臺灣臺中地方法院民事判決 107年度重訴字第432號原 告 金樹橡膠股份有限公司法定代理人 洪晉偉訴訟代理人 桑銘忠律師被 告 王添安訴訟代理人 韓國銓律師上列當事人間確認優先承買權事件，本院於民國108年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條分別定有明文。被告法定代理人原為臨時管理人沈泰基律師（由本院105年度司字第79號裁定所選任，見本院卷第15頁至第16頁），於訴訟進行中變更為沈晉偉，並經沈晉偉具狀聲明承受訴訟（見本院卷第37頁至第40頁），核無不合，應予准許之。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴時原聲明為：「確認原告對於本院106年度司執字第81254號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣之不動產（如附表所示），有優先承買權」，後變更為「確認原告對於系爭執行事件被告所拍定如附表所示之土地，其中坐落臺中市○○區○○段00000000地號內（下以地號稱之）如附圖（本院106年1月23日中院麟家允105重家訴30字第1060009259號函囑託建物位置勘測圖）所示G、H部分建物坐落基地（G、H部分坐落地號及面積詳如附圖所示），有以被告拍定之同一價格優先承購暨請求依該拍定之同樣條件定立買賣契約之優先承購權存在」，核屬減縮應受判決事項，應予准許。
三、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上之利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。本件原告主張就附表所示之土地，其中坐落112、114地號內如附圖所示G、H部分建物坐落基地附表所示土地有優先購買權，但為被告否認，則就原告有無優先購買權存在乙事，陷於不明確，於法律上地位有不安之狀態存在，而此種狀態得以本件確認判決將之除去，是原告提起確認之訴，即有受確認判決之法律上利益，揆諸前揭說明，尚無不合，先予敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：伊前向訴外人洪木聯承租土地，並出資委由訴外人詹得豐於其上興建數棟未辦保存登記建物供作廠房使用，租金由伊以給付洪木聯生活費及代繳歷年地價稅方式繳納，洪木聯於民國104年7月13日死亡後，伊於107年5月11日召開股東會，決議105年、106年、107年租金共新臺幣（下同）1萬2,000元，由洪木聯之全體繼承人受領。嗣被告於107年7月5日經系爭執行事件拍賣程序，以368萬8,888元拍得如附表所示土地，惟伊既早已租用基地興建房屋，自得依土地法第104條、民法第426條之2規定，以承租人地位依相同出賣條件優先承買，爰提起本件訴訟。並聲明：確認原告對於系爭執行事件被告所拍定如附表所示土地，其中坐落112、114地號土地內如附圖所示G、H部分建物坐落基地，有以被告拍定之同一價格優先承購暨請求依該拍定之同樣條件定立買賣契約之優先承購權存在。
二、被告則以：本件原告未能舉證證明為廠房之所有權人，亦未提出任何證據以資證明與洪木聯有租地建屋關係存在，且於洪木聯死後，竟係單方事後議定租金，租金亦顯偏離市場行情，原告所為主張實有疑義。縱認原告與洪木聯間確有租地建屋之法律關係存在，112、114地號土地之使用分區亦為特定農業區，如洪木聯將耕地租與原告興建廠房，亦與農地農用之國家政策相悖，屬脫法行為而無效，原告主張其有優先承買權，亦屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）查被告於107年7月5日經系爭執行事件拍賣程序，以368萬8,888元拍得如附表所示不動產，有強制執行投標書、本院收據在卷可參（見本院卷第6頁、第52頁），據本院職權調閱卷證查核屬實，且為兩造不爭執，自堪信為真實。
（二）按租用建築房屋之基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。又租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，民法第426條之2第1項亦有明文，立法理由謂：「建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一。承租人在承租基地上設置之建築物出賣於第三人時，亦然。為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，爰參照土地法第104條，增訂本條。」可見上開規定所稱之「租用建築房屋之基地」或「租用基地建築房屋」意思相同，均係以確有基地之出租供承租人建築房屋為先決要件。本件原告主張其得依土地法第104條、民法第426條之2規定主張優先購買權，自以其為租用基地建築房屋之承租人，為前提要件。惟查：
１、租用基地建築房屋之租賃契約，雖非以訂立書面為必要，然承租人能否合法占有使用基地以建築房屋，事涉重大，為免日後衍生爭執，甚而導致所建築房屋面臨拆除命運，衡情當會訂立書面契約作為憑據，原告迄至言詞辯論終結前，均未提出任何書面以茲佐證，已有可疑之處。再者，租賃契約以租金及標的物為其要素，租金及標的物，自屬租賃契約必要之點，原告主張其與洪木聯間租賃契約之租金，約定以給付洪木聯生活費及代繳歷年地價稅方式繳納，惟洪木聯生活費究為多少，尚無具體標準，亦難實質認定，又應如何避免洪木聯單方漫天喊價、需索無度？依照經驗法則，承租人應不致同意此種租金約定方式，原告所為主張，更顯有疑。
２、再者，縱若原告與洪木聯間訂有租賃契約，且確係約定租金以給付洪木聯生活費及代繳歷年地價稅方式繳納，蓋洪木聯死亡後自再無生活費之需求，為當然之理，倘原告主張均屬真實，原告與洪木聯間租賃契約雖未明定租賃期限，惟依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為定有承租至洪木聯死亡為止之期限，洪木聯既已死亡，租賃契約不待終止即因期限屆滿而當然消滅，原告已非租用基地建築房屋之承租人，自不得依土地法第104條、民法第426條之2規定主張優先購買權。原告之訴並無理由，應予以駁回。
（三）再按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。此項規定之目的，在保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益，使土地所有權之歸屬及利用於公平合理之原則下，歸併同一人。而基地承租人係指承租基地在其上興建建築物之承租人，故如所承租之範圍僅為土地之一部，就其餘部分並無承租權，則於土地出賣時，除該土地有不能分割之情形外，承租人之優先承買權，應限於承租範圍內之基地（最高法院103年度台上字第1481號判決參照）。又按土地法第104條第1項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，係指基地承租人於土地出賣時，一旦行使優先購買權，無須經該基地所有人之同意，承租人與基地所有人即形成買賣關係，僅該買賣關係之權利義務應與基地所有人及第三人所訂買賣契約一致，即買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同，承租人並得直接向基地所有人主張因買賣關係所生之權利（最高法院106年度台上字第2715號民事判決參照）。經查：
１、本件112、114地號土地之使用分區為特定農業區、使用地類別為農牧用地，有臺中市政府地政局108年3月21日中市地編字第1080008804號函在卷可參（見本院卷第83頁至第84頁），屬農業發展條例第3條第11款所示之耕地，自有農業發展條例之適用，而農業發展條例第16條規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃（即2,500平方公尺）者，不得分割。縱認原告確為承租人而得依照土地法、民法相關規定主張優先購買權，參酌附圖之勘測結果，原告主張之承租範圍即坐落112、114地號內如附圖所示G、H部分建物坐落基地，所占112地號土地之面積為351.17平方公尺、所占114地號土地之面積則為1,047.16平方公尺（計算式：346.49+700.67=1,047.16），均未達2,500平方公尺，本件原告主張優先購買權並非符合農業發展條例第16條第1項各款例外事由，自屬土地不得分割之情形。
２、揆諸前揭最高法院判決意旨，本件112、114地號土地有不能分割情形，倘認原告得主張優先購買權，即不能限於承租範圍（又此處限於承租範圍，是否係指可以指定「特定位置」而行使優先承買權之分析，可參見臺灣高等法院臺中分院106年重上更㈣字第58號民事判決），應以同一條件主張，亦即買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式均需與被告相同。本件原告起訴時，係由律師擔任法定代理人（臨時管理人），原係就如附表所示不動產均主張優先購買權，於法定代理人變更後，亦委由律師為訴訟代理人，後因原告於107年11月28日民事呈報暨調查證據狀載有「更正後訴之聲明」等語，並有減縮訴之聲明情形（見本院卷第53頁），本院即函請原告再與確認目前於本件訴之聲明究竟為何（見本院卷第71頁），原告衡量後聲明僅就坐落112、114地號內如附圖所示G、H部分建物坐落基地主張優先購買權，與被告經系爭系爭執行事件拍賣程序取得之買賣標的、範圍均非相同，當非依同樣條件行使優先購買權，其主張亦難認有據，當予駁回。
四、綜上所述，原告主張其依土地法第104條、民法第426條之2規定，得以承租人地位優先承買，請求確認原告對於系爭執行事件被告所拍定如附表所示土地，其中坐落112、114地號土地內如附圖所示G、H部分建物坐落基地，有以被告拍定之同一價格優先承購暨請求依該拍定之同樣條件定立買賣契約之優先承購權存在，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 5 月 31 日
民事選舉法庭審判長法 官 黃裕仁
法 官 李立傑法 官 張美眉附表┌──────────────────────────────────────────────────┐│106年度司執字第81254號 財產所有人：湯玉群、洪阡珊、趙玲汝、洪建多、洪建生、洪德旺 │├──┬───────────────────────┬───────┬──────┬────────┤│ 編 │ 土 地 坐 落 │ 面 積 │權利範圍 │拍定金額 ││ ├───┬──┬────┬────┬──────┼───────┤ │ （新臺幣元） ││ 號 │縣市 ○鄉鎮○ 段 ○ ○段 │ 地號 │ 平方公尺 │ │ ││ │ │市區│ │ │ │ │ │ │├──┼───┼──┼────┼────┼──────┼───────┼──────┼────────┤│ │臺中市│神岡│ │ │ │ │公同共有1 分│8,088,888元 ││ │ │區 │ 豐工 │ │ 110 │ 300.71 │之1 │ ││ 1 ├───┼──┴────┴────┴──────┴───────┴──────┴────────┤│ │ │ ││ │備考 │重測前：下溪洲段后寮小段29-443地號 ││ │ │ │├──┼───┼──┬────┬────┬──────┬───────┬──────┬────────┤│ │臺中市│神岡│ │ │ │ │公同共有1 分│1,990,000元 ││ │ │區 │ 豐工 │ │ 111 │ 296.26 │之1 │ ││ 2 ├───┼──┴────┴────┴──────┴───────┴──────┴────────┤│ │ │ ││ │備考 │重測前：下溪洲段后寮小段29-453地號 ││ │ │ │├──┼───┼──┬────┬────┬──────┬───────┬──────┬────────┤│ │臺中市│神岡│ │ │ │ │公同共有1 分│ 17,600,000元 ││ │ │區 │ 豐工 │ │ 112 │ 2693.71 │之1 │ ││ 3 ├───┼──┴────┴────┴──────┴───────┴──────┴────────┤│ │ │ ││ │備考 │重測前：下溪洲段后寮小段29-329地號 ││ │ │ │├──┼───┼──┬────┬────┬──────┬───────┬──────┬────────┤│ │臺中市│神岡│ │ │ │ │公同共有1 分│8,530,000元 ││ │ │區 │ 豐工 │ │ 114 │ 1297.69 │之1 │ ││ 4 ├───┼──┴────┴────┴──────┴───────┴──────┴────────┤│ │ │ ││ │備考 │重測前：下溪洲段后寮小段29-520地號 ││ │ │ │└──┴───┴───────────────────────────────────────────┘┌──┬───┬───────┬───┬───────────────────┬─────┬─────┐│ │ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ │ ││編 │ │基地坐落 │樣主要├──────────────┬────┤ 權 利 │ 拍定金額 ││ │建號 │------- │建築材│ 樓 層 面 積 │附屬建物│ │ ││號 │ │建物門牌 │料及房│ │主要建築│ │ ││ │ │ │屋層數│ 合 計 │材料及用│ │（新臺幣元││ │ │ │ │ │途 │ 範 圍 │） │├──┼───┼───────┼───┼──────────────┼────┼─────┼─────┤│ │ │臺中市神岡區豐│工業用│一層：130.12 │ │ │ ││ │13 │工段110 、111 │、加強│二層：64.16 │ │公同共有1 │590,000元 ││ │ │地號 │磚造、│三層：30.40 │ │分之1 │ ││ │ │----------- │3 層樓│合計：224.68 │ │ │ ││ 1 │ │神州路350號 │房 │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ ││ ├───┼───────┴───┴──────────────┴────┴─────┴─────┤│ │備考 │重測前：下溪洲段后寮小段64建號 │├──┼───┼───────┬───┬──────────────┬────┬─────┬─────┤│ │ │臺中市神岡區 │住家用│一層：20.00 │ │公同共有1 │ ││ │14 │豐工段110地號 │、混凝│合計：20.0 │ │分之1 │ 90,000元 ││ │ │----------- │土、鋼│ │ │ │ ││ │ │神州路134號（ │筋混凝│ │ │ │ ││ 2 │ │門牌整編為神 │土造、│ │ │ │ ││ │ │洲路350號） │3層樓 │ │ │ │ ││ │ │ │房 │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ ││ ├───┼───────┴───┴──────────────┴────┴─────┴─────┤│ │備考 │重測前：下溪洲段后寮小段1845建號。本建物係未辦保存登記之建物。 │└──┴───┴───────────────────────────────────────────┘附圖：本院106年1月23日中院麟家允105重家訴30字第106000925
9號函囑託建物位置勘測圖影本以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 31 日
書記官 劉桉珍