臺灣臺中地方法院民事判決 107年度重訴字第723號原 告 蔡春頻訴訟代理人 陳佳伶律師被 告 郭美玉
蔡金火蘇天祐周清共 同訴訟代理人 林開福律師
沈暐翔律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國108 年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：原告主張：
㈠臺中市○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地（以下合稱系
爭土地）為原告所有。於民國78年間，系爭土地地主林垂芳、林垂立、林垂凱對門牌號碼「臺中市○區○○路○○○巷○○號」建物之權利人徐鐘、門牌號碼「臺中市○區○○路○○○ 巷○○號」建物之權利人林芙蓉、門牌號碼「臺中市○區○○路○○○ 巷○○號」建物之權利人許金助、門牌號碼「臺中市○區○○路○○○ 巷○○號」建物之權利人張清年提起本院78年度訴字第2719號調整租金事件，嗣經和解成立，和解內容第2 項特別約定「被告如死亡，原告同意承租之權利義務由其繼承人繼承」，可推定上開租地建屋契約之出租人於立約時特別約定租賃權僅得隨房屋移轉於承租人之「繼承人」。而被告蔡金火現占有如附圖即108 年5月8 日臺中市中山地政事務所複丈成果圖所示編號K 部分（面積44㎡）之土地、被告蘇天祐現占有如附圖所示編號
B 部分（面積47㎡）之土地、被告周清現占有如附圖所示編號C 部分（面積109 ㎡）、D 部分（面積75㎡）之土地，且均非上開租地建屋契約承租人之繼承人，不得主張租賃契約對於原告仍繼續存在，屬無權占有系爭土地。
㈡另原告否認門牌號碼「臺中市○區○○路○○○ 巷○○○○號」
建物之權利人劉金水、門牌號碼「臺中市○區○○路○○○巷○○○○號」建物之權利人繆坤元為系爭土地之承租人，其二人之繼受人即被告郭美玉、周清亦非承租人，被告郭美玉、周清現分別占有如附圖所示編號G 部分（面積63㎡）、F 部分（面積47㎡）之土地，亦屬無權占有系爭土地。
㈢為此，爰依民法第767 條第1 項之規定，請求被告等人拆
除建物，並將所占有之系爭土地返還予原告。並聲明：⒈被告郭美玉應將系爭202-82地號土地上如附圖所示編號
G 部分（面積63平方公尺）之建物拆除，並將所占用之土地返還予原告。
⒉被告蔡金火應將系爭202-84地號土地上如附圖所示編號
編號K 部分（面積44平方公尺）之建物拆除，並將所占用之土地返還予原告。
⒊被告蘇天祐應將系爭202-82地號土地上如附圖所示編號
B 部分（面積47平方公尺）之建物拆除，並將所占用之土地返還予原告。
⒋被告周清應將系爭202-82地號土地上如附圖所示編號C
部分（面積109 平方公尺）、編號D 部分（面積75平方公尺）、編號F 部分（面積47平方公尺）之建物拆除，並將所占用之土地返還予原告。
⒌願供擔保，請准宣告假執行。
被告則以：
㈠本院78年度訴字第2719號調整租金事件和解筆錄之和解內
容第1 項：「兩造同意就如附表所示之土地之租金自78年
7 月1 日起調整為亦如附表，即以系爭土地76年度申報地價百分之五點五計算（四捨五入算至十元），給付方法：
每年雙月一日分六期平均給付」之全文，及林垂芳等3 人提起該訴之目的係為調整租金可知，和解內容第2 項所謂「被告如死亡，原告同意承租之權利義務由其繼承人繼承」之真意，自當係林垂芳等3 人同意就租金調整及給付方法所達成之合意，亦及於參與該和解程序之承租人之繼承人，尚無足證明原始承租人徐鐘、林芙蓉及許金助、張清年與林垂芳等3 人間之基地租賃契約存有所謂「除繼承外，禁止轉讓基地上所建房屋所有權」之特約。
㈡另訴外人劉金水、徐鐘、林芙蓉及許金助、張清年、繆坤
元（以下合稱劉金水等6 人）為本院78年度訴字第2719號調整租金事件之被告，林垂芳等3 人與徐鐘、林芙蓉及許金助、張清年達成訴訟上和解，該和解內容第1 項載明「兩造同意就如附表所示之土地之租金自78年7 月1 日起調整為亦如附表，即以系爭土地76年度申報地價年息百分之
5 計算…」，且筆錄附表即「被告承租建地之明細表」亦分別載明劉金水、徐鐘、林芙蓉及許金助、張清年所承租之土地地號及面積，足證劉金水等6 人與林垂芳等3 人確有不定期之基地租賃關係存在。嗣劉金水將其房屋輾轉讓與被告郭美玉、徐鐘將其房屋輾轉讓與被告蔡金火、林芙蓉將其房屋輾轉讓與被告蘇天祐，及許金助、張清年、繆坤元將其房屋輾轉讓與被告周清，依民法第426 條之1 之規定，劉金水等6 人與林垂芳等3 人間之基地租賃契約，對於房屋受讓人即被告郭美玉、蔡金火、蘇天祐、周清自仍繼續存在。且由被證5 、7 、9 、11、16所示被告郭美玉、蔡金火、蘇天祐、周清繳交租金收據之名義人分別為劉金水、徐鐘、林芙蓉及許金助、張清年、繆坤元，足徵劉金水等6 人與林垂芳等人間之基地租賃契約，對於房屋受讓人即被告郭美玉、蔡金火、蘇天祐、周清仍繼續存在。再者，與本件事實、爭點相同之本院101 年度訴字第2568號民事判決就此部分亦為相同之認定；且原告在該案一審審理中對劉金水等6 人與原地主林垂芳、林垂凱及林垂立間存有不定期租地建屋租約，被告郭美玉、蔡金火、蘇天祐、周清確實有取得門牌號碼臺中市○區○○路○○○ 巷○○○○號、30號、39號及35-4號、37號、38號建物之事實上處分權及向地主繳納租金，被告郭美玉、蔡金火、蘇天祐、周清得繼受劉金水等6 人與林垂芳等3 人間之基地租賃關係等事實，亦均不爭執。
㈢系爭土地雖遭原告之債權人陳純吉為假扣押，惟現已有系
爭土地之本案被告以外之其他承租人向本院提起確認原告與陳純吉間之債權不存在之訴及第三人異議之訴，並由本院以108年度訴字第228號審理中。故原告以系爭土地現遭假扣押為由，主張被告等將無法因本院101 年度訴字第2568訴訟（二審案號為107 年度重上字第216 號）取得系爭土地之所有權云云，自屬無據。退步言之，縱認原告與陳純吉間確實有債權存在，且其他承租人所提起之108 年度訴字第228 號第三人異議之訴最終亦遭本院認定為無理由駁回，並致被告等於本院另案101 年度訴字第2568訴訟中之請求移轉系爭土地所有權之主張，因上開假扣押而屬給付不能，被告等無法取得系爭土地之所有權，惟如二審
107 年度重上字第216 號最終仍維持一審判決即認定被告等就系爭土地與原地主林垂芳、林欣蒂等10人間存有基地租賃關係，並於林垂芳、林欣蒂等10人出售系爭土地時具有優先承買權，則原告所提本件拆屋還地訴訟即屬無理由。
㈣綜上，原始承租人劉金水、徐鐘、林芙蓉及許金助、張清
年、繆坤元與林垂芳等3人間之基地租賃契約，既無禁止轉讓基地上所建房屋所有權之特約，則被告郭美玉、蔡金火、蘇天祐、周清自得因分別取得臺中市○區○○路○○○巷○○○○號、30號、39號及37、38、35-4號建物之事實上處分權，而得依民法第426條之1規定，或基於房地合一立法目的，類推適用民法第426條之1規定，分別直接或輾轉繼受原始承租人劉金水、徐鐘、林芙蓉及許金助、張清年、繆坤元與林垂芳等就上開建物所坐落土地之基地租賃關係，是被告郭美玉、蔡金火、蘇天祐、周清並非無權占有系爭土地，原告請求為無理由等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
貳、得心證之理由：原告主張系爭土地現登記為其所有，門牌號碼臺中市○區○
○路○○○ 巷○○號房屋現為被告蔡金火所有、同巷35-1號房屋現為被告郭美玉所有、同巷39號房屋現為被告蘇天祐所有、同巷35-4、37、38號房屋現為被告周清所有，並由渠等居住使用，上開房屋占用系爭土地之位置及面積分別如附圖所示等情，業據其提出土地登記謄本為證，並經本院會同地政機關所屬測量員到場勘驗測量屬實，製有勘驗筆錄及現場照片在卷可憑，復為被告所不爭執，堪信原告所陳上情為真正，本院即採為判決之基礎。
系爭土地係自同段202 地號土地分割而來，於78年間原為林
垂芳、林垂凱及林垂立等3 人共有；上開30號房屋原為徐鐘所有，嗣徐鐘將房屋讓與被告蔡金火；上開35-1號房屋原為劉金水所有，嗣劉金水將房屋讓與不知名知受讓人，不知名知受讓人再將房屋讓與楊紳麟、楊紳麟再將房屋讓與郭國堂、郭國堂再將房屋讓與被告郭美玉；上開39號房屋原為林芙蓉所有，嗣林芙蓉將房屋讓與蘇玉貞、蘇玉貞再將房屋讓與被告蘇天祐；上開35-4號房屋原為繆坤元所有，繆坤元死亡後，其繼承人何繆雙珠、繆麗珠再將房屋讓與周蔡美麗、周蔡美麗再將房屋讓與被告周清；上開37號房屋原為許金助所有，嗣許金助將房屋讓與被告周清；上開38號房屋原為張清年所有，嗣張清年將房屋讓與何義昭，何義昭死亡後，其繼承人盧秀雲、何意美、何俊傑、何意真、何俊仁共同授權盧秀雲將房屋讓與被告周清等情，亦有被告所提林垂芳等3 人於78年8 月訴請調整租金之起訴狀、土地使用權讓渡書、繳納租金收據、何義昭之戶籍謄本、何意美等人出具之切結書、盧秀雲與被告周清所簽訂之買賣契約書、繆坤元之除戶謄本附卷可稽，原告於本院審理中對上開房屋所有權移轉過程亦不爭執（見本院卷㈠第417 頁），此部分之事實亦堪信為真正。
按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租
賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426 條之1定有明文。上開規定係於88年4 月21日增訂，考其立法理由：「房屋所有權移轉時，實務上認為除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在，爰參酌最高法院判例意旨，增訂本條，並明定其租賃契約繼續存在，以杜紛爭」。參以最高法院52年台上字第2047號民事判例要旨：「租用基地建築房屋，如當事人間無禁止轉讓房屋之特約，固應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，但租賃權亦屬債權之一種，其讓與非經讓與人或受讓人通知出租人，對於出租人不生效力，此就民法第二百九十七條之規定推之而自明」、最高法院48年台上字第227 號民事判例要旨：「租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言」及最高法院43年台上字第479 號民事判例要旨：「租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人」（前揭判例依據最高法院91年10月15日91年度第13次民事庭會議決議，雖已不再援用，惟係因民法債編已增訂第426 條之1 之故）。準此可知，租用基地建築房屋，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，於民法426 條之1 增訂後，當事人間之基地租賃契約，對於房屋受讓人，固仍繼續存在；於民法第426條之1 增訂前，實務上亦咸認為應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在。原告主張本件基地租賃關係發生於民法第426 條之1 增訂前，因民法第426 條之1規定並無溯及既往之效力，房屋受讓人與基地所有人間並無基地租賃關係存在云云，顯有誤會。
查系爭土地原所有權人林垂芳等3 人於78年間曾對徐鐘、林
芙蓉、許金助、張清年、劉金水、繆坤元等人提起「調整租金」訴訟，經本院以78年度訴字第2719號案件審理，林垂芳等3 人之起訴狀訴之聲明即明載：「被告租用原告所有建地（土地坐落及租用面積各如附表所示）…」，事實及理由欄亦載明：「查坐落臺中市○區○○段○○○○ ○○○號等筆土地為原告所共有…不定期租與被告建屋使用。民國77年6 月30日前之租金均以申報地價依租用面積按百分之7 計算交付，已有數十年之久…」，所附被告承租建地之明細表亦列有徐鐘、林芙蓉、許金助、張清年、劉金水、繆坤元等人之姓名及承租地號，有起訴狀在卷可查（見本院卷㈠第227 頁以下）；嗣林垂芳等3 人與徐鐘、林芙蓉、許金助、張清年達成訴訟上和解，和解筆錄內容第1 條載明「兩造同意就如附表所示之土地之租金自78年7 月1 日起調整為亦如附表，即以系爭土地76年度申報地價年息百分之5 計算…」，該和解筆錄附表即「被告承租建地之明細表」亦載明徐鐘、林芙蓉、許金助、張清年等人之姓名及承租地號，有和解筆錄附卷可按（見本院卷㈠第239 頁以下，又該調解筆錄附表之末雖列有劉金水，但當事人欄並未列劉金水，尚難認為劉金水亦有到庭參與和解）。足證徐鐘、林芙蓉、許金助、張清年、繆坤元、劉金水等人與林垂芳等3 人就上開房屋所坐落之系爭土地確存有基地租賃關係。雖前開起訴狀及和解筆錄所列林芙蓉、許金助、張清年、劉金水、繆坤元承租系爭土地之面積與附圖測量結果所示面積互有出入（僅徐鐘部分一致），惟差距並非甚大，且林垂芳等3 人提起前開訴訟及前開和解筆錄作成時，上開房屋所坐落之土地位置及面積尚未經測量，而觀諸上開房屋之現場照片，上開房屋或牆壁斑駁，或屋頂老舊，均顯非新建，自不能單憑前開起訴狀及和解筆錄所列之承租面積遽謂林垂芳等3 人就附圖測量結果超出部分未成立基地租賃關係，仍應以上開房屋實際坐落系爭土地之位置及面積為準。嗣徐鐘將上開30號房屋讓與被告蔡金火、劉金水將上開35-1號房屋輾轉讓與被告郭美玉、林芙蓉將上開39號房屋輾轉讓與被告蘇天祐、繆坤元之繼承人將上開35-4號房屋讓與被告周清、許金助將上開37號房屋讓與被告周清張清年將上開38號房屋輾轉讓與被告周清，揆諸前揭判例及民法第426 條之1 房地合一之立法目的，被告郭美玉、蔡金火、蘇天祐、周清等房屋受讓人與系爭土地之所有權人仍有租賃關係存在，被告等人占有系爭土地即非無權占有，原告自不得以被告等人無權占有系爭土地為由，依民法第767 條第1 項規定，訴請被告等人拆除系爭房屋及返還所占用之土地。
原告雖主張系爭土地之出租人於立約時特別約定租賃權僅得
隨房屋移轉於承租人之繼承人云云。惟原告就林垂芳等3 人與劉金水等承租人間於租地建屋契約成立時有約定租賃權僅得隨房屋移轉於承租人之繼承人乙節並未舉證以實其說，尚難認為渠等於立約時已有禁止轉讓基地上所建房屋之特約存在。後於78年間，林垂芳等3 人對劉金水等承租人提起調整租金之訴，並與徐鐘、林芙蓉、許金助、張清年達成訴訟上和解，和解內容第2 項固約定「被告如死亡，原告同意承租之權利義務由其繼承人繼承」，惟此僅係明文約定如承租人死亡，出租人同意由承租人之繼承人繼承租賃契約之權利義務，亦即承租人之繼承人仍有依和解內容給付調整後租金之義務，並未明文約定承租人不得轉讓上開房屋，原告徒以和解內容第2 項僅約定由承租人之繼承人繼承，反面推論租賃雙方有禁止承租人轉讓上開房屋之約定，顯係逾越雙方書面約定所為之解釋，自不可採。
綜上所述，本件應認為被告等人就上開房屋所占用之系爭土
地與原告間有租賃關係之存在。從而，原告依民法第767 條第1 項規定，訴請被告郭美玉將系爭202-82地號土地上如附圖所示編號G 部分（面積63平方公尺）之建物拆除、被告蔡金火應將系爭202-84地號土地上如附圖所示編號編號K 部分（面積44平方公尺）之建物拆除、被告蘇天祐應將系爭202-82 地號土地上如附圖所示編號B 部分（面積47平方公尺）之建物拆除、、被告周清應將系爭202-82地號土地上如附圖所示編號C 部分（面積109 平方公尺）、編號D 部分（面積75平方公尺）、編號F 部分（面積47平方公尺）之建物拆除，並均將所占用之土地返還予原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
末按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立
為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第182 條第1 項固有明定。惟訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言。若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即毋庸停止（最高法院18年抗字第56號判例意旨參照）。本件被告雖主張其咎上開房屋所坐落之土地前於101 年間向本院訴請確認有優先購買權存在，經本院以101 年度訴字第2568號為原告勝訴之判決，現由臺灣高等法院臺中分院107 年度重上字第216 號審理中，如該案最終仍確定被告對系爭土地有優先承買權，且被告與原地主間存在基地租賃關係，原告即非系爭土地之所有權人，被告亦非無權占有系爭土地，原告提起本件拆屋還地訴訟為無理由，故原告就系爭土地是否有優先承買權，乃被告得否提起本件訴訟之先決問題，有必要在另案判決確定前裁定停止本件民事訴訟程序云云。然被告等人就上開房屋所占用之系爭土地是否與原告存在基地租賃關係？被告等人是否無權占有系爭土地？被告等人可否對原告之前手主張優先承買權？均屬本件與另案可自為調查裁判之範圍，另案之判斷結果並非本案之先決問題，揆諸前揭規定，尚無適用民事訴訟法第182 條第1 項規定裁定停止本件訴訟程序之餘地。被告等人聲請裁定停止本件訴訟程序，於法不合，不應准許，附予敘明。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審酌後核與判決結果無影響，爰不逐一論述。
參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 12 月 12 日
民事第七庭 法 官 林筱涵以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 12 日
書記官 趙振燕