臺灣臺中地方法院民事判決 107年度重訴字第567號原 告 紅典建設開發股份有限公司（紅典公司）法定代理人 楊秀光訴訟代理人 郭玉瑾律師
郭玉諠律師被 告 臺中市政府法定代理人 盧秀燕訴訟代理人 游雅鈴律師上列當事人間請求履行締約義務事件，本院於民國108 年3 月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、被告法定代理人於民國107 年12月25日變更為盧秀燕，被告具狀聲明承受訴訟，核無不合。
二、原告紅典公司原起訴聲明：「被告應就門牌號碼臺中市○區○○路○段00號『臺中市○○路一期立體停車場』之租賃併營運相關事項與原告簽訂契約」，於108 年1 月2 日具狀變更為：「被告應就門牌號碼臺中市○區○○路○段00號『臺中市○○路一期立體停車場』與原告訂立（如本院卷一第
151 至157 頁所示）『臺中市自由一期立體停車場委託經營案契約書』」，被告表示無意見，依民事訴訟法第255 條第
1 項第1 款規定，應予准許。
貳、事實摘要：
一、原告主張：㈠被告於74年間興建坐落臺中市○區○○○ ○段○○○ ○○○○○○
○○○○號地號土地上建物，即門牌號碼臺中市○區○○路0 段00號之自由一期立體停車場（樓高1 至6 樓，下稱一期停車場）。其後因一期停車場不敷使用，被告委由訴外人頴記建設開發股份有限公司（下稱頴記公司）於一期停車場上方7至13樓投資興建「臺中市自由二期立體停車場」（下稱二期停車場）。
㈡因一期及二期停車場具有不可分離的關係，應以一個停車場
視之，故前臺灣省政府於77年12月8 日以77府建四字第163277號函知臺中市政府，公告獎勵事項（下稱系爭獎勵事項），給予二期停車場之投資者獎勵，使投資者取得二期停車場之所有權並自為經營管理外，另賦予投資者承租營運一期停車場的優先權利。頴記公司依系爭獎勵事項第1 點規定，將一期及二期停車場合併規劃並管理使用，而成為同一個停車場，已無區別。依系爭獎勵事項第2 點：「投資人得優先承租第一期工程停車設備，併予營運」（下稱系爭優先權），且沒有期間限制。
㈢其後頴記公司轉由長霆實業有限公司（下稱長霆公司）繼受
二期停車場、商場及系爭優先權，由長霆公司承租一期停車場並管理使用一、二期停車場。但長霆公司營運虧損不斷，遭被告拍賣求償，原告拍定取得二期停車場及商場之所有權，並繼受取得長霆公司所擁有的系爭優先權。兩造於93年12月15日就一、二期停車場所坐落土地簽訂「臺中市公有土地租賃契約」，於第2 條約定明確。
㈣不料被告於96年間以公開招標方式，將一期停車場委外經營
，於招標文件中沒有註明系爭優先權，原告提出異議後仍置之不理。原告為避免無法共同管理使用一、二期停車場，乃向臺中市議會陳情。被告之後乃以原告行使系爭優先權的方式，雙方於97年8 月28日簽訂「臺中市自由一期立體停車場租賃契約」（下稱系爭契約），約定由原告承租一期停車場）以經營管理及收益。
㈤雖兩造因系爭契約續租權利而有涉訟，原告請求確認兩造間
自102 年9 月1 日起至107 年8 月31日止，就坐落於臺中市○區○○○ ○段○○○ ○○○○○○○○ ○○ 號地號土地上之建物（即門牌號碼臺中市○區○○路0 段00號）之租賃關係存在。
原告受敗訴判決，然上訴最高法院審理中，尚未判決確定（下稱前案、前訴訟）。原告因臺中地方法院102 年度裁全字第170 、172 號裁定，及臺灣高等法院臺中分院103 年度抗字第40號裁定定暫時狀態假處分，而持續經營管理一期停車場迄今。
㈥被告於107 年5 月25日及同年6 月22日，竟又提出一期停車
場的委外公開招標案，且未註明原告的系爭優先權。原告提出異議，被告否認原告有系爭優先權，更與得標的力揚停車場設備股份有限公司（下稱力揚公司）訂約，並函知原告辦理點交，致原告無法管理使用一期停車場，以共同經營一、二期停車場。
㈦系爭優先權包含「承租併營運」的內涵，被告為了規避，不
以「租賃」而以「委託經營」的法律關係，授與力揚公司一期停車場的管理使用權。即令如此，被告也應該將「委託經營契約」的內容通知原告，否則即屬侵害原告的系爭優先權。
㈧依系爭獎勵事項第2 點規定提起本訴，請求法院判決：被告
應就門牌號碼臺中市○區○○路○段00號「臺中市○○路一期立體停車場」與原告訂立（如本院卷一第151 至157 頁所示）「臺中市自由一期立體停車場委託經營案契約書」。
二、被告答辯：㈠系爭契約第3 條第1 項約定租賃期間自97年9 月1 日起至
102 年8 月31日止，租期屆滿得續租5 年，合計10年。續租租期屆滿，租賃關係即行終止。故原告所主張前案訴訟標的，僅至107 年8 月31日止，被告乃通知原告應自107 年9 月
1 日起遷出並返還一期停車場。原告竟以暫時處分裁定主文所載「本案（即前案）判決確定前」為由，拒絕搬遷，無異強占公產。
㈡系爭獎勵事項第2 點雖記載「投資人得優先承租第一期工程
停車設備，併予營運」，但頴記公司並沒有承租一期停車場，是由被告自己營運管理收費。長霆公司受讓後，也沒有承租一期停車場，仍由被告自營管理。直到長霆公司所有二期停車場遭拍賣，原告拍定取得後，兩造於93年12月15日簽訂「臺中市公有土地租賃契約」，原告仍未承租一期停車場，而由被告自營管理及收費。其後兩造經由市議會介入，於97年8 月28日協商簽訂系爭契約，原告才承租一期停車場。由上可知，二期停車場建物所有人並非必然可以承租一期停車場，必須與被告協商並簽訂租約後，始能管理收益。
㈢系爭獎勵事項是依據都市計畫法第30條所訂立，參照同法第
30條歷次立法理由，如投資人將所興辦公共設施轉售第三人，該第三人即非投資人，自不能適用系爭獎勵事項的規定。故縱使兩造於89年6 月20日簽訂土地租約，其第2 條記載適用獎勵事項，然顯然違反法律強制或禁止規定，依民法第71條規定為無效。
㈣依據現行自由路二期土地租約第2 條約定「惟獎勵事項欄內
第2 項，須依現行法令辦理」。而被告依據停車場法第29條規定，於100 年6 月發布「臺中市公有停車場委託民間經營自治條例」，其第4 條規定委託民間經營，應辦理公開招標，故系爭獎勵事項已經不符該自治條例的規定，而不能再為適用。
㈤被告依法公開招標，是就投標者進行評選，依最有利標決標
。原告既然沒有參加評選，如何滿足評選的同一條件？自不能主張系爭優先權。且被告與力揚公司所簽訂者為委任契約，不是租賃契約。被告既然沒有出租行為，自然也沒有系爭優先權的適用。
㈥系爭契約第3 條第1 項約定自97年9 月1 日起至102 年8 月
31日止，租期屆滿得續租5 年，合計10年。續租租期屆滿，租賃關係即行終止。依文義解釋，可知兩造係約定5 年租期屆滿「得」續租5 年，而非「應」續租5 年。雙方於系爭契約所定期間即將屆滿之前，如有意願續約，自應由雙方就新契約之標的物、權利金（或租金）數額及管理營運計畫等主要之點，重行磋商（此時兩造均得提出對自己有利之條文約定）。必經雙方對上開契約主要之點均意思表示合致後，新契約方屬成立，不能僅由原告單方向被告表示願意續租5 年，兩造間的新契約即謂成立。
㈦系爭優先權僅具有相對債權效力，與法定優先權基於強行規定，性質不同，不得比照援引。
㈧請求法院判決：駁回原告之訴。
參、爭點整理（見本院卷二第29頁以下）：
一、兩造不爭執事項：㈠被告於74年間興建坐落臺中市○區○○○ ○段○○○ ○○○○○○
○○○○號地號土地上建物，即門牌號碼臺中市○區○○路0 段00號之自由一期立體停車場（樓高1 至6 樓，一期停車場）。其後因一期停車場不敷使用，被告委由訴外人頴記公司於一期停車場上方7 至13樓投資興建「臺中市自由二期立體停車場」（二期停車場）。
㈡臺灣省政府於77年12月8 日以77府建四字第163277號函知臺
中市政府，以附件公告之獎勵事項（系爭獎勵事項），給予頴記公司投資獎勵。系爭獎勵事項記載：「1.第一期已完成工程之樓地板面積可提供投資人併入總樓地板計算多目標使用項目面積。2.投資人得優先承租第一期工程停車設備，併予營運。3.獎勵興建公共設施之公有土地由本府提供給投資人租賃使用，租賃期限為9 年10個月。4.租賃公有土地租金依規計收，惟5 年內得減收租金2 分之1 。5.建築物歸投資人所有，租賃公有土地期滿時，該建築物由本府依照資產重估價額予以補償。若本府未編列預算辦理補償時，租賃公有土地之期限得辦理延長。6.稅捐之獎勵依有關稅法規定辦理。」（見本院卷一第5 至6 頁）。
㈢頴記公司原投資興建之二期停車場，於89年間轉由訴外人長
霆公司繼受取得所有權。長霆公司因經營不善，於92年間，其所有之二期停車場及商場，經被告拍賣求償後，由原告拍定取得二期停車場之所有權及商場。兩造於93年12月15日就二期停車場簽訂「臺中市公有土地租賃契約」，約定由原告承租二期停車場基地（見本院卷一第10至12頁），但原告並沒有承租一期停車場，由被告自行經營管理及收費。
㈣兩造於97年8月28日就一期停車場簽訂「臺中市自由一期立
體停車場租賃契約」，契約第3條第1項約定租賃期間97年9月1 日至102 年8 月31日，期滿並得續租5 年（見本院卷一第20至24頁）。
㈤原告前向本院提起確認租賃關係存在之訴（前訴訟），請求
確認兩造就一期停車場自102 年9 月1 日起至107 年8 月31日止租賃關係存在，經本院以103 年度重訴字第269 號判決駁回原告之訴。原告不服提起上訴，臺灣高等法院臺中分院以104 年度重上字第65號判決改判原告勝訴。被告不服提起上訴，最高法院以105 年度台上字第2240號判決廢棄二審判決，發回更審，復經臺灣高等法院臺中分院以106 年度重上更㈠字第10號判決駁回原告之上訴。原告不服再為上訴，現繫屬於最高法院審理中（見本院卷一第64至87頁）。
㈥原告於前訴訟審理中，另向本院聲請定暫時狀態處分，請求
一期停車場於前訴訟確定前，暫由原告為經營管理及收益，經本院以102 年度裁全字第170 、172 號裁定准原告供擔保後，於前訴訟確定前，得暫由原告就一期停車場為經營管理及收益。被告不服提起抗告，經臺灣高等法院臺中分院以
103 年度抗字第40號裁定駁回抗告，原告並以上開裁定為執行名義，向本院聲請強制執行（見本院卷一第47至57頁、第60至63頁）。
㈦被告於107年5月25日及同年6月22日就一期停車場委託經營
為公開招標，原告均提出異議，其後由力揚公司以2400萬元得標，契約期限為107 年9 月1 日至110 年8 月31日止（見本院卷一第27至35頁、第116 至122 頁）。
㈧兩造於98年6月17日就二期停車場訂立土地租賃契約，契約
期限98年9月1日起至108年6月30日止（見本院卷一第180至185頁）。
㈨臺中市停車管理處於107年8月27日以中市停規字第10700216
59號函，命原告於107年8月31日辦理一期停車場點交（見本院卷一第88頁）。
㈩一、二期停車場現仍由原告經營管理及使用。
卷附證物形式均為真正（被告也不爭執原證12便簽之形式真正，見本院卷一第198 頁）。
二、本件爭點：㈠系爭獎勵事項所規定的優先承租權應如何解釋？其法律效力
為何？原告就一期停車場有無優先承租權？㈡原告請求被告應就一期停車場與原告訂立「臺中市自由一期
立體停車場委託經營案契約書」（如本院卷一第151 至157頁所示），有無理由？
肆、本院判斷：
一、系爭獎勵事項乃依77年7 月15日修正之都市計畫法第30條：「都市計畫地區範圍內，公用事業及其他公共設施，當地直轄市、縣（市）（局）政府或鄉、鎮、縣轄市公所認為有必要時，得獎勵私人或團體投資辦理，並准收取一定費用；其獎勵辦法及收費標準，由省（市）政府定之」之規定而為制訂，目的在於鼓勵相關業界投入二期停車場的興建計畫，使該投資者得以優先承租一期停車場設備，併與二期停車場一併營運。故其第2 點規定：「投資人得優先承租第一期工程停車設備，併予營運」，明顯是針對二期停車場的「投資人」所給予的優惠獎勵措施。換言之，如投資人承租一期停車場營運後，有歇業、解散、出讓其他原因由他人繼受取得二期停車場之情形時，對於一期停車場的承租事宜，就不是所謂二期停車場的「投資人」，則除契約另有約定者外，就沒有系爭獎勵事項第2 點規定的適用，甚為明確。如果不為如此解釋，將使投資人以其一次性的投資，而無論事後營運不善或有何更動，均得因輾轉由他人繼受而取得萬年不變、永無限制的優先承租權，顯然不當，更有違系爭獎勵事項用以獎勵「投資人」的制訂本意。本件二期停車場的投資人為頴記公司，其後因故讓與長霆公司，長霆公司因經營不順，經拍賣後始歸由原告取得。可知原告與系爭獎勵事項的投資事宜已無相干，其承租及營運一期停車場的權利義務關係，自應由兩造事後所簽訂的租賃契約內容決之，無從再援引系爭獎勵事項第2 點規定，主張其對一期停車場有優先承租之權。
二、又觀之系爭獎勵事項第3 點：「獎勵興建公共設施之公有土地由本府提供給投資人租賃使用，租賃期限為9 年11月。」及第5 點：「建築物歸投資者所有，租賃公有土地期滿時，該建築物由本府依照資產重估價額予以補償。若本府未編列預算辦理補償時，租賃公有土地的期限得辦理續約」等規定，可知僅就租賃公有土地部分，得因未辦理補償而使投資者有續租之權利，對於一期停車場設備的租賃事宜，並沒有規定續租的條件。則更應解為對於一期停車場的優先承租權，僅限於該二期停車場的投資者，該投資者締約承租一期停車場後，就應依所約定的租賃契約內容，決定雙方日後的權利義務關係。因系爭優先權所取得的租賃關係，僅於該投資者始有適用，而不能包括自投資者繼受取得二期停車場管理使用權限之第三人。
三、本件原投資興建二期停車場的頴記公司，事後轉讓於長霆公司，長霆公司經營不善，始由原告拍定取得。兩造於93年12月15日就二期停車場簽訂「臺中市公有土地租賃契約」，約定由原告承租二期停車場基地，但實際上原告並沒有承租一期停車場，是由被告自行經營管理及收費。其後，因臺中市議會居間介入，兩造乃於97年8 月28日就一期停車場簽訂系爭契約，而系爭契約第3 條第1 項明文約定租賃期間97年9月1 日至102 年8 月31日，期滿並得續租5 年（不爭執事項㈢㈣）。由此足見，原告僅因拍賣而繼受取得二期停車場的所有權，與二期停車場的投資人頴記公司不僅毫無關連，且原告取得二期停車場時，仍由被告就一期停車場為管理及收費，可知一期停車場與二期停車場並非必然不可分離，而必須由同一人經營管理。故原告對於一期停車場的租賃權利，自應依系爭契約的約定內容而定，不得再適用系爭獎勵事項第2 點規定主張系爭優先權，事屬明確。
四、依系爭契約第3 條第1 項前段約定：「租賃期間：自甲方指定之日起5 年（自97年9 月1 日起至102 年8 月31日止），租期屆滿得續租5 年，合計10年。續租租期屆滿，租賃關係即行終止，甲方不另通知」（見本院卷第20頁）。已經明定對於一期停車場的租賃期間，則即使原告有所謂續租5 年的權利，至遲也應於107 年8 月31日因期間屆滿終止後而失其續租之權。何況系爭契約簽訂後，於98年6 月17日雙方就二期停車場另簽訂「臺中市公有土地租賃契約」，其第2 條約定「本契約附件二內容，除獎勵事項欄內第4 項及其他與本契約約定不相容之約定外，均為本契約之內容，雙方均應受拘束。惟獎勵事項欄內第2 項，須依現行法令辦理」（見本院卷第181 頁背面）。而被告依據停車場法第29條，於100年6 月發布「臺中市公有停車場委託民間經營自治條例」，其第4 條規定委託民間經營，應辦理公開招標（見本院卷第
187 頁），故系爭獎勵事項第2 點已經不符該現行自治條例的規定，自不能再為適用。故原告主張得依系爭優先權與被告簽訂一期停車場的租賃契約云云，自不可採。
伍、結論：
一、綜上所述，原告主張對於一期停車場有優先承租權，而依系爭獎勵事項第2 點規定，請求被告應就一期停車場與原告訂立（如本院卷一第151 至157 頁所示）「臺中市自由一期立體停車場委託經營案契約書」，為無理由，應予駁回。
二、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證方法，經本院審酌後，認為均不影響判決結論，故無庸逐一論述，附此敘明。
三、原告之訴為無理由，訴訟費用應由原告負擔。中 華 民 國 108 年 4 月 25 日
民事第五庭 法 官 李嘉益以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 25 日
書記官 黃麗靜