臺灣臺中地方法院民事判決 107年度重訴字第529號原 告 邢舜訴訟代理人 林禮模律師被 告 羅金聲上列當事人間返還土地等事件，本院於民國108 年5 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹億肆仟零壹萬元，及其中新臺幣柒仟捌佰零壹萬元，自民國一百零八年一月九日起；其餘新臺幣陸仟貳佰萬元，自民國一百零七年九月二十九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，其餘十分之一由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告羅金聲經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 、4款分別定有明文。本件原告提起本訴原聲明第1 項請求：「㈠被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號之土地（下稱系爭土地）所有權移轉登記予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）1 億6,500 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。」嗣因系爭土地於本件起訴後於民國108 年1 月8 日經本院民事執行處拍定在案，系爭土地之所有權發生變動，乃具狀變更聲明為「被告應給付原告2 億4,750 萬元，其中8,250萬元，自108 年1 月9日起算；剩餘1 億6,500 萬元，自起訴狀繕本送達後第7 日起算；均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。」。原告所為訴之變更，核與民事訴訟法第255 條第1 項第2 、4款之規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠ 請求返還土地部分（已因系爭土地經拍賣而改以金錢請求）⑴緣坐落臺中市○○區○○段○○○號（面積為493.07平方公尺
）、同段98地號（面積為746.42平方公尺）之系爭土地原屬原告邢舜所有。原告在106 年2 月14日將系爭土地以8,250萬元出售予被告，雙方並就此簽有土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。依雙方買賣契約書第4 條：付款方法及點交日期之約定：「一、第一期款（簽約、用印）：新臺幣伍仟貳佰伍拾萬元整。…四、第三期款（尾款）：新臺幣參仟萬元整。」可知，被告應依約給付上開各期款之買賣價金計8,250 萬元予原告。惟被告截至目前為止，僅有給付原告5,250 萬元，尚有尾款3,000 萬元仍未給付，而系爭土地現已過戶至被告名下。
⑵原告前曾向被告請求尚未給付之尾款3,000 萬元，被告則在
106 年7 月10日書立同意書表示：「羅金聲先生向邢舜購買臺中市○○區○○段○○○○○○號土地，尾款3100萬元，羅金聲同意在2017年7 月20日之前付清，月率按時2 ％計算，如有任何違約按照我們之前的合約執行。」可知，被告就尚未給付之買賣尾款3000萬元，被告同意加計未按時給付之滯納金額100 萬元連同尾款3,000 萬元，共計為3,100 萬元給付予原告。被告並訂立上開「同意書」為憑。然被告書立上開同意書之後，仍未依照同意書所載之日期即106 年7 月20日前將上開買賣價款付清，因上開同意書已就原本尾款給付期限定為106 年7 月20日。換言之，清償日期為106 年7 月20日，如被告未能在清償日為給付即為遲延給付，依被告所同意書所載即應按買賣契約執行。而原告於清償期屆滿之後即在107 年7 月27日以臺北信維郵局第16100 號存證信函請被告應於函到五日給付買賣價金3100萬元，併為催告給付買賣價款之意思表示，逾期則將逕為解除兩造間於106 年2 月14日之土地買賣契約書（見原證一號）。中壢志廣郵局於107年7 月27日進行第一次郵遞送達，惟卻無法送達上開信件，縱再經郵務送達及招領，亦逾期而無法送達，此亦有退回郵件封面可資為憑（原證四號）。
⑶又依兩造間系爭買賣契約第14條‧‧通信地址之約定：「本
契約書所需之書面通知，以立契約書人所留之地址為通信地址，將來如發生無法送達或當事人拒收時，概以第一次郵遞時間視為既已送達，如任一方遇有地址變更時，應即以書面通知他方及地政士，否則應負一切法律責任。」（見原證一號）。因此，原告依系爭買賣契約書所載之買方（甲方）羅金聲位於桃園市○○區○○街○○號4 樓之地址為送達地址。
惟被告未為受領，依照兩造間之約定，上開催告及解約之信函即以第一次郵遞時間即107 年7 月27日視為既已送達。況且，非對話而為意思表示者，其意思表示之通知達到相對人時發生效力，相對人隨時可以了解其容之客觀狀態而言。若表意人以書信為意思表示，該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收時，該書信既已達到相對人之支配範圍，相對人隨時可以了解其容，應認為已達到而發生效力。被告既無正當理由而拒受上揭解除契約之意思表示及沒收已付價金之信函，依上說明及系爭買賣契約書之約定，仍已生解除契約之效力。
⑷末查，依雙方間買賣契約第11條違約罰責之約定：「一、甲
方違反本契約約定時，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）應按買賣總價款千分之一計算之納金交付與乙方。如經乙方通知限期履行契約，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，除沒收.方已繳價款、加計賠償服務費及土地增值稅款（憑增值稅單）外，並以總價款二倍計算之金額作為懲罰性違約金，其標的物任憑乙方處理，甲方不得異議。甲方並同意將產權登記有關文件返還乙方，並撤銷已申請之案件，同時負擔因此所增加之一切稅費負擔。」（見原證一號）。可知，如被告違反系爭買賣契約之給付價金約定時，每逾一日即應按未給付價款千分之一計算滯納金予原告，經原告催告履行仍不履行時，則可解除本契約，並加計賠償服務費及土地增值稅款，及以總價款二倍計算之金額作為懲罰性違約金，標的物則任由原告處理，被告並應將產權登記文件返還予原告並撤案（撤銷已申請登記之案件）。誠如前述，被告並未給付本案之買賣價款，經原告以107年7月27日催告被告履行，而被告仍逾期未履行，原告乃依約解除兩造間之系爭買賣契約。
⑸兩造間之系爭買賣契約，既經原告向被告為解除契約之意思
表示，則依民法第259 條及民法第179 條之規定，被告原應返還系爭土地予原告。惟因原告所請求被告移轉登記之系爭土地現經本院於108 年1 月8 日拍定，致使系爭土地所有權發生變動，因此，本件原告所起訴請求被告移轉之土地現因發生土地所有權發生變動之情事變更，被告已無法依約將系爭土地返還原告，爰依民法第259 條及民法第179 條之規定，改為請求系爭土地本件交易價格之8,250 萬元，請求被告應給付8,250 萬元，及自108 年1 月9 日至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
㈡請求違約金部分：
⑴依雙方間買賣契約第11條違約罰責之約定：「一、甲方違反
本契約約定時，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）應按買賣總價款千分之一計算之滯納金交付與乙方。如經乙方通知限期履行契約，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，除沒收甲方已繳價款、加計賠償服務費及土地增值稅款（憑增值稅單）外，並以總價款二倍計算之金額作為懲罰性違約金，其標的物任憑乙方處理，甲方不得異議。甲方並同意將產權登記有關文件返還乙方，並撤銷已申請之案件，同時負擔因此所增加之一切稅費負擔。」。基此，如被告違反系爭買賣契約之給付價金約定時，每逾1 日即應按未給付價款千分之一計算滯納金予原告，經原告催告履行仍不履行時，則可解除本契約，並加計賠償服務費及土地增值稅款，及以總價款二倍計算之金額作為懲罰性違約金，標的物則任由原告處理，被告並應將產權登記文件返還予原告，並撤案（撤銷已申請登記之案件）。
⑵依上開說明，原告除得沒收甲方即被告已繳價款、加計賠償
服務費及土地增值稅款（憑增值稅單）外，依約亦得向被告請求按總價款二倍計算之金額作為懲罰性違約金，即16,500萬元（8,250 萬元x2倍=16,500 萬元）。⑶本件被告迄今仍未依約履行，僅併以本件起訴狀繕本送達通
知再次催告被告應於繕本送達後五日為給付系爭買賣價金尾款，逾期即逕為解除系爭土地買賣契約書。以求完備。
㈢並聲明：1.被告應給付原告2 億4,750 萬元，其中8,250 萬
元，自108 年1 月9 日起算；剩餘1 億6,500 萬元，自起訴狀繕本送達後第7 日起算；均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2.訴訟費用由被告負擔。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，其於之前言詞辯論期日到場辯稱略以：如果要付清，原告應該要把票還給我，合約書第4 條第7 款有規定，我同意提存3100萬元，但是原告要解決這些事情等語。
三、得心證之理由：㈠原告主張之事實，業據原告提出土地買賣契約書影本、土地
登記謄本影本、同意書影本、解約信函及退回郵局信封封面影本、不動產權利移轉證書影本、本院民事執行處108 年1月13日中院麟民執107 司執助竹字第1604號函影本、證明書影本等為證。被告於本院107 年12月11日言詞辯論時雖辯稱如果要付清，原告應該要把票還給我，合約書第4 條第7 款有規定，我同意提存3100萬元，但是原告要解決這些事情等語，然對於其確有系爭買賣契約之約定，且尚未付清買賣系爭土地之尾款之事實並不爭執，應可認定原告主張之事實為真實。
㈡按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限
催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第
254 條定有明文。另依據兩造不動產買賣契約第11條第1 款約定：甲方（即被告）違反本契約約定時，每逾1 日（自逾期日起至完全給付日止）應按買賣總價款千分之一計算之納金交付與乙方（即原告）。如經乙方通知限期履行契約，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，除沒收甲方已繳價款、加計賠償服務費及土地增值稅款（憑增值稅單）外，並以總價款2 倍計算之金額作為懲罰性違約金，其標的物任憑乙方處理，甲方不得異議。甲方並同意將產權登記有關文件返還乙方，並撤銷已申請之案件，同時負擔因此所增加之一切稅費負擔。本件兩造既於106 年7 月10日同意書（見本院卷第22頁）中約定被告應於106 年7 月10日以前付清尾款，經原告於107 年7 月27日以臺北信維郵局第016100號存證信函催告被告應於函到5 日內，依約給付價金尾款暨滯納金，且依兩造間系爭買賣契約第14條約定：「本契約書所需之書面通知，以立契約書人所留之地址為通信地址，將來如發生無法送達或當事人拒收時，概以第一次郵遞時間視為既已送達，如任一方遇有地址變更時，應即以書面通知他方及地政士，否則應負一切法律責任。」。因此，原告原告主張上開存證信函已依系爭買賣契約書所載之買方（甲方）即被告位於桃園市○○區○○街○○號4 樓之地址為送達地址。惟被告未為受領，依照兩造間之約定，上開催告及解約之信函即以第一次郵遞時間即107 年7 月27日視為既已送達，亦屬有據。另原告亦表示以起訴狀繕本送達通知再次催告被告應於繕本送達後五日為給付系爭買賣價金尾款，逾期即逕為解除系爭土地買賣契約書。而被告並未於所定期日前給付，原告依據民法第254 條及兩造不動產買賣契約第11條第1 款之約定，解除兩造不動產買賣契約，應為合法。
㈢又本件兩造間之系爭買賣契約既經原告向被告為解除契約之
意思表示，則依民法第259 條及民法第179 條之規定，被告自應返還系爭土地予原告，惟因系爭土地因經本院民事執行處107 年度司執助字第1604號給付票款強制執行事件於108年1 月8 日拍定，致使系爭土地所有權發生變動，被告已無從返還系爭土地予原告，則原告改請求土地之價額，固屬有據。惟依原告108 年1 月15日變更後訴之聲明所示，就土地返還部分原告係請求被告給付8250萬元及其利息。惟此部分原告得請求之金額應係土地於應返還時之價額，而非原契約買賣之金額。而本件起訴狀係於107 年9 月22日送達被告（見本院卷第32頁），原告解除契約日應為送達後第7 日即
107 年9 月29日。是該日後被告方負返還土地之義務。而斯時系爭土地之價值雖未經鑑定，惟系爭土地於相距不久之
108 年1 月8 日經本院公開拍賣後拍定，該拍定價額7801萬元應可認係系爭土地之價值，是原告就土地部分請求被告給付7801萬元，及自拍定日翌日即108 年1 月9 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，應屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。
㈣又原告主張被告未依約履行給付尾款之義務，依據兩造不動
產買賣契約第11條第1 款之約定，及107 年7 月10日之同意書，原告除得沒收甲方即被告已繳價款、加計賠償服務費及土地增值稅款（憑增值稅單）外，依約亦得向被告請求按總價款二倍計算之金額作為懲罰性違約金，即16,500萬元（8,250 萬元x2倍=16,500 萬元）等語。查，依據兩造不動產買賣契約第11條第1 款約定：甲方（即被告）違反本契約約定時，每逾1 日（自逾期日起至完全給付日止）應按買賣總價款千分之一計算之納金交付與乙方（即原告）。如經乙方通知限期履行契約，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，除沒收甲方已繳價款、加計賠償服務費及土地增值稅款（憑增值稅單）外，並以總價款2 倍計算之金額作為懲罰性違約金，其標的物任憑乙方處理，甲方不得異議等情，為兩造所不爭執（被告於107 年10月23日、107 年12月11日到庭時並未爭執此部分）。而本件被告既未依約在106 年7 月20日給付尾款，即屬違約，依上開約定，原告請求違約金，自屬有據，且此違約金之性質，應為損害賠償額預定性質之違約金。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定。違約金有屬於損害賠償約定之性質者，有屬於懲罰性質者，效力各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。準此，約定違約金額是否過高，前者係以債權人所受之損害為主要依據，後者則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之（最高法院104 年度臺上字第984 號民事判決參照）。又民法第252 條之規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。而查，依據兩造不動產買賣契約及106 年7 月10日同意書關於違約金之約定，即除沒收甲方已繳價款、加計賠償服務費及土地增值稅款（憑增值稅單）外，並以總價款2 倍計算之金額作為懲罰性違約金，是沒收甲方已繳價款應亦認為係違約金之一部。然而，依此約定，無異造成出買受人給付之數額越少，違約情節縱較嚴重，沒收之已繳價款即違約金之數額則少；反之，買受人已依約給付之數額越多，違約情節較輕微，沒充作違約金之數額，反而較多之矛盾情形。因此，本件審酌違約金是否適當，仍應視具體情形判斷是否合理妥適。查，本件被告已給付原告之數額為買賣價金為5,250 萬元，依同意書所載兩造約定尚餘3,100 萬元未付。本院審酌本件原告因被告未依約履行給付尾款，而得以利用價金之損失、如被告依約履行可預期獲得之利益、另因被告未依約履行致生之相關訴訟所支出之費用、時間成本之損失之損失，及原告請求返還土地價款部分本院已另准許等情，認本件違約金應以被告尚未給付之3,100 萬元之2 倍即6,200 萬元為適當。是以，原告主張依據兩造前揭約定，除已收之價款全部沒收充作違約金外，再請求被告給付懲罰性違約金1 億6,500 萬元，核屬過高，應酌減如上述。另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第
229 條第1 項、第2 項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233 條第1 項、第203 條亦分別明定。查原告對被告之前開違約金債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起本件民事訴訟，且起訴狀繕本業於107 年9 月22日送達被告（見本院卷第32頁），則被告迄未給付，應負遲延責任，是以，原告就違約金6,200 萬元部分請求自起訴狀繕本送達被告後第7 日即107 年9 月29日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之法定遲延利息，核無不合。逾此部分則屬無據。
五、綜上所述，本件兩造不動產買賣契約已合法解除，則被告依契約法律關係、民法第259 條、第179 條，請求被告給付原告1 億4,01萬元，及其中7,801 萬元，自108 年1 月9 日起；其餘6,200 萬元，自107 年9 月29日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法核與判決結果無影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 5 月 28 日
民事第四庭 法 官 張清洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 28 日
書記官 游語涵