臺灣臺中地方法院民事判決 107年度重訴字第603號原 告 陳素卿
劉冠廷陳素珍蔡麗娟李維寧廖寶國鄭秀葳共 同訴訟代理人 吳中和律師
彭冠寧律師謝尚修律師上 一 人複 代理 人 張榮成律師
吳建寰律師被 告 江慶三訴訟代理人 洪嘉鴻律師被 告 江明雨訴訟代理人 洪嘉鴻律師
蔡梓詮律師上 一 人複 代理 人 吳榮昌律師被 告 江明和
江明煌江明彬江孟慈上 一 人訴訟代理人 詹志宏律師被 告 江家銘
江宛儒兼 訴 訟代 理 人 陳麗冠上列當事人間給付違約金等事件，本院於民國108 年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告江慶三應給付原告陳素卿新臺幣伍萬參仟參佰壹拾參元、原告劉冠廷新臺幣貳萬陸仟陸佰伍拾柒元、原告陳素珍新臺幣參萬玖仟玖佰捌拾伍元、原告蔡麗娟新臺幣壹萬捌仟陸佰陸拾元、原告李維寧新臺幣貳萬陸仟陸佰伍拾柒元、原告廖寶國新臺幣伍萬零陸佰肆拾捌元、原告鄭秀葳新臺幣伍萬零陸佰肆拾捌元，及均自民國一百零七年十月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告江明雨應給付原告陳素卿新臺幣貳萬陸仟陸佰伍拾柒元、原告劉冠廷新臺幣壹萬參仟參佰貳拾捌元、原告陳素珍新臺幣壹萬玖仟玖佰玖拾貳元、原告蔡麗娟新臺幣玖仟參佰參拾元、原告李維寧新臺幣壹萬參仟參佰貳拾捌元、原告廖寶國新臺幣貳萬伍仟參佰貳拾肆元、原告鄭秀葳新臺幣貳萬伍仟參佰貳拾肆元，及均自民國一百零七年十月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告江明和應給付原告陳素卿新臺幣伍萬玖仟陸佰陸拾元、原告劉冠廷新臺幣貳萬玖仟捌佰參拾元、原告陳素珍新臺幣肆萬肆仟柒佰肆拾伍元、原告蔡麗娟新臺幣貳萬零捌佰捌拾壹元、原告李維寧新臺幣貳萬玖仟捌佰參拾元、原告廖寶國新臺幣伍萬陸仟陸佰柒拾捌元、原告鄭秀葳新臺幣伍萬陸仟陸佰柒拾捌元，及均自民國一百零七年十月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告江明煌應給付原告陳素卿新臺幣伍萬玖仟陸佰陸拾元、原告劉冠廷新臺幣貳萬玖仟捌佰參拾元、原告陳素珍新臺幣肆萬肆仟柒佰肆拾伍元、原告蔡麗娟新臺幣貳萬零捌佰捌拾壹元、原告李維寧新臺幣貳萬玖仟捌佰參拾元、原告廖寶國新臺幣伍萬陸仟陸佰柒拾捌元、原告鄭秀葳新臺幣伍萬陸仟陸佰柒拾捌元，及均自民國一百零七年十月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告江明彬應給付原告陳素卿新臺幣伍萬玖仟陸佰陸拾元、原告劉冠廷新臺幣貳萬玖仟捌佰參拾元、原告陳素珍新臺幣肆萬肆仟柒佰肆拾伍元、原告蔡麗娟新臺幣貳萬零捌佰捌拾壹元、原告李維寧新臺幣貳萬玖仟捌佰參拾元、原告廖寶國新臺幣伍萬陸仟陸佰柒拾捌元、原告鄭秀葳新臺幣伍萬陸仟陸佰柒拾捌元，及均自民國一百零七年十月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告江孟慈應給付原告陳素卿新臺幣陸仟陸佰陸拾伍元、原告劉冠廷新臺幣參仟參佰參拾貳元、原告陳素珍新臺幣肆仟玖佰玖拾玖元、原告蔡麗娟新臺幣貳仟參佰參拾參元、原告李維寧新臺幣參仟參佰參拾貳元、原告廖寶國新臺幣陸仟參佰參拾元、原告鄭秀葳新臺幣陸仟參佰參拾元，及均自民國一百零七年十月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告江家銘應給付原告陳素卿新臺幣陸仟陸佰陸拾伍元、原告劉冠廷新臺幣參仟參佰參拾貳元、原告陳素珍新臺幣肆仟玖佰玖拾玖元、原告蔡麗娟新臺幣貳仟參佰參拾參元、原告李維寧新臺幣參仟參佰參拾貳元、原告廖寶國新臺幣陸仟參佰參拾元、原告鄭秀葳新臺幣陸仟參佰參拾元，及均自民國一百零七年十月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告江宛儒應給付原告陳素卿新臺幣陸仟陸佰陸拾伍元、原告劉冠廷新臺幣參仟參佰參拾貳元、原告陳素珍新臺幣肆仟玖佰玖拾玖元、原告蔡麗娟新臺幣貳仟參佰參拾參元、原告李維寧新臺幣參仟參佰參拾貳元、原告廖寶國新臺幣陸仟參佰參拾元、原告鄭秀葳新臺幣陸仟參佰參拾元，及均自民國一百零七年十月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告陳麗冠應給付原告陳素卿新臺幣陸仟陸佰陸拾伍元、原告劉冠廷新臺幣參仟參佰參拾貳元、原告陳素珍新臺幣肆仟玖佰玖拾玖元、原告蔡麗娟新臺幣貳仟參佰參拾參元、原告李維寧新臺幣參仟參佰參拾貳元、原告廖寶國新臺幣陸仟參佰參拾元、原告鄭秀葳新臺幣陸仟參佰參拾元，及均自民國一百零七年十月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告江慶三負擔千分之十九、被告江明雨負擔百分之
一、被告江明和負擔千分之二十一、被告江明煌負擔千分之二十
一、被告江明彬負擔千分之二十一、被告江孟慈負擔千分之二、被告江家銘負擔千分之二、被告江宛儒負擔千分之二、被告陳麗冠負擔千分之二；餘由原告陳素卿負擔百分之十八、原告劉冠廷負擔百分之九、原告陳素珍負擔千分之一百三十五、原告蔡麗娟負擔千分之六十三、原告李維寧負擔百分之九、原告廖寶國負擔千分之一百七十一、原告鄭秀葳負擔千分之一百七十一。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣捌萬捌仟捌佰伍拾陸元為被告江慶三、新臺幣肆萬肆仟肆佰貳拾捌元為被告江明雨、新臺幣玖萬玖仟肆佰參拾肆元為被告江明和、新臺幣玖萬玖仟肆佰參拾肆元為被告江明煌、新臺幣玖萬玖仟肆佰參拾肆元為被告江明彬、新臺幣壹萬壹仟壹佰零柒元為被告江孟慈、新臺幣壹萬壹仟壹佰零柒元為被告江家銘、新臺幣壹萬壹仟壹佰零柒元為被告江宛儒、新臺幣壹萬壹仟壹佰零柒元為被告陳麗冠供擔保後，得為假執行。但被告江慶三以新臺幣貳拾陸萬陸仟伍佰陸拾捌元、被告江明雨以新臺幣壹拾參萬參仟貳佰捌拾參元、被告江明和以新臺幣貳拾玖萬捌仟參佰零貳元、被告江明煌以新臺幣貳拾玖萬捌仟參佰零貳元、被告江明彬以新臺幣貳拾玖萬捌仟參佰零貳元、被告江孟慈以新臺幣參萬參仟參佰貳拾壹元、被告江家銘以新臺幣參萬參仟參佰貳拾壹元、被告江宛儒以新臺幣參萬參仟參佰貳拾壹元、被告陳麗冠以新臺幣參萬參仟參佰貳拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。
本件原告起訴請求被告給付違約金，並聲請：「被告等應連帶給付原告等人新臺幣（下同）2,858 萬元，及本書狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息」（見本院卷一第
2 頁），嗣將請求金額減為1,428 萬元（見本院卷二第32頁）；又原告民事言詞意旨㈣狀記載法定遲延利息起算日為「本書狀送達翌日」（同上頁），於民事追加備位聲明狀更正為「起訴狀繕本送達翌日」（見本院卷二第172 頁）；復主張如被告連帶給付違約金無理由，改依被告應有部分持分比例及原告分攤比例分別計算違約金金額如後述之追加備位聲明（見本院卷二第172-173 頁），核屬減縮、擴張應受判決事項之聲明及請求之基礎事實同一，揆諸上開規定，於法並無不合，應予准許。
二、本件被告江明和、江明彬均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：伊等於民國106 年6 月16日向被告江慶三、江明雨、江明和、江明煌、江明彬、江孟慈、江家銘、江宛儒、陳麗冠（下稱江慶三等9 人）購買其等共有之臺中市○○區○○段○○○ ○○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地），並簽立土地買賣契約書（下稱系爭契約）。伊等已依系爭契約第
3 條交付簽約款1,430 萬元予江慶三等9 人，江慶三等9 人應依同條約定，於107 年6 月16日前，辦理完成共有物分割完成及系爭土地上既有承租戶朱家慶搬遷並清除地上設施。
惟江慶三等9 人迄今未能完成上開事項，經伊等於107 年6月19日發函予江慶三等9 人，限於107 年9 月10日前補正，逾期則逕行解約。江慶三等9 人仍未依限補正，系爭契約即已解除。江慶三等9 人雖已於108 年6 月14日給付1,430 萬元，伊等仍可依系爭契約第10條之約定，請求江慶三等9 人連帶賠償懲罰性違約金1,428 萬元。如請求江慶三等9 人連帶給付違約金無理由，備位改依江慶三等9 人應有部分持分比例及原告分攤比例分別計算違約金金額。並先位聲明：㈠江慶三等9 人應連帶給付原告1,428 萬元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：㈠江慶三應給付原告陳素卿533,120 元、原告劉冠廷266,560 元、原告陳素珍399,840元、原告蔡麗娟186,592 元、原告李維寧266,560 元、原告廖寶國506,464 元、原告鄭秀葳506,464 元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡江明雨應給付陳素卿266,560 元、劉冠廷133,280 元、陳素珍199,920 元、蔡麗娟93,296元、李維寧133,280 元、廖寶國253,232 元、鄭秀葳253,232 元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢江明和、江明煌、江明彬應各依序給付陳素卿596,586 元、劉冠廷298,293 元、陳素珍447,439 元、蔡麗娟208,805 元、李維寧298,293 元、廖寶國566,757 元、鄭秀葳566,757 元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣陳麗冠、江家銘、江孟慈、江宛儒應各依序給付陳素卿66,640元、劉冠廷33,320元、陳素珍49,980元、蔡麗娟23,324元、李維寧33,320元、廖寶國63,308元、鄭秀葳63,308元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈤願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠江慶三、江明雨、江明煌、江家銘、江宛儒、陳麗冠（下稱
江慶三等6 人）則以：兩造簽約當下真意為倘江慶三等9 人已按原告要求之內容作為，卻仍無法令朱家慶拆遷時，原告不得遽指江慶三等9 人違約而要求違約金，且原告使江慶三等9 人誤信可輕易使朱家慶搬遷，江慶三等9 人方簽立違約金條款。江明雨於107 年6 月22日向朱家慶提起交還土地之民事訴訟，有履約誠意並積極處理，原告自當拋棄對江慶三等9 人之違約金請求權，而不得請求江慶三等9 人給付違約金。又原告明知系爭土地之買賣真實價格為4,773 萬元，非6,500 萬元，竟仍基於意圖使朱家慶不行使優先購買權之不當目的，而故意於催告行使優先購買權之存證信函記載買賣價格為6,500 萬元，終致朱家慶不願行使優先購買，間接導致江慶三等9 人發生違約之外觀，原告以不正當行為促使被告違約條件之成就，依民法第101 條第2 項規定，江慶三等
9 人應不構成違約。縱江慶三等9 人應負違約責任，兩造約定之違約金實屬過高，且並無不可分情事，亦未約定應連帶給付，原告請求連帶給付，並無所據等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡江孟慈則以：伊未簽署系爭契約，亦未委託他人代為簽署，
系爭契約課予出賣人之特約條款及違約處罰效果，不及於伊。伊係單獨對原告出售系爭土地之持分，對於土地上地上物清除及分割等義務，並未同意履行，伊已將土地權狀、必要證件交出，交由原告辦理土地持分移轉登記事宜，並無違約情事，縱伊應負違約責任，違約金與與原告損害顯不成比例，應予酌減等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢江明和、江明彬未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、兩造審理中不爭執及爭執事項（參見本院卷三第68、69頁，本院依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠兩造不爭執之事實
⒈系爭土地由江慶三等9 人所共有，應有部分詳如系爭土地之土地登記謄本所示（見本院卷㈠第75-86 頁）。
⒉原告於106 年6 月16日，就系爭土地所簽立之系爭契約，其完整之契約本文及附件見本院卷㈡第70-84 頁。
⒊江慶三等9 人於106 年6 月16日當日分別收取如本院卷㈡
第79-82 頁所示支票，計1,430 萬元，作為系爭買賣契約之簽約定金。江慶三等9 人於108 年6 月14日將上開共計1,430 萬元全數返還原告。
⒋被告江明雨、江慶三、江明煌與原告陳素卿、鄭秀荿、蔡
麗娟於106 年6 月16日簽立如本院卷㈡第21頁之特約協議書。
⒌原告另外交付108 萬元支票給江明雨。
⒍對於106 年6 月16日簽約當日兩造間在登峰不動產股份有
限公司之對話，兩造同意除19時46分43秒更正如本院卷㈡第169 頁背面第26-28 行及16時47分34秒更正為男仲介所說外，其餘均以本院卷㈡第125-146 頁之譯文為準。
⒎原告於107 年6 月19日以律師函通知全部被告履行買賣契約。
⒏106 年6 月29日臺中水湳郵局第295 號存證信函記載江慶
三、江明煌、江明雨通知朱家慶得以總售價6,500 萬元之價格優先購買，並同時解除與朱家慶之系爭土地租賃契約。朱家慶未為回應。
⒐江明雨於107 年6 月22日對朱家慶提起民事訴訟，主張已
與朱家慶終止系爭土地之租賃契約，請求朱家慶返還土地，本由本院107 年度訴字第1996號審理，目前已撤回。
㈡爭點之所在：
⒈江孟慈是否有簽屬系爭契約之意思表示，並受系爭買賣契
約第3 條約定拘束？⒉原告於106 年6 月16日簽約時是否已放棄違約金請求權？⒊江慶三等9 人未於107 年6 月16日前辦妥系爭買賣契約第
3 條完稅款下方記載「辦理共有物分割完成及租戶搬遷清除地上設施完成」之事宜，是否可歸責於江慶三等9 人？⒋原告得否依系爭買賣契約第10條第2 項約定，請求江慶三
等9 人連帶加倍返還定金？此部分違約金是否過高應予酌減？
四、得心證之理由㈠江孟慈是否有簽屬系爭契約之意思表示，並受系爭買賣契約
第3 條約定拘束？⒈江孟慈辯稱：伊從未簽署亦未委託他人代為簽署系爭契約
，系爭契約僅江明雨、江明煌、江慶三3 人（下稱江明雨等3 人）簽署，系爭契約課予出賣人之特約條款及違約處罰效果，當不及於伊云云。原告則主張：江孟慈確實明白系爭合約之內容且表示同意簽約，並交付印鑑辦理抵押權，收取購地支票兌現完畢，顯為系爭契約當事人等語。查系爭契約書立契約書人之賣方欄位固僅有江明雨等3 人簽名（見本院卷二第75頁），然賣方欄位旁另記載「即代表人」字樣，是首應審酌江孟慈是否有授權江明雨等3 人簽立系爭契約。
⒉按民法第167 條所稱之代理權，與同法第531 條所稱之處
理權，迥不相同，蓋代理權之授與，因本人之意思表示而生效力，無須一定之方式，縱代理行為依法應以書面為之，而授與此種行為之代理權，仍不必用書面（最高法院44年台上字第1290號民事判例要旨）。查證人卓英豪於本院證稱：系爭契約第1 頁之賣方是指系爭契約之所有共有人，簽約當天是由江明雨等3 人到場，簽約當天江孟慈有出現，訂金支票是江孟慈簽名領取的，伊要回去找一下有無授權書等語（見本院卷一第144 頁背面至146 頁），雖卓英豪事後僅提出被告江宛儒、江家銘、江明和、江明彬、陳麗冠之授權書（見本院卷0000-000 頁），並無江孟慈之授權書，然揆諸前揭判例意旨，因代理權之授與非以書面為之，尚不能單以原告未能提出江孟慈授權書而得直接推認江明雨等3 人無權代理江孟慈簽立系爭契約，須以簽約當天狀況來認定江孟慈有無授權江明雨等3 人簽約之意。
⒊依卓英豪提出之簽約當日錄影檔案，江孟慈確實18：51：
54到場，之後與江孟慈相關對話如下（見本院卷二第141頁背面至第142 頁背面）：
18:51:54江孟慈出現會議室門口
18:52:05男仲介：這位是江…。
18:52:07江明雨：江孟慈啦。
18:52:10男仲介：江小姐坐這邊。
18:53:16江明雨：這10萬我已經給妳了吧？我給妳10萬。
18:53:20江孟慈：嗯。
18:53:23江明雨：照那個算。
‧‧
18:56:15江孟慈：我可以先看一下合約書嗎？
18:56:16女代書：可以阿。
‧‧
18:56:24 江孟慈持續翻閱合約書
‧‧
19:02:02女代書：那，她們要用嗎（手指江孟慈）？
19:02:04江明雨：江孟慈，妳好了沒有？
19:02:06江孟慈：沒有捏，我沒有去聲請，因為今天都在下雨。
19:02:13女代書：那妳印鑑章有帶來是不是？
19:02:14江孟慈：沒有。
19:02:15男仲介：那就要下次了。
19:02:17女代書：那妳要盡快喔。
19:02:21江明雨：星期一可以補來嗎？
19:02:21江孟慈：好。
19:05:25江孟慈：那可以影印一份合約書給我嗎？
19:02:27男仲介：可以啊，可是還有上面還有人沒有蓋到
章，要等他們都蓋完，你可不可以等一下？
19:02:33江孟慈：沒關係，我不會很急。
19:05:13鄭秀葳：妳沒有帶印章來？
19:05:13江孟慈：我沒有帶印章來。
19:05:35江明雨：她（江孟慈）的支票放妳（代書）那裡
，到時候…
19:05:50江明雨：就說今天要辦，又不去辦。
19:05:50江孟慈：因為下雨阿。
19:06:16江明雨：我跟妳說，要印鑑證明五份、身分證影印正反面、還有一個授權書。
19:06:44江明雨：她（江孟慈）的支票先放妳（代書）那。
19:06:50江明雨：授權書拿一份給她（江孟慈）寫。
19:07:17陳素卿：這我的厚（進入房間從桌面拿取資料）。
19:07:27江明雨：你叫你們裡面的小姐教她（江孟慈）怎麼寫。
19:07:31江明雨：妳去外面寫。
19:07:32江孟慈：好。
19:07:42江孟慈：我要拍照（跟江明雨拿取資料要求拍照
）
19:08:06江孟慈把授權書取走離開會議室。
‧‧
19:20:57江孟慈再次進入會議室
19:20:58江孟慈：合約書給我然後再蓋了。
19:21:03鄭秀葳：妳（代書）可以給她蓋了。
19:21:15江孟慈：請問一下你們買那塊地要幹嘛？
19:21:19鄭秀葳：整理啊，就弄一個社區啊，搞一個社區。
19:21:28江孟慈：蓋房子嗎？
19:21:28鄭秀葳：沒有啦。
19:21:38女代書交付合約書給江孟慈
19:21:44江孟慈：我很好奇，因為那邊蠻偏僻的。
19:21:47鄭秀葳：不會啦。不會偏僻啦。
19:21:53江孟慈：那我證件改天再拿來歐。
19:22:03江孟慈：那你（女代書）名片給我，我再打電話給妳。
19:22:11江孟慈：謝謝歐。（江孟慈離開）⒋依上開譯文，江孟慈到場後要求看系爭契約，且有翻閱契
約之行為，對契約內容並未表示任何反對之意，又同意簽立授權書，當有授權江明雨等3 人代其簽約之意，縱原告未能提出江孟慈之授權書，惟授權行為既不以書面為必要，尚難因欠缺書面而得認江孟慈於簽約當日之授權行為無效，是江孟慈辯稱其未授權江明雨等3 人云云，自無可採。
⒌江孟慈又辯稱：19:20:58之「合約書給我然後再蓋了」非
其所說云云，惟依上開譯文之前後對話，在場之人會向代書黃瑞華索取系爭契約先行離開者，僅有江孟慈，且證人黃瑞華亦於當庭觀看完錄影檔案後證稱：應該是江孟慈說的，因為她有拿合約書去看等語（見本院卷二第94頁背面），又證稱：伊記得江孟慈有看系爭契約，（訂金）支票也拿走等語（同上頁），足見江孟慈非但授權江明雨等3人簽立系爭契約，且取走系爭契約及訂金支票後，直至本件訴訟其委任訴訟代理人間，均未對系爭契約第3 條之完稅款下方記載「辦理共有物分割完成及租戶搬遷清除地上設施完成」及相關違約責任，表示任何反對之意，江孟慈顯為系爭契約之當事人，當受系爭契約所有約定條款之拘束，其辯稱：系爭契約課予出賣人之特約條款及違約處罰效果，當不及於伊云云，實屬事後飾卸之詞，要無足採。
㈡原告於106 年6 月16日簽約時並未放棄違約金請求權，兩造亦未達成江慶三等9 人消極不作為才構成違約之合意：
⒈江慶三等6 人辯稱：依雙方簽約當日錄影檔案16：50至16
：55譯文可知，雙方約定之契約義務應為江慶三等9 人須配合寄發通知行使優先購買權之存證信函，並對拆除承租戶之建物一事有所作為，若被告完全消極不作為，方構成違約，而若江慶三等9 人已依照原告之要求有所作為但卻無法成功拆除時，原告自願放棄請求被告給付違約金之權利云云。原告對此則主張：原告鄭秀葳並無於雙方簽約時即放棄主張違約金之權利，江慶三等6 人片段擷取不連貫對話內容，扭曲原告鄭秀葳之意思等語。
⒉查該段時間兩造不爭執之譯文如下（本院卷二第127-129頁）：
16:50:27江明煌：第三點就是說，萬一唷，代書說的存證
信函，報拆，無效的話，到時候我希望你們不要把我們當成違約啦。
16:50:40鄭秀葳：哦哦哦哦…
16:50:40江明煌：你們都照做啊！存證信函照寄啊！你們
說要把伊報拆除，照報嘛！OK，但是我不知道裡面有變數嗎？
16:50:53鄭秀葳：我們就是願意要給你們多一個月看怎麼
樣，大家再討論啊！總不能說我沒有違約，三成的錢結果都不能拆掉，都不能配合我們。
16:51:00江明煌：當然是一定要處理掉。
16:51:05江明雨：現在的意思是不是說…再多寫一二個月
…
16:51:07鄭秀葳：再寫一二個月沒有關係啦，我們也會協助你們啦。
16:51:12江明煌：大家都是要解決問題的
16:51:13江明雨：既然說有成交，大家都是好鄰居。
16:51:16鄭秀葳：我們也不是要來討違約金的啦！
16:51:18江明煌：我知道！你們大家都講明白，這樣而已。
16:51:19鄭秀葳：嘿！
‧‧
16:54:48江明煌：解決，後面違約的事情，你們說延到十月。
16:54:50鄭秀葳：對啦。
16:54:53江明雨：寫到十一月也沒有關係。
16:54:54鄭秀葳：對啦，寫到十一月，我們也是買地…
16:54:56江明煌：我是要有一個後路啦，到時換我們要買地。
16:55:00陳素卿：你不要到時都不要處理捏。
16:55:04鄭秀葳：不做為，不做為。
16:55:06江明煌：說寄就照寄，報拆就照做，都照做。
16:55:08鄭秀葳：對對對。
16:55:11江明煌：如果這樣都沒有步的時候，我的意思是安捏。
16:55:13江明雨：不是啦，大家都要有誠意，就要盡量，那邊的也要。
16:55:18男仲介：處理好。
16:55:19鄭秀葳：不是啦，我就有跟他們講，如果讓我報拆下去，大家都沒有商量的餘地了啦。
16:55:24江明煌：我知道啊，那就是撕破臉啊。
16:55:25鄭秀葳：如果你說，到時候就跟買的人說就拆掉
，也是很多人跟我們說就去報拆啊，我們就不要啊。所以我們想說要好好跟你們講啊。
16:55:35男仲介：換個角度想，如果今天沒有買成啦，你們一定也是肚爛，絕對告他們的。
16:55:40江明煌：不是啦，假如今天沒有賣，不是啦，假如今天沒有賣。
16:55:43男仲介：除非你就是報拆。
16:55:45江明煌：我會叫他們馬上搬。我會叫他們搬，因為就像你們講的，這個超過五年。
16:55:51江明雨：那個我們這可以寫了嗎？
16:55:54鄭秀葳：可以啊。
16:55:56江明雨：不然你們時間拖太久。⒊從上開譯文可知，江明煌曾表示請求朱家慶拆遷無效時，
希望原告不要視為違約，惟鄭秀葳則表示願給江慶三等9人多1 個月的時間請求朱家慶拆遷，並稱：「大家再討論啊！總不能說我沒有違約，三成的錢結果都不能拆掉，都不能配合我們」，意即給了江慶三等9 人三成訂金還無法使朱家慶拆遷，無法視為沒有違約，是鄭秀葳並未表示不對江慶三等9 人請求違約金；嗣江明雨稱：「再多寫1 、
2 個月」，而表示展延讓朱家慶拆遷之履約期限，鄭秀葳則稱：「再寫1 、2 個月沒有關係啦，我們也會協助你們啦」，之後才稱：「我們也不是要來討違約金的啦」，足見鄭秀葳以同意展延朱家慶拆遷之履約期限1 、2 個月，來表示與江慶三等9 人簽約之目的不是為了要請求違約金，並未承諾不對江慶三等9 人請求違約金；況江明煌表示依原告要求寄優先承買權存證信函後請求朱家慶拆遷，還無法使朱家慶遷拆時，雖隱含可否不要請求違約金之意，惟鄭秀葳則稱：「不是啦，我就有跟他們講，如果讓我報拆下去，大家都沒有商量的餘地了啦」，亦即鄭秀葳表示在被告無法使朱家慶於期限內遷拆，就會自己請求朱家慶拆遷，對違約金即無商量餘地，江明煌回以：「我知道啊，那就是撕破臉啊」，是江慶三等9 人已知未於兩造約定期限內使朱家慶拆遷即構成違約事由，難認兩造有達成被告消極不作為才構成違約之合意，江慶三等6 人此部分抗辯，即非可採。
㈢江慶三等9 人未於107 年6 月16日前辦妥系爭買賣契約第3
條完稅款下方記載「辦理共有物分割完成及租戶搬遷清除地上設施完成」之事宜，可歸責於江慶三等9 人：
⒈依原告所舉證據，無法得出原告使江慶三等9 人誤信有人
承買出租人土地，出租人即可輕易於租期內與承租人終止租約之確切心證：
⑴按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定
，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號民事判例要旨參照）。江慶三等6 人辯稱：兩造於議約時皆明知與朱家慶之租約尚未到期，且完全未提及該租約已經合法終止，或有任何合法終止之事由，原告竟誆稱只要有買受人願意承買，在土地所有權尚未移轉前，身為出租人之被告即有權對抗該租約訴請拆除，並訛稱自己亦有處理類似案件並成功排除承租戶占有之經驗，使伊等誤以為地主可以輕易排除承租人，而同意期限內無法使承租戶搬遷即給付違約金云云。則江慶三等6 人既抗辯原告施用詐術使其等誤信可輕易使朱家慶搬遷，揆諸前揭判例意旨，應由江慶三等6 人就此抗辯負舉證之責。
⑵江慶三等6 人以簽約當日錄影光碟16：22：33、16：55
：43至16：55：45、19：27：57至19：29：16、19：38：55至19：39：05之對話來證明原告施用詐術。查上開時段之前後對話如下（本院卷二第126 頁背面、第129頁、第142 背面至143 頁背面、第144頁及其背面）
16:22:33鄭秀崴：你那就臭死了啊，你如果不解決，再
十年也是無法解決。因為你沒有買方來，沒有報除，也沒辦法叫他們搬遷。所以你們賣3年了，賣那麼久了，不然照相來賣，你問他…。
‧‧
16:55:13江明雨：不是啦，大家都要有誠意，就要盡量，那邊的也要。
16:55:18男仲介：處理好。
16:55:19鄭秀葳：不是啦，我就有跟他們講，如果讓我
報拆下去，大家都沒有商量的餘地了啦。
16:55:24江明煌：我知道啊，那就是撕破臉啊。
16:55:25鄭秀葳：如果你說，到時候就跟買的人說就拆
掉，也是很多人跟我們說就去報拆啊，我們就不要啊。所以我們想說要好好跟你們講啊。
16:55:35男仲介：換個角度想，如果今天沒有買成啦，你們一定也是肚爛，絕對告他們的。
16:55:40江明煌：不是啦，假如今天沒有賣，不是啦，假如今天沒有賣。
16:55:43男仲介：除非你就是報拆。
16:55:45江明煌：我會叫他們馬上搬。我會叫他們搬，因為就像你們講的，這個超過五年。
16:55:51江明雨：那個我們這可以寫了嗎？
16:55:54鄭秀葳：可以啊。
16:55:56江明雨：不然你們時間拖太久。
‧‧
19:27:42江明煌：你那個函先過去，之後我再去跟他們
講，如果他也沒辦法就真的…
19:27:47鄭秀崴：就直接報拆。
19:27:48江明煌：就真的是最後一步了
19:27:52江明雨：存證信函先發啦。
19:27:57鄭秀崴：如果是我們，我們就直接跟他們說我們要報拆了啦。
19:28:00江明煌：對啊。
19:28:04鄭秀崴：我跟你們講啦，我那天租屋的跟他說
六月底搬，沒關係，你不用搬你們都不用搬，你們東西都留下，我就當作廢棄物，你們租金如果不夠，我還會跟你們要。就立刻打電話來了說：我們一定會準時搬好。我都直接講白話。我是先跟你們講跟你們通知。因為我是一月份叫你搬，你們不搬。
19:28:27江明煌：沒有合約唷？
19:28:28鄭秀崴：有啊，他跟我租農地啊，說東西要放
著我讓他放，結果我們地賣掉了，我們1月28日賣掉就跟他們講了，說六月之前，最好五月底要搬好，他就不要，到現在要六月底了。我跟人家寫的，那我要付違約金捏，所以我們股東說：不用，雖然是我的名字，主要是他股東，所以他要做代理人，發函。
19:29:00鄭秀崴：我就直接跟他們說，你們不搬，我就那個啦。
19:29:03江明煌：他就皮皮啊，當然嘛是沒有辦法啊，
對嗎？
19:29:07鄭秀崴：那些就是留置物，我就當做是垃圾，
我幫你處理掉，你還要倒賠我錢啊，對謀。就這樣而已啊。
19:29:16鄭秀崴：不是這樣嘛，那你的合約也算這種的，沒關係，你要再跟律師研究啦。
19:30:06鄭秀崴：你說一年前要叫他搬啦，沒寫在裡面阿。
19:30:16鄭秀崴：我看這好像沒寫到。
19:31:24鄭秀崴：我本來叫他違約金新臺幣多少錢也沒
打，你要終止租約還是加盟主顧，新臺幣多少也沒寫。
19:31:36鄭秀崴：我覺得奇怪，你這合約寫的怪怪。
19:31:40江慶三：這合約很多錯別字。
19:31:46鄭秀崴：你終止租約他也要遺留阿，…廢棄阿
。還是廢棄阿。由甲方處理…
19:32:25鄭秀崴：這…也沒辦法打，養豬飼牧場，你有
嗎？你這養豬飼牧場不是都沒有？
19:32:31江明雨：就先申請阿。
19:32:33鄭秀崴：就沒辦法請阿。
19:32:36江明雨：房子蓋好就沒申請阿。
19:32:39鄭秀崴：那你就都沒申請囉？
19:32:45鄭秀崴：ㄟ，那你只有江明雨、江明智簽名，其他也沒人簽名阿。這樣沒效。
19:32:55江明煌：沒有啦，他們那邊喔，是都有簽啦，
他們那個個人去蓋…
19:33:05江明雨：個人去蓋章的啦。
‧‧
19:38:55江明雨：100年之後這個啦，100年之後這一份。
19:39:05江明雨：合約搞個什麼15年的啦，就是這一個搞出來的啊。
19:39:13鄭秀崴：對啊，你這個租期是無法重寫啦。
19:39:27江明雨：一定有漏洞的啦，不管三七二十一，就是說你的租賃時間就是超過五年。
19:39:36鄭秀崴：對啦對啦，這裡也有寫。
19:39:39江明雨：這裡一定就有寫啦。
19:39:42鄭秀崴：不用啦，法律就有賦予你了啦。
19:39:45江明雨：這裡有利沒權通知他嘛。
19:39:46鄭秀崴：這裡有利沒權是92啦，但是你現在這個就不定期，所以要通知啦。
19:39:50江明雨：對啊，現在就不定期的呀。
19:39:51鄭秀崴：對啊，現在法律對他們不利，對退租的人不利啦。
⑶按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有
權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第425 條定有明文。
證人黃瑞華即承辦代書於本院證稱：其看過朱家慶租約超過5 年以上，且沒有經過公證（見本院卷二第91頁背面），故如原告買受系爭土地，可對朱家慶主張不適用買賣不破租賃原則，而請求朱家慶搬遷。則鄭秀葳於16:22:33稱：「因為你沒有買方來，沒有報除，也沒辦法叫他們搬遷。所以你們賣3 年了，賣那麼久了」，顯係江慶三等9 人將系爭土地出租朱家慶為豬舍使用，以致系爭土地求售3 年均無法賣出，故鄭秀葳建議找買家介入讓朱家慶搬遷，並非詐術，鄭秀葳也未陳稱即使租約未到期江慶三等9 人也可請求朱家慶搬遷；且鄭秀葳於
16:55:19即表示「不是啦，我就有跟他們講，如果讓我報拆下去，大家都沒有商量的餘地了啦」，又於16:55:
25稱：「如果你說，到時候就跟買的人說就拆掉，也是很多人跟我們說就去報拆啊，我們就不要啊。所以我們想說要好好跟你們講啊」，顯見鄭秀葳並沒有隱匿原告買受系爭土地後可以請朱家慶搬遷之權利，只是想讓江慶三等9 人與朱家慶自行協調搬遷事宜。從而，無法以上開陳述得出鄭秀葳有告知江慶三等9 人「只要有買受人願意承買，在土地所有權尚未移轉前，身為出租人之被告即有權對抗該租約訴請拆除」之心證。
⑷江明煌雖於16:55:45稱：「我會叫他們馬上搬。我會叫
他們搬，因為就像你們講的，這個超過五年」，惟鄭秀葳既已陳明原告也可請朱家慶搬遷，則江明煌稱因租約超過5 年會叫朱家慶馬上搬究為何意，即值推敲。查江明雨於16:55:13所陳述之意乃朱家慶部分也要有誠意處理好，而江明煌在鄭秀葳表示原告也可以請求朱家慶搬遷時，即於16:55:24稱：「我知道啊，那就是撕破臉啊」，顯見江慶三等9 人已知如讓原告直接請求朱家慶搬遷，朱家慶固不可以租約對抗原告，惟朱家慶仍可向江慶三等9 人請求賠償租約剩餘期間及提前搬遷所受之損害，所以才有對朱家慶要有誠意處理及不要撕破臉之陳述，顯見江慶三等9 人願自行與朱家慶協商搬遷，是為避免日後遭受追償，而非誤認身為出租人之江慶三等9人可對抗租約請求朱家慶搬遷。再參以證人卓英豪即系爭土地仲介人員證稱：另一位同事有介紹朱家慶另至三義購買土地，當初有提到豬舍部分賠償問題，要找一塊地蓋豬舍，將系爭土地上豬舍搬到苗栗土地上，有協調過好幾次，協調內容大致是地上物補償，租金退還作為補償，朱家慶提到有意要將豬舍搬到苗栗三義等語（見本院卷一第144 頁），更見江慶三等9 人係為避免提前終止租約會遭朱家慶追償，所以才向原告請求於期限內讓朱家慶搬遷之約定，此係江慶三等9 人為自己利益考量，非受原告詐欺而認為可輕易讓朱家慶搬遷。至於江明煌所稱租約超過5 年會叫朱家慶馬上搬遷，綜合上情，應係江明煌認可利用原告不受租約拘束之法律規定，亦即如原告請求朱家慶搬遷，朱家慶不得以租約對抗原告此點，與朱家慶談判搬遷補償問題，難認江慶三等9人誤認可於租約期滿前請求朱家慶搬遷，蓋江慶三等9人如認出租人也有民法第425 條第2 項之適用，直接請求朱家慶搬遷即可，根本不用與朱家慶洽談補償事宜。⑸19：27：57至19：29：16之對話，係鄭秀葳與江明雨在
聊先前鄭秀葳請求承租其農地之人搬遷之經驗，鄭秀葳雖於19：29：16稱「你的合約也算是這種的」，惟鄭秀葳先前提到承租人留下物品處理，且前一句是說「那些就是留置物，我就當做是垃圾」，故所謂「你的合約也算是這種的」，應指同樣都要請承租人清除遺留物品，鄭秀葳並無誤導江明雨等3 人之意；況鄭秀葳亦補充「你要再跟律師研究啦」，如鄭秀葳為灌輸江慶三等9 人可輕易讓朱家慶搬遷，何須要讓江慶三等9 人找律師研究，是此段對話亦無法使本院得出鄭秀葳以詐術使江慶三等9 人誤認可輕易使朱家慶搬遷之心證。
⑹江明雨於19:39:05稱：「合約搞個什麼15年的啦，就是
這一個搞出來的啊」，則鄭秀葳顯然知悉朱家慶租約期限為15年，然鄭秀崴於19:39:46卻提到：「這裡有利沒權是92啦，但是你現在這個就不定期，所以要通知啦」，對照鄭秀葳先前於19:30:06稱：「你說一年前要叫他搬啦，沒寫在裡面阿」，足見江慶三等9 人中有人向鄭秀葳表示曾向朱家慶終止租約，惟朱家慶現仍繼續使用系爭土地，才會讓鄭秀葳認為租約變成不定期，並非刻意誤導江慶三等9 人系爭契約為不定期契約。
⑺從而，依上開錄影對話內容，尚不足使本院得原告施用
詐術使江慶三等9 人誤信可輕易使朱家慶搬遷之確切心證，況江明雨、江明煌亦曾對使朱家慶搬遷之期限與原告進行磋商，足見江慶三等9 人係基於自由意識下與原告達成在期限內須使朱家慶搬遷，並願於違約時給付違約金之協議，江慶三等9 人自應受系爭契約違約金條款拘束甚明。至江明雨聲請本院再次傳訊卓英豪，欲證明原告施用詐術部分，然此部分可依錄影中卓英豪之對話內容審酌，無再次傳訊之必要。
⒉代書黃瑞華以系爭契約記載價金6,500 萬元通知朱家慶優
先承買，非屬原告故意妨害江慶三等9 人請求朱家慶搬遷之不當行為：
⑴按民法第101 條第2 項所定：「因條件成就而受利益之
當事人，如以不正當行為，促其條件之成就者，視為條件不成就」，所謂促其條件之成就，必須有促其條件成就之故意行為，始足當之，若僅與有過失，不在該條適用之列（最高法院67年台上字第770 號民事判例要旨參照）。又按對於條件成就施以影響之行為，究應如何定性其為不正當行為？舉凡故意妨害、違反法令或違背正義之行為均屬之外，當視法律行為時當事人之意思依誠實信用之原則客觀地評價，以決定該當事人所為是否可被允許？其評價之作成，並應考慮該當事人對系爭條件之成就施以影響之動機、目的，再參酌具體個案情況予以認定之（最高法院103 年度台上字第2068號民事裁判意旨參照）。
⑵江慶三等6 人辯稱：原告明知系爭土地之買賣真實價格
為4,773 萬元，非6,500 萬元，竟仍基於意圖使朱家慶不行使優先購買權之不當目的，而故意於催告行使優先購買權之存證信函記載買賣價格為6,500 萬元，終致朱家慶不願行使優先購買，間接導致江慶三等9 人發生違約之外觀，原告以不正當行為促使江慶三等9 人違約條件之成就，依民法第101 條第2 項規定，江慶三等9 人應不構成違約云云。原告就此主張：朱家慶對被告是否得主張行使優先購買權，與系爭買賣契約是否有效及江慶三等9 人是否有違約之事實毫無關聯，且江明雨等3人係以自己名義發函予朱家慶通知系爭土地之總售價為6,500 萬元，原告並無以不正當行為導致江慶三等9 人發生違約之情事等語。
⑶系爭契約上所載之買賣價金為6,500 萬元（見本院卷二
第70頁），另兩造於同日簽立特約協議書，其上記載「本件買賣標的坐落臺中市○○區000 000000 地號，買賣協議總金額新臺幣陸仟伍佰萬元正，因補貼貼買方整地費用新臺幣壹仟柒佰貳拾柒萬元正，故方合意折價為實際買賣價金新臺幣肆仟柒佰柒拾參萬正」（見本院卷二第21頁），且證人黃瑞華即承辦代書於本院證稱：買賣價金是依據他們談好6,500 萬元記載，優先承買權也要照合約去發，協議書的內容也是買賣雙方說到整地部分，伊是照他們意思寫，伊應該不會照他們扣除之後的4,700 多萬元去發存照信函等語（見本院卷二第92頁背面），足見兩造確實合意在系爭契約上記載買賣價金為6,500 萬元，此記載當不違反江慶三等9 人之意。又兩造簽立系爭契約之目的在於出售系爭土地予原告，非要使朱家慶對系爭土地行使優先承買權，兩造既合意於系爭契約記載買賣價金6,500 萬元，則以系爭契約所記載之6,500 萬元通知朱家慶優先承買，當不違反兩造當時之意，故證人黃瑞華依系爭契約記載之買賣價金，發存證信函予朱家慶通知其行使優先承買權，係秉持兩造之意而為，難認係原告單方面欲使江慶三等9 人無法使朱家慶搬遷而為之故意行為。況依首揭說明，所謂原告故意以不正當方式使江慶三等9 人違約條件成就，係原告以違反法令、違背正義或違反誠實信用原則之行為，去故意妨害江慶三等9 人請求朱家慶搬遷豬舍，而證人黃瑞華以兩造合意之系爭契約記載價金通知朱家慶優先承買，頂多影響朱家慶之優先承買意願，如朱家慶行使優先承買權，自無請求朱家慶搬遷之問題，當不得認係屬於故意妨害江慶三等9 人請求朱家慶搬遷，而朱家慶不行使優先承買權，江慶三等9 人仍應履行於期限內使朱家慶搬遷之義務，此乃契約解釋之當然，也是兩造簽立系爭契約之目的所在，亦不得認原告有故意使被告違約情事。至於系爭契約之實際價金究為6,500萬元或4,773萬元，兩造雖有爭執，然非影響本件判斷之爭點，本院無庸認定，亦無再次傳訊卓英豪之必要；又江慶三等6人請求傳訊證人朱家慶，欲證明朱家慶在總價4,773 萬元是否願優先承買云云，惟朱家慶優先承買意願與原告是否故意妨害江慶三等9 人請求朱家慶搬遷無涉，業如前述，本院認無訊問之必要，併予敘明。
⒊綜上，江慶三等9 人應受系爭契約違約金條款拘束，且原
告亦未為故意妨害江慶三等9 人請求朱家慶搬遷之不當行為，則江慶三等9 人未能於系爭契約所定期限內使朱家慶搬遷，自屬未履行系爭契約所訂義務，當可歸責於江慶三等9 人，依系爭契約第10條第2 項，原告得向江慶三等9人請求違約金。
㈣原告得依系爭買賣契約第10條第2 項約定，請求江慶三等9人給付違約金，惟違約金過高應予酌減：
⒈系爭契約第10條第2 項約定：「賣方如不履行契約所定各
項義務時，即為賣方違約，賣方得限期催告，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額做為懲罰性違約金」（見本院卷二第74、75頁），而系爭契約第3 條完稅款下方記載「租戶搬遷清除地上設施完成」（見本院卷二第71頁），當屬賣方應履行之義務。查江孟慈既有授權江明雨等3 人簽約之意，且江慶三等6 人未能證明原告施用詐術使其等誤認可輕易使朱家慶搬遷，原告復無故意妨害江慶三等9 人請求朱家慶搬遷之不當行為，則江慶三等9 人未於107 年
6 月16日前辦妥系爭契約第3 條完稅款下方記載「租戶搬遷清除地上設施完成」之事宜，經原告於107 年6 月19日以律師函催告江慶三等9 人履行買賣契約（見本院卷一第24-25 頁），並為兩造所不爭執（見不爭執事項⒎），原告自得依系爭契約第10條第2 項解除系爭契約，請求江慶三等9 人返還已給付之金錢，並賠償懲罰性違約金。
⒉按契約當事人之一方，為確保其契約之履行，而交付他方
之定金，依民法第249 條第3 款規定，除當事人另有約定外，祇於契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人始負加倍返還其所受定金之義務，若給付可能，而僅為遲延給付，即難謂有該條款之適用（最高法院71年台上字第2992號民事判例意旨參照）。原告主張：
1,430 萬元簽約款全部屬定金性質，依民法第249 條第1項第3 款，江慶三等9 人應加倍返還所受定金，尚不得依民法第252 條請求酌減云云。查系爭契約第3 條之簽約款雖記載：「簽訂本約，賣方交付所有權狀之同時，買方一次付清。（本款項包含定金）」（見本院卷二第71頁），即簽約款內包含定金，縱兩造真意係指簽約款1,430 萬元全屬定金，依前揭判例意旨，仍應於系爭契約可歸責於江慶三等9 人之事由致「不能履行」時，方有民法第249 條第3 款之適用，不為給付或給付遲延，均不在該條款適用範圍。兩造既約定江慶三等9 人應於107 年6 月16日前辦妥系爭契約第3 條完稅款下方記載「租戶搬遷清除地上設施完成」之事宜，江慶三等9 人未於期限內完成即屬給付遲延，而非不能履行，況在原告解除系爭契約前，江慶三等9 人仍有透過溝通或高價請朱家慶搬遷之可能，難認已履行不能，則江慶三等9 人僅屬不為給付或給付遲延，原告尚不得依民法第249 條第3 款請求江慶三等9 人加倍返還定金。惟原告仍得依系爭契約第10條第2 項請求江慶三等9 人給付違約金，本院仍應審酌該條款所訂違約金是否過高。
⒊按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所
受之利益減少違約金，為民法第251 條所明定，又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第252 條亦有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院70年度台上字第3796號民事裁判意旨參照）；又按約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，為衡量之標準（最高法院51年台上字第19號判例意旨參照) 。查系爭契約第10條第2 項已明確記載該違約金為「懲罰性違約金」，本院仍得依職權審酌原告請求江慶三等9 人給付違約金1,429 萬元是否過高。
⒋原告主張：伊因系爭契約支出土地測量費12,000元，支付
江明雨個人服務費108 萬元，支付仲介公司仲介費用90萬元，計1,992,000 元等語。查原告提出測量作業請款單所載地號為同段500 、500-1 地號土地（見本院卷一第155頁），非系爭土地，難認屬因系爭契約而支出之費用；又原告先主張簽立支票號碼WA0000000 號之108 萬元支票（見本院卷一第156 頁、本院卷二第121 頁），係江明雨向原告表示願出面和朱家慶協調拆遷事宜，但要求買方必須私下給付300 萬元服務費，並預先收取108 萬元云云（見本院卷一第151 頁），嗣改稱：江明雨收受該108 萬元支票係作為整地、路權之部分費用（見本院卷二第116 頁），原告所主張給付江明雨上開108 萬元支票之用途前後所述不一，且江明雨辯稱：該108 萬元支票係其與鄭秀葳私下約定，與買賣契約無關等語（見本院卷三第4 頁），則該108 萬元支票之原因關係不明，自難單憑原告前後不一之陳述即得認該108 萬元支票係因系爭契約所支出之費用。另原告主張給付仲介公司90萬元部分，僅提出陳素卿簽發之90萬元支票為證（見本院卷一第157 頁），雖可見有鄭秀葳簽名收取字樣，惟支付之原因同樣不明，原告復未提出委任仲介公司之契約佐證，尚難憑此可得證明係屬原告委由仲介公司轉售系爭土地而支付予仲介公司之費用，是原告主張因系爭土地實際支出1,992,000 元云云，尚難憑採。
⒌原告主張：訴外人林維洲簽立300 萬元斡旋金本票及斡旋
委託書，願以7,479 萬元之底價向伊等購買系爭土地，因江慶三等9 人無法履約而告吹，伊等受有2,986 萬元之期待利益損害等語。查原告固提出林維洲簽立之300 萬元斡旋金本票及附停止條件定金（斡旋金）委託書為證（見本院卷一第159-161 頁），惟此僅為林維洲委託仲介業者向原告斡旋出價之契約，不能認原告已與林維洲簽立系爭土地之買賣契約，即原告尚無對林維洲請求給付7,479 萬元價金之權利，故變數仍多，並非可得預期之利益，要難認此部分差價2,986 萬元為原告消極之損害。
⒍從而，原告之舉證未能使本院信其受有1,992,000 元之積
極損失及2,986萬元之消極損失，則江慶三等9人未於107年6 月16日前辦妥系爭契約第3 條完稅款下方記載「租戶搬遷清除地上設施完成」之事宜，所受損害應僅為自原告於106 年6 月16日給付簽約款1,430 萬元，至江慶三等9人於108 年6 月14日返還期間（見不爭執事項⒊），不能使用該1,430 萬元之損失，本院認應依交付之1,430 萬元按法定遲延利息即週年利率5%計算違約金，方屬合理，故應酌減為1,428,041 元（計算式：1,430 萬元0.05＋1,430 萬元0.05364/365 ≒1,428,041.1 元，元以下四捨五入）。
⒎民法第272 條規定：「數人負同一債務，明示對於債權人
各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限」，準此，連帶債務之成立，以經債務人明示，或法律有規定者為限。查系爭契約並無江慶三等9 人應連帶負擔違約金責任之約定，簽約當日之錄影檔案亦無此對話記錄，原告對此復未能舉證證明，自難認江慶三等9 人曾對原告明示願對違約金債務負連帶責任。又原告主張：江慶三等9 人應依約排除系爭土地上租約及拆除地上設施，此乃屬不可分之債，按民法第292 條規定，當需對原告負擔連帶債務，江慶三等9人違反上開連帶債務所生之賠償義務，乃屬原連帶債務之變形，自應同負連帶清償之責云云。惟所謂不可分之債乃以同一不可分給付為標的之複數主體之債，故其債之標的須為同一不可分給付，亦即給付標的之性質須無法分割或依當事人意思定為不分割，而兩造約定之系爭契約第10條第2 項之違約金債務，乃金錢之債，性質上可分，亦未見兩造以特約約定不可分（如在契約中約明江慶三等9 人連帶負擔違約金），自無因履行系爭契約之義務為不可分，其違約金即可當然視之不可分，原告先位主張江慶三等9人應負連帶責任云云，顯與法律規定有悖，當無可採。
⒏按預備訴之合併係以當事人先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件；先位之訴無理由，為備位之訴之停止條件。
原告先位之訴既經以無理由駁回，本院即應就其備位之訴予以裁判。查兩造違約金債權既為金錢之債，其性質上可分，兩造亦未有不可分之約定，則違約金之分配與負擔，自應如附表1 所示之原告出資比例及江慶三等9 人就系爭土地之應有部分比例加以計算如附表2所示。
㈤按給付無確定期限者，依民法第229 條第2 項之規定，債務
人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一效力。而遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應負利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為民法第
233 條第1 項、第203 條所明定。本件原告對江慶三等9 人之違約金債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起民事訴訟，且本件起訴狀繕本各自於附表3 所示時間送達江慶三等9 人（見本院卷一第57-65 頁），江慶三等9 人迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求自起訴狀繕本送達江慶三等
9 人之翌日即如附表3 所示時間起算，按週年利率5%計算之法定遲延利息，核無不合，亦應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭契約第10條第2 項之約定，請求江慶三等9 人各自給付原告如附表2 所示金錢，及如附表3 所示時間起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行部分，經核原告勝訴部分，核與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，江明雨請求本院訊問朱家慶及再次訊問卓英豪，本院認無必要，業如前述。兩造其餘攻防與立證，或與本案爭點無涉，或與判決結果不生影響，尚無庸再一一加以論斷，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 5 日
民事第二庭 法 官 黃裕仁正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 5 日
書記官 巫偉凱附表一：
┌─────────────┬──────────────┐│原告出資比例 │被告就系爭土地應有部分比例 │├──────┬──────┼───────┬──────┤│陳素卿 │20/100 │江慶三 │14/75 │├──────┼──────┼───────┼──────┤│劉冠廷 │10/100 │江明雨 │14/150 │├──────┼──────┼───────┼──────┤│陳素珍 │15/100 │江明和 │47/225 │├──────┼──────┼───────┼──────┤│蔡麗娟 │7/100 │江明煌 │47/225 │├──────┼──────┼───────┼──────┤│李維寧 │10/100 │江明彬 │47/225 │├──────┼──────┼───────┼──────┤│廖寶國 │19/100 │江孟慈 │14/600 │├──────┼──────┼───────┼──────┤│鄭秀葳 │19/100 │江家銘 │14/600 │├──────┼──────┼───────┼──────┤│ │ │江宛儒 │14/600 │├──────┼──────┼───────┼──────┤│ │ │陳麗冠 │14/600 │└──────┴──────┴───────┴──────┘附表二┌───┬───┬─────┬────────────────────┐│被告 │原告 │應給付金額│計算式（為避免產生總數上差異，依情況採四││ │ │ │捨五入或無條件進位、無條件捨去） │├───┼───┼─────┼────────────────────┤│江慶三│陳素卿│53,313元 │1,428,041元20/10014/75≒53,313.53元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │劉冠廷│26,657元 │1,428,041元10/10014/75≒26,656.77元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │陳素珍│39,985元 │1,428,041元5/10014/75≒39,985.15元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │蔡麗娟│18,660元 │1,428,041元7/10014/75≒18,659.74元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │李維寧│26,657元 │1,428,041元10/10014/75≒26,656.77元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │廖寶國│50,648元 │1,428,041元19/10014/75≒50,647.85元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │鄭秀葳│50,648元 │1,428,041元19/10014/75≒50,647.85元 │├───┼───┼─────┼────────────────────┤│江明雨│陳素卿│26,657元 │1,428,041元20/10014/150≒26,656.77元││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │劉冠廷│13,328元 │1,428,041元10/10014/150≒13,328.38元││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │陳素珍│19,992元 │1,428,041元15/10014/150≒19,992.57元││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │蔡麗娟│9,330元 │1,428,041元7/10014/150≒9,329.87元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │李維寧│13,328元 │1,428,041元10/10014/150≒13,328.38元││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │廖寶國│25,324元 │1,428,041元19/10014/150≒25,323.93元││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │鄭秀葳│25,324元 │1,428,041元19/10014/150≒25,323.93元│├───┼───┼─────┼────────────────────┤│江明和│陳素卿│59,660元 │1,428,041元20/10047/225≒59,660.37元││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │劉冠廷│29,830元 │1,428,041元10/10047/225≒29.830.19元││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │陳素珍│44,745元 │1,428,041元15/10047/225≒44,745.28元││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │蔡麗娟│20,881元 │1,428,041元7/10047/225≒20,881.13元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │李維寧│29,830元 │1,428,041元10/10047/225≒29,830.19元││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │廖寶國│56,678元 │1,428,041元19/10047/225≒56,677.36元││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │鄭秀葳│56,678元 │1,428,041元19/10047/225≒56,677.36元│├───┼───┼─────┼────────────────────┤│江明煌│陳素卿│59,660元 │1,428,041元20/10047/225≒59,660.37元││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │劉冠廷│29,830元 │1,428,041元10/10047/225≒29.830.19元││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │陳素珍│44,745元 │1,428,041元15/10047/225≒44,745.28元││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │蔡麗娟│20,881元 │1,428,041元7/10047/225≒20,881.13元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │李維寧│29,830元 │1,428,041元10/10047/225≒29,830.19元││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │廖寶國│56,678元 │1,428,041元19/10047/225≒56,677.36元││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │鄭秀葳│56,678元 │1,428,041元19/10047/225≒56,677.36元│├───┼───┼─────┼────────────────────┤│江明彬│陳素卿│59,660元 │1,428,041元20/10047/225≒59,660.37元││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │劉冠廷│29,830元 │1,428,041元10/10047/225≒29.830.19元││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │陳素珍│44,745元 │1,428,041元15/10047/225≒44,745.28元││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │蔡麗娟│20,881元 │1,428,041元7/10047/225≒20,881.13元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │李維寧│29,830元 │1,428,041元10/10047/225≒29,830.19元││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │廖寶國│56,678元 │1,428,041元19/10047/225≒56,677.36元││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │鄭秀葳│56,678元 │1,428,041元19/10047/225≒56,677.36元│├───┼───┼─────┼────────────────────┤│江孟慈│陳素卿│6,665元 │1,428,041元20/10014/600≒6,664.19元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │劉冠廷│3,332元 │1,428,041元10/10014/600≒3,332.1元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │陳素珍│4,999元 │1,428,041元15/10014/600≒4,998.14元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │蔡麗娟│2,333元 │1,428,041元7/10014/600≒2,332.47元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │李維寧│3,332元 │1,428,041元10/10014/600≒3,332.1元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │廖寶國│6,330元 │1,428,041元19/10014/600≒6,330.98元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │鄭秀葳│6,330元 │1,428,041元19/10014/600≒6,330.98元 │├───┼───┼─────┼────────────────────┤│江家銘│陳素卿│6,665元 │1,428,041元20/10014/600≒6,664.19元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │劉冠廷│3,332元 │1,428,041元10/10014/600≒3,332.1元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │陳素珍│4,999元 │1,428,041元15/10014/600≒4,998.14元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │蔡麗娟│2,333元 │1,428,041元7/10014/600≒2,332.47元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │李維寧│3,332元 │1,428,041元10/10014/600≒3,332.1元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │廖寶國│6,330元 │1,428,041元19/10014/600≒6,330.98元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │鄭秀葳│6,330元 │1,428,041元19/10014/600≒6,330.98元 │├───┼───┼─────┼────────────────────┤│江宛儒│陳素卿│6,665元 │1,428,041元20/10014/600≒6,664.19元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │劉冠廷│3,332元 │1,428,041元10/10014/600≒3,332.1元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │陳素珍│4,999元 │1,428,041元15/10014/600≒4,998.14元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │蔡麗娟│2,333元 │1,428,041元7/10014/600≒2,332.47元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │李維寧│3,332元 │1,428,041元10/10014/600≒3,332.1元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │廖寶國│6,330元 │1,428,041元19/10014/600≒6,330.98元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │鄭秀葳│6,330元 │1,428,041元19/10014/600≒6,330.98元 │├───┼───┼─────┼────────────────────┤│陳麗冠│陳素卿│6,665元 │1,428,041元20/10014/600≒6,664.19元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │劉冠廷│3,332元 │1,428,041元10/10014/600≒3,332.1元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │陳素珍│4,999元 │1,428,041元15/10014/600≒4,998.14元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │蔡麗娟│2,333元 │1,428,041元7/10014/600≒2,332.47元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │李維寧│3,332元 │1,428,041元10/10014/600≒3,332.1元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │廖寶國│6,330元 │1,428,041元19/10014/600≒6,330.98元 ││ ├───┼─────┼────────────────────┤│ │鄭秀葳│6,330元 │1,428,041元19/10014/600≒6,330.98元 │└───┴───┴─────┴────────────────────┘附表三┌───┬───────────────┬───────┐│被 告│起訴狀繕本送達時間 │法定遲延利息起││ │ │算時間 ││ │ │ │├───┼───────────────┼───────┤│江慶三│107年10月17日 │107年10月18日 │├───┼───────────────┼───────┤│江明雨│107年10月19日寄存送達，同年月 │107年10月30日 ││ │29日生送達效力 │ │├───┼───────────────┼───────┤│江明和│107年10月18日 │107年10月19日 │├───┼───────────────┼───────┤│江明煌│107年10月18日 │107年10月19日 │├───┼───────────────┼───────┤│江明彬│107年10月17日 │107年10月18日 │├───┼───────────────┼───────┤│江孟慈│107年10月17日 │107年10月18日 │├───┼───────────────┼───────┤│江家銘│107年10月17日 │107年10月18日 │├───┼───────────────┼───────┤│江宛儒│107年10月17日 │107年10月18日 │├───┼───────────────┼───────┤│陳麗冠│107年10月17日 │107年10月18日 │└───┴───────────────┴───────┘