭土地自81年間調整租金後未曾再調整，此期間歷經通貨膨脹、房價飛漲、公告地價逐年調升，目前該地段工商繁榮，交通便利，人口聚集，被告利用系爭土地之經濟價值及所受利益大幅提升，81年間調整之租金已不符時宜，原告認為有調整系爭土地租金之必要，且因被告繳納租金方式皆以在來米稻谷折算現金給付，故系爭土地租金亦請求改以現金計算。爰依民法第442條、土地法第97條第1項等規定，請求按系爭土地當年度申報地價年息百分之10計算租金，即自起訴狀繕本送達翌日起每年租金調整為64534元等情。
2、並聲明：被告承租原告所有系爭土地之租金，自起訴狀繕本送達翌日起調整為每年64534元。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、依系爭土地Ｇoogle地圖影本5紙、導覽地圖1紙及照片10紙所示，其中Ｇoogle地圖顯示系爭土地與新光國中、新光國小、東山國中及賢德醫院距離各為700公尺、1000公尺、1400公尺及1800公尺，且與系爭土地方圓1、2公里範圍，有便利商店、公園及游泳池等；又導覽地圖所示系爭土地周遭道路交通便利，有太順路、育賢路、育才路與74號快速道路相接，附近有學校、餐廳、超市、藥局、診所、公園等；另系爭土地對面即為樹德加油站，該加油站毗鄰7-11便利商店；附近商家林立，此有照片編號6～10為證。
2、系爭土地之承租人為被告，並非被告訴訟代理人，原告於起訴前曾有意與被告協商，但遭被告拒絕。另被告並未實際占有系爭土地，實際占有使用系爭土地之人為被告訴訟代理人，被告並無繼續使用系爭土地之必要。
三、被告方面：
(一)系爭土地之租金，原為每年在來米稻谷400公斤，給付時依農會牌價折價現金。於81年9月間經鈞院81年度訴字第713號民事判決調整為每年在來米稻谷2676台斤，調幅已逾6倍，依農會牌價1台斤13元計算，折為現金34788元，而被告在系爭土地使用之房屋(原由父親張清波承租系爭土地興建，嗣改由被告承租)老舊，租金不應再予調昇。
(二)縱認原告得調整租金，原告請求按申報地價計算，而非按約定之在來米稻谷計算，亦有違誤(嗣被告於107年7月6日準備程序期日當庭以言詞同意將租金給付標的改依金錢計算)。又系爭土地使用面積為196.75平方公尺，並非原告主張之202平方公尺，且系爭房屋老舊，被告係無償提供胞妹張美玉母子2人居住之用，原告一再阻止被告修繕(一修繕即找來警察阻止)，甚至起訴請求遷讓房屋，被告或胞妹利用系爭土地之經濟價值及所受利益不高，況依最高法院68年台上字第3071號民事判例意旨：「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額。」，足認原告請求調整為按申報地價年息10%計算租金，確屬偏高。
(三)被告同意調整租金，亦同意租金給付標的改以現金計算，但原告請求調整租金之幅度過高，對被告負擔過重，且被告經濟狀況不佳，亦有多處病痛，希望兩造以協商方式解決。另系爭土地租金1年1繳，被告已繳納租金至107年6月底。
(四)被告對原告提出系爭土地Ｇoogle地圖、導覽地圖及照片等資料之真正不爭執，因系爭土地現狀確係如此。
(五)並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
(一)系爭土地為原告2人共有，原告2人之祖父李坤炎於42年間出租予被告父親張清波建築房屋使用，嗣張清波年邁而將該房屋讓與被告，並續由被告承租，而被告再將該房屋出借予張美玉使用迄今。
(二)原告2人曾於81年間訴請法院調整租金，經本院以81年度訴字第713號民事判決調整租金為每年在來米稻谷2676台斤，被告給付租金皆以在來米稻谷之農會牌價折算現金方式給付。
(三)依本院81年度訴字第713號民事判決記載，被告承租系爭土地面積為202平方公尺，而系爭土地經本院臺中簡易庭106年度中簡字第2709號請求遷讓房屋事件審理時，囑託台中市太平地政事務所派員實地測量，確認被告承租系爭土地面積為196.75平方公尺。
(四)被告承租系爭土地給付租金標的原約定以在來米稻谷計算，兩造在本院審理時合意變更租賃條件即租金給付方式改以現金計算。
(五)系爭土地於107年1月申報地價為每平方公尺3280元，公告土地現值為每平方公尺32600元。
五、兩造爭執事項：原告請求調整系爭土地租金，按當年度申報地價年息百分之10計算，是否有據？
六、法院之判斷：
(一)查民法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」，而約定租金之種類，雖不得由出租人或承租人片面為變更，惟其變更，倘經雙方意思表示合致，本諸契約自由原則，應非法所不許(參見最高法院82年度台上字第232號民事裁判意旨)。且基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平(參見最高法院87年度台上字第1133號民事裁判意旨)。系爭土地為原告2人共有，於42年間原由原告2人之祖父李坤炎出租予被告父親張清波建築房屋使用，嗣張清波年邁而將該房屋讓與被告，並續由被告承租，原告2人曾於81年間訴請法院調整租金，經本院以81年度訴字第713號民事判決調整租金為每年在來米稻谷2676台斤，被告給付租金皆以在來米稻谷之農會牌價折算現金方式給付，而系爭土地租金迄今逾26年均未調整之事實，已為兩造一致不爭執，而原告2人以系爭土地坐落地段工商繁榮，交通便利，人口聚集，系爭土地之經濟價值及所受利益大幅提升為由訴請調整租金，並主張將租金給付標的由「在來米稻谷」改為以「現金」給付等情，被告則表示同意將租金給付標的改以現金計算，亦同意調整租金，但原告主張調整後租金之數額過高，被告負擔過重等語(參見107年8月3日準備程序筆錄，本院卷第69頁)，則兩造間既已合意將租金給付標的變更以現金計算，且就調整租金乙事具有共識，但對調整租金之數額仍有爭執，則依前揭最高法院82年度台上字第232號及87年度台上字第1133號等民事裁判意旨，兩造間對租金給付標的合意變更以「現金」計算，此屬租賃條件之變更，基於契約自由原則，即無不合。另本院認為系爭土地租賃契約已存續逾65年，兩造間復未約定該租賃契約之存續期間，其性質應屬不定期限租賃契約，而兩造間就系爭土地租金之調整數額既有爭執，則原告依民法第442條規定訴請法院調整租金，洵屬正當，應予准許。
(二)又土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。」，而該條項規定，於租用基地建築房屋亦準用之，同法第105條亦有明文。另土地法第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之10計算(參見最高法院46年台上字第855號民事判例意旨)。且基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額(參見最高法院68年台上字第3071號民事判例意旨)。原告主張將系爭土地租金調整為每年64534元，無非係以系爭土地於107年1月申報地價為每平方公尺3280元，而系爭土地面積
196.75平方公尺，並依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，建築基地之租金按申報價額年息百分之10計算(計算式：3280×196.75×10%＝64534)為其依據。然為被告所否認，並抗辯稱原告係為調高系爭土地租金，始將申報地價提高云云。本院認為依原告提出系爭土地登記謄本記載，系爭土地於107年1月份公告土地現值為32600元，同期申報地價為3280元，僅佔公告土地現值之10.06%，參酌平均地權條例第16條規定：「……，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，……，申報之地價未滿公告地價百分之80時，得照價收買或以公告地價百分之80為其申報地價。」，足認系爭土地之申報地價有明顯偏低之情形，再參酌系爭土地於81年間經本院以81年度訴字第713號民事判決准許調整租金，當時之公告地價為每平方公尺1888元，迄至107年1月份，漲幅高達17.26倍(計算式：32600÷1888≒17.26)，可見系爭土地之價值確有大幅調昇之情事，再依原告提出被告不爭執之系爭土地Ｇoogle地圖5紙、導覽地圖1紙及照片10紙等資料所示，確認系爭土地周遭道路交通便利(有太順路、育賢路、育才路與74號快速道路相接)，附近學校(新光國中、新光國小、東山國中等)、餐廳、超市、藥局、醫院(賢德醫院)、公園、加油站及便利商店等商家林立，街區確屬繁榮，被告顯然同時享有系爭土地經濟價值提昇之利益，則系爭土地面積196.75平方公尺，約59台坪，租金每年僅在來米稻谷2676台斤，以農會牌價在來米每台斤13元計算，折算現金為34788元，換算每月租金僅2899元，每台坪約49.1元，在客觀上亦屬偏低，本院斟酌上情及系爭土地租金長達26年未調整，認為調整幅度應以系爭土地申報地價年息百分之8.5計算為適當，其金額為54854元(計算式：3280×196.75×8.5%＝54854，元以下四捨五入)，原告逾此數額之請求，即無理由，不應准許。
(三)另房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整(參見最高法院48年台上字第521號民事判例及82年度台上字第1877號民事裁判等意旨)。原告雖主張自起訴狀繕本送達翌日即107年6月12日為系爭土地租金之調整始日，惟被告於107年9月26日言詞辯論期日抗辯稱系爭土地租金已繳納至107年6月底等語(參見本院卷第78頁背面)，而原告就上情並未爭執，則依前揭最高法院48年台上字第521號民事判例及82年度台上字第1877號民事裁判等意旨，法院准許增加給付之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整，故系爭土地租金調整始日應自107年7月1日起算，方為適法，原告請求於107年6月12日至107年6月30日止亦為調整租金期間，於法不合，不應准許。
七、綜上所述，原告請求調整系爭土地租金，應以系爭土地申報地價年息百分之8.5計算為適當，即調整數額為每年54854元，並自107年7月1日起算之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 24 日
民事第四庭 法 官 林金灶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 24 日
書記官 洪加芳