臺灣臺中地方法院民事判決 107年度重訴字第527號原 告 林聖力訴訟代理人 林錦隆律師被 告 林慶煇
林翠吟林魏素錦上三人共同訴訟代理人 許秀月
周進文律師複 代理人 許孟穎
許博堯律師高子涵被 告 陳慧珍
陳月英林佳德上三人共同訴訟代理人 陳萬歷被 告 林寶璘訴訟代理人 林訓正被 告 修平學校財團法人修平科技大學法定代理人 鄧作樑上二人共同訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師複 代理人 張莠茹律師
王怡潔律師許榮進上列當事人間分割共有物事件，本院於民國110 年4 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有如附表所示之不動產應予合併分割，併應予合併變賣，所得價金由兩造按附表所示「應分得價金比例」欄之比例分配之。
二、訴訟費用由兩造按附表所示「應分得價金比例」欄之比例負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、原告起訴狀就被告修平學校財團法人修平科技大學（下簡稱修平大學）之法定代理人記載為林倉民，惟被告修平大學於民國107 年6 月14日民事陳報特予更正法定代理人為鄧作樑（見本院107 年度中司調字第2056號卷第66至67頁），足見起訴書上開記載應係誤載，應予更正。
貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1 項第2 、3 、7 款定有明文。本件原告起訴時之聲明為：㈠兩造共有坐落於臺中市○區○○○段1637、1637-2、1640、1640-2、1640-5、1641地號等6 筆土地應予合併分割，分割方法如起訴狀附圖一所示。㈡被告修平學校財團法人修平科技大學（下稱修平大學）應予前項土地分割判決確定之同時協同原告就臺中市政府核發85中工建使字第1943號使用執照，向臺中市政府都發局申請使用執照變更並解除林寶璘、林慶煇、林魏素錦、林翠吟分割後取得之建築管制等語（見107 年度中司調字第2056號卷〈下稱調字卷〉第1 頁正、反面），嗣於民國110 年4 月22日以民事準備書㈦狀及
110 年5 月7 日民事部分撤回狀，將前開第㈡項聲明撤回，核上開撤回並未變更訴訟標的，僅屬減縮聲明，與前揭規定並無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告方面：
一、坐落於臺中市○區○○○段1637、1637-2、1640、1640-2、1640-5、1641地號等6 筆土地（面積、各共有人、權利範圍，均詳如附表所示，下稱系爭6 筆土地），均為相鄰的不動產，兩造間就系爭6 筆土地，並未定有不分割之協議。系爭
6 筆土地其中1637-2、1640-5地號土地，其上有共有人修平大學所有之門牌號碼臺中市○區○○街○段00號建物乙棟（註：該建物因於81、84、85年間3 次增建辦理使用執照變更，變更後之使用執照號碼：85中工建使字第1943號，下稱系爭建物），致該2 筆土地之地籍因而被套繪為該建物之建築基地；系爭建物另坐落在同地段1650、1651地號土地上，同地段1650地號土地所有權人為修平大學單獨所有，另同地段1651地號土地所有權人是被告林寶璘與其他訴外人共有。兩造自訴訟以來，提出多種分割方案，然屢因系爭建物有套繪管制，而無法得成共識。若考量將系爭建物坐落之基地分割給修平大學單獨所有，則將使修平大學對其他共有人負擔高額價金補償，恐非有利。若將已套繪之部分基地分割給其他共有人，則在未解除套繪之前，該分割之基地上無法供建築使用，影響土地開發效益，故不可採為原物分配。
二、起訴聲明：系爭6 筆土地准予合併分割，併合併變價，所得價金由兩造按應有部分比例分配。
貳、被告方面：
一、被告林慶煇、林翠吟、林魏素錦：被告主張系爭6 筆土地，應變價分割，理由為：㈠按法定空地原則上不能分割，必須符合建築基地法定空地分割辦法之情形，亦即⑴併同建築物分割或⑵建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積，且取得主管機關核予分割證明；系爭1637-2、1640-5地號土地因受限建築套繪管制之建築基地（85中工建使字第1943號使用執照），使用性質與其餘4筆土地並不相同，土地性質及使用等顯有不相同，合併分割有不適當之情況。㈡系爭1637-2、1640-5地號土地與1641、1640-2地號土地並非相毗鄰之土地，且上開各2 筆土地共有人並非全部相同；參照民法第824 條第5 、6 項規定，不具合併分割之法定要件，合併分割顯為不適當。㈢經法院囑託駿豐不動產估價師聯合事務所鑑定後，被告修平大學應給付補償金額分別為2221萬1723元（未考慮套繪限制）、4580萬8875元（有考慮套繪限制）；被告林寶璘可受補償金額分別為1018萬4246元（未考慮套繪限制）、2046萬5924元（有考慮套繪限制）；另囑託長虹不動產估價師事務所鑑定，亦有被告修平大學應給付補償金額分別為5588萬7222元（甲案）、5461萬3385元（乙案）；被告林寶璘可受補償金額分別為1295萬196元（甲案）、1304萬5891元（乙案），則原物分割對權利價值之鉅幅增減，顯不適當。於110年4月22日言詞辯論時表示，同意系爭6筆土地能合併分割，併合併變價（見卷㈡第230頁）。
二、被告陳慧珍、陳月英、林佳德：系爭建物是起造當時之全體共有人同意建造之合法建物，故法院於定分割方案時，應斟酌土地現有之使用利用狀況。於110年4月22日言詞辯論時表示，同意系爭6筆土地能合併分割，併合併變價（見卷㈡第230頁）。
三、被告林寶璘、修平大學：就系爭6 筆土地，希望能合併分割併合併變價處理，另就系爭建物亦能合併變價，因少子化趨勢，老舊校舍已荒廢多年，若能與系爭6 筆土地一併處理，不至影響學校辦理與學生受校權利，但依私立學校法第49條第1 項，學校欲處分不動產需經主管機關同意，併請函詢教育部（技術及職業教育司）（見卷㈡第230 、247 至252 頁）。
叁、本院得心證之理由：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；又共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第823 條第1 項前段、第824 條第1 項、第2 項、第3 項分別定有明文。經查，本件原告主張系爭6 筆土地為兩造所共有，各筆土地之共有人及應有部分比例詳如附表各筆土地之「應有部分」欄所示。又系爭6 筆土地並無不能分割之情形，兩造間亦未訂有不分割之契約等情，業據其提出土地登記第一類謄本、地籍圖謄本等為證，被告等亦未爭執，是原告上揭訴請分割系爭6 筆土地之事實，依上開規定，自無不合，應予准許。
二、次按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號判決參照）；又定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平（最高法院94年度台上字第1149號判決意旨參照）。經查：
㈠系爭6 筆土地，其中1637-2、1640-5地號土地其上有一建物
之前為修平大學的實習工廠，目前荒廢中，坐落位置、面積如臺中市中正地政事務所109 年10月18日7 複丈成果圖（下稱現況圖），其餘1640、1640-2、1637、1641地號土地上亦均為空地。另外系爭1637-2地號土地毗鄰之1611地號土地屬國有地，已由部份共有人向國有財產局申購或取得通行權中等情，業經本院會同兩造、臺中市中正地政事務所人到場勘驗明確，有勘驗筆錄（見卷㈠第16至19頁），並經臺中市中山地政事務所所製作107年10月18日複丈成果圖在卷可考（見卷㈠第26至27頁）。
㈡本院認系爭6 筆土地採合併分割併合併變價分割方式較為適宜：
⒈因系爭1637-2、1640-5地號土地，其上有被告修平大學單獨
所有之系爭建物，該建物因領有85中工建使字第1943號使用執照，若辦理法定空地分割，則應依建築基地法定空地辦理分割，亦即系爭1637-2、1640-5地號土地與毗鄰同地段1650、1651地號土地4 筆，擬與鄰地未套繪之同地段系爭1640、1637、1641、1640-2地號等4 筆土地合併調整基地土地範圍，則需上開8 筆土地共同辦理建築基地法定空地分割，並由土地所有權人提出申請等，此有臺中市政府都市發展局108年1 月23日中市都建字第1080010241號函在卷可佐（見卷㈠第61至62頁），足見系爭6 筆土地若採原物分割，則需面臨上開辦理法定空地分割問題，且毗鄰同地段1650、1651地號並未在本件起訴分割標的內，實無法徹底解決法定空地分割問題，是若本件採原物分割，恐有不適宜之處。
⒉再者，本院前依兩造各自提出之原物分割方案，囑託駿豐不
動產估價師聯合事務所鑑定，則被告修平大學需給付補償金額分別為2221萬1723元（未考慮套繪限制）、4580萬8875元（有考慮套繪限制）；被告林寶璘可受補償金額分別為1018萬4246元（未考慮套繪限制）、2046萬5924元（有考慮套繪限制）；另囑託長虹不動產估價師事務所鑑定，亦有被告修平大學應給付補償金額分別為5588萬7222元（甲案）、5461萬3385元（乙案）；被告林寶璘可受補償金額分別為1295萬196元（甲案）、1304萬5891元（乙案）。基上，足見若採原物分割對前開共有人之權利價值產生鉅額之互補償，對應負補償金額之共有人，恐是一大負擔；且系爭建物目前荒廢中，被告修平大學縱取得土地，則系爭建物在本件土地分割中，似不宜將之考慮為重點。是以本件若採原物分割，則會造成部份共有人之負擔，顯非公平及適當。
⒊另系爭1641、1640-2、1640、1637地號4 筆土地，僅東南側
面臨臺中市○區○○街2 段9 巷，寬度為8 米（詳見卷㈡第
159 頁），如共有人林寶璘、林慶煇、林翠吟、林魏素錦所分配面臨大慶街2 段9 巷之土地面積寬度明顯不足3 米，參照臺中市畸零地使用自治條例第4 條規定，自屬無法建築使用之其畸零地。足見系爭1641、1640-2、1640、1637地號4筆土地若採原物分割，將造成部分土地共有人分得無法建築使用之畸零地，亦非適當之方案。
⒋又兩造自本件訴訟以來，雖提出多種分割方案，併請前揭不
動產估價師鑑定，均面臨上開問題，迄至110 年4 月22日言詞辯論時表示，兩造同意系爭6 筆土地能合併分割，併合併變價（見卷㈡第230 頁），是變價分割顯為多數共有人之意願。
㈢本院斟酌系爭土地之面積、形狀及現況有如附圖所示建築物
、雜物占有之情形、各共有人間之利害關係及意願，並兼顧兩造之最佳利益及公平原則，使系爭土地得以發揮最大經濟效用等節，認如採行變價分割，買受人自可衡量需求購買，共有人將系爭6 筆土地全部出售，亦可提高土地交換價值，再由共有人按應有部分比例分配價金，俾能維護系爭6 筆土地完整性，增進系爭土地之使用利益，並符合分割共有物應徹底消滅共有關係及公平合理之旨，亦符合各共有人間之公平性，故系爭土地之分割方法以變價分割為適當。從而，認原告主張應將系爭6 筆土地均以合併變價方式為分割方法，並分別按如附表所示各共有人應有部分比例分配變賣後之價金，於法尚無不合。
㈣再者，民法第824 條第7 項已增訂：「變賣共有物時，除買
受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」之內容，核其立法理由，乃共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權，準此，倘兩造仍有欲取得系爭土地繼續利用，或認其對前開地號土地係有特殊情感等情之人，均得於變價程序時，行使依相同條件優先承買之權利，併此敘明
肆、末按分割共有物訴訟為形式之形成訴訟，法院不受原告聲明分割方案之拘束，如准予裁判分割，原告之訴即有理由，自無敗訴之問題，且兩造均因本件裁判分割而同霑利益，故本院認於裁判分割共有物訴訟，而法院准予分割，原告之訴為有理由時，仍應由兩造分別依附表一所示系爭土地應有部分比例分擔訴訟費用較符公平原則，爰併諭知訴訟費用之負擔如主文第2 項所示。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸一一論述，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 110 年 5 月 27 日
民事第七庭 法 官 吳昀儒以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 27 日
書記官 陳慧津附表：系爭6 筆土地之地號、面積、各共有人姓名及其應有部
分比例細表┌───────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┐│地號 │1637 │1637-2 │1640 │1640-2 │1640-5 │1641 │├───────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│面積（㎡） │1,177 │3,455 │307 │4 │1,272 │20 │├─┬─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│編│姓 名│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分││號│ │比例 │比例 │比例 │比例 │比例 │比例 │├─┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│1 │林寶璘 │15/180 │15/180 │19/250 │19/250 │19/250 │15/180 │├─┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│2 │修平學校財│108/180 │108/180 │150/250 │150/250 │150/250 │108/180 ││ │團法人修平│ │ │ │ │ │ ││ │科技大學 │ │ │ │ │ │ │├─┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│3 │林慶煇 │1/30 │1/30 │1/20 │ │1/30 │ │├─┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│4 │林翠吟 │1/30 │1/30 │1/20 │ │1/30 │ │├─┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│5 │林魏素錦 │1/30 │1/30 │ │1/10 │1/30 │1/10 │├─┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│6 │陳慧珍 │26/300 │26/300 │112/1250│112/1250│112/1250│26/300 │├─┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│7 │林聖力 │13/300 │13/300 │56/1250 │56/1250 │56/1250 │13/300 │├─┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│8 │陳月英 │13/300 │13/300 │56/1250 │56/1250 │56/1250 │13/300 │├─┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│9 │林佳德 │13/300 │13/300 │56/1250 │56/1250 │56/1250 │13/300 │├─┴─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ 合 計 │1/1 │1/1 │1/1 │1/1 │1/1 │1/1 │└───────┴────┴────┴────┴────┴────┴────┘